1、第一部分 宏觀市場 . 4 一、上海商辦房地產市場發展背景 . 4 1.背景之一：上海宏觀經濟背景 . 4 2.背景之二：上海市城市發展背景 . 9 3.背景之三：房地產市場調控背景 . 10 二、上海商業房地產市場研究 . 12 1.過去：歷程回顧 . 12 2.現狀：特征分析 . 13 3.未來：趨勢展望 . 24 第二部分 項目概述 . 26 一、地塊現狀及經濟指標 . 26 1、地塊現狀 . 26 2、主要經濟技術指標 . 26 3、項目特質分析 . 27 4、地塊綜合評價 . 31 第三部分 區域商業發展狀況 . 33 主要結論 . 33 一、區域商業現狀 . 34 1、主要商圈分布
2、 . 34 2、區域內大型商業項目及專業賣場 . 36 二、項目周邊商業狀況 . 37 1、周邊商業現狀 . 37 2、周邊商業業態及業種分布 . 38 3、相關區域商業狀況 . 38 三、項目周邊人口及住宅發展狀況 . 40 1、人口狀況 . 40 2、住宅發展 . 40 第四部分 定位篇 . 42 一、 總體定位選擇 . 42 1、專業型批發市場 . 42 2、大型的生活休閑廣場 . 51 3、結論 . 52 二、 業態定位及分布 . 54 1、總體概念巴扎 . 54 2、業態定位 品牌模擬： 鐵工坊/寶萊納/BABYFACE/演義酒吧/98BAR/紅藩 生活鄰里中心生活鄰里中心 建議理由
3、： 項目南側 600 畝的居住用地，項目周邊有更多的住宅用地，滿足基本需求； 放置在地塊中相對位置最差位置，商業價值差，但是緊靠主要用地，有先天條件； 相對于社區商鋪而言，本業態緊靠大買場，也可以起到一個商業互補的作用 緊靠酒店式公寓，滿足此類客戶的日常需求； 品牌模擬： 銀行/郵局/萬象干洗/花店/新華書店/圓緣圓 好德便利/文峰美容美發/柯達/克琳斯汀/ 東方網點/金豐易居/中原地產/水果店/桌球房 業態分布圖業態分布圖 2.2.5 5 各業態總量控制建議各業態總量控制建議 區域 面積總量（萬 m 2） 特色餐飲區 1.1 花園酒吧 0.3 餐飲特色購物 0.4 社區鄰里中心 0.3 生活型大賣場 2.1 酒店式公寓 1 大餐飲/大娛樂 0.8 總計 6 目前的方案中，在能夠使此項目在今后可持續發展背景下，是最大化的銷售可銷售面積。基 于我司長期以往對商業項目操作中所積累的經驗，結合項
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