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1、拿地的十六種模式 序 號 拿地方式拿地方式評述評述 1招招 、 拍拍 、 掛掛 最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何 稅費，拿地一方，可以支付的所有款項進入企業(yè)所得稅和 土地增值稅成本，沒有任何爭議。 問題問題1 1：土地閑置費問題：土地閑置費問題。（國稅函【2010】220號、 國稅發(fā)【2009】31號） 問題問題2 2：契稅問題：契稅問題。財稅【2004】134號、國稅函 【2009】603號（一級開發(fā)情況下出現的問題） 問題問題3 3：考慮拿地的主體問題：考慮拿地的主體問題；例如，簽訂土地轉讓框 架協議的可以是母公司，如果是最后簽訂協議，一定是項 目公司。否則，土地再轉讓到項目2、公司，稅收問題很嚴重。 問題問題4 4：返還的土地出讓金問題：返還的土地出讓金問題。財稅【2009】151號、 財稅【2009】87號文件。例如，某公司5億元拍下了土地， 政府又返還了2億元土地出讓金。 思考：思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計 入應納稅所得額？ 問題問題5 5：以地補路問題：以地補路問題。江蘇南京市關于土地增值稅的 問答，認為看似企業(yè)沒有花錢就去的了土地，實際上支付 的修路款就是去的土地的對價，因此可以進入成本。類似 的，企業(yè)所得稅認為也應該照此辦理。 2不是招拍掛不是招拍掛， 創(chuàng)造招拍掛創(chuàng)造招拍掛 （操縱政府操縱政府） 例如：某國有企業(yè)土地補繳土地出讓金，變?yōu)殚_3、發(fā)用 地后，準備將地轉讓給某開發(fā)企業(yè)。 第一步第一步，國家將土地收儲國家將土地收儲，支付給開發(fā)企業(yè)補償費， 營業(yè)稅（國稅發(fā)1993149號文件、國稅函【2008】277 號文件、國稅函【2009】520號文件）不征稅，土地增值 稅（條例和財稅【2006】21號文件，不征稅，企業(yè) 所得稅（國稅函【2009】118號文件，享受搬遷補償納稅 待遇） 第二步第二步，國家二次招拍掛國家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支 付給國有企業(yè)的拆遷補償費在招拍掛中支付；此時，政 府出讓土地，沒有任何稅費。 第三步第三步，如果該國有企業(yè)要房子，不要地，則地產企 業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤分走后， 將企業(yè)股權留給國有企業(yè)來完成。 總結：總結：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下， 解決如何將土地從一個國有企業(yè)轉移到另外一家。 3購買轉購買轉 讓土地讓土地 買方：買方：直接按照支出款項作為成本費用