1、第一章第一章 導論（導論（1 1） 購物中心是一個綜合體，它不單單是房地產的一種業態形式，還是分銷商品的一種方 式，也是貢獻地方稅收的一個主體，或提供工作機會的主要雇主實體。從其?生之日起， 即二戰和朝鮮戰爭后不久，購物中心就漸漸產生了重要的社會和文化影響，從而在人們的 日常生活中扮演著重要的角色。這在美國和加拿大尤為突出。在美國戰后大規模的郊區化 熱潮(suburban boom)中，購物中心從一開始便得到了極大的發展，而且非常多元化；其 發展歷程從20世紀 50、60年代時，購物中心的特殊地位僅是被消費者所意識；到20世紀 晚期，它們已經非常普遍，甚至無所不在了。 事實上，在過去的50年中
2、，購物中心日新月異、蓬勃發展，在全美已經形成了一個消 費群體，他們期待從購物中心獲得服務、便利、價值和選擇。現在，?費者們已經在關注 一個高度發達和成熟的購物中心行業提供產品和服務的集中度和多樣性，但他們卻很少思 考所有購物中心類型背后的功能和流程。盡管如此，在每一個社區，那些最近的封閉式的 大型購物中心總是會出現在人們的腦海中，并成為出現率很高的詞匯。這也加深了購物中 心在我們社會中的重要地位。 作為一種房地產業態，購物中心是非常獨特的，因為它不僅為消費者、零售商及其業 主服務，也為大量其他的特殊人群服務。這類人群往往居住在購物中心所在的社區。社區 服務由經濟或其它類型的支持所構成，許多購物
3、中心因此成為社區生活的一?組成部分， 可以提供從為中學籌資而建立的洗車服務到提供應急帳篷等服務，所以說，其功能已經超 越了自身所提供服務的總和。 本書試圖為您提供與購物中心相關的重要領域和涉及方。購物中心有許多種類和特 點，這一章節將介紹一些對大多數人或所有人而言都比較基本的核心概念。其他章節將會 討論購物中心管理的關鍵領域的細節問題。 零售地產是一個獨特的模式 人們常說，零售地產的動態過程是三維的，而其他地產業態是二維的。這種不同是因 為大多數非零售地產業態如寫字樓、公寓和倉庫都是建立在簡單的出租方-租戶關 系基礎上。而購物中心和其他零售地產業態則是基于一種更加復雜的動態過程，它既包含 以上兩個方面關系，也包含與消費者的關系。只有消費者光顧租戶的零售店，整個購物中 心才能正常運轉，這樣就造成了一個三方關系。購物中心必須要找到合適的租戶（或商 家）類型，租戶（或商家）要有效地招徠消費者，這
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