上海東航顧戴路地產(chǎn)項目初步定位報告(79頁).doc
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上海東航顧戴路地產(chǎn)項目初步定位報告(79頁).doc
1、 目目 錄錄 1項目地塊自身狀況分析 . 4 1.1 交通條件 . 4 1.2 周邊綜合配套 . 6 2 辦公物業(yè)市場分析 . 10 2.1 上海辦公物業(yè)市場分析 . 10 2.2 區(qū)域辦公物業(yè)市場分析 . 11 3工業(yè)物業(yè)市場分析. 20 3.1 上海工業(yè)物業(yè)市場分析 . 20 3.2 區(qū)域工業(yè)物業(yè)市場分析 . 31 3.3 典型案例 . 41 4市場部分建議. 45 5項目 SWOTSWOT 分析 . 48 5.1.項目優(yōu)勢 . 48 5.2.項目劣勢 . 48 5.3 項目機(jī)會 . 49 5.4 項目風(fēng)險 . 49 6產(chǎn)品的適應(yīng)性分析 . 50 6.1 市場可參考辦公物業(yè)類型分析 . 5
2、0 6.2 大型企業(yè)商務(wù)花園(總部基地)物業(yè)類型適應(yīng)度評判 . 53 6.3 中小型企業(yè)商務(wù)花園物業(yè)類型適應(yīng)度評判 . 60 6.4 市場可參考工業(yè)物業(yè)分析 . 63 6.5 中型企業(yè)工業(yè)園物業(yè)類型的適應(yīng)度評判 . 64 6.6 中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園物業(yè)類型的適應(yīng)度評判 . 68 7項目的定位方向建議 . 72 8項目的整體規(guī)劃建議 . 74 8.1 中型企業(yè)工業(yè)園的建筑規(guī)劃 . 74 8.2 中型企業(yè)創(chuàng)業(yè)園的建筑規(guī)劃 . 77 8.3 商務(wù)花園的建筑規(guī)劃 . 78 前言前言 本案土地性質(zhì)為工業(yè)用地,但也不排除將其性質(zhì)轉(zhuǎn)為綜合用地,在本次報告的市場分析 中,對項目周邊的市場情況進(jìn)行了綜合分析, 明確
3、其產(chǎn)品定位不適合商業(yè)定位方向。再針對 有參考價值的都市型工業(yè)園、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房及各種不同類型的廠房,與工業(yè)區(qū)相 關(guān)的低密度辦公等分別做了詳細(xì)的市場分析, 顯示出市場上有對這幾類物業(yè)類型的潛在需求。 在此基礎(chǔ)上,產(chǎn)品定位部分針對辦公和廠房這兩個方向,從產(chǎn)品類別的分析、對地塊適 應(yīng)度分析、 各產(chǎn)品定位對發(fā)展商自身條件的要求、 各產(chǎn)品類別的建筑規(guī)劃等多方面進(jìn)行分析, 為發(fā)展商確定最終適應(yīng)市場又適應(yīng)其運作的產(chǎn)品定位提供支撐點,保證項目的成功開發(fā)。 第第一一部分部分 市場分析市場分析 1 1項目地塊自身狀況分析項目地塊自身狀況分析 本案項目位于中春路、 顧戴路交叉口的東南角。 地塊形狀基本方正, 利于項目開發(fā)。 目前本案項目相鄰地塊都是工業(yè)廠房。 本案項目占地面積大約 170 畝(約 11 萬平米),具體的建筑面積、限高、內(nèi)部配具體的建筑面積、限高、內(nèi)部配 套等方面,由于目前沒有明確的規(guī)劃限