深圳金地景園住宅項目營銷執行報告（41頁）.doc
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深圳金地景園住宅項目營銷執行報告（41頁）.doc
1、金 地 景 園 營 銷 執 行 報 告 商 業 篇 2121 世紀不動產深圳區域分部世紀不動產深圳區域分部 深圳北新房地產經紀有限公司深圳北新房地產經紀有限公司 20052005 年年 9 9 月月 1010 日日 目 錄 第一部分第一部分 項目商業功能定位項目商業功能定位 . 5 一一、商業策劃依據 . 5 二、商業功能策劃 . 7 三、兩種商業模式的關系 . 16 四、銷售方式 . 19 第二部分第二部分 價格定位價格定位 . 21 第三部分第三部分 客戶定位客戶定位 . 23 第四部分第四部分 商業形象定位商業形象定位 . 24 第五部分第五部分 入市時間計劃安排入市時間計劃安排 . 3
2、0 一、商業開發順序 . 30 二、時間安排 . 30 第六部分第六部分 總體營銷思路總體營銷思路 . 33 第七部分第七部分 銷售策略銷售策略 . 39 第八部分第八部分 項目總結項目總結. 42 第一部分 項目商業功能定位 商場定位原則：根據項目自身特點，發揮項目優勢、規避項目劣勢，由市場導向而填補商圈空白點，引導市場 而激發潛在需求，改變商業格局。 一、商業策劃依據 本項目可以規劃一定量的商業面積，如果將全部或部分改為住宅，銷售速度可能會較快，但我司看重的不僅 僅是銷售速度，更重要的是利潤，將項目價值最大化。而規劃一定量的商業是可行的，也是必要的，其原因在 于： 1 1、片區規劃人口片區
3、規劃人口 根據長沙市政府規劃，天心生態新城片區規劃總人口為 20 萬人；根據現場調研，在項目 300-500 米的較舒 適的步行范圍內-即北至友誼路北側居民區，南至湘府路北，西至芙蓉南路，東至韶山南路的范圍內，規劃居住 人口約為 7 萬人，有旺盛的商業需求。 2 2、交通組織、交通組織 項目三面臨城市及片區主干道，交通方便，人流暢達，具備成為社區型商業中心的交通及人流條件。 3 3、目前商業、目前商業狀況狀況 本片區為新規劃區域，住宅和商業都不成熟。主要有：井灣子家居廣場、紅星建材市場：經營方式為主題式 商業和零售店，規劃和經營方式傳統，層次較低；南城工藝品交易市場：以集中的零售店形式經營的專業型市 場，因周邊整體商業發育不完善，營銷方式落后，目前招商只完成 30%左右，經營慘淡；友誼路沿街小商鋪：主 要為汽車零部件銷售及汽車修理商行，形象雜亂，檔次低。 4 4、現有商業規劃、現有商業規劃
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