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1、xx住宅設計標準負面清單(試行版)使用說明1.集團住宅產品標準負面清單基于設計底線錯誤、高頻錯誤、客戶投訴常見問題等進行歸納；2.如負面清單與地方特殊要求相沖突，以地方要求為準；3.各事業部住宅產品應執行負面清單標準，做好標準培訓、項目落地、巡檢、后評估等相關工作；4.未體現在負面清單中的標準同樣重要，各事業部應針對各自特點進行補充和完善；5.本負面清單為試行版，結合使用情況逐步更新，清單中的標準如有問題，請及時反饋至集團技發部標準中心。xx集團住宅設計標準負面清單（試行版）一級分類二級分類序號規劃總圖1報審圖、施工圖（包括地庫范圍、人防圖紙）、銷售單片、合同附圖，四圖應核查一致2總圖應明確表2、示各出入口與市政道路標高、交通流線及站點之間關系，并核對周邊市政道路的標高、出入口位置的準確性，同時應與景觀豎向設計一致3總圖退界距離、建筑間距符合規范與政府要求，應為建筑裝飾面距離，非結構面。紅線、藍線、綠線、青坎線等退界按要求核查4住宅應全區設置無障礙，包括小區出入口，地面單元大堂，地下單元大堂等5規劃道路紅線應取得規劃或測繪部門劃示紅線的電子文件，不得依據土地局的界址點自行繪制道路紅線；河道藍線應取得水務部門劃示藍線的電子文件，不得依據土地局的界址點自行繪制河道藍線；小區內所有單體，包括基礎、附屬設施、道路控制在紅線內6垃場房設置在地下時,不應設置在住宅投影面內；垃圾房設置在地上時，垃圾3、房與住宅的間距須滿足地方相關部門規定，且不應小于10m，并用綠植隔離7總圖上的敏感設施，如變配電站（箱變）、煤氣調壓站、垃圾壓縮站（收集房）、地下車庫出入口、進排風豎井、公廁、門衛、分期圍墻、大型景觀構架、景觀連廊等應符合規范，同時應清晰表達并制作總圖不利因素文件，在銷售前書面提交營銷（建議營銷書面告知客戶）8日照應在滿足規范的前提下留幾分鐘余量（避免因外立面、屋頂設備等引起的日照不足）；出正式樁位施工圖前，施工圖設計單位應取得規劃部門認可的第三方單位的日照審核蓋章報告（應注意不同地區日照審核的規定）；要提前確認外立面復雜的凸出凹進，如標準層裝飾板與線條、裝飾柱變化、頂部立面變化等遮擋住戶的采4、光，是否產生日照問題或客戶投訴；每個凸出于主體的建筑體量，都必須進行日照和日照間距的復核xx集團住宅設計標準負面清單（試行版）一級分類二級分類序號規劃道路9小區內主要行人道路應進行無障礙設計，通行寬度不應小于1.5m10小區人行地庫出入口正對人行通道必須設置輔道或臺階緩沖，防止發生人員（特別是兒童）跌落傷害事故11園區內人行道交匯處和拐彎處，應設置三角形鋪裝等必要措施，避免踩踏植物出入口12地庫坡道入口距離城市道路規劃紅線應7.5m，且滿足交評相關規定13基地出入口不應直接與城市快速路相連接，且不宜直接與城市主干路相連接14住宅區域應與其他功能區域（如幼兒園、學校等）隔離，不可共用同一出入口消5、防15消防通道寬度及高度均不得小于4米16消防回車及登高場地不得與地下室風井沖突17入口處為消防登高面，雨棚突出不得超過4米豎向18現場實測標高必須與方案設計高差合圖19小區場地標高較低處應采取有效的排水措施，避免形成積水20嚴禁靠近住戶的建筑單體散水，勒腳部位的景觀堆坡高度超過室內0.000標高線xx集團住宅設計標準負面清單（試行版）一級分類二級分類序號建筑外立面21單元入口門頭立面高度（含女兒墻）不應高于二層住宅窗下口，以避免對二層住戶的視線和采光遮擋22消防栓、消防立管、雨水管設置應隱蔽，并與建筑外立面協調23煤氣立管設置應在非主要立面，煤氣立管不應在玻璃幕墻外設置24應按照政府征詢意見6、嚴格控制高度（如航空限高、規劃限高），并注意是按絕對高度還是按建筑總高度控制；提前確認建筑屋面設備與任何構筑物高度是否計入控高。25嚴禁建筑裝飾線腳采用GRC。大線腳用混凝土直接澆筑，小線腳用保溫板，保證可踩踏面為鋼筋混凝土現澆結構，宜有現澆鋼筋混凝土托板。26嚴禁為裝飾效果而設置的橫梁、飄板、連廊、外框、造型線腳等構件影響住宅的采光、通風、視線。27上人屋面女兒墻或欄桿凈高度應達到多層1050mm凈高，高層1100mm凈高的最低要求，欄桿應避免復雜可登踏翻越的造型，以免產生安全隱患。28各戶間如有較寬橫向貫通構件，如連梁、較寬的外裝飾線條、空調板、平臺、陽臺等相連通，應設置鐵柵欄與弱電技防等7、防護措施或技防措施。層高29剛需類住宅標準層層高不應大于2.9m單元入戶大堂30應設置雨蓬，并采用有組織排水31至少有一個地下室樓梯間可直接連通至首層大堂32信報箱、門禁系統應遮蔽，避免被雨水淋到33電梯廳內的設備管井應設距建筑完成面100高的門檻，梯門下口做高差1020mm的反坡，防止電梯井進水xx集團住宅設計標準負面清單（試行版）一級分類二級分類序號建筑入戶門34入戶門開啟90度后如緊鄰墻面、柜體，應加限位設施，避免門把手與墻面、柜體碰撞35在入戶門、消防門開啟或關閉的整個過程中，入戶門之間、入戶門與消防門之間不應相互碰撞，入戶門開啟后不應遮擋電梯門36入戶門門洞寬度不應小于1100mm，8、入戶門門洞高度，花都，新里類不低于2.2m,晶舍，海珀類不低于2.4m公共區域37在走廊側墻內置消火栓時，應預留50mm的寬度38公區墻面應采用可擦洗材料，標準層走道裝飾凈寬不應小于1200mm，結構毛面凈寬不應小于1300 mm39公共區域地面必須采用防滑材料等防滑措施,嚴禁公共區域出現積水,滑倒等風險電梯40電梯門洞開口凈寬不應小于1米，凈高不小于2.2米，轎廂凈高不小于2.4m41電梯不應與臥室、客廳緊鄰布置，受條件限制需要緊鄰布置時，必須采取隔音墻等有效措施，減少噪聲與振動帶來的影響42嚴禁電梯前室不與公共樓梯間連通,如通過其他形式，需提前溝通，并經過電梯驗收相關部門的認可43公共使用9、的電梯，其候梯廳應在公共空間，不能直接開門到戶內空間，不得私自占用44當電梯前室設計為開敞空間時，須設置必要的擋水防水措施，防止雨水飄入xx集團住宅設計標準負面清單（試行版）一級分類二級分類序號建筑公建配套45當配套商業設置餐飲業態時，必須設計排煙道，且排煙道應設置在常年季風的下風口46配套商業的排煙方式如采用低空排放，除滿足當地相關部門規定外，建議當設置除油煙設施時，排煙口與住宅的間距宜20m47底商上層有住宅時，底商屋頂女兒墻距住戶窗口的水平距離與女兒墻高度之比3：1，且水平間距宜3.0m，以避免對住戶的視線和采光遮擋48裙房商業應預留室外機位置，應充分考慮建筑立面美觀且不影響住戶49商業10、首層門為地彈門時，門洞寬度應大于等于180050考慮和界定配套商業的店招位置使用權屬，避免客戶糾紛51餐飲業態應設置隔音降噪設施地下車庫52當停車位一側靠墻時，停車位寬度應不小于2.7m（若與地方規范相沖突，以地方規范為準）53當停車位兩側靠墻時，停車位寬度應不小于3.0m54所有設備、設施不應擠占車位空間55要結合項目實際，全面控制地庫綜合成本，多方案論證，嚴禁為降低某單項指標（如單車位面積指標），將地下室輪廓隨意扭曲、延伸、切割，造成額外的施工難度及成本增加56要進行綜合管線及結構設計，如管線集中處梁上翻、精確安排管線走向與形式、局部采用誘導風機等，將平層車庫層高控制在3.3m至3.6m范11、圍內，不得將設備機房高度簡單定為地庫層高面積贈送57贈送面積區域及相關使用要求（例如贈送的花臺、設備平臺、假凸窗交房時候樣式，贈送的夾層層高及增加樓板的材料要求）應經過事業部四線合一簽字，設計時要充分考慮未來二次改造的不利因素，并在項目銷售前以書面形式書面提交給營銷部門（建議案場應告知客戶）xx集團住宅設計標準負面清單（試行版）一級分類二級分類序號戶型玄關及走道58玄關內應考慮玄關柜的設置空間，預留玄關柜外徑不得小于900mm X350mm59套內入口過道凈寬不宜小于1.20m；通往臥室、起居室(廳)的過道凈寬不應小于1.00m；通往廚房、衛生間、貯藏室的過道凈寬不應小于0.90m；當走道長度12、大于2m時，應相應加寬至1.1m室內凈高60剛需及改善類精裝修項目，室內地面完成面距離天花完成面最高點不應小于2.7m，室內地面完成面距離天花完成面最低點不應小于2.4m戶內門61戶內門門洞高度，花都，新里類不低于2.2m,晶舍，海珀類不低于2.4m陽（露）臺62陽（露）臺的排水不得采用散排方式。應設置地漏及排水管，排水立管應設置于陽臺內側、靠近外墻處63當陽臺設有洗衣設備時,應設置專用給、排水管線及專用地漏，陽臺樓、地面均應做防水洗衣機位64每戶應預留洗衣機位，600mmx500mm廚房65廚房應盡可能采用U型廚房（如不采用，需向集團技發部進行特殊說明），凈寬度不小于2200mm(600mm13、臺面+1000mm走道寬度+600mm臺面)66廚房灶臺與燃氣立管的遠邊距離不得小于1400mm67廚房通風開口面積不小于廚房面積的1/10，并不小于0.668廚房面積不應小于4.0，操作臺面不應小于2700mm（不含冰箱、管井寬度）。三房以上大戶型的廚房操作臺面尺寸應達到4200mm，廚房面積不應小于5，且預留雙開門冰箱位置69冰箱位寬度不小于650mm，冰箱和煤氣爐之間至少有800 mm間距。冰箱應考慮門的開啟方便，內置冰箱應考慮散熱問題70水槽與煤氣灶的中心間距不小于600mm，煤氣灶與冰箱的中心間距不應小于600mmxx集團住宅設計標準負面清單（試行版）一級分類二級分類序號戶型客廳（起14、居室）71客廳的使用面積不應低于10平方米72套型設計時應減少直接開向起居廳的門的數量。起居室(廳)內布置家具的墻面直線長度宜大于3m73當客廳餐廳合二為一時，二者的使用面積不應小于2074客廳開間不應低于3300mm餐廳75靠邊擺放餐桌的餐廳，餐桌到墻之間的走廊的完成面距離不應小于1000mm76餐桌居中擺放時，餐廳凈面寬不應小于2600mm臥室77主臥室凈面寬不應小于3000mm，凈進深不小于3600mm；其余臥室凈面寬不應小于2600mm，凈進深不小于3200mm78臥室使用面積：雙人臥室不應小于9m；單人臥室不應小于5m；兼起居的臥室不應小于12m79主臥床寬不應小于1.8m,次臥床寬15、不應小于1.5mxx集團住宅設計標準負面清單（試行版）一級分類二級分類序號戶型衛生間80衛生間不應直接布置在下層住戶的臥室、起居室、廚房、餐廳的上層81無前室的衛生間的門不應直接開向起居室（廳）或廚房82衛生間門在開啟過程中不應與淋浴間門、坐便器沖突83淋浴間門在90度開啟范圍內不應碰撞坐便及洗手臺84衛生間淋浴房的空間凈尺寸不應小于900mm*900mm，座便器兩側為實墻的，其凈寬尺寸不應小于900mm，一側為實墻，一側為臺盆的，其凈寬尺寸不應小于800mm，臺盆臺面寬度凈尺寸不應小于900mm85浴缸尺寸宜不小于1500mm，晶舍及以上定位的主衛浴缸不應小于1800mm86三件衛生設備集中16、配置的衛生間的使用面積不應小于2.587公共衛生間臺盆寬度不得小于1200mm，其他的衛生間不小于500mm，深度不小于100mm88衛生間墻面防水高度應滿足以下要求：淋浴房區域防水高度不小于2.0m；衛生間除淋浴房外的區域防水高度應不小于500mm,且高于該區域所有給水點位置100mm.89嚴禁在干濕分離衛生間的干區地面選用地板、嚴禁墻面使用涂料xx集團住宅設計標準負面清單（試行版）一級分類二級分類序號設備設施燃氣90燃氣調壓站應設置在綠化區域內，應有景觀遮擋，位置應遠離小區主出入口及小區主通道91燃氣管道不應穿越客餐廳、臥室及浴室92室內水平燃氣干管嚴禁穿過防火墻93燃氣管道在室內不應出現17、繞行整個廚房的情況94外墻燃氣干管與建筑物門窗洞的水平距離不應小于0.3米給排水95立管不應遮擋排氣口96公共區域的排水不應排入客戶私有和專有空間內97窗口范圍的外側嚴禁設置各種管線，避免對視線、采光造成影響98嚴禁消防水泵接合器直接暴露在建筑物主要出入口99地下車庫入口坡道坡頂及坡底均應設置截水溝100室外檢查井、窨井、化糞池等應設置在綠化帶或其它隱蔽除，嚴禁設置在小區主要出入口和單元入口處。101雨水立管下端嚴禁直接在散水坡上無組織排放102地下車庫消火栓箱或立管的安裝位置嚴禁影響車位103濕式報警閥處（室）應設置有排水明溝104潛污泵集水坑盡量設計在柱子后面或隱蔽處，盡量避免設置在車位上18、xx集團住宅設計標準負面清單（試行版）一級分類二級分類序號設備設施暖通105分體式空調的室外機空調板應緊鄰該空調的使用房間，且該房間的外立面開窗位置應開向有利于空調安裝、檢修的一側106設備平臺的設置應考慮設備安裝、檢修和更換的便利性，設備平臺應設置排水地漏或有效排水措施107空調插座電源與冷媒管預留洞位置應相互匹配，應符合設備安裝及使用要求108空調室外機不可相互對吹，如不能避免，室外機間距應2.0m109空調室外機位百葉應向順水方向傾斜，避免雨水進入，同時保證空調通風率110空調板墻根設置混凝土反坎應高度200mm，空調板應設置3%的排水坡度111空調板設有外裝飾或反坎時，要控制外裝飾或反19、坎的高度，不能遮擋空調室外機的排風口，并設置地漏112設置空調標準孔內徑凈尺寸=70mm，預留10傾斜角內高外低113垃圾房排風管道應單獨設置，嚴禁與普通排風合用管道或建筑井道。114地下車庫（非機械停車位）風管嚴禁沿車道上方設置115高低壓配電間內不應有水管路穿過，進入房間的風管應預留防蟲防鼠措施。116空調室內機采用吊頂安裝時，應在盤管進管處設置檢修口117廚房和衛生間排風管井嚴禁合并xx集團住宅設計標準負面清單（試行版）一級分類二級分類序號設備設施強弱電118高低壓配電間不應與水泵房、水箱間相鄰設置119需預留各項用電容量，含景觀照明、泛光照明等。120消防控制室與安保控制室應合用機房，20、進出機房的管道、橋架預留位置合理，數量滿足要求。121變電站應按電力規范實施，嚴控建筑標高，嚴禁處于低位122戶內強電箱應優先考慮嵌裝于儲藏空間、玄關墻上，不應設在電梯外墻、客廳以及剪力墻上。可變空間的隔墻上嚴禁設置強、弱電箱xx集團住宅設計標準負面清單（試行版）一級分類二級分類序號景觀報批報建123綠化施工圖及二次報建圖xx率應滿足前期xx報批指標。如項目分地塊驗收，應同時滿足小地塊指標。嚴禁景觀翻建面積過大造成成本浪費124在確保景觀效果的前提下，景觀總圖中消防車道、登高面的的位置、寬度、轉彎半徑、地面停車位、非機動車位的位置及數量應與報規總圖完全一致125圍墻位置、高度、樣式與規劃總圖保21、持一致。圍墻高度須符合項目所在地政府部門相關規定。報規則階段使用景觀圍墻圖紙，防止后期實際施工圍墻樣式與規劃圖紙圍墻樣式不一致導致影響驗收管網疊圖126在方案全過程應與綜合管線圖進行多輪合圖，調整出地面構筑物的位置及數量，無法避免的出地面構筑物必須進行遮蔽隱藏127各類井蓋應布置在綠化中，避免出現在鋪裝及道路上，如無法避免，應使用化妝井蓋室外庭院128室外庭院面積屬于公共xx范疇，如項目產品存在室外庭院，必須與營銷部門統一簽字確認，避免交付維權安全隱患129水景、平臺、地庫坡道兩側臨界邊的護欄高度要在1050mm以上，水深超過300mm的汀步、小橋應設置欄桿130室外景觀不得出現只有一級臺階高22、差的設計，應以坡道方式解決高差問題131室外水景設計必須滿足國家相應規范標注，并設置漏電保護裝置。所有室外水景用電必須使用低電壓供電，水下燈具至少采用IP65防護等級132中大型喬木與相鄰住宅窗戶的水平間距不應小于3.0m，避免交付維權133兒童活動設施必須以安全使用為第一要務。常規型室外兒童活動設施應以成品采購為主，成品設備必須具有合格資質、生產許可及第三方承保意外險。定制型兒童活動設備施工單位除需具備相應施工資質外，還需日常維護，如產生安全隱患需承擔相應法律責任xx集團住宅設計標準負面清單（試行版）一級分類二級分類序號結構/134關系到客戶安全的雨棚、鋼結構、屋面網架、沿街商鋪廣告牌、高于23、2m的景墻、圍墻（含大門）、外掛于外墻的裝飾構件等附屬構筑物，必須經施工圖設計院進行結構安全驗算、并加蓋施工圖設計院（或有相關設計資質的設計公司）出圖章確認；相關構筑物及裝飾構件的預埋件必須固定在結構主體上135嚴禁空調室內機、熱水器、空調百葉、裝飾百葉、室內外裝飾線腳等有墜落隱患的設備、部品直接外掛在沒有具體構造措施的輕鋼龍骨、條板、輕質砌塊等輕質隔墻上136對于有面積附送或后期需補板的挑空空間，結構設計時應預留荷載，挑空周邊設置結構梁為今后增加樓板預留條件137工程樁樁基靜荷載試驗應在基坑開挖前完成138住宅門廳門頭及景觀連廊的基礎結構應與主體建筑成一體或采取有效措施減少門廳門頭、連廊與塔樓沉降差139別墅、疊加結構選型應優先考慮短肢剪力墻結構，應盡量避免柱突出于室內140因下層凈高需要，局部采用上翻梁(梁上無墻)時，梁頂面標高不得高于建筑完成面141當結構構件超過建筑墻寬時，應偏向功能更不重要的房間142工程次結構與主體結構連接的埋件應優先考慮采用結構預埋方式，因條件限制需采用后置式埋件時，應優先考慮采用穿墻螺栓（墻板構件）或抱箍式（砼柱）固定，受力結構埋件必須設置于主體鋼筋混凝土結構之上，嚴禁設置于填充墻等二結構上，當采用化學螺栓或植筋時，應進行現場拉拔試驗，驗證螺栓承載力能否滿足設計要求，受拉構件嚴禁采用膨脹型錨栓、擴孔型錨栓