1、煙臺煙臺商業商業項目項目市場市場概況概況 一一、煙臺商業發展歷史煙臺商業發展歷史 二十年間，煙臺商業中心先是從百貨大樓東移到華聯，再由華聯西移到振 華、良友一帶，集中在了南大街附近一公里長的范圍內。 煙臺的商業在 90 年代主要以百貨業態為主，振華、華聯、百貨大樓、良友 廣場四大百貨商場。在華聯和百貨大樓及良友廣場經營不善相繼改制之后，目 前振華商廈成為煙臺商業的龍頭老大。2003 年之后進入煙臺市場的外地品牌主 要有：百盛、銅鑼灣、大潤發、家家悅、家世界、沃爾瑪；專業店有國美電 器、蘇寧電器、五星電器以及剛開業的大連大商電器。眾多的商家之所以看好 煙臺市場主要的原因是：據統計煙臺的社會消費品
2、零售額在 2004 年達到 440 億 元，在山東省名列第一，而且煙臺 2007 年的 GDP 較 2002 年增漲了 2.2 倍，五 年年平均增漲 17.3，僅次于青島，位居山東省第二名。 二、煙臺商業二、煙臺商業調研調研 1.1.市區商業的現狀市區商業的現狀 目前，煙臺市較有影響力的商圈是：海港路商圈以及其輻射區域商城商圈 （百盛商圈），分析兩大商圈內有代表性的商業項目對本項目目前的市場競爭 煙臺市場調研結論煙臺市場調研結論 煙臺商業定位不明確，缺乏特色市場 商業環境亟需改善 層次結構不清，發展不均衡 管理較為滯后 商業發展緩慢并且不均衡，振華百貨異軍突起 大型商業場所的形成需要較長的市場
3、培育時間 商業場所較為集中，東郊富人區暫無大型商業購物場 形勢可以有更清楚地認識。 1 1.1.1 海港路商圈海港路商圈 核心商圈內包括：陽光國際購物城、北大西街精品服飾一條街、振華商 廈、陽光 100 城市廣場、南大街購物城、振華購物中心等商業項目。 此商圈以振華商廈為核心向外輻射，雖然發展很快，但層次不分明，發展 不均衡。沒有發揮出應有的輻射帶動作用。該區域內的十幾家大型商業網點分 布在南大街、海港路兩側，過于集中：在南大街兩側，網點的營業面積就近 40 萬平方米，遠高于其他地區的人均占有比例。 該區域主要以大型百貨零售為主，占 90%以上，餐飲娛樂等業態所占比例 非常低，不到 10%，與其煙臺核心商業區的定位不符，無法滿足購物人群的需 求。 1.1.11.1.1 區域內部分商業項目分析：區域內部分商業項目分析： 陽光國際陽光國際 陽光國際購物商場位于南大街與海港路交界處，建筑面積為
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