1、合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
而在經(jīng)濟(jì) 工作會議上的表述則更為詳細(xì)： 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
不難看出，兩次會議上對房地產(chǎn)的主基調(diào)都是良性循環(huán)和健康發(fā)展，顯然是要對此前因政策從嚴(yán)過緊導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售驟然下跌和房企集中出現(xiàn)流動性危機(jī)等問題進(jìn)行糾偏。
糾偏過后，政策層面的放暖大概率將延續(xù)到2022年，最終目的是要房地產(chǎn)行業(yè)在長效機(jī)制作用下，回歸到正常的軌道里。
02房貸利率下行的趨勢 最近，媒體頻頻報道各地銀行下調(diào)房貸利率的消息，而這些消息顯然與中央“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”密切相關(guān)。
事實上會議全文一出來，外界即判斷2022年貨幣政策將是趨勢性寬松，降準(zhǔn)和降息在2022年大概率都會發(fā)生。
在全國利率進(jìn)入下行空間與中央支持合理住房需求的大背景下，房貸利率必然呈現(xiàn)出下降的趨勢。
客觀來說，引導(dǎo)房貸利率下行，將會對房地產(chǎn)市場回暖帶來直接的刺激。
當(dāng)然，比房貸利率下行更受購房者關(guān)注的是按揭貸款的發(fā)放問題。
央行的數(shù)據(jù)顯示，10月份個人住房貸款增加3481億元，較9月份多增1013億元；11月份個人住房貸款增加4013億元，較10月多增532億元。
數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，住房按揭貸款正。

2、其增速，從2005年開始，除了個別特殊年份外，整體來說行業(yè)規(guī)模增速在逐步放緩，同比增速從40%多降到現(xiàn)在2-3%左右。
其中，16年是一個比較重要的分水嶺，16年之前行業(yè)復(fù)合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因為15年全國開啟降庫存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產(chǎn)市場規(guī)模上漲，正常來講在15年之前規(guī)模增速基本在8-10%上下，因為15年的刺激，16年一下子增速達(dá)22%。
連續(xù)五年增速放緩，行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見頂了，后續(xù)大概率是要從高位掉下來。
行業(yè)規(guī)模的下行，意味著蛋糕將越來越小了。
2.收益持續(xù)下滑，21年行業(yè)震蕩后預(yù)估利潤率下滑到4%以下以上市房企為例看行業(yè)整體利潤增速，行業(yè)整體利潤是成下行趨勢的，其實從14年以后理論上國內(nèi)行業(yè)利潤增速就已經(jīng)開始放緩了，但是15年這輪去庫存采用棚改貨幣化，國家放水厲害，本次去庫存是漲價去庫存。
大家知道去庫存分漲價去庫存和跌價去庫存，漲價去庫存直接帶來了行業(yè)規(guī)模暴增的同時房價還大幅漲幅，行業(yè)的利潤就大幅上升，所以原本可以通過正常市場消化的房價快速上漲被人為中斷了，行業(yè)利潤重新上升，但16年之后又開始下滑，20年因疫情行業(yè)利潤負(fù)增長，21年數(shù)據(jù)還沒出來，21年的利潤也會是負(fù)增長。
右側(cè)這張圖，表示的是行業(yè)ROE水平和銷售凈利率，從11之后行業(yè)利潤率持續(xù)下滑，從15%掉到現(xiàn)在的9.6%，因為數(shù)據(jù)有滯后性疊加上市公司報表處理問題，實際的利潤率要遠(yuǎn)低。

3、日，住建部負(fù)責(zé)人表示，我國現(xiàn)在仍然處于城市快速發(fā)展的階段，“住房的剛性需求比較旺盛”。
同時，還存在 2000 年以前建成的大量老舊小區(qū)，“群眾改善居住環(huán)境和居住條件的要求也比較迫切”。
住建部將推動各方面工作，“努力為今年穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤發(fā)揮積極作用”。
3 月 1 日，銀保監(jiān)會負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會上確認(rèn)“房地產(chǎn)泡沫化、金融化勢頭得到扭轉(zhuǎn)”。
3 月 5 日，提交兩會審議的政府工作報告提出：“支持商品房市場更好滿足 購房者的合理住房需求”。
3 月 16 日，新華社發(fā)布財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪的表態(tài)，“今年內(nèi)不具備擴(kuò)大 房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。
”歷史經(jīng)驗顯示政策放松之后，房地產(chǎn)投資通常都會有效發(fā)揮穩(wěn)增長的作用。
但是本輪周期，投資者似乎存在一些額外的顧慮：三四線城市特別是非發(fā)達(dá)都市圈的三四線城市的房地產(chǎn)需求是否已經(jīng)走過 歷史周期的大頂、“青山遮不住畢竟東流去”的一去不復(fù)返了？在這種情況 下，三四線城市是否面臨政策刺激也難以顯著扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資、銷售低迷的 局面？包括恒大在內(nèi)的一些地產(chǎn)公司陷入流動性危機(jī)甚至已經(jīng)出現(xiàn)了債務(wù)違約，購 房者會規(guī)避這些公司銷售的商品房嗎？大量房企陷入流動性危機(jī)會影響 2022 年中國房地產(chǎn)的銷售和投資增長嗎？有評論認(rèn)為“三道紅線”等房地產(chǎn)長效機(jī)制的推出可能意味著中國房地產(chǎn)高 周轉(zhuǎn)模式的終結(jié)。
房地產(chǎn)行業(yè)的 ROE 會出現(xiàn)明顯的下降，一些企業(yè)和資本 可能會退出房地產(chǎn)行。

4、中用字母M1表示。
二類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干亂和污染的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。
在規(guī)劃圖紙中用字母M2表示。
三類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。
在規(guī)劃圖紙中用字母M3表示。
工業(yè)用地中的行業(yè)分類：第一類行業(yè)：銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)、其他金融活動業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、其他服務(wù)業(yè)、租賃業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、住宿業(yè)、餐飲業(yè)、批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、倉儲業(yè)、郵政業(yè)、電信和其他傳輸服務(wù)業(yè)、計算機(jī)服務(wù)業(yè)、軟件業(yè)、衛(wèi)生、社會保障業(yè)、社會福利業(yè)、新聞出版業(yè)、廣播、電視、電影和音像業(yè)、文化藝術(shù)業(yè)、教育、研究與試驗發(fā)展、專業(yè)技術(shù)業(yè)、科技交流和推廣服務(wù)業(yè)、城市公共交通業(yè)。
第二類行業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)、體育、娛樂業(yè)、水利管理業(yè)、環(huán)境管理業(yè)、公共設(shè)施管理業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、食品制造業(yè)、飲料制造業(yè)、煙草制品業(yè)、紡織業(yè)、紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)、皮革、毛皮、羽絨及其制品業(yè)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、農(nóng)、林、牧、漁服務(wù)業(yè)、木材加工及木、竹、藤、草制品業(yè)、家具制造業(yè)、造紙及紙制品業(yè)、印刷業(yè)和記錄媒介的復(fù)制、文教體育用品制造業(yè)、化學(xué)纖維制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、通用機(jī)械制造業(yè)、專用機(jī)械制造業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、儀器儀表及文化、辦公用機(jī)械制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、金屬制品業(yè)、橡。

5、房地產(chǎn)總額63689.43億元，增長率9.9%全部上市公司19年投資性房地產(chǎn)總額71134.09億元，增長率11.7%全部上市公司20年投資性房地產(chǎn)總額73481.3億元，增長率3.3%全部上市公司21年投資性房地產(chǎn)總額64593.79016億元，增長率-12.1%2020年以前，全部上市公司的投資性房地產(chǎn)總額每年增加。
2021年，受到新冠疫情和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，投資性房地產(chǎn)總額有所下降。
三、占比分析：2021年投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例50%以上的有71家，30%-50%的有38家，10%-30%的有236家。
其中金額超千億的有太古地產(chǎn)（2691.66億，占比微降，地產(chǎn)投資）、恒基地產(chǎn)（2602.41億，占比上升，地產(chǎn)發(fā)展商）、九龍倉置業(yè)（2433.48億，占比微升，地產(chǎn)投資）、華潤置地（2175.3億，占比微升，地產(chǎn)發(fā)展商）、恒隆集團(tuán)（2089.81億，占比微降，地產(chǎn)投資）、龍湖集團(tuán)（1747.65億，占比高升，地產(chǎn)發(fā)展商）、中國海外發(fā)展（1662.04億，占比上升，地產(chǎn)發(fā)展商）、長實集團(tuán)（1323.24億，占比微降，地產(chǎn)發(fā)展商）、中國建筑（1226.97億，占比提升，建筑業(yè)）。
提醒：要注意這些公司資產(chǎn)的盈利能力、資金的流動性。
圖 物業(yè)投資超千億公司資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行四、行業(yè)分析要關(guān)注非房地產(chǎn)相關(guān)公司的購置與售賣投資性房地產(chǎn)情況。
一是因為這部分投資占公司資金較多，且會影。

6、請仔細(xì)閱讀在本報告尾部的重要法律聲明 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債類科目及隱性負(fù)債深度解析 財報視角看地產(chǎn)系列之四 主要內(nèi)容主要內(nèi)容: : 房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，公司 通常杠桿率較高。
本文詳細(xì)解析了房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)負(fù)債類科目 閱。

7、2020年12月30日 輕博弈，重經(jīng)營 2021年房地產(chǎn)行業(yè)年度策略 證券研究報告證券研究報告 核心觀點(diǎn)及投資建議核心觀點(diǎn)及投資建議 2 地產(chǎn)開發(fā)：地產(chǎn)開發(fā)： 三道紅線后，房地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)期回歸穩(wěn)定，以往加杠桿廣囤地，賺取房價快速上漲的經(jīng)營。

8、地產(chǎn)行業(yè)深度報告地產(chǎn)行業(yè)深度報告 新形勢下房企如何破局突圍新形勢下房企如何破局突圍 請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款 平安證券研究所地產(chǎn)團(tuán)隊 20201104 證券研究報告證券研究報告 行業(yè)：地產(chǎn)行業(yè)：地產(chǎn) 評級：強(qiáng)于大市維持評級：強(qiáng)于大市維持 2。

9、行業(yè)行業(yè)報告報告 行業(yè)投資策略行業(yè)投資策略 請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明 1 建筑材料建筑材料 證券證券研究報告研究報告 2020 年年 12 月月 28 日日 投資投資評級評級 行業(yè)評級行業(yè)評級 強(qiáng)于大市維持評級 上次評級上次評。

10、本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明證券研究報告 1 報告摘要報告摘要： 錯峰限產(chǎn)助力水泥持續(xù)景氣錯峰限產(chǎn)助力水泥持續(xù)景氣 我國的水泥表觀需求量從 1999 年以來經(jīng)歷了快速增長期和平臺期兩個階段：快 速增長期的年化復(fù)。

11、2018 年上半年保利房地產(chǎn)行業(yè)研報 2 15 房地產(chǎn)成為一種新型鏈接 三四線市場將階段性見頂 2018 年行程過半，國際貿(mào)易摩擦不斷升級，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)去杠桿穩(wěn)步進(jìn) 行，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控未見放松，而規(guī)模高位的峰值時代仍在延續(xù)，上半年全國商 。

12、請務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明 行業(yè)行業(yè)信用展望信用展望 2021 年年 2 月月 8 日日 住宅地產(chǎn)行業(yè)的信用展望為穩(wěn)定。
該展望體現(xiàn)了遠(yuǎn)東資信對中國住宅地產(chǎn)行業(yè)未來 12 個月基本信用狀況的預(yù) 期。
觀點(diǎn)摘要觀點(diǎn)摘要 我們對住宅地產(chǎn)行業(yè)的展望。

13、 1 敬請參閱最后一頁特別聲明 市場數(shù)據(jù)市場數(shù)據(jù)人民幣人民幣 市場優(yōu)化平均市盈率 18.90 國金房地產(chǎn)指數(shù) 3570 滬深 300 指數(shù) 5036 上證指數(shù) 3420 深證成指 13520 中小板綜指 12132 相關(guān)報告相關(guān)報告 1.兩。

14、 報告編號:報告編號: NRC20NRC20 AITAIT1313 首次報告日期:首次報告日期:無無 相關(guān)報告:相關(guān)報告: 分 析 師分 析 師:倪瑞超倪瑞超 Tel:02153686179 Emai: SAC 證書證書編號:編號:S087。

15、 1 市場數(shù)據(jù)市場數(shù)據(jù)人民幣人民幣 市場優(yōu)化平均市盈率 18.90 國金機(jī)械指數(shù) 2424 滬深 300 指數(shù) 3839 上證指數(shù) 2838 深證成指 10528 中小板綜指 9913 相關(guān)報告相關(guān)報告 1.重視傳統(tǒng)基建:聚焦工程機(jī)械,關(guān)注。

16、 報告編號:報告編號: NRC20NRC20 AITAIT1 18 8 首次報告日期:首次報告日期:無無 相關(guān)報告:相關(guān)報告: 分分 析 師析 師:倪瑞超倪瑞超 Tel:02153686179 Emai: SAC 證書證書編號:編號:S08。

17、周期疊加成長,聚焦行業(yè)龍頭工程機(jī)械行業(yè)復(fù)盤證券分析師:韓強(qiáng) A0230518060003研究支持:李蕾 A02305190800082020.3.26主要內(nèi)容主要內(nèi)容1. 整體復(fù)盤:需求不斷增加,供給持續(xù)國產(chǎn)化2. 19902008:市場經(jīng)。

18、 證券研究報告 行業(yè)深度 2020 年 02 月 04 日 通信通信 遠(yuǎn)程辦公遠(yuǎn)程辦公迎機(jī)遇迎機(jī)遇,視訊賽道最核心視訊賽道最核心 新冠病毒來襲新冠病毒來襲,遠(yuǎn)程辦公有望解決異地復(fù)工問題遠(yuǎn)程辦公有望解決異地復(fù)工問題.2019 年 12 月,武。

19、 行業(yè)行業(yè)報告報告 行業(yè)專題研究行業(yè)專題研究 1 通信通信 證券證券研究報告研究報告 2020 年年 02 月月 09 日日 投資投資評級評級 行業(yè)行業(yè)評級評級 強(qiáng)于大市維持評級 上次評級上次評級 強(qiáng)于大市 作者作者 唐海清唐海清 分析師 。

20、請仔細(xì)閱讀本報告末頁聲明請仔細(xì)閱讀本報告末頁聲明 證券研究報告行業(yè)周報 2021 年 05月 30日 環(huán)保工程及服務(wù)環(huán)保工程及服務(wù) 價格機(jī)制改革價格機(jī)制改革,行業(yè)迎新發(fā)展,行業(yè)迎新發(fā)展 國家發(fā)改委國家發(fā)改委發(fā)布發(fā)布十四五時期深化價格機(jī)制改革。

21、1 請務(wù)必仔細(xì)閱讀報告尾部的重要聲明抓住外資持續(xù)退出,行業(yè)加速集中的行業(yè)性機(jī)會 輪胎行業(yè)跟蹤之七 行業(yè)專題報告行業(yè)專題報告 橡膠橡膠 證券研究報告證券研究報告 2021 年 04 月 11 日 行業(yè)評級 超配 前次評級 超配 評級變動 維持。

22、 證券研究報告 行業(yè)深度 2020 年 02月 01日 計算機(jī)計算機(jī) 云辦公產(chǎn)業(yè)全解析云辦公產(chǎn)業(yè)全解析 疫情驅(qū)動云辦公快速發(fā)展疫情驅(qū)動云辦公快速發(fā)展.非典危機(jī)改變了社會形態(tài),也帶來了多個新興行業(yè)誕生和發(fā)展機(jī)會.回顧 2003 年非典疫情,受。