20xx年廣東中山市頤和山莊·頤和中心寫(xiě)字樓總體定位報(bào)告(111頁(yè)）.ppt

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20xx年廣東中山市頤和山莊·頤和中心寫(xiě)字樓總體定位報(bào)告(111頁(yè)）.ppt

1、寫(xiě)字樓總體定位報(bào)告【頤和山莊頤和中心】 2008年6月目錄一、方向回顧二、項(xiàng)目分析三、市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目總體定位五、推售策略六、推廣建議 Contents 方向回顧方向回顧地塊價(jià)值初判大頤和住區(qū) 星級(jí)酒店/會(huì)所假日廣場(chǎng) 購(gòu)物街/超市/食肆寫(xiě)字樓本案地塊？政府機(jī)構(gòu) 政府機(jī)構(gòu) 地塊主體路向商務(wù)寫(xiě)字樓公寓物業(yè) 差異于自身產(chǎn)品、有一定的市場(chǎng)需求、對(duì)未來(lái)規(guī)劃的酒店業(yè)態(tài)作補(bǔ)充。延續(xù)頤和住區(qū)，住宅物業(yè) 以頤和住區(qū)品牌基礎(chǔ)，結(jié)合地塊實(shí)際條件，打造小型住宅區(qū)。目標(biāo)群則針對(duì)中偏低端客戶(hù)群。物業(yè) 形態(tài) 純商業(yè)物業(yè) 差異于自身產(chǎn)品、有一定的市場(chǎng)需求、對(duì)未來(lái)規(guī)劃的酒店業(yè)態(tài)

2、作補(bǔ)充。方向回顧地塊主體路向政策面良性影響市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)率市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)認(rèn)同度對(duì)地塊及區(qū)域價(jià)值提升 19 公寓 25 9 15 得分地塊適宜性配套價(jià)值規(guī)模適宜度地段價(jià)值商務(wù)型寫(xiě)字樓純商業(yè) 住宅地產(chǎn)因子方向回顧公寓VS寫(xiě)字樓公寓物業(yè) 1、僅僅基于對(duì)地塊的規(guī)模小而采取較權(quán)宜處理方案。 2、忽略了地塊所具有的潛在價(jià)值，土地的價(jià)值發(fā)揮將受限制。 3、作為酒店+公寓互補(bǔ)模式，在不同區(qū)域操作差異性巨大。例如本項(xiàng)目緊貼東區(qū)政府行政區(qū)，其酒店定位中的娛樂(lè)業(yè)態(tài)與西區(qū)差別極大，而作為酒店補(bǔ)充的公寓物業(yè)的客戶(hù)群將有著本質(zhì)性區(qū)別。客戶(hù)群區(qū)別將導(dǎo)致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性差異。 4、作為公寓物業(yè)定位

3、，注定其僅僅是對(duì)大頤和項(xiàng)目的附屬品，難以形成互補(bǔ)甚至促進(jìn)之功能。 5、公寓產(chǎn)品的未來(lái)供應(yīng)量巨大，本地塊作為公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的話(huà)，反成為大體量公寓盤(pán)。同質(zhì)化，大體量產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，風(fēng)險(xiǎn)不容低估。商務(wù)寫(xiě)字樓 1、作為商務(wù)寫(xiě)字樓物業(yè)，將能徹底改變上述在定位公寓物業(yè)來(lái)說(shuō)之劣勢(shì)。 2、中山興中道最標(biāo)志位置，從假日廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的成功，足以印證投資者及使用者對(duì)區(qū)位的一致高度認(rèn)同。 3、作為商務(wù)功能的寫(xiě)字樓，不僅僅為東區(qū)帶來(lái)地標(biāo)性商務(wù)辦公建筑，對(duì)本項(xiàng)目的酒店會(huì)所、商業(yè)、住宅亦帶來(lái)不可低估的互補(bǔ)功能。商務(wù)人士的聚集，使區(qū)域焦點(diǎn)更為突顯。 4、作為寫(xiě)字樓物業(yè)，本項(xiàng)目體量較適合，避免了體量過(guò)大或過(guò)小帶來(lái)的連鎖問(wèn)題。 5、由于位置及地勢(shì)上的唯一性，客戶(hù)認(rèn)同度上基礎(chǔ)較好，形成較同區(qū)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法比擬的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)，同時(shí)通過(guò)規(guī)劃，配套等進(jìn)一步完善自身，預(yù)期潛在價(jià)值將進(jìn)一步提升。 6、總體投入產(chǎn)出收益為公寓無(wú)法比擬（詳見(jiàn)

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