1、 大型大型住宅住宅項目全案策劃講座項目全案策劃講座 第一部分 項目開發 第一講 項目最優開發策略 大型住宅項目的開發與營銷 大有大的難處。該講針對大的重點和難點，進行了冷靜的思考。大盤競爭將是未來幾年 中國各地房地產的熱點之一，我們到處可以聽到誰又拿到一塊 1000 畝的地。如何令這么大 的地盤成為超級聚寶盆而非被其套牢，操盤者必須是集團軍總指揮級的領袖。讓我們一起 來破解大型住宅項目利潤之謎。 第 1操作環節：洞察大型項目出現的深層原因 洞察 A：界定大規模社區 何謂大規模社區？根據國家技術監督局和建設部 1993 年 7 月 16 日聯合發布的城市 居住區規劃設計規范，按居住戶數、人口規模
2、及占地面積，將住宅區分為居住區、小 區、組團三級居住區。居住區規模為戶數在 115 萬戶、人口約 35萬人、占地 50-100 萬平方米的生活區，居住區相當于國外的“社區”概念。結合深圳的具體情況，從狹義的 角度而言，深圳那些居住現范區在 5000 加戶以上、人口超過 2 萬人、建筑面積在 30 萬平 方米以上的商品房小區，可以界定為“大規模社區”。 洞察 B：樓市成熟的標志 樓市涌現“航母”不是偶然的現象，它是消費者社區觀念的增強和房地產市場競爭的 必然結果。 消費者重視社區環境是大規模社區出現的先決條件。 我國住宅發展經歷著以數量為主向數量和質量并重發展的階段，住宅產品，不僅是一 套住房的
3、概念，而且已擴大到一個社區的概念。 在以前，大現模社區似乎只是安居房的“特權”。前些年發售的微利房小區，雖然房 子有居住面積不大、采光通風不好等缺點，但很快銷售一空，走俏的原因主要在于由于微 利房小區具有了規模基礎，所以產生了“效益”-配套設施齊備、管理服務優良，能夠滿 足業主在居住環境上的需求。而當時許多冠以“花園”、“新村”、“廣場”的商品房， 規劃面積僅幾萬平方米，樓房也不過幾幢，沒有了規模，便難以滿足業主除房子之外的需 求，反過來商品房的銷售便成了難題。 洞察 C：市場激烈競爭是大型物業出現的直接動因 從賣方市場發展到買方市場，標志著中國房地產市場走向成熟，住宅供大于求的現象 不可避免地出現。在這種情況下，房地產商具有很強烈的危機感，積極尋來發展出路。信 和公司市場經營部的孫海經理介紹說，信和公司于周 1996 年買下布吉那塊不被人看好的地 后，經過認真的市場調研，并參照香港和記（
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