江蘇常州天寧商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)調(diào)研報(bào)告（152頁(yè)）.ppt

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江蘇常州天寧商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)調(diào)研報(bào)告（152頁(yè)）.ppt

1、天寧廣場(chǎng)商業(yè)調(diào)研寫在前面的話通過(guò)對(duì)天寧廣場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算得知（詳見(jiàn)”常州前期項(xiàng)目梳理 PPT”），如以5A甲級(jí)寫字樓+商業(yè)組合形式，是低利潤(rùn)率項(xiàng)目，毛利較薄。如果要堅(jiān)持做5A甲級(jí)寫字樓+商業(yè)組合形式唯一的出路是兩個(gè) 動(dòng)作，一是減低單位成本800-1000，二是盡量增加商業(yè)銷售的面積（至少做到一樓、二樓部分銷售）和去化的速度。本商業(yè)有一個(gè)難點(diǎn)，它不是街鋪，而是集中式商業(yè)，單純的銷售會(huì)導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)的混亂。如何盡可能的提高商業(yè)的銷售面積同時(shí)又讓后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)不出現(xiàn)問(wèn)題是我們需要解決的問(wèn)題。本商業(yè)調(diào)研分三部分一部分是商圈調(diào)研，商圈調(diào)研較為龐雜，本次調(diào)研時(shí)間有限，所以僅選取了最為相關(guān)的

2、業(yè)態(tài)配比及關(guān)鍵業(yè)態(tài)梳理部分進(jìn)行了調(diào)研梳理。二、對(duì)常州的餐飲業(yè)態(tài)深入梳理，指出可能合適的品牌三部分是關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)研判，本項(xiàng)目的兩個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手吾悅國(guó)際廣場(chǎng)、現(xiàn)代傳媒中心。吾悅國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)體量較大10萬(wàn)方，且招商運(yùn)營(yíng)失敗，不具太多參考價(jià)值。而現(xiàn)代傳媒中心商業(yè)體量相似更有參考價(jià)值，所以將從商業(yè)體態(tài)配比，財(cái)務(wù)分析等各方面進(jìn)行深入的梳理。一、常州理解二、商圈調(diào)研三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)深度梳理四、重點(diǎn)業(yè)態(tài)梳理理解常州常州上海 165公里南京 136公里無(wú)錫 39公里蘇州 81公里地理位置鐵路：滬寧城際鐵路京滬高鐵公路：滬蓉、長(zhǎng)深、常合、滬宜高速機(jī)場(chǎng)：奔牛機(jī)場(chǎng) 水路：常

3、州港、京杭大運(yùn)河市內(nèi)交通：高架、城市公交、 BRT（快速公交系統(tǒng)）丹陽(yáng) 宜興靖江人口及輻射區(qū)域揚(yáng)中泰興江陰常州常州總面積4,385平方公里，市區(qū)面積1,872平方公里，常住人口460萬(wàn)人,市區(qū)人口230萬(wàn)人。常州下轄鐘樓、天寧、新北、武進(jìn)、戚墅堰、溧陽(yáng)、金壇等7個(gè)縣級(jí)區(qū)市。 (以上數(shù)據(jù)截至2010年12月) 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)人均消費(fèi)性支出全江蘇第一，人均GDP江蘇第三 2011年，常州市人均生產(chǎn)總值（人均GDP）78400元，超過(guò)南京，高于江蘇省人均生產(chǎn)總值（76700元）。消費(fèi)支出占可支配收入的65%，在江、浙主要城市中排名第一。 2011年江、浙主要城市人均生產(chǎn)總值排名 2010年江、浙主要城市人均消費(fèi)支出與可支配收入的占比排名 60,000 40,000 20,000 0 80,000 120,000 100,000 無(wú)錫蘇州杭州寧波常州南京徐州溫州

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