1、總圖研發心得（案例版） 目錄 劍指總圖-定性之言 總圖七劍-詳解 七劍導航-工具與圖表 劍指總圖 定性之言： 若項目研發階段決定了項目總貨值的90%， 那么總圖階段就已決定了總貨值的80%。 若項目研發階段已將成本控制了70%，那 么總圖階段就已將成本控制了50%。 總圖決定了景觀的構架與格局。 總圖決定了物業管理成本的基礎 總圖設計七劍 用足指標 -青干劍 貨值最大化 -由龍劍 復制模塊 -天瀑劍 配套用房最小化 -舍神劍 贈綠規劃和底層挖掘 -競星劍 控制地庫 -莫問劍 減少入口 -日月劍 總 圖 精 細 化 的 研 究 ， 景 觀 精 細 化 的 營 總 圖 精 細 化 的 研 究 ，
2、景 觀 精 細 化 的 營 造 ， 可 以 突 破 項 目 價 值 的 天 花 板 。 造 ， 可 以 突 破 項 目 價 值 的 天 花 板 。 “掏干吃凈” -用足指標 1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧用足容積率（北京唐寧ONE案例）案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明）用足建筑密度（圖示說明） 2、用足規劃法規的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢 價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率； 利用利用2.2米以下不計面積的規定
3、，可以將半地下室墊高至米以下不計面積的規定，可以將半地下室墊高至 2.2米以內，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層米以內，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層 清除，改為房間。清除，改為房間。 一、用足指標 1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧用足容積率（北京唐寧ONE案例）案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明）用足建筑密度（圖示說明） 2、用足規劃法規的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢 價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率； 利用利用2.2米以下不計面積的規定，可以將半地下室墊高至米以下不計面積的規定，可以將半地下室墊高至 2.2米以內，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層米以內，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將
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