1、第一講 香港物業的樓宇管理和維修 一、樓宇管理 樓宇不管是住宅還是商業性大廈，或是上層做寫字樓、底 層或底下三四層做店鋪的混合性大廈，或是集商場和其他設施為一 體的物業場所的日常管理主要是對樓字進行有效運作，使租住 者得到充分享用。物業經理的責任范圍包括樓字的安全控制，清潔 運作，建筑結構、設備、廠房和公用設施的日常維護。他她通過 下屬部門履行這些職責。 （一）安全控制 提供安全服務和控制，要么由直接保安人員負責，要么讓承包 商負責。除了只配一個看門人這樣簡單的管理外，還可以通過承包 商雇請專業保安人士負責安全問題。警衛或門衛必須接受正規的防 止犯罪和物業管理職能的培訓。顯然，在現代化、智能化
2、的大樓 里，計算機自動化系統和閉路電視等高科技已用到了安全控制上， 所以更多的，且經常性的培訓是不可少的。給租住者提供高水平的 安全控制是必要的。對任何新樓字項目，在其設計階段就考慮到應 用安全控制專業知識是很有益的。物業經理，如果是大型開發項 目，最好是安全專家，應該被列為項目協調小組的成員之一，這 樣，他她在安全控制方面的專業知識就可以在項目設計階段得以 運用，從而避免項目完工之后修修補補。可惜的是，這種早期的安 全輸入在新項目中常常被忽視。 (二)看守條例 香港法律第 299 章規定：“看守人”是“除第三部分條款 規定的人之外的任何人，受雇于陸上或水上任何地方，保護任何財 產，或防止犯罪
3、或維護秩序。”保安員屬于這一類別。所以，任何 想干看守這個差事都要到警察署領看守許可證（注：第三部分條款 規定的人指：公共官員及駐港軍隊）。 (三)保安服務范圍 通常，按兩班倒提供 24 小時保安服務，如，從早上 7 點到下午 7 點為一班。從管理的角度出發，保安人員分三班倒更可取。商業 性或辦公大摟往往可以考慮雇三班保安員，而大部分的主宅樓有兩 班就夠了，可以節省預算開支。 (四)保安主管的職責 1.保安主管當班和下班都要與控制中心通話，并簡要匯報青 況。有些承包公司還提供電話保護服務，在不同樓字或屋郊設多個 檢測點，通過電話線與控制中心連接。保安主管按事先定好內時間 表向控制中心匯報。 2.安排保安員輪流值班，使工作平均分配到每個人。 3.下班前向管理人員或樓字監管簡要匯報情況，每班未填虧一 份“每日報告單”送管理處。 4.與物業管理人員或樓字監管保 持密切聯絡，這在有效協周任何安全問
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