1、中等容積率（2.5容積率左右）下的住宅項(xiàng)目打造模式研究,中等容積率（2.5容積率左右）下的住宅項(xiàng)目打造模式研究,綜合來(lái)看，項(xiàng)目發(fā)展存在四大戰(zhàn)略方向，體現(xiàn)均質(zhì)化和差異化兩種產(chǎn)品組合形式，產(chǎn)品檔次上呈現(xiàn)普通改善、普通與高端搭配、純粹高端三種結(jié)構(gòu),戰(zhàn)略方向,方向1：均質(zhì)均好戰(zhàn)略,方向3：差異化混合戰(zhàn)略,主要針對(duì)區(qū)域內(nèi)改善客群開(kāi)發(fā)中高層的均質(zhì)化品質(zhì)型改善產(chǎn)品配置有一定品質(zhì)的基礎(chǔ)生活配套，打造基礎(chǔ)改善社區(qū),針對(duì)區(qū)域內(nèi)及市區(qū)的改善客群拉高排低，最大化開(kāi)發(fā)疊墅類產(chǎn)品，剩余產(chǎn)品高層化配套有一定品質(zhì)的基礎(chǔ)生活配套，打造偏高端社區(qū),方向4：差異化高端戰(zhàn)略,主要針對(duì)市區(qū)客群拉高排低，開(kāi)發(fā)疊墅+高層產(chǎn)品，但高層同樣打

2、造純大戶型高端產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)均衡高端配套較高品質(zhì)生活、休閑配套，打造純高端改善社區(qū),產(chǎn)品形式,產(chǎn)品檔次,高端改善,普通改善,疊拼,洋房,小/中高層,高層,方向2,方向3,方向4,方向1,方向2：有限多樣性戰(zhàn)略,主要針對(duì)區(qū)域內(nèi)改善客群適度拉高排低，打造洋房+高層的品質(zhì)型改善產(chǎn)品配置有一定品質(zhì)的基礎(chǔ)生活配套，打造基礎(chǔ)改善社區(qū),其中方向1的產(chǎn)品形式類似于旭輝錦庭，方向2類似于佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，方向3類似于綠地海域蘇河源，方向4則類似于龍湖蔚瀾香醍,戰(zhàn)略方向,方向1：均質(zhì)均好戰(zhàn)略,方向3：差異化混合戰(zhàn)略,類似項(xiàng)目：旭輝錦庭容積率：2.15總建面：10.5萬(wàn)產(chǎn)品形式：11-18層的中高層、小高層產(chǎn)品,類似項(xiàng)目

3、：綠地海域蘇河源容積率2.3；總建面：29萬(wàn)產(chǎn)品形式：疊拼+普通高層住宅,方向4：差異化高端戰(zhàn)略,類似項(xiàng)目：龍湖蔚瀾香醍容積率：2.3；總建面：15萬(wàn)產(chǎn)品形式：聯(lián)排別墅、疊墅及大平面高層住宅,方向2：有限多樣性戰(zhàn)略,類似項(xiàng)目：佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)容積率：1.8總建面：29萬(wàn)產(chǎn)品形式：花園洋房+高層住宅產(chǎn)品,旭輝錦庭|項(xiàng)目概況旭輝錦庭項(xiàng)目與本案一河之隔，主力產(chǎn)品為75兩房、91三房，是剛需置業(yè)的首選戶型,典型案例研究,項(xiàng)目現(xiàn)狀,本案,旭輝錦庭,劉家河,項(xiàng)目區(qū)位圖,旭輝錦庭|規(guī)劃情況項(xiàng)目總建面為104955平米，由15棟11-18層的高層、小高層及700平米商業(yè)組成,典型案例研究,項(xiàng)目實(shí)景圖,項(xiàng)目實(shí)景圖

4、,商業(yè),旭輝錦庭|戶型研究戶型分隔功能齊全；高得房率，得房率為80%,典型案例研究,2室2廳1衛(wèi)1廚 75.00戶型優(yōu)勢(shì):戶型分隔功能齊全面積贈(zèng)送：飄窗,3室2廳1衛(wèi)1廚 90.00戶型優(yōu)勢(shì):南北通透、戶型方正面積贈(zèng)送：飄窗,半贈(zèng)送,半贈(zèng)送,旭輝錦庭|銷售情況:項(xiàng)目總體走以價(jià)換量策略，在區(qū)域內(nèi)成交表現(xiàn)最好，月均去化8073平米，約71套，整盤(pán)均價(jià)為15057元/，其中90-100為快銷面積段，目前本案已實(shí)現(xiàn)全部銷售,典型案例研究,項(xiàng)目于2013年8月開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目集中蓄客2個(gè)月，總體銷售周期為13個(gè)月，月均去化面積約為8073平米，月均去化套數(shù)為71套，其中90-100為快銷面積段，目前本案已實(shí)現(xiàn)

5、全部銷售項(xiàng)目整盤(pán)均價(jià)為15057元/平。,旭輝錦庭|客群情況項(xiàng)目客群主要來(lái)源于嘉定區(qū)，客戶總量占比為85%；項(xiàng)目單、總價(jià)為其核心關(guān)注因素,典型案例研究,客戶年齡，以26-38歲為主力軍,26-38歲客戶占總量的72%,置業(yè)動(dòng)機(jī)，用于首次剛需為主,首次剛性需求購(gòu)房客戶有80%之多,客戶居住區(qū)域：嘉定區(qū)客戶占到客戶總量的85%，其中嘉定老城客戶占嘉定區(qū)總量比例達(dá)76%，外區(qū)域客源占比為15%；,佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)|項(xiàng)目概況項(xiàng)目總體量約為29萬(wàn)平米商住綜合體，距本案約為700米，住宅產(chǎn)品主要以首置、改善為主,典型案例研究,項(xiàng)目現(xiàn)狀,項(xiàng)目區(qū)位圖,佳兆業(yè)城市廣場(chǎng),本案,700米內(nèi),佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)|規(guī)劃情況項(xiàng)

6、目總體量近30萬(wàn)方，涵蓋住宅、酒店、集中商業(yè)及酒店式公寓等多條產(chǎn)品線。其中，住宅產(chǎn)品分為退臺(tái)花園洋房及精裝高層公寓,典型案例研究,佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)|洋房戶型研究戶型設(shè)計(jì)注重功能細(xì)分，高配送比例,典型案例研究,二層：3室2廳2衛(wèi)+書(shū)房 149戶型評(píng)價(jià):南向3陽(yáng)臺(tái)面積贈(zèng)送：45地下室、約40北花園,半贈(zèng)送,全贈(zèng)送,一層：3室2廳2衛(wèi)+書(shū)房 147戶型評(píng)價(jià):三室朝南面積贈(zèng)送：75地下室、約80南花園,佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)|洋房戶型研究南向雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離,典型案例研究,半贈(zèng)送,4層：3室2廳2衛(wèi) 129戶型評(píng)價(jià):南向雙陽(yáng)臺(tái)、動(dòng)靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離面積贈(zèng)送：露臺(tái),南向露臺(tái),佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)|銷售

7、情況及客群研究項(xiàng)目當(dāng)前月均去化為4953平米，約40套，整盤(pán)均價(jià)為1.45萬(wàn)元/平米，其中120-140為快銷區(qū)間，客群主要來(lái)源于嘉定區(qū)，核心關(guān)注因素為總價(jià)、戶型面積、單價(jià),典型案例研究,置業(yè)動(dòng)機(jī)，用于改善型居住為主,客戶居住區(qū)域：嘉定區(qū)客戶占到客戶總量的80%，外區(qū)域客源占比為20%。,項(xiàng)目銷售情況：項(xiàng)目在售洋房，4月份蓄客，5月份開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)面積為27520平米，共231套，月均去化套數(shù)為40套，月均去化面積為4953平米，項(xiàng)目均價(jià)為1.45萬(wàn)元/平米，其中120-140為快銷區(qū)間。,蔚瀾香醍|項(xiàng)目概況項(xiàng)目總建面15萬(wàn)，容積率2.3，是集聯(lián)排、疊拼別墅及大平層普宅多類產(chǎn)品為一體的區(qū)域高端別墅

8、區(qū)項(xiàng)目,典型案例研究,項(xiàng)目現(xiàn)狀,項(xiàng)目區(qū)位圖,地鐵白銀路站,龍湖蔚瀾香醍,二者距離在500米之間,蔚瀾香醍|項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目被白銀路分為兩塊，白銀路以北為疊墅及聯(lián)排別墅，南側(cè)為合院別墅及大平層，主要是由96棟聯(lián)排、6組合院別墅組成。最大化排布低密度產(chǎn)品，住宅+別墅混合社區(qū),典型案例研究,整個(gè)社區(qū)總占地面積約為6.3萬(wàn)平米，建筑面積為15萬(wàn)平米，容積率2.3，項(xiàng)目整體被白銀路分為南北兩塊，白銀路以北為疊墅及聯(lián)排別墅，白銀路以南為合院別墅及大平層。產(chǎn)品形態(tài)除了沿白銀路的SOHO精裝外，主要是由96棟聯(lián)排、6組合院別墅組成。整個(gè)社區(qū)采用人車(chē)分流的行車(chē)方式，更大程度上的保持其園林景觀特色,白銀路,蔚瀾香醍|

9、立面材質(zhì)（別墅）立面為托斯卡納風(fēng)格，通過(guò)細(xì)節(jié)精細(xì)化處理彰顯項(xiàng)目品質(zhì),典型案例研究,蔚瀾香醍|園林景觀通過(guò)五重立體景觀、全冠移植、同緯度采購(gòu)及堆坡造景技術(shù)，打造立體綠化景觀,典型案例研究,整個(gè)社區(qū)注重綠化的種植養(yǎng)護(hù)，通過(guò)以下五點(diǎn)，且運(yùn)用堆坡造景的園林設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造紛疊交錯(cuò)的立體綠化景致，分別為：5重垂直綠化技術(shù)，打造“立體綠化”；360度成樹(shù)定位；全冠移植成年名貴樹(shù)種；同緯度采購(gòu)各種苗木，使整個(gè)社區(qū)的植物種類超過(guò)200種；四季異景。,蔚瀾香醍|立面材質(zhì)（住宅）建筑風(fēng)格為經(jīng)典的ART-DECO，外立面采用意式石材干掛，彰顯項(xiàng)目檔次,典型案例研究,建筑風(fēng)格：經(jīng)典的ART-DECO設(shè)計(jì)風(fēng)格 立面建材：

10、外立面采用意式石材干掛，整體色調(diào)呈現(xiàn)米黃色，與園林融為一體，彰顯其淡雅及高貴,蔚瀾香醍|產(chǎn)品研究（別墅）合院組團(tuán)由4棟類獨(dú)棟、4棟雙拼、8棟聯(lián)排組成,典型案例研究,蔚瀾香醍|產(chǎn)品情況（別墅）中央景觀庭院約為510，每戶贈(zèng)送面積為95-240平米,典型案例研究,蔚瀾香醍|產(chǎn)品情況（別墅）,典型案例研究,蔚瀾香醍|產(chǎn)品情況（普宅）已售完,典型案例研究,3房3廳2衛(wèi) 201,優(yōu)勢(shì)：電梯入戶，電梯廳公共面積在使用上可私用，增加附加值及收納空間 劣勢(shì)：入戶過(guò)道設(shè)計(jì)尷尬，面積較大，利用率相對(duì)較低；客餐設(shè)計(jì)面積過(guò)大，其使用效率不高；主臥套間的書(shū)房/衣帽間朝南設(shè)計(jì)，影響到主臥的采光問(wèn)題,蔚瀾香醍|銷售情況項(xiàng)目

11、普宅已售完，在售為別墅項(xiàng)目，因早期價(jià)格較高，導(dǎo)致其去化困難，后期采取降價(jià)措施，去化量明顯提升,典型案例研究,降價(jià)前,調(diào)價(jià)后,蔚瀾香醍|銷售情況項(xiàng)目于2014年3月采取降價(jià)銷售措施，降價(jià)前均價(jià)為31744元/平米，降價(jià)后為23207元/平米，降價(jià)后月均去化套數(shù)為13套，去化最快面積區(qū)間為180-240,典型案例研究,蔚瀾香醍|客群情況客群以31-50歲為主力軍，以區(qū)域內(nèi)改善及市區(qū)內(nèi)第二居所為主，核心關(guān)注單、總價(jià)，其次為品質(zhì)及交通,典型案例研究,客戶居住區(qū)域及置業(yè)目的：客戶主要來(lái)源于區(qū)域改善及市區(qū)內(nèi)第二居所客群。,36-45歲區(qū)間客戶占總量的近60%此區(qū)間的客戶多已具備經(jīng)濟(jì)能力及承付能力,客戶核心

12、關(guān)注因素為項(xiàng)目的單、總價(jià)，其次為品質(zhì)及交通,華潤(rùn)中央公園|項(xiàng)目概況華潤(rùn)中央公園總建面46萬(wàn)平米，項(xiàng)目定位為品質(zhì)“湖居大盤(pán)”,典型案例研究,項(xiàng)目效果圖,項(xiàng)目區(qū)位圖,地鐵南翔站,二者距離在2公里內(nèi),中央公園,華潤(rùn)中央公園|規(guī)劃情況環(huán)湖一線湖景設(shè)計(jì)，小區(qū)整體抬高5米，人車(chē)分流,典型案例研究,項(xiàng)目占地27萬(wàn)，總建達(dá)46萬(wàn)，由公寓、別墅及商業(yè)組成的混合型社區(qū)，規(guī)劃建有普通公寓、大平層、別墅、4.5萬(wàn)濱湖商業(yè)街及9000會(huì)所等；共分三期開(kāi)發(fā)，其中8、9號(hào)地塊為一期，10號(hào)地塊為二期，2號(hào)及7號(hào)為三期，目前在售為三期 項(xiàng)目共5個(gè)地塊組成5大組團(tuán)，三面環(huán)繞17萬(wàn)菁英湖分布，打造一線湖景居住區(qū)；小區(qū)整體抬高5米

13、，地下開(kāi)挖，2層地下車(chē)庫(kù)電梯直接入戶，人車(chē)分流設(shè)計(jì),華潤(rùn)中央公園|園林景觀5米高差大堆坡造景，打造立體法式園林,典型案例研究,一線湖景 社區(qū)環(huán)繞菁英湖而建，獨(dú)占一線湖景，打造17萬(wàn)菁英湖濕地公園；依湖設(shè)置景觀步道、親水平臺(tái)及垂釣平臺(tái)5米堆坡造景，立體法式園林 社區(qū)內(nèi)部精選30年樹(shù)齡法國(guó)梧桐，打造三重密植梧桐林大道；利用堆坡手法，5米堆坡造景，打造立體法式園林景觀,華潤(rùn)中央公園|立面風(fēng)格ART-DECO建筑風(fēng)格，立面采用石材+真石漆,典型案例研究,立面風(fēng)格：ART-DECO立面建材：石材+真石漆立面細(xì)節(jié)：立面色調(diào)淡雅、線條層次感強(qiáng),華潤(rùn)中央公園|產(chǎn)品情況（普宅）,典型案例研究,3房2廳 133,

14、優(yōu)勢(shì)：戶型通透方正，動(dòng)靜分離主要功能間全南向設(shè)計(jì)大面積附贈(zèng)空間，附加值高,4房2廳2衛(wèi) 149,2房2廳2衛(wèi) 86,華潤(rùn)中央公園|銷售情況（普宅）項(xiàng)目于2011年5月開(kāi)盤(pán)，早期主力去化面積為80-90；當(dāng)前在售三期，三期月均去化約4219，去化最快面積區(qū)間為130-150，當(dāng)前均價(jià)為24867元/，三期總體均價(jià)為24151元/,典型案例研究,華潤(rùn)中央公園于2011年5月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)前在售三期，華潤(rùn)中央公園三期于2014.4月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)前均價(jià)為24867元/平米，三期總體均價(jià)為24151元/平米，去化最快面積區(qū)間為130-150平米之間。三期月均去化面積為4219平米。華潤(rùn)中央公園于2011.5開(kāi)盤(pán)，

15、早期以小戶型為主，回籠資金，主力去化面積區(qū)間為80-90平米。,華潤(rùn)中央公園|客群情況（普宅）嘉定區(qū)客源占比40%，外區(qū)客源占比60%，以改善型為主,典型案例研究,華潤(rùn)中央公園|客群情況關(guān)注的核心因素為“項(xiàng)目單總價(jià)及湖景規(guī)劃”，次要為“周邊交通條件及戶型設(shè)計(jì)”,典型案例研究,項(xiàng)目單總價(jià)及社區(qū)內(nèi)的一線湖景生態(tài)規(guī)劃,項(xiàng)目周邊的交通便捷度以及戶型的設(shè)計(jì),1,關(guān)注的核心因素,2,關(guān)注的次要因素,綠地海域蘇河源|項(xiàng)目概況項(xiàng)目容積率為2.3，總體量29萬(wàn)平米，規(guī)劃為高層及聯(lián)排,典型案例研究,公共交通：11號(hào)線安亭地鐵站；公交：北安線、青安線、陸安線、安虹線、安亭4路、安亭8路。自駕出行：周邊高速環(huán)繞，滬寧

16、G2、滬蓉G42、沈海G15、郊環(huán)G1501。總體來(lái)看，該項(xiàng)目自駕出行方便，雖距離市區(qū)稍遠(yuǎn)，但地鐵一線通達(dá)徐家匯，整體交通仍算便利。,綠地海河蘇河源|別墅戶型研究,典型案例研究,4室2廳3衛(wèi)（156）,戶型特點(diǎn)：典藏型稀缺房型，私家電梯入戶，六大附贈(zèng)露臺(tái)；三重奢華入戶平臺(tái)，極致大面寬客廳；四層南向雙臥房，外接大尺度飄窗;五層奢華主人區(qū)私享南北雙露臺(tái)、衣帽間等。,4室2廳3衛(wèi)（145）,戶型特點(diǎn)：奢華雙入戶、6.3米大面寬客廳，大尺度私家花園；敞開(kāi)式景觀廚房與餐廳相連；首層景觀客臥，配獨(dú)立客衛(wèi)；二層純居住，豪華主臥套房。.,綠地海域蘇河源銷售及客群情況|本地首改客群為主，部分普陀、徐匯白領(lǐng)；以地

17、段位置和低總價(jià)產(chǎn)品取勝,典型案例研究,項(xiàng)目銷售情況：項(xiàng)目一期別墅于2013年10月開(kāi)盤(pán)，目前已售完，二期別墅待售。一期別墅產(chǎn)品于2013年10月26日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日推出260套房源，去化率為84.62%。主力戶型為145平米、156平米四室二廳的疊加別墅。上疊、下疊當(dāng)天分別去化81.58%、88.89%，邊套戶型銷售火爆。當(dāng)天疊加別墅的折后均價(jià)，約為19000元/平米,客戶：以首次改善客戶購(gòu)買(mǎi)居多，客戶來(lái)源多為嘉定本地人，或者在普陀、徐匯上班的市區(qū)白領(lǐng)。購(gòu)房群體主要為中青年。,別墅銷售情況,別墅客群情況,客戶年齡段分析：35-45歲的購(gòu)房者超過(guò)六成，多為中青年家庭，以首次改善為主為主，上疊、下疊產(chǎn)品根據(jù)支付能力選擇各有不同。,區(qū)域市場(chǎng)整體以高層及洋房為主，主力面積在80-140平米之間，價(jià)格承受能力隨著地鐵11號(hào)線依次向北遞減，客群開(kāi)放性向北遞減,小結(jié),