1、房地產項目成本全過程成本精細化管理與造價控制操作實戰,總目錄,第一部分 新政策房地產企業成本管理,第二部分 房地產成本控制重點環節,第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制,第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產項目招投標階段的造價控制講解,第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產開發企業成本控制核算,土地政策變化對項目成本的影響,一,成本管理需要跨職能合作,二,第一部分 新政策房地產企業成本管理,金融(貨幣)政策變化對投資成本的影響,三,五,房地產開發企業全面成本構成的主要內容,六,成本管理需要關

2、注的全過程與細節,將客戶需求納入目標成本管理,四,七,房地產企業的供應鏈管理,如何確定產品的價格和利潤率以確定成本,八,隨著國家經濟的日益發展和土地的不斷減少，國家相繼出臺了一系列的控制性文件：關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知、關于嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范、關于調整中央分成的新增建設用地土地有償使用費分配方式的通知、關于加大閑置土地處置力度的通知、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定、土地儲備管理辦法、關于認真貫徹國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進一步加強土地供應調控的通知、土地登記辦法、國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設

3、用地法律和政策的通知、國務院關于促進節約集約用地的通知、中華人民共和國耕地占用稅暫行條例等，上述政策主要目的在于嚴格控制土地供應量，強制實施土地的招標、拍賣或掛牌出讓制度。房地產開發競爭模式由“土地競爭”向“產品、品牌競爭”的轉變，贏利模式也由“土地升值”向“成本控制，內部管理、產品設計、品牌附加值”轉變。原來的土地轉讓模式已轉向土地公開招拍掛的商業運作模式，土地的問題實際上已經歸結成資金問題。資金與管理成為房地產開發競爭的核心。,一,土地政策變化對項目成本的影響,國家對房地產開發商貸款的管理日趨嚴格，對房地產行業信貸政策的調控力度正逐步加強。關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見規定：對項目

4、資本金達不到35%貸款條件的房地產企業，商業銀行不得貸款；2007 年9 月27 日央行和銀監會發布了關于加強商業性房地產信貸管理的通知，要求申請購買第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍；12月12日，央行、銀監會發布關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知，明確第二套房貸應以借款人家庭為單位，認定房貸次數。2008年關于進一步加強房地產行業授信風險管理的通知和關于對房地產委托貸款情況進行調查的通知等文件的出臺，強化了對房地產企業貸款的監查。此外，隨著通貨膨脹的加劇和適當從緊貨幣政策的實施，存款準備金率和商業貸款基準利率也多次上調。這些

5、政策將直接或間接影響著房地產企業的信貸融資問題，加大了房地產開發企業融資風險和融資成本，對項目開發進度、資金使用安排等產生一定的影響。從緊的金融政策有可能帶來公司銷售收入的下降或項目開發的滯后，對公司未來現金流產生滯后效應，對公司的利潤會帶來不良影響。為防范這種風險，應采取加大營銷力度、多渠道融資等措施，以化解金融從緊政策帶來的負面影響。,二,金融(貨幣)政策變化對投資成本的影響,房地產開發企業全面成本構成按照用途大致可分成三塊：開發成本，稅費，期間費用。1.開發成本 1.1土地征用及拆遷補償費，指開發商為取得土地使用權而支付的費用，包括地價款、拆遷補償費、耕地占 用稅、青苗補償費等，大約占成

6、本費用總額的25%；1.2前期工程費，指取得土地使用權后，項目開發前發生的項目前期準備費用，包括項目籌建、規劃設計、勘察測繪、可行性研究及“三通一平”等費用；1.3基礎設施費，指項目開發過程中發生的建筑安裝工程費以外的費用，包括市政配套費、給水系統費、雨污水系統費、供電系統費、有線電視工程費、電話通訊工程費、寬帶工程費、智能化系統費、園林環境工程費；1.4配套設施費用，指項目建成后產權不歸開發商所有，收益也不歸開發商的公共設施，包括景觀、門庭，產權不歸開發商的車庫、垃圾處理站等費用。上述2-4項費用合計大約占成本費用總額的10%。1.5建筑安裝工程費，指項目開發過程中發生的建筑、安裝工程費用。

7、包括建筑費用、安裝費、安裝工程費、裝修費、樣板房/售樓處裝修費用、監理費、工程造價咨詢費等，大約占成本費用總額的45%；2.稅費 包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、綜合規費，大約占成本費用總額的10%3.期間費用 包括營銷費用、管理費用、財務費用，這三項費用大約占成本費用總額的10%。,三,房地產開發企業全面成本構成的主要內容,1.房地產項目定價方法 1.1成本加成定價法：在單位產品成本的基礎上加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。成本中包含了稅金，售價減成本等于利潤。利潤的多少是按成本的一定比例計算。單位產品價格=單位產品成本（1+加成率）1.2目標收益

8、定價法：在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。確定目標收益率：目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。確定目標利潤：目標利潤=總投資額目標投資利潤 目標利潤=總成本目標成本利潤 目標利潤=銷售收入目標銷售利潤 目標利潤=資金平均占用額目標資金利潤率 計算售價：售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售面積 目標收益率適用于市場上具有一定影響力的企業及市場占有率較高或具有壟斷性質的企業。1.3售價加成定價法：以產品最后的售價為基數，按銷售價的一定比率來計算加成率，最后得出產品的售價。單位產品售價=單位產品成本/（1-加成率）,四,如何確定產品的價

9、格和利潤率以確定成本,2.利潤率及目標成本的確定 1.1目標利潤的確定 目標利潤率法，公式如下 上年利潤基數法，公式：目標利潤上年利潤利潤增長率 1.2目標成本的確定,四,如何確定產品的價格和利潤率以確定成本,建立健全信息管理系統，做好各種基礎數據的收集工作。企業實行目標成本管理需要來自多方面的大量信息，這些信息是實行目標成本管理的基礎。主要包括產品定價和競爭者信息、各種成本數據、顧客需求信息以及供應商數據。這些相關數據有助于目標成本管理團隊理解顧客需求、競爭產品及產品設計與產品成本之間的關系，是實行目標成本管理所必須的，關系到目標成本管理的成敗。,五,將客戶需求納入目標成本管理,傳統的成本管

10、理的思路為：根據設計院圖紙組織招標投標，根據最低價原則選擇施工單位，并根據現場簽證等進行結算。傳統的成本管理方法存在：（1）被動式控制成本（2）采取過程或事后控制成本方法（3）沒有系統對成本進行控制。造成的結果是“結算超預算、預算超概算、概算超估算”的現象比較普遍。新的成本管理理念是采用“全過程成本管理方法，成本控制應該貫穿在工程建設的各階段，在項目定位、規劃設計優化、招投標及工程建設實行各環節做重點控制，并貫徹“精細化”管理的理念，為項目建設爭取更大的效益。,六,成本管理需要關注的全過程與細節,1.重要性：隨著原有土地轉讓模式轉為招拍掛的商業運作模式，房地產企業競爭的核心要素只剩下二大要素：

11、資金與管理。顯然，管理水平將成為房地產企業未來成敗的關鍵，因此全面推行全過程供應鏈管理體系，將供應鏈管理價值最大化，勢在必行。2.基本供應鏈：設計商-施工總承包商-材料、設備供應商-物業管理商，這是房地產企業最基本的供應鏈，也是房地產企業管理的最重要內容。3.樹立正確的供方關系觀：房地產企業要有相當的專業技能、同時具備比供應商更高的智慧、更廣的知識、更強的應變能力與決策藝術，才能更好的協調、督促、檢查、評價供應商的服務。同時要加強企業的文化建設，不能滋生“高高在上”等不良心態，防止腐敗的發生。4.供應鏈的有效管理：4.1構建組織、塑造流程：實現公司內部組織與供應鏈上每個供方的無縫對接。4.2樹

12、立企業核心理念：讓每個員工知道自己的工作目的與存在價值，提供員工對供應鏈管理的效率和質量。5.設計與施工：是房地產項目運作流程中承前啟后的最重要兩個環節，為其制定核心理念在供應鏈管理中尤為重要。,七,房地產企業的供應鏈管理,由于成本管理是個系統工程，為此成本管理也不僅僅是成本管理部門的責任，而是全部部門的責任，尤其是營銷部、設計部、工程部、材料采購部的責任，比較合理的成本管理控制組織分工為：項目定位營銷部門；設計階段成本優化設計部門；招標合同簽訂工程部和成本管理部；現場簽證把控工程部；竣工結算成本管理部；銷售成本優化銷售部；管理費用各職能部門。,八,成本管理需要跨職能合作,總目錄,第一部分 新

13、政策房地產企業成本管理,第二部分 房地產成本控制重點環節,第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制,第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產項目招投標階段的造價控制講解,第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產開發企業成本控制核算,拿地環節控制重點,一,二,第二部分 房地產成本控制重點環節,項目策劃環節控制重點,三,五,施工環節控制重點,六,管理費用控制重點,營銷環節控制重點,四,財務控制重點,征地和拆遷補償、安置費的控制關鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環境

14、因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策的熟練把握。,一,拿地環節控制重點,項目策劃環節的控制重點是勘察設計和前期工程費。（1）勘察設計和前期工程費的控制將前期費用分為行政事業性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優惠政策降低；勘探、設計等前期工程任務的發包，必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。（2）三通一平工程

15、費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。（3）施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。,二,項目策劃環節控制重點,施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。其控制重點是：（1）參與主體工程招標、分包工程招標、甲供材料招標，提出合理化建議，保證工程在投標預算限價內招標。（2）通過加強過程成本控制，對施工過程中的工程成本進行動態結算管理、成本核算預警，達到過程結算及時、有效反映項目成本。,三,施工環節控制重點,首先是建立

16、科學的財務管理體系，算清開發各個環節的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內價值的調整、回收期、回收量、資金在某個環節的滯留和損耗。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。一、安排合理的融資方案：貸款金融機構的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費用的節約，進度的合理安排等。二、貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。1、對貸款額度的控制，通過編制建設資金使用計劃、現金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金

17、，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務費用。2、對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現。,四,財務控制重點,營銷環節的控制重點應該從四個方面去體現：（1）銷售流程的優化；（2）銷售部組織框架的構建；（3）銷售道具及物料的使用；（4）項目推廣費用的有效使用。,五,營銷環節控制重點,根據目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發間接費用即企業直接組織、管理開發項目發生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發力度和開發規模，降低單位管理費用水平。一、定崗定員，精簡機構

18、，減少人員冗積情況出現。但對關鍵崗位和關鍵業務，尤其成本效益高的崗位，不但不能過于精簡，而且有必要增加、充實定員。二、在理順公司產權關系的基礎上，將公司房地產開發業務管理費用明確出來，并按照項目進行科學的分攤。三、由于目前房地產專業分工越來越細，拆遷、施工、工程監理、銷售、物業管理等均有專業的公司和隊伍，可能的話對開發過程中的部分業務可分包給外部的專業公司，前提是這樣做比自己做更節省。四、推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調動節約管理費用的積極性和責任心。,六,管理費用控制重點,總目錄,第一部分 新政策房地產企業成本管理,第二部分 房地產成本控制重點環節,第三部分 房地產項目投資決策階段工程造

19、價控制,第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產項目招投標階段的造價控制講解,第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產開發企業成本控制核算,如何理解投資決策是控制工程造價的前提,一,二,第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制,分析影響投資決策階段工程造價的決定因素,三,五,投資決策階段工程造價管理的主要內容,投資決策投資估算與財務評價,四,如何做好投資決策的可行性研究,在建筑工程項目管理過程中，投資決策階段控制工程造價具有十分重要的意義。投資決策階段控制工程造價，是正確確定建設項目計劃投資數額的關鍵

20、，對項目投資者正確控制投資目標值具有重大意義。不論何種項目，其前期工作的核心是編制符合實際的投資估算值，正確確定投資估算值，對于以后控制初步設計概算、施工圖預算，實現投資者預期的投資效果有著重大的影響。并且，相對于建設項目的其他后續工作來說，投資決策階段控制造價，對建設項目經濟效果好壞的影響最大。因此，在此階段控制工程造價，對整個建設項目來說，節約投資的可能性最大。在項目的建設過程當中，節約投資的可能性是隨著建設過程的進展而不斷減少。一般來說，決策階段控制造價對項目經濟性的影響高達95%100%。以上說明建筑工程項目投資決策階段的造價控制是控制整個工程造價的前提。,一,如何理解投資決策是控制工

21、程造價的前提,建設項目投資決策階段影響工程造價的決定因素主要有：項目建設規模、項目建設標準、項目建設地點三個方面。（1）建設項目的生產規模指生產要素與產品在一個經濟實體中的集中程度。通俗的講也是解決“生產多少”的問題，往往以該建設項目的年生產（完成）能力來表示。生產規模的大小，必將影響建設項目在生產工藝、設備選型、建設資源的方面的決策，進而影響投資規模的大小。合理確定項目的建設規模，不僅要考慮項目內部各因素之間的數量匹配、能力協調，還要使所有生產力因素共同形成的經濟實體在規模上大小適應，以合理確定和有效控制工程造價。（2）項目建設標準是指包括項目建設規模、占地面積、工藝裝備、建筑標準、配套工程

22、等方面的標準或指標。建設標準是編制、評估、審批項目可行性研究和初步設計的重要依據，是衡量工程造價是否合理及監督檢查項目建設的客觀尺度。建設標準是否起到控制工程造價、指導建設的作用，關鍵在于標準水平定的是否合格。建設標準水平應從我國目前的經濟發展水平出發，區別不同地區、不同規模、不同等級、不同功能，合理確定。（3）項目建設地點的選擇對于該項目的建設工程造價和建成后的生產成本，以及國民經濟均有直接的影響。,二,分析影響投資決策階段工程造價的決定因素,（1）分析確定影響建設項目投資決策的主要因素。確定建設項目的資金來源，合理地確定項目的建設規模、建設地點、科學的選定項目的建設標準，這些都直接地關系到

23、項目的工程造價和全壽命成本。（2）建設項目決策階段的投資估算：是一個項目決策階段的主要造價文件，它是項目可行性研究報告和項目建議書的組成部分，投資估算對于項目的決策及投資的成敗十分重要。（3）建設項目決策階段的經濟分析：指以建設工程和技術方案為對象的經濟方面的研究。它是可行研究的核心內容，是建設項目決策的主要依據。（4）國民經濟評價與社會效益評價。（5）建設項目決策階段的風險管理。要及時通過風險辨識和風險分析，提出建設投資決策階段的風險防范措施，提高建設項目的抗風險能力。,三,投資決策階段工程造價管理的主要內容,首先要做好投資決策階段的基礎資料收集工作。做好工程的投資預測，需要很多的資料，如工

24、程所在地的水電狀況、地質情況、主要材料設備的價格資料、大宗材料的采購地以及現有已建類似工程資料，對于做經濟評價的項目還要收集更多資料。造價人員要對資料的準確性、可靠性認真分析，保證投資預測、經濟分析的準確。其次要編制可行性研究報告。工程項目的可行性研究階段，項目的各項技術經濟決策，對工程造價以及項目的經濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段。可行性研究要以質量控制為核心，對項目的規模建設標準、工藝布局、產業規劃、技術進步等方面應實事求是地科學分析。,四,如何做好投資決策的可行性研究,投資決策投資估算與財務評價都是投資決策階段工程造價管理的主要內容，都在可行性研究報告中起著十分重要的

25、作用。第一，投資估算是制定融資方案、進行經濟評價的基礎，也是進一步編制初步設計概算的依據；第二，“投資估算”和“財務評價”是銀行貸款的依據，是國家編制建設投資計劃的重要依據；第三，“投資估算”與“財務評價”是投資決策和方案比選的重要依據。,五,投資決策投資估算與財務評價,總目錄,第一部分 新政策房地產企業成本管理,第二部分 房地產成本控制重點環節,第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制,第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產項目招投標階段的造價控制講解,第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產開發

26、企業成本控制核算,正確理解設計階段的成本控制,一,設計概算與施工圖預算的編制與審查,二,第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析,設計階段成本控制的核心,三,五,房地產設計階段的設計程序,六,設計方案優化過程與重點,設計階段工程造價控制的措施和方法,四,七,限額設計的實施,設計階段工程造價的決定因素與造價管理的主要內容,八,設計階段的成本控制是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學

27、的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。,一,正確理解設計階段的成本控制,設計階段成本控制的核心包括：設計管理和技術管理兩大因素。（1）設計管理。要加強對設計公司的管理與協調，包括：設計單位的選擇與合同管理，做好與設計人員的溝通，落實獎懲措施，開展設計公司間的交流與競爭。要建立管理程序與制度，包括：完善甲方設計標準，堅持設計全過程優化，建立專家會議評審制度，內部審核制度化等。（2）技術管理。建筑方案的選擇設計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結構設計從方案入手可以對項

28、目總成本進行較大優化。,二,設計階段成本控制的核心,（1）方案設計。方案設計的內容包括：設計說明書；總平面圖以及建筑設計圖紙；設計委托或設計合同中規定的透視圖、鳥瞰圖、模型等；（2）初步設計。初步設計的內容與工業項目設計大致相同，包括各專業設計文件、專業設計圖紙和工程概算，同時，初步設計文件應包括主要設備或材料表。（3）施工圖設計。該階段應形成所有專業的設計圖紙（含圖紙目錄、說明和必要的設備、材料表），并按照要求編制工程預算書。對于方案設計后直接進入施工圖設計的項目，施工圖設計文件還應包括工程概算書。施工圖設計文件，應滿足設備材料采購，非標準設備制作和施工的需要。,三,房地產設計階段的設計程序

29、,1.設計階段工程造價的決定因素：計價與控制。（1）可以使造價構成更合理，提高資金利用效率。（2）可以提高投資控制效率（3）可以使控制工作更主動。（4）便于技術及經濟結合。（5）在設計階段控制工程造價效果最顯著。2.設計階段工程造價管理的主要內容有：（1）方案設計階段。方案設計階段一般是根據方案圖紙和說明書，作出詳盡的工程造價估算書。不超過投資估算，則為正常。（2）初步設計階段。根據初步設計方案圖紙和說明書及概算定額編制初步設計總概算。（3）技術設計階段。根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額編制初步設計修正總概算。（4）施工圖設計階段。根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算。（5）設計交

30、底和配合施工。設計單位應負責交代設計意圖，進行技術交底，解釋設計文件，及時解決施工中設計文件出現的問題，參加試運轉和竣工驗收、投產及進行全面的工程設計總結。,四,設計階段工程造價的決定因素與造價管理的主要內容,（1）推行設計招標，擇優選擇設計單位（2）開展限額設計，有效控制造價（3）改變設計取費辦法，實行設計質量的獎罰制度（4）推行設計監理制度（5）推廣標準設計（6）提高設計質量：（7）加強施工圖的審核工作。業主要真正把控制造價的關鍵階段確立在設計階段時，才能收到投資省、進度快、質量好的效果。通過技術比較、經濟分析和效果評價，正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的對立統一關系，力求在技術先進條件

31、下的經濟合理，在經濟合理基礎上的技術先進，把控制工程造價的觀念滲透到各項設計和施工技術措施中，把工程造價控制工作推向另一個里程碑。,五,設計階段工程造價控制的措施和方法,（1）通過設計招標和設計方案競選優化設計方案。建設單位發布公告，吸引設計單位參加設計招標或設計方案競選，以獲得眾多的設計方案；然后組織7-11人的專家評定小組，其中技術專家人數應該占2/3以上；最后專家評定小組采用科學的方法綜合評定各設計方案優劣，從中選擇最優的設計方案，或將各方案的可取之處重新組合，提出最佳方案。（2）運用價值工程優化設計方案。首先進行功能分析；然后進行功能評價，并根據功能分析的結果提出各種實現功能的方案；最

32、后進行方案評價。（3）標準化設計。標準化設計又稱定型設計、通用設計。各類工程建設的構件、配件、零部件、通用的建筑物、構筑物、公用設施等，只要有條件的，都應該實施標準化設計。（4）限額設計。限額設計就是按照設計任務書批準的投資估算哦進行初步設計，按照初步設計概算造價限額進行施工圖設計。在整個設計過程中，設計人員與經濟管理人員密切配合，做到技術與經濟的統一。,六,設計方案優化過程與重點,所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算來控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術和施工圖設計的不合理變更，保證總投

33、資額不被突破。實施限額設計，第一步要將這個限額按專業（單位工程）進行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，則應按各單位工程的分部工程再進行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到滿意的答案，則說明該限額可行，同時，在設計過程中要嚴格按照限額控制設計標準；若以上的分解分析（不論哪一步）沒有得到滿意的答案，則都說明該限額不可行，必須修改或調整限額，再按上面的步驟重新進行分析分解，直到得到滿意的答案為止，該限額才成立。限額設計的技術關鍵是要確定好限額，控制好設計標準和規模。,七,限額設計的實施,1.設計概算的編制與審查1.1設計概算的編制：設計概算可分單位工程概算、單項工程綜合概算和建設

34、項目總概算三級。單位工程概算是確定各單位工程建設費用的文件，是編制單項工程綜合概算的依據，是單項工程綜合概算的組成部分。單位工程概算按其工程性質分為建筑工程概算和設備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算包括土建工程概算，給排水、采暖工程概算，通風、空調工程概算，電氣、照明工程概算，弱電工程概算，特殊構筑物工程概算等；設備及安裝工程概算包括機械設備及安裝工程概算，電氣設備及安裝工程概算，熱力設備及安裝工程概算，工具、器具及生產家具購置費概算等。單項工程綜合概算是確定一個單項工程所需建設費用的文件，它是由單項工程中的各單位工程概算匯總編制而成的，是建設項目總概算的組成部分。建設項目總概算是確定整個建

35、設項目從籌建到竣工驗收所需全部費用的文件，它是由各單項工程綜合概算、工程建設其他費用概算、預備費、建設期貸款利息和固定資產投資方向調節稅概算匯總編制而成的。1.2設計概算的審查內容：(1)審查概算的編制是否符合黨的方針、政策，是否根據工程所在地的自然條件的編制。(2)審查建設規模(投資規模、生產能力等)、建設標準(用地指標、建筑標準等)、配套工程、設計定員等是否符合原批準的可行性研究報告或立項批文的標準。(3)審查編制方法、計價依據和程序是否符合現行規定。(4)審查工程量是否正確。(5)審查材料用量和價格。(6)審查設備規格、數量和配置是否符合設計要求，是否與設備清單相一致，設備預算價格是否真

36、實，設備原價和運雜費的計算是否正確，非標準設備原價的計價方法是否符合規定，進口設備的各項費用的組成及其計算程序、方法是否符合國家主管部門的規定。(7)審查建筑安裝工程的各項費用的計取是否符合國家或地方有關部門的現行規定，計算程序和取費標準是否正確。(8)審查綜合概算、總概算的編制內容、方法是否符合現行規定和設計文件的要求，有無設計文件外項目，有無將非生產性項目以生產性項目列入。(9)審查總概算文件的組成內容，是否完整地包括了建設項目從籌建到竣工投產為止的全部費用組成。(10)審查工程建設其他各項費用。(11)審查項目的“三廢”治理。(12)審查技術經濟指標。(13)審查投資經濟效果。,八,設計

37、概算與施工圖預算的編制與審查,2.施工圖預算的編制與審查2.1施工圖預算的編制：施工圖預算是由設計單位在施工圖設計完成后，根據施工圖設計圖紙、現行預算定額、費用定額以及地區設備、材料、人工、施工機械臺班等預算價格編制和確定的建筑安裝工程造價的文件。施工圖預算的編制包括：單價法編制施工圖預算，單價法是用事先編制好的分項工程的單位估價表來編制施工圖預算的方法。按施工圖計算的各分項工程的工程量，并乘以相應單價，匯總相加，得到單位工程的人工費、材料費、機械使用費之和；再加上按規定程序計算出來的其他直接費、現場經費、間接費、計劃利潤和稅金，便可得出單位工程的施工圖預算造價。2.2施工圖預算的審查內容：審

38、查施工圖預算的重點，應該放在工程量計算、預算單價套用、設備材料預算價格取定是否正確，各項費用標準是否符合現行規定等方面。1審查工程量，(1)土方工程；(2)打樁工程；(3)磚石工程；(4)混凝土及鋼筋混凝土工程；(5)木結構工程；(6)樓地面工程；(7)屋面工程；(8)構筑物工程；(9)裝飾工程；(10)金屬構件制作工程；(11)水暖工程；(12)電氣照明工程；(13)設備及其安裝工程。2審查設備、材料的預算價格，(1)審查設備、材料的預算價格是否符合工程所占地的真實價格及價格水平；(2)設備、材料的原價確定方法是否正確；(3)設備的運雜費率及其運雜費的計算是否正確，材料預算價格的各項費用的計

39、算是否符合規定、正確。,八,設計概算與施工圖預算的編制與審查,總目錄,第一部分 新政策房地產企業成本管理,第二部分 房地產成本控制重點環節,第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制,第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產項目招投標階段的造價控制講解,第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產開發企業成本控制核算,如何做好工程招投標與文件編制,一,二,第五部分 房地產項目招投標階段的造價控制講解,招投標階段對工程造價的影響與造價管理的主要內容,三,五,招投標項目報價與控制,六,房地產項目設備、材料采購招

40、投標與合同價款的確定,如何確定房地產項目工程合同價,四,工程量清單計價模式對招投標階段工程造價控制的影響分析,要做好工程招投標，就必須要了解工程招標投標的概念和內容。建設項目招標投標活動包括的內容十分廣泛，包括建設項目招標的范圍、建設項目招標的種類與方式、建設項目招標的程序、建設項目招標投標文件的編制、標底編制與審查、投標報價以及開標、評標、定標等 招標文件的內容和編制。（一）按照工程建設項目施工招標投標辦法的規定，依法必須招標的工程建設項目，應當具備下列條件：（1）招標人已經依法成立。（2）初步設計及概算應當履行審批手續的，已經批準。（3）招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續的

41、，已經核準。（4）有相應資金或資金來源已經落實。（5）有招標所需的設計圖紙及技術資料。（二）招標文件一般包括下列內容：（1）投標邀請書。（2）投標人須知，包括工程概況，招標范圍，資格審查條件，工程資金來源或者落實情況（包括銀行出具的資金證明），標段劃分，工期要求，質量標準，現場踏勘和答疑安排，投標文件編制、提交、修改、撤回的要求，投標報價的要求，投標有效期，開標的時間和地點，評標的方法和標準等。（3）合同主要條款。(4)投標文件格式。（5）采用工程量清單招標的，應當提供工程量清單。（6）技術條款。（7）設計圖紙。（8）評標標準和方法。（9）投標輔助材料。,一,如何做好工程招投標與文件編制,1.

42、影響 工程招投標階段是確定工程施工合同價款的一個重要的階段，它對今后的施工以至于工程竣工結算都有著直接的影響，因此，招投標階段的造價控制對整個項目工程造價的影響也是非常大的。2.造價管理的主要內容：（一）招投標圖紙及現場勘察：嚴格審查施工圖紙中所選用的材料設備，特別是對價格差異幅度較大的材料、設備進行必要的限價。嚴格審查圖紙中做法不詳的項目，對于圖紙中不明確的工程做法應在開標前加以明確。加大施工現場勘察的工作力度，將有可能發生的費用考慮到招標文件編制中。（二）嚴格編制招標文件的有關條款，避免招標文件條款漏洞百出。招標文件的有關條款應與施工合同的有關條款保持一致 招標文件中合理的確定施工工期 應

43、從專業的角度嚴格界定招標范圍 應在招標文件中事先約定“合同履約擔保”的方式 招標文件中有關條款的約定應盡量詳細明確 對施工招投標風險應作好詳細準確的估計 應把工程量清單作為招標文件的組成部分（三）評標,二,招投標階段對工程造價的影響與造價管理的主要內容,1.招投標項目的報價（一）投標報價的計算依據。（二）投標報價的編制方法。（三）投標報價的編制程序。（1）復核或計算工程量。（2）確定單價，計算合價。（3）確定分包工程費。（4）確定利潤。（5）確定風險費。（6）確定投標價格。2.招投標項目的風險控制（一）開展財務決策（二）根據工程實際情況采用有利的合同價格形式（三）實行限額設計（四）改進物質采購

44、管理制度，逐步與市場接軌。（五）工程索賠是招投標價格控制的又一項重要工作,三,招投標項目報價與控制,工程量清單計價模式，具有統一工程量、合理低價中標、投標單位根據企業定額自主報價等特點。工程量清單計價模式對招投標階段工程造價控制的影響主要體現在以下兩個方面：（1）合同價的形成方式使工程造價更接近工程實際價值：確定合同價的兩個重要因素投標報價和標底價都以實物法編制，更接近市場價值。在新的計價模式下，工程量由招標人提供，投標人的競爭性報價是基于工程量清單上所列量值，可以實現真正意義上的工程造價動態控制。（2）合同條款的約定上雙方的風險和責任意識加強：施工企業為獲取最大的利益，會利用工程變更和索賠手

45、段補救額外的費用。因此，雙方對合同管理的意識會大大加強，合同條款的約定會更加周密。,四,工程量清單計價模式對招投標階段工程造價控制的影響分析,經招投標程序的建設工程合同價，應由兩部分組成。一、中標價應為確定合同價的基本依據二、應明確工程量變更、措施費變更等增加或減少的價款為中標價的必要補充。由上述兩部分組成合同價，既保證了合同價形成的合法性，又充分體現了合同價組成的合理性。,五,如何確定房地產項目工程合同價,1.房地產項目設備、材料采購的招投標方式有以下三種：（一）公開招標。公開招標對于設備、材料采購，能夠引起最大范圍內的競爭。（二）邀請招標。適用于合同金額不大，或所需特定貨物的供應商數目有限

46、，或需要盡早地交貨等情況。（三）其它方式。有時也通過詢價方式選定設備、材料供應商。一般僅適用于現貨采購或價值較小的標準規格產品。2.合同價款的確定：在國內設備、材料采購招投標中的中標人在接到中標通知后，應當在規定時間內由招標單位組織與設備需方簽訂合同，進一步確定合同價款。一般說，國內設備材料采購合同價款就是評標后的中標價，但需要在合同簽訂中雙方確定。,五,房地產項目設備、材料采購招投標與合同價款的確定,總目錄,第一部分 新政策房地產企業成本管理,第二部分 房地產成本控制重點環節,第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制,第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產項目招投

47、標階段的造價控制講解,第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產開發企業成本控制核算,如何做好工程費用計劃,一,二,第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析,工程造價的決定因素分析與造價管理的主要內容,三,工程造價控制的措施和方法分析,四,現場管理與成本控制,工程索賠與索賠費用分析,五,六,工程變更成本控制,七,工程價款結算,八,資金使用計劃的編制與應用,(一)搜集和整理資料(二)優化施工組織設計，對施工方案實行審批制度，選擇技術上可行經濟上合理的施工方案。(三)建立合理的費用控制目標(四)編制工程費用計劃 編制費用計劃過程

48、中最重要的方法，就是項目費用目標的分解。按費用構成分解，工程項目的費用主要分為建筑安裝工程費用、設備工器具購置費用及工程建設其他費用。按項目組成分解，大中型工程項目通常是由若干單項工程構成，而每個單項工程包括了多個單位工程，每個單位工程又是由若干個分部分項工程構成。按時間進度分解，編制按時間進度的費用計劃。,一,如何做好工程費用計劃,1.建設工程項目施工階段影響工程造價的因素有：工程變更與合同價調整、工程索賠、工期、工程質量、人力及材料、機械設備等資源市場供求規律的影響、材料代用。2.施工階段工程造價管理的主要內容：（一）建設工程項目施工階段工程造價的確定 按照承包人實際完成的工程量，以合同價

49、為基礎，同時考慮物價上漲因素所引起的造價的提高，考慮到設計中難以預計的而在施工階段實際發生的工程變更及費用，合理確定工程結算價款。（二）建設工程項目施工階段工程造價的控制做好招投標工作；按合同約定撥付工程款；嚴格控制工程變更和施工索賠；加強價格信息管理。,二,工程造價的決定因素分析與造價管理的主要內容,（一）組織措施（1）落實投資控制項目管理班子（2）編制施工階段投資控制工作計劃與工作流程圖（二）經濟措施（1）編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標（2）進行工程計量（3）復核工程付款賬單，簽發付款證書（4）進行投資跟蹤控制（5）協商確定工程變更價款、審核竣工結算（6）對工程施工過程中的投資支

50、出做好分析與預測（三）技術措施（1）嚴格控制設計變更（2）繼續通過設計挖掘節約投資的可能性（3）審核承包商編制的施工組織設計（四）合同措施（1）做好施工記錄，保存各種文件圖紙，為正確處理可能發生的索賠提供依據，參與處理索賠事宜（2）參與合同修改、補充工作，著重考慮它對投資控制的影響。,三,工程造價控制的措施和方法分析,1、對項目經理而言，要把工程成本控制與項目經理的經濟利益直接掛鉤，充分調動項目經理的積極性和責任心，在抓好工程質量的同時控制好工程成本，并協調好項目內部管理人員。2、對施工人員則應搞好生產進度，嚴格按圖及規范施工，嚴格質量關，盡量減少因質量問題而造成的返工或返修所帶來的經濟損失，

51、同時對施工過程耗用的人工、材料和其他費用認真把關，對增減或更改項目要做好現場簽證。3、對材料管理人員，則要做好材料的驗收、保管、使用、回收，并與預算人員及施工人員加強聯系，及時調整材料的采購需求計劃，減少因計劃不妥造成的損失。同時，應把好質量數量驗收關，不使不合格或不符合質量要求的材料進入現場，而且還應做好限額領料，杜絕各個環節的材料浪費。4、對預算人員，應深入現場，掌握實際施工情況，包括施工進度及工程款撥付情況、材料的購置情況等。還應配合項目經理落實現場簽證，并根據施工進度及有關定額計算好下一階段的材料、人工、機械設備需用數量，為材料的購置、人工、機械設備的安排提供依據。此外，作為預算人員，

52、應認真研究施工合同，熟悉相關定額，按照合同規定的結算方式和有關計價依據進行計算，為竣工結算做好準備。這樣層層把關，大家目標一致，共同管理，才能真正實現施工階段的成本控制。,四,現場管理與成本控制,1.工程索賠原因（1）一方違約使另一方蒙受損失，受損方向對方提出賠償損失的要求。（2）發生應由業主承擔責任的特殊風險或遇到不利自然條件等情況，使承包商蒙受較大損失而向業主提出補償損失要求。（3）承包商本人應當獲得的正當利益，由于沒能及時得到監理工程師的確認和業主應給予的支付，而以正式函件向業主索賠。2.索賠的分類：工期索賠和費用索賠。費用索賠是整個工程合同索賠的重點和最終目標。工期索賠在很大程度上也是

53、為了費用索賠。所謂費用索賠是指承包商在由于業主的原因或雙方不可控制的因素發生變化而遭受損失的條件下，向業主提出補償其費用損失的要求。3.索賠的費用內容：（1）人工費。包括增加工作內容的人工費、停工損失費和工作效率降低的損失費等累計，其中增加工作內容的人工費應按照計日工費計算，而停工損失費和工作效率降低的損失費按窩工費計算，窩工費的標準雙方應在合同中約定。（2）設備費。可采用機械臺版費、機械折舊費、設備租賃費等幾種形式。當工作內容增加引起的設備費索賠時，設備費的標準按照機械臺版費計算。因窩工引起的設備費索賠，當施工機械屬于施工企業自有時，按照機械折舊費計算索賠費用。當施工機械是施工企業從外部租賃

54、時，索賠費用的標準按照設備租賃費計算。,五,工程索賠與索賠費用分析,3.索賠的費用內容：（3）材料費。（4）保函手續費。工期延期時，保函手續費相應增加，反之，取消部分工程且發包人與承包人達成提前竣工協議時，承包人的保函金額相應折減，則計入合同價內的保函手續費也應扣減。（5）貸款利息。（6）保險費。（7）管理費。此項又可分為現場管理費和公司管理費兩部分，由于二者計算方法不一樣，所以在審核過程中應區別對待。（8）利潤。4.索賠實例4.1索賠事件：延誤移交施工現場。可補償內容：工期、費用、利潤。4.2索賠事件：變更導致竣工時間的延長。可補償內容：工期。4.3索賠事件：不可預見的外界條件。可補償內容：

55、工期、費用。4.4索賠事件：業主提前占用工程。可補償內容：費用、利潤。4.5索賠事件：不可抗力事件造成的損害。可補償內容：工期、費用。,五,工程索賠與索賠費用分析,一、工程變更產生的原因1、業主原因2、監理原因3、設計原因4、施工原因5、材料價格波動的原因6、合同原因7、環境原因二、工程變更對工程造價的影響1、產生三超現象，即概算超估算、預算超概算、決算超預算。2、因變更造成工期變化等引起施工單位提出索賠，導致項目投資增加。3、因工程量變化或施工方案改變造成工程成本的變動。4、導致竣工決算困難。三、工程變更條件下的成本控制策略1、嚴格控制設計變更提高勘測水平和設計質量。設計變更盡量提前。推行“

56、限額設計”初步設計階段應按照批準的可行性研究階段的投資估算進行限額設計。2、嚴格把關工程變更的審批，完善工程變更的申報、審查程序。3、重視工程變更預結算編制工作。預算員應全面了解工程合同、施工圖紙及變更文件，對設計變更和現場簽證要與施工圖一樣重視。預算人員要注意變更文件的完整性。分清責任，分別計算費用。4、加強竣工結算階段的工程變更的造價控制。重點核實增加的項目的綜合單價是否按照招標文件及施工合同進行編制，編制是否合理等。,六,工程變更成本控制,工程價款結算的七個要素：1.工程價款結算的依據；2.工程價款結算的程序；3.工程價款結算涉及的干系人；4.工程價款結算的內容；5.工程價款結算的金額；

57、6.工程價款結算的時間；7.工程價款結算的地點。工程價款結算在一個工程項目中，是經常性、多次性并貫穿項目的始終，把握好結算的七個關鍵要素，便于結算人員工作，便于建設資金管理。,七,工程價款結算,1.施工階段資金使用計劃的編制方法主要有以下兩種：1.1按不同子項目編制資金使用計劃。1.2按時間進度編制的資金使用計劃。2.施工階段投資偏差分析。施工階段投資偏差的形成過程，是由于施工過程隨機因素與風險因素的影響形成了實際投資與計劃投資，實際工程進度與計劃工程進度的差異，這些差異是稱為投資偏差與進度偏差，這些偏差是施工階段工程造價計算與控制的對象。投資偏差=已完工程實際投資已完工程計劃投資 在投資偏差

58、分析時，具體又分為：(1)局部偏差和累計偏差。(2)絕對偏差和相對偏差。常用的偏差分析方法有橫道圖法、時標網絡圖法、表格法和曲線法。3.偏差形成原因的分類及糾正方法一般來講，引起投資偏差的原因主要有四個方面：客觀原因、業主原因、設計原因和施工原因。偏差的類型分為四種形式。(1)投資增加且工期拖延。(2)投資增加但工期提前。(3)工期拖延但投資節約。(4)工期提前且投資節約。通常把糾偏措施分為組織措施、經濟措施、技術措施、合同措施四個方面。,八,資金使用計劃的編制與應用,總目錄,第一部分 新政策房地產企業成本管理,第二部分 房地產成本控制重點環節,第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制,第

59、四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產項目招投標階段的造價控制講解,第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產開發企業成本控制核算,竣工驗收階段工程管理造價管理的主要內容,一,二,第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制,竣工決算及編制控制,三,新增資產價值的確定,四,工程保修費用及其處理,（一）工程資料驗收（1）工程資料驗收內容（2）工程綜合資料驗收內容（3）工程財務資料驗收內容（二）工程內容驗收（1）建筑工程驗收內容（2）安裝工程驗收內容,一,竣工驗收階段工程管理造價管理的主要內容,一、建設項目竣工

60、決算的概念竣工決算是以實物數量和貨幣指標為計量單位，綜合反映竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設費用、建設成果和財務情況的總結性文件，是竣工驗收報告的重要組成部分，竣工決算是正確核定新增固定資產價值，考核分析投資效果，建立健全經濟責任制的依據，是反映建設項目實際造價和投資效果的文件。二、竣工決算的編制（1）收集、整理和分析有關依據資料。(經批準的可行性研究報告、投資估算書、初步設計或擴大初步設計，修正總概算及其批復文件。經批準的施工圖設計及其施工圖預算書。設計交底或圖紙會審會議紀要。設計變更記錄、施工記錄或施工簽證單及其他施工發生的費用記錄。標底造價，承包合同，工程結算等有關資料

61、。歷年基建計劃、歷年財務決算及批復文件。設備、材料調價文件和調價記錄。有關財務核算制度、辦法和其他有關資料。)（2）清理各項財務、債務和結余物資。（3）核實工程變動情況。（4）編制建設工程竣工決算說明。（5）填寫竣工決算報表。（6）做好工程造價對比分析。（7）清理、裝訂好竣工圖。（8）上報主管部門。,二,竣工決算及編制控制,1.新增資產價值的分類 建設項目竣工投入運營后，所花費的總投資形成相應的資產。按照新的財務制度和企業會計準則，新增資產按資產性質可分為固定資產、流動資產、無形資產和其他資產等四大類。2.新增資產價值的確定方法2.1新增固定資產價值的確定 新增固定資產價值的內容包括：已投入生

62、產或交付使用的建筑、安裝工程造價；達到固定資產標準的設備、工器具的購置費用；增加固定資產價值的其他費用。2.2新增流動資產價值的確定 流動資產是指可以在一年內或者超過一年的一個營業周期內變現或者運用的資產，包括現金及各種存款以及其他貨幣資金、短期投資、存貨、應收及預付款項以及其他流動資產等。2.3新增無形資產價值的確定 作為評估對象的無形資產通常包括專利權、非專利技術、生產許可證、特許經營權、租賃權、土地使用權、礦產資源勘探權和采礦權、商標權、版權、計算機軟件及商譽等。,三,新增資產價值的確定,（一）建設項目保修及其意義 項目保修是項目竣工驗收交付使用后，在一定期限內由施工單位到建設單位或用戶

63、進行回訪，對于工程發生的確實是由于施工單位施工責任造成的建筑物使用功能不良或無法使用的問題，由施工單位負責修理，直到達到正常使用的標準。建設工程質量保修制度是國家所確定的重要法律制度，建設工程保修制度對于完善建設工程保修制度、促進承包方加強質量管理、保護用戶及消費者的合法權益能夠起到重要地作用。(二)保修的范圍和最低保修期限(三)保修的操作方法(四)保修費用及其處理,四,工程保修費用及其處理,總目錄,第一部分 新政策房地產企業成本管理,第二部分 房地產成本控制重點環節,第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制,第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析,第五部分 房地產項目招投標階段的造

64、價控制講解,第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析,第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制,第八部分 房地產開發企業成本控制核算,土地開發成本的核算,一,二,第八部分 房地產開發企業成本控制核算,房屋開發成本的核算,三,配套設施開發成本的核算,四,開發間接費用的核算,土地開發也稱建設場地開發。通常有兩種情況，一是企業為了自行開發商品房、出租房等建筑物而開發的自用建設場地。自用的建設場地屬企業的中間產品，其費用支出應記入有關商品房或出租房的產品成本。二是企業為了銷售、有償轉讓而開發的商品性建設場地。商品性建設場地是企業的最終產品，應單獨核算其土地開發成本。（一）土地開發費用的歸集與分

65、配（二）完工土地開發成本的結轉,一,土地開發成本的核算,（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價（二）前期工程費（三）基礎設施費（四）建筑安裝工程費（五）配套設施費（六）開發間接費,二,房屋開發成本的核算,一、配套設施的種類及其支出歸集的原則 房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排

66、水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。二、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置 一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。三、配套設施開發成本的核算企業發生的各項配套設施支出，應在“開發成本配套設施開發成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。,三,配套設施開發成本的核算,開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在

67、開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。開發間接費用應分設如下明細項目進行核算：l.工資 指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。2.福利費 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費。3.折舊費 指開發企業內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。4.修理費 指開發企業內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。5.辦公費 指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。6.水電費 指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。7.勞動保護費 指用于開發企業內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。8.周轉房攤銷指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。9.利息支出指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但應沖減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。10.其他費用指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。,四,開發間接費用的核算,THANK YOU,謝謝大家！,