德思勤國外都市綜合體項目經典案例研究（76頁）.doc
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德思勤國外都市綜合體項目經典案例研究（76頁）.doc
1、都市綜合體案例 都市綜合體的開發一般規模巨大、投資巨大，而且涉及的專業眾多，影響深遠，未來 都市綜合體開發的要求更高，因此其開發模式與一般的房地產開發絕然不同，需要對城市 資源、商業資源、專業資源進行高效整合，才能實現都市綜合體的開發效益及社會影響。 都市綜合體是一個龐大的系統工程。 德思勤投資咨詢有限公司策劃研究中心通過對世界各國尤其是對近年來國內的都市綜 合體進行研究，根據綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營運 的角度總結出都市綜合體的三種開發模式： （1）、“獨立”開發模式 這一模式產生于早期工業化時代，資本主義原始積累產生了大量財富，一些大財團或 政府紛紛通過建設
2、都市綜合體來彰顯自己的實力，最典型的例子：美國紐約的“洛克菲勒 中心”由洛克菲勒財團興建，法國巴黎德方斯區由法國政府興建，這種開發模式的特點是 投資主體單一（多為財團或政府）、合作機構比較少（主要是建筑承包商、設計公司）、 功能也相應比較簡單。 （2）、“合資公共財政補貼”模式 這種模式一般是對舊城商業中心進行改造時，單個開發商力量比較薄弱，因此政府給 予優惠政策，包括一系列公共財政補貼、無息貸款等政策，由開發商合資或合作進行開 發，達到復興舊城的目的。這一模式在上個世紀 70-80 年代日本的都市綜合體開發中比較 常見。如日比谷商業區、池袋日之出大街、新宿“西口商業回館”等。這一模式的特點是
3、 公私合作、各取其利，相關的合作單位也比較少，功能性較強，但專業性不夠。 （3）、“合作鏈” 開發模式 現代城市發展對都市綜合體要求越來越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地 產形態，而不是廣泛意義上的建筑形態。都市綜合體強調城市、建筑和市政配套、交通的 綜合發展，更大程度是將城市環境、建筑空間有機結合，構成一個連續的、協調的空間。 圖 3-17 都市綜合體的規劃、設計、定位、開發、服務、管理等不是一個普通的開發商憑經驗 就能夠做到的，它對開發商的自有資金、融資渠道、與銀行、土地、規劃等方面的良好關 系、各種物態的大型項目的開發經驗、甚至包括建筑理念上都是個挑戰。因此目前國內都 市綜合體的開發多采取“合作鏈” 開發模式，這也是都市綜合體適應未來發展的開發模 式。 如北京華貿中心、東莞第一國際、深圳華潤中心就采用這種開發模式。其運作方式是 將龐大的項目運營按進度細分階段，再將涉及領域的內
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