中國商業地產市場的缺陷和改進策略（31p）.pdf
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中國商業地產市場的缺陷和改進策略（31p）.pdf
1、中國商業地產市場的缺陷和改進策略中國商業地產市場的缺陷和改進策略 二0一0年九月 中國商業地產市場的缺陷中國商業地產市場的缺陷 不均衡的形勢：供給 3 3.5 4 優質零售物業面積 2 2.5 3 0.5 1 1.5 0 0.5 北京 上海 廣州 深圳 天津 青島 成都 沈陽 大連 杭州 寧波 南京 蘇州 無錫 廈門 重慶 武漢 鄭州 長沙 西安 京 海 州 圳 津 島 都 陽 連 州 波 京 州 錫 門 慶 漢 州 沙 安 20092012 大量的已建項目面積，但有限的投資級別資產供應 在許多城市，未來幾年開發中項目所形成的供給高峰超過商家的開店計劃 不均衡的形勢：需求 不均衡的形勢：租金
2、系列系列 1 2000 系列系列 1 1000 1500 500 0 北京 上海 廣州 深圳 天津 青島 成都 沈陽 大連 杭州 寧波 南京 蘇州 無錫 廈門 重慶 武漢 鄭州 長沙 西安 京 海 州 圳 津 島 都 陽 連 州 波 京 州 錫 門 慶 漢 州 沙 安 北京作為一線城市缺乏高租金支持威脅還是機會？北京，作為線城市缺乏高租金支持，威脅還是機會？ 不均衡的形勢：產品供求失衡 百貨公司 零售業態在成熟市場的發展 街鋪商業街 百貨公司 專營店 購物中心 目前的產品類型不能滿足來自消費者和商家日益復雜的需要 消費者的需求： 從簡單的基本日常用品的采購到日益復雜的生活需求包括娛樂餐飲從簡單
3、的基本日常用品的采購到日益復雜的生活需求，包括娛樂、餐飲 等。 過去的經驗告訴我們，百貨公司的出現和發展主要是因為它給予了消費 者對于貨品的一定程度的保證者對于貨品的定程度的保證 如今的品牌特別是知名品牌，一般在空間、展示和運營方面的需要更大 的靈活性和獨特性 不合理的規劃和設計不合理的規劃和設計 位置選擇 過度專注于位置，倒置開發成本過高，為后期的運營帶來巨大的壓力 過度關注項目本身，而忽視了整體的零售環境和周邊的環境的協同配 合合 零售商業規劃 零售商業規劃不能反映運營的思路和需要 專注于短期效果而沒有預見未來需求例如停車位是否足夠專注于短期效果，而沒有預見未來需求，例如停車位是否足夠 與競爭對手項目的規劃設計的重要性 零售商業設計 在平面設計、交通規劃以及機電等方面不可挽回的設計缺陷 過分遷就綜合體的可售部分（例如住宅），往往犧牲商業設計 不成熟的商業模式和運營能力不足不成熟的商業模
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