1、X ACADEMY 發(fā)展長租公寓是挖掘存量資產(chǎn)運(yùn)營價(jià)值,是企業(yè)規(guī)模 再造 61 市場需求:流動人口總量占全國16 ,外出農(nóng)民工占比最高 數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院測算 圖:2010年以來流動人口人數(shù)及其變化 圖:2010年以來外出農(nóng)民工人數(shù)及。

2、導(dǎo) 講座要點(diǎn): 世界格局 中國問題 國家戰(zhàn)略 企業(yè)思考 世界格局 一危機(jī)中的歐洲 二沒落中的日本 三困境中的美國 四艱難中的中國 一危機(jī)中的歐洲2012,6 6月11日 國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)宣布,由于西班牙主權(quán)評級下降,且該國經(jīng)濟(jì)衰退可能延續(xù)至。

3、 18 1GDP 增速四年來首次跌破 10 . 18 2固定資產(chǎn)投資增速略有回升 . 19 3通貨膨脹壓力繼續(xù)緩解 . 20 三投資行業(yè)景氣度持續(xù)下滑 房地產(chǎn)投資挃標(biāo)增幅全線回落 . 21 1景氣度加速下滑 . 21 2房地產(chǎn)投資增幅放緩 。

4、大 同2000年第五次全國人口普查相比, 60歲及以上人口的比重上升2.93個百 分點(diǎn),65歲及以上人口的比重上升 1.91個百分點(diǎn). 增速快增速快 人口紅利消失人口紅利消失 中國養(yǎng)老文化與理念中國養(yǎng)老文化與理念 養(yǎng)養(yǎng) 老老 孝孝 尊老尊老。

5、體系的戰(zhàn)略思考與重要舉措 .64 鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及調(diào)整任務(wù) .73 2012 年貨幣政策面臨的任務(wù)和挑戰(zhàn) .92 2012 年國家投資重點(diǎn)與調(diào)控思路 .98 西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本思路 .104 促進(jìn)直接融資發(fā)展與社會融資合理增長的政策思。

6、況 二成都市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 1全國發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境評價(jià) 2整體消費(fèi)量 3成都市人口狀況 4成都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 5人均消費(fèi)性支出 6人均可支配收入 7成都市私家車狀況研究 小結(jié):成都市宏觀經(jīng)濟(jì)對郊區(qū)房地產(chǎn)市場的促進(jìn)作用 第二部分 成都市郊區(qū)房地。

7、需求特 別是居民消費(fèi)需求,轉(zhuǎn)型期為商業(yè)提供了政策上的支持. 十一五期間,中國經(jīng)濟(jì)總量占世界經(jīng)濟(jì)的份額從1978年的1.8提高到2009年 的8.5左右.2010年中國經(jīng)濟(jì)總量接近40萬億元,超過40多年保持全球老二的 日本成為全球第二經(jīng)濟(jì)體。

8、體 系 技 術(shù) 體 系 美美 國國 區(qū)區(qū) 劃劃 控規(guī)課程框架控規(guī)課程框架 我我 國國 控控 規(guī)規(guī) 科 學(xué) 編 制 科 學(xué) 編 制 控規(guī)研討內(nèi)容控規(guī)研討內(nèi)容 一一緣起和本質(zhì)緣起和本質(zhì) 二二現(xiàn)狀和趨勢現(xiàn)狀和趨勢 三三困境和出路困境和出路 1.國。

9、地產(chǎn) 2 目錄 1 1什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 3 定義 4 工業(yè) 工業(yè)園 科技園 商務(wù)花園 物流 倉儲物流 商貿(mào)物流 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),目前尚未有明確的行業(yè)公認(rèn)定義.從市場操作實(shí)務(wù)角度,指的是: 以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)由工業(yè)類用地或物流倉儲類用地兩大類型為載體,開發(fā)。

10、 銀行與房地產(chǎn)有關(guān)的直接債務(wù) 及由兩房聯(lián)邦政府國民抵押 貸款協(xié)會擔(dān)保的抵押貸款支持 證券MBS 聯(lián)邦公開市場委員會決定 再購買7500億美元機(jī)構(gòu)抵 押貸款支持證券和1000億 美元機(jī)構(gòu)債來擴(kuò)張美聯(lián)儲 的資產(chǎn)負(fù)債表 美聯(lián)儲宣布總計(jì)購買1.25。

11、者的博弈 迷惑的剛性置業(yè)者 艱難的投資者 痛苦的投機(jī)者 我們面對著:政府對開發(fā)商的多維調(diào)控 政府決定了土地成本 對供給價(jià)格利潤的管控加強(qiáng) 3 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 一一 房地產(chǎn)營銷行為的理論與實(shí)踐房地產(chǎn)營銷行為的理論與實(shí)踐 二二 中國房地產(chǎn)發(fā)展。

12、度,西安商品房銷售量為 166.97 萬,環(huán) 比下滑 30.29,同比下滑 50.32;其中,普通住宅銷售面積 125.07 萬,環(huán) 比下滑 35.3,同比下滑 58.18.2012 年 1 季度,住宅月均交易量為 45.01 萬 ,商業(yè)月。

13、求端 供應(yīng)端 企業(yè) 政府 鼓勵農(nóng)民工販房農(nóng)民進(jìn)城販房 信貸調(diào)整契稅減免 用好用足公積金 控制土地供應(yīng)規(guī)模及結(jié)構(gòu)允許未開發(fā)用 地轉(zhuǎn)換用途 加大棚改公租房貨幣化安置力度 積極培育租賃市場,鼓勵庫存商品房轉(zhuǎn)化 鼓勵企業(yè)兼幵重組 加強(qiáng)市場監(jiān)管 強(qiáng)化。

14、57月底9.29以來 國務(wù)院常務(wù)會部署遏制部分城市房價(jià)過快上漲措施 4月月15日日 國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知 4月月30日日 京十二條包括限購令 5月月5日日 深十三條 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善 商品住房預(yù)售制度。

15、2025年年 目標(biāo)目標(biāo)7070 8080,差距較大,差距較大. 自自19981998年年20112011年,年,中中 國國城市化率上升城市化率上升2121 工業(yè)化工業(yè)化 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化 城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化 信息化信息化 核心 房地產(chǎn)新房地產(chǎn)。

16、完成的對項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行的規(guī)劃,若業(yè)態(tài) 組合定位科學(xué)合理,可使樓盤營銷添加賣點(diǎn),推進(jìn)樓盤的銷售,也可為項(xiàng)目建 成運(yùn)營后實(shí)現(xiàn)長期繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ). 根據(jù)中國目前的生產(chǎn)水平和居民消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)能力,較具開發(fā)潛質(zhì)的單 項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)。

17、加大,房地產(chǎn)價(jià)格也隨之開始回落.從區(qū)域上看, 以深圳廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整,接著長三角華北中西部也開始調(diào)整. 通過分區(qū)域研究, 我們發(fā)現(xiàn): 東部地區(qū)深度調(diào)整. 其中珠三角地區(qū): 全國房價(jià)重災(zāi)區(qū), 今年以來,房價(jià)已下跌 2040。

18、 二二 市場市場表現(xiàn)表現(xiàn):新房新房量價(jià)延續(xù)增長態(tài)勢量價(jià)延續(xù)增長態(tài)勢,熱點(diǎn)城市市場熱度不減,熱點(diǎn)城市市場熱度不減 三三 土地市場:土地市場:供求規(guī)模繼續(xù)增長,地價(jià)保持上漲態(tài)勢供求規(guī)模繼續(xù)增長,地價(jià)保持上漲態(tài)勢 四四 品牌房企:品牌房企:積極營。

19、 里云智能房地產(chǎn)行業(yè)解決方案總經(jīng)理張?zhí)靹逻@樣表示. 張?zhí)靹抡J(rèn)為, 新冠肺炎疫情期給了地產(chǎn)行業(yè)一個重新思考和探索的時間, 將加速地產(chǎn)數(shù)字化 和智能化的發(fā)展趨勢,以及地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合技術(shù)相關(guān)模式的創(chuàng)新. 1營銷模式變革營銷模式變革 房企力推房企力推。

20、市場表現(xiàn)看,一季度市場受疫情沖擊明顯縮量,重點(diǎn)城市成交規(guī)模降至近十年同期最低水平,其 中2月同比降幅超七成,3月成交規(guī)模逐漸回升,但仍不及去年同期,部分熱點(diǎn)城市市場恢復(fù)相對 較快;新房價(jià)格經(jīng)歷短暫小幅調(diào)整后轉(zhuǎn)漲,整體較為平穩(wěn).土地市場供需規(guī)。

21、96 年 78 . 4 3勞動人口見頂1995 年 . 5 4套戶比超 11967 年首超 1,1996 年 1.13 . 6 5日本經(jīng)驗(yàn)總結(jié) . 7 二韓國案例剖析 . 7 1經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低增長初期2.8 . 7 2城市化后期2015 年 8。

22、96 年 78 . 4 3勞動人口見頂1995 年 . 5 4套戶比超 11967 年首超 1,1996 年 1.13 . 6 5日本經(jīng)驗(yàn)總結(jié) . 7 二韓國案例剖析 . 7 1經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低增長初期2.8 . 7 2城市化后期2015 年 8。

23、百分點(diǎn);但綜合來看,仍處近幾年同期低位,整體運(yùn) 行平穩(wěn).12月,百城新建住宅均價(jià)15795元平米,環(huán)比上漲0.25 ,漲幅較11月收窄0.07個百分點(diǎn). 二手房:2020年以來百城二手住宅價(jià)格環(huán)比持續(xù)上漲,且漲幅均在0.5以內(nèi),累計(jì)上漲2。

24、經(jīng)濟(jì)的下 行壓力,中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度,強(qiáng)調(diào)積極的財(cái)政政策更加積極有為,穩(wěn)健的貨幣政策 要更加靈活適度,保持流動性合理充裕,多次降準(zhǔn)降息下,貨幣環(huán)境整體表現(xiàn)較為寬松. 具體來看,在 2 月4 月中央下調(diào)了 1 年期和 5 年期以上 LPR。

25、場熱度偏高,地價(jià)快速上漲助推房價(jià)明顯提升特點(diǎn)三:土地市場熱度偏高,地價(jià)快速上漲助推房價(jià)明顯提升 . 10 特點(diǎn)四:行業(yè)集中度持續(xù)提升,千億房企不斷擴(kuò)圍特點(diǎn)四:行業(yè)集中度持續(xù)提升,千億房企不斷擴(kuò)圍 . 11 第二部分第二部分:十四五十四五中國。

26、019 年武漢市 GDP 總量排名將升至第 8 位. 預(yù)計(jì) 2019 年武漢 GDP 排名升至第八位 2018 年2019 年 來源 : 各城市統(tǒng)計(jì)局,戴德梁行研究部 上海 北京 深圳 廣州 重慶 天津 蘇州 成都 武漢 杭州 NO.9 上。

27、短期庫存水平更趨合理求:供給增長成交平穩(wěn),短期庫存水平更趨合理 . 7 4. 土地:推出和成交繼續(xù)增長,熱度明顯下降,流拍突出土地:推出和成交繼續(xù)增長,熱度明顯下降,流拍突出 . 13 5. 企業(yè):企業(yè):業(yè)績保持增長拿地放緩,強(qiáng)化現(xiàn)金流管理。

28、景亞洲金融危機(jī)和各國歷史驗(yàn)證,國際經(jīng)濟(jì)中確實(shí)存在三元悖論 資本自由流動 貨幣政策獨(dú)立固定匯率資本管制 浮動匯率 貨幣政策非獨(dú)立 蒙代爾不可能三角 一個國家不可能同時實(shí)現(xiàn)資本自由流動,貨幣政策的獨(dú)立性和匯率的穩(wěn)定性,只能擁有其中兩項(xiàng). 7 基。

29、段房地產(chǎn)快速發(fā)展階段 在這一個階段里面也是中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段.像中國 正式成為的成員,北京申奧成功.于是投資投機(jī)也 就快速開始. 20022002年年,土地市場規(guī)范化政策出臺土地市場規(guī)范化政策出臺 20032003年年2 2月月,國土資。

30、地的招拍掛公告并實(shí)施招 拍掛出讓活動. 覆蓋22個重點(diǎn)城市: 4個一線城市北上廣深18個二線城市南京蘇州杭州廈門福州重慶成都 武漢鄭州青島濟(jì)南合肥長沙沈陽寧波長春天津無錫. 出讓方式:零售改批發(fā),供應(yīng)節(jié)奏變化. 4 1土拍兩集中政策土拍兩集。

31、值:平均評估增值率達(dá) 99 . 7 REITs 估值方法 . 7 高速公路板塊. 7 污水垃圾處理板塊 . 7 倉儲物流板塊. 8 產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊. 8 評估增值情況 . 9 發(fā)行定價(jià)及派息率:首發(fā)出現(xiàn)熱潮,派息收益發(fā)行定價(jià)及派息率:首發(fā)出現(xiàn)。

32、據(jù)目前各城市統(tǒng)計(jì) 局公布的最新數(shù)據(jù),2019 年武漢市 GDP 總量排名將升至第 8 位. 預(yù)計(jì) 2019 年武漢 GDP 排名升至第八位 2018 年2019 年 來源 : 各城市統(tǒng)計(jì)局,戴德梁行研究部 上海 北京 深圳 廣州 重慶 天津。

33、加直接稅降低間接稅的目的, 是具備出臺房地產(chǎn)稅的意愿. 4.按上海重慶十年房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)稅收絕對量小,影響人群有限,對國家財(cái)政 收入的貢獻(xiàn)業(yè)非常有限. 5.在落實(shí)稅收法定原則下,房地產(chǎn)稅立法先行是普遍共識.房地產(chǎn)稅改革方向已鎖定。

34、下半年市場活躍度驟降下半年市場活躍度驟降,預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模與預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模與同比同比持平持平 . 8 三需求結(jié)構(gòu):三需求結(jié)構(gòu):90120 平米戶型仍為市場主流,多數(shù)代表城市平米戶型仍為市場主流,多數(shù)代表城市 120200 平米占比下降平。

35、業(yè)的發(fā)展,對拉動經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了很大的作用.但是我們也要看到,受各種不利因素影響和制約,我國的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中同時也會存在一些比較突出的難以解決的問題.對此,國家曾幾次出臺了一系列的調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控,雖然這些政策起到了很好的作用,但也有不。

36、下半年市場活躍度驟降下半年市場活躍度驟降,預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模與預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模與同比同比持平持平 . 8 三需求結(jié)構(gòu):三需求結(jié)構(gòu):90120 平米戶型仍為市場主流,多數(shù)代表城市平米戶型仍為市場主流,多數(shù)代表城市 120200 平米占比下降平。

37、求資金的高效運(yùn)用,因此重點(diǎn)考察資金的投資收益率IRR;長期持有穩(wěn)定性收益不是現(xiàn)在的戰(zhàn)略定位; 金地的商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位為:適當(dāng)開發(fā)中短期銷售.3. 集團(tuán)新投資項(xiàng)目策略 純商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅后IRR大于等于15; 在2006年6月份之前一律不考。