商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)運營策劃標(biāo)準(zhǔn)之市場定位篇.doc

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商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)運營策劃標(biāo)準(zhǔn)之市場定位篇.doc

1、運營策劃第二階段：項目市場定位 1 項目分析（1）項目條件與資源分析。 A 條件分析。 B 資源分析 C 小結(jié)。（2）項目 SWOT 分析。 A 優(yōu)勢（S）。 B 劣勢（W）。 C 市場機會（O）。 D 市場威脅（T）。 E 綜合分析。 2 項目產(chǎn)品定位（1）經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃。 A 考慮租金回報因素。 B 考慮關(guān)聯(lián)性因素。 C 考慮一站式購物的因素。（2）經(jīng)營業(yè)態(tài)組合。包括主力商店、半主力商店以及普通專業(yè)、專賣店等的組合。 3 項目功能定位（1）購物功能定位。（2）飲食功能定位。（3）娛樂功能定位。（4）休閑功能定位。（5）表演功能定位。（6）各功

2、能區(qū)的規(guī)劃布局。（7）考慮消費人流在營業(yè)空間里均衡地運動的因素。（8）考慮獲取最大的租金收益因素。 4 項目主題定位（1）主題的導(dǎo)入。（2）主題的深化。（3）主題的差別性與適應(yīng)性分析。（4）主題的差異性分析。（5）主題的適應(yīng)性分析。（6）符合項目條件的候選主題。（7）主題的表現(xiàn)。 5 項目形象定位（1）形象品牌確立。（2）名稱確定。（3）形象品牌營運策略。（4）形象品牌延伸策略。 6 項目目標(biāo)客戶定位（1）目標(biāo)客戶細分。（2）目標(biāo)投資客戶群細分。（3）目標(biāo)招商商戶細分。（4）定單式委建、合作開發(fā)等多種方式的合作伙伴的尋求原則。

3、 7 項目目標(biāo)消費者定位（1）目標(biāo)消費群的甄別。（2）主力目標(biāo)消費群。（3）輔助性目標(biāo)消費群。（4）消費群體的區(qū)域定位。（5）消費群體的年齡結(jié)構(gòu)定位。（6）消費群體的收入水平定位。 8 項目銷售招商價格定位（1）項目價格策略定位依據(jù)。（2）項目價格定位建議。（3）項目價格在市場競爭中的調(diào)整策略。 9 項目規(guī)劃建議（1）項目整體開發(fā)規(guī)劃思想與目的。（2）整體建筑規(guī)劃建議。 A 總體布局。 B 建筑結(jié)構(gòu)。 C 建筑平面。 D 步行街。（3）項目整體建筑風(fēng)格。（4）項目購物環(huán)境規(guī)劃。（5）項目交通組織規(guī)劃。（6）項目營業(yè)空間經(jīng)營規(guī)劃布局。 10項目經(jīng)濟效益分析。（1）成本費用分析。（2）營業(yè)利潤分析。（3）經(jīng)濟效益分析。

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