成都“朱家溝商業用地”項目市場發展方向研究及探討報告(162頁).ppt
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成都“朱家溝商業用地”項目市場發展方向研究及探討報告(162頁).ppt
1、“朱家溝商業用地”項目 市場發展方向的基礎研究及探討 首先我們必須明確，在鑫達剛剛拿到地的今天，首要的命題：首先我們必須明確，在鑫達剛剛拿到地的今天，首要的命題： 不是戰術上的打法，而是要確立不是戰術上的打法，而是要確立 項目的戰略定位！項目的戰略定位！ 第一部分 三重思考，得出本輪研究的基本構架三重思考，得出本輪研究的基本構架 原點思考原點思考 商業地產與住宅開發最大的不同在于，商業 物業價值高，但變現慢！因為其價值勢必要依賴 經營管理價值才能得以提升。 因此，對于商業樓盤而言，若要追求非常到 位的高價值，有時常常要付出中長期持有的代價！ 而對于鑫達，全然不能在短期、中期變現現金流 的項目定
2、位，是不符合其企業發展目標的。 專業思考專業思考 商業地產的物業形態多樣，對于開發方、經營商 家、投資客戶、消費人群而言，不同業態的價值取向 立場不同、消費力不同，不同盈利模式背后的投資回 報周期更是大相徑庭。 本案地塊屬性優秀、區域發展潛力巨大、商業元 素豐富，如何策劃設計本案的開發盈利模式，創造一 個全新的項目發展模型，成功找到既高度符合鑫達的 開發戰略又能充分發揮土地價值最大化的解決方案？ 是本案研究前應該明確的專業思考。 外延思考外延思考 首座項目雖未結束，但是從目前市場各界反映來 看，已基本可以宣告當初項目運作前擬定的“項目、 理念、企業品牌三級跳”的戰略目標的達成。對于這 樣一個已
3、經跨越普通利潤追逐平臺期的新銳企業，對 于已經擁有“首座”這樣的品牌奠基的企業，本案如 何完成將住宅地產開發所取得的品牌高度成功移植到 商業地產綜合運營的領域，從而賦予企業發展更為多 元的內涵、更為廣闊的眼界與更為厚重的資源？這是 運作團隊在本案立項研究前理應完成的責任性外延思 考。 戰略研究邏輯構架戰略研究邏輯構架 本案土地先天屬性之上，什么樣的物業組合可以讓我們這個 土地價值達到最大化？ 在商業物業價值變現速度普遍緩慢的事實下，項目開發必需 的現金流通過哪些物業來實現？ 首座項目的品牌力如何成功鏈接到本項目的運作之中？ 最終給予項目規劃設計方戰略性的指導最終給予項目規劃設計方戰略性的指導 戰略思考下的核心命題梳理戰略思考下的核心命題梳理 命題1： 本案地塊控規指標下的開發強度有多大？ （規模決定發展動力，明確項目可開發的總體量） 命題命題2 2： 本項目可以發展什么？不可以發展什么？
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