上海閔行龍柏商業(yè)設(shè)施大賣場項目價值評估報告(13頁).doc
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上海閔行龍柏商業(yè)設(shè)施大賣場項目價值評估報告(13頁).doc
1、 閔行龍柏商業(yè)設(shè)施大賣場項目價值評估報告 上海筑誠營銷策劃 市場策劃部 2010 年 2 月 目錄 一、項目分析 . 3 二、周邊市場調(diào)研 . 4 市場掃描 . 4 三、市場租金及售價預(yù)估 . 5 1、區(qū)域市場掃描 . 5 2、價值預(yù)估 . 6 1)市場比較法(以 1 層商業(yè)為基準(zhǔn)) . 6 2)收益還原法(以 1 層商業(yè)為基準(zhǔn)) . 7 3)價值挖掘 . 8 3、分層價格研究 . 11 4、最終價格 . 11 一、項目分析 項目基礎(chǔ)信息: 物業(yè)地址:閔行區(qū)龍柏地區(qū)綠苑路(近紅松路) 開發(fā)商:上海中祥(集團)有限公司 物業(yè)形態(tài):商業(yè) 總體量:42243 平方米 交通狀況:57、936、809、
2、721、925、806、807、941、831、48、753等多條線路經(jīng)過,公交809及753站點就設(shè)在項目出口邊,不延安西路高價僅一街之隔,規(guī)劃地鐵10號線坐落于綠苑路上,周邊交通便利 項目現(xiàn)狀:原定竣工日期為2008年8月8日,目前已結(jié)構(gòu)封頂,部分完成內(nèi)裝 項目四至: 本案 項目北項目北面面 項目南項目南面面 項目西面項目西面 項目項目東面東面 項目點評: 項目地理位置優(yōu)越,但是由于處于較窄段的綠苑路上,加之周邊為居民小區(qū)環(huán)繞人流及商業(yè)較之周邊的黃樺路、紅松路相差較大,但是從區(qū)域調(diào) 研可以看出,現(xiàn)區(qū)域市場商業(yè)分布主要為小區(qū)配套底商,檔次參差不齊,租金差別較大,整體商業(yè)檔次處于中檔。 二、周
3、邊市場調(diào)研 市場掃描 區(qū)域主要商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街區(qū) 商鋪類型 街區(qū)長度 (米) 主要業(yè)種 面積分割(平方米) 租金段 人流/車流(每分鐘) 綠苑路(項目所在區(qū)域) 住宅底商 200 汽配、 雜貨 10-30 3.5-5 8/5 紅松路 住宅底商 1000 餐飲、 服飾 10-50 3-6 29/16 黃樺路 住宅底商 1200 服飾、 餐飲 20-80 3-5.5 27/10 金匯路 住宅底商 600 五金、雜 貨、餐飲 10-100 2.5-5.5 25/13 虹井路(延安西路高架以南段) 住宅底商 500 服飾、 餐飲 30-80 4-6 23/12 區(qū)域業(yè)種配比圖 區(qū)域業(yè)種配比 35% 33% 8% 12% 12% 餐飲服飾雜貨休閑娛樂其他 結(jié)論:區(qū)域商業(yè)主要以住宅底商,周邊商業(yè)圍繞周邊居民的日常消費展開,餐飲服飾為其主,目前龍柏區(qū)域發(fā)展較快,居住人口增長較大,區(qū)域 在滬韓國人較多,對