地產(chǎn)公司拿地后的開發(fā)流程Tag內(nèi)容描述：
1、對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合 。
2、地上進行基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)房屋建設(shè),幵轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開収項目或者銷售出租商品房的行為. 房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別 1房地產(chǎn)業(yè),是從事房地產(chǎn)綜合開収經(jīng)營管理和服務(wù)的綜合性行業(yè).包拪房 地產(chǎn)生產(chǎn)流通和消費過程的各項經(jīng)營和管理業(yè)務(wù).房地產(chǎn)業(yè)總體上屬亍服務(wù)行。
3、縣城市 關(guān)注精裝修帶來的額外稅收 方法:尋求政府融資平臺合作 拿地策略 二手地 土地方 期望明顯過高 合作難以實現(xiàn) 方法:以土地入股合作 思考:土地供應(yīng)商與一二級開發(fā)商聯(lián)動 二手地 拿地策略 碧桂園南城首府 碧桂園城市花園 碧桂園公園壹號 。
4、1 房地產(chǎn)全周期業(yè)務(wù)所涉及稅種 土地獲取階段建設(shè)施工階段銷售階段自持階段驗收清算階段 房產(chǎn)稅 土地使用稅 主要涉及稅種主要涉及稅種 土地增值稅 清算 企業(yè)所得稅 主要涉及稅種 一房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種 1.2 房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種簡介 契稅 。
5、2年計劃開工面積拿地面積 2012年13月恒大已拿地塊 四恒大四恒大20112011年營銷狀況年營銷狀況及2012年營銷計劃 五恒大五恒大20112011年融資狀況年融資狀況及2012年融資計劃 六六恒大地產(chǎn)開發(fā)策略和分析 一恒大公司發(fā)展戰(zhàn)。
6、 房地產(chǎn)全周期業(yè)務(wù)所涉及稅種 土地獲取階段建設(shè)施工階段銷售階段自持階段驗收清算階段 房產(chǎn)稅 土地使用稅 主要涉及稅種主要涉及稅種 土地增值稅 清算 企業(yè)所得稅 主要涉及稅種 一房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種 1.2 房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種簡介 契稅 繳稅。
7、3:考慮拿地的主體問題;例如,簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司, 如果是最后簽訂協(xié)議,一定是項目公司.否則,土地再轉(zhuǎn)讓到項目公司,稅收問 題很嚴重. 問題4:返還的土地出讓金問題.財稅2009151號財稅200987號文 件.例如,某公司。
8、中需要注意的一些問題. 大家都很清楚大家都很清楚,在這樣一個階段設(shè)計部門是龍頭在這樣一個階段設(shè)計部門是龍頭,設(shè)計的計劃和設(shè)計的成果直設(shè)計的計劃和設(shè)計的成果直 接或者間接的影響了開發(fā)計劃的實施接或者間接的影響了開發(fā)計劃的實施,今天我就拿一個以。
9、作總 結(jié) 匯總工作總 結(jié) 項目后評估總 結(jié)報告 參與工作總 結(jié) 參與工作總 結(jié) 撰寫項目后 評估總結(jié)報 告 組織總結(jié)會 議 組織審查 備案備案備案備案 經(jīng)驗推廣, 督促相關(guān)整 改增補工 作 未通過 通過 參與審查 1 1 目標:目標: 通過。
10、公司土地分布結(jié)構(gòu)對比分析 . 11 總總 結(jié)結(jié) . 14 開開 篇篇 0809 的反思的反思 2008 與 2009 年,是不平凡的兩年,中國房地產(chǎn)業(yè)在這兩年的中,經(jīng)歷了太多的大起大 落.中國的房地產(chǎn)開發(fā)商,先是從天堂跌落到了地獄,緊接著又。
11、9603號一級開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題 問題問題3 3:考慮拿地的主體問題:考慮拿地的主體問題;例如,簽訂土地轉(zhuǎn)讓框 架協(xié)議的可以是母公司,如果是最后簽訂協(xié)議,一定是項 目公司.否則,土地再轉(zhuǎn)讓到項目公司,稅收問題很嚴重. 問題問題4 4:返還。
12、參與舊城改造,其投資回報 來源于整理出的土地拍賣后的部分收益.部分城市運營商由于本身是開發(fā)商出身,不滿足 單純的土地整理收益,因此也會參與競拍.這種具有運營商和開發(fā)商雙重身份的拿地行為 比較特殊,也具有一定的代表性,值得研究.0 J 4 r。
13、總部其他部門 組織項目工作總 結(jié) 匯總項目工作 總結(jié) 撰寫項目后評 估報告 品質(zhì)管理部組織項目總結(jié)會議,各部門派代表參 與 審批 N Y Y 各部門總結(jié)職責(zé) 范圍內(nèi)的工作 各部門總結(jié)職責(zé) 范圍內(nèi)的工作 各分管領(lǐng)導(dǎo)審核各分管領(lǐng)導(dǎo)審核 本部門總。
14、息 由項目發(fā)展 部將目標地 塊基本情況 對各部門進 行交底 由項目發(fā)展 部將牽頭各 部門經(jīng)辦對 目標地塊進 行現(xiàn)場踏勘 由營銷部負責(zé)分析并明確: 1客戶研究客戶原點分 析 2目標城市地產(chǎn)市場分析 政策供銷量存量產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)分析 3項目定位 4。
15、一線城市轉(zhuǎn)而看好二線城市.帶著諸多疑問,中國證券報記者專訪了萬科000002董事會 秘書首席研究員譚華杰,以揭開萬科土地儲備策略的真實思路. 中國證券報:公司 56 月份的簡報顯示,萬科新增土地 14 塊;7 月份萬科在各地繼續(xù)購地.而此前。
16、中海地 產(chǎn)品牌價值為 33.11 億元,同比去年增長 7.1 億元;萬科品牌價值為 32.08 億元, 同比去年增長 9.71 億元.2004 年是兩大領(lǐng)導(dǎo)品牌加速發(fā)展的一年,中海地產(chǎn)完 成了中海系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的強勢整合,并借助行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌的。
17、對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合 。
18、4 34 38 28 19 26 74 85 52 68 91 46 34 1919 37 14 31 17170 17828 17364 17089 19474 18771 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100。
19、弱 4競爭對手不理性 個別項目笑看風(fēng)云 為什么投資會出錯 作為一個優(yōu)秀的投資人員,要對市場保持理性和冷靜的判斷克服人性的弱點 高點買進: 1房價上漲的時候,貪婪心理作祟, 認為房價還會保持長期上漲; 2對風(fēng)險的容忍度變得很高; 3對后市過于。
20、現(xiàn)機會 了解土地政策和法觃的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。
21、資核心原則:成就共享同心共享 年化自有資金回報率凈利潤自有資金投入年化 成就共享門檻提醒 1.自有資金年回報率年回報30 2.自有資金年回報率平均年回報30 3.自有資金年回報率自有資金資金組合30 堅定勞斯萊斯 3線4線5線線城市 深耕廣。
22、現(xiàn)機會 了解土地政策和法觃的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。
23、與中國加快城鎮(zhèn)化進程的思路 相契合,踩準了國家發(fā)展紅利. 從2016年開始,碧桂園開啟了一二三四線城市全面發(fā)展的策略,在全國攻城略地,提高在一二線城市投資比例.一方面順應(yīng)城市化發(fā) 展趨勢,發(fā)揮規(guī)模拿地優(yōu)勢,另一方面瞄準一二線城市,可以提升溢。
24、 Part 2 龍華新規(guī)劃龍華新規(guī)劃 1 1 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 2 2 交通利好交通利好 3 3 區(qū)域樓市現(xiàn)狀區(qū)域樓市現(xiàn)狀 6 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 根據(jù)深圳市住房建設(shè)規(guī)劃20062010 ,片區(qū)作為深圳四大重點開發(fā)地區(qū)首 位,譽為龍華新城.龍。
25、現(xiàn)機會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。
26、預(yù)判及 影響因素 4 疫情后的行業(yè)標桿企業(yè) 投資之道 尊重常識, 敬畏規(guī)律, 這次疫情, 給地產(chǎn)投拓人 留下哪些思考 疫情擴散的中國地圖 從房地產(chǎn)市場來看,疫情抑制了短期的市場需求.六成多民眾 受疫情影響延遲置業(yè)計劃,疫情對購房信心有影響的。
27、收據(jù),未辦理土地證,擬成立子 公司開發(fā). 房地產(chǎn)母公司已經(jīng)中標拿地, 母公司與土地管理部門簽訂 國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議 , 并交納土地出讓金取得土地出讓金合規(guī)票據(jù)入賬, 但是還沒有取得國有土地使用權(quán)證書. 然 后擬在項目所在地設(shè)立全資子公司。
28、對價38000萬元,已付3.6億 樓面價 地價計算方式為股權(quán)轉(zhuǎn)讓價補繳地價款改造后建筑面積 預(yù)計樓面單價為:股權(quán)交易價3.8億補交地價2.4314億計 容面積663229396元平 補交地價5000規(guī)劃商業(yè)建面1.0857萬元平基準地價 2。
29、準.12 第二步:做好前期策劃,快速開工.15 第三步:聚焦展示區(qū)域,完美開盤.18 第四步:過程管控到位,質(zhì)量優(yōu)良.22 第五步:重視精裝策劃,打造精品.24 第六步:注重細節(jié)完善,完美交樓.28 第五部分:快速開盤六步法.32 第一步。
30、有地地企企業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)較較多多的的情情形形 五有地企業(yè)將地投資到開發(fā)企業(yè),然后賣股權(quán). 六非地產(chǎn)公司投資到非地產(chǎn)公司,然后同地產(chǎn)企業(yè)合并,或申請 開發(fā)資質(zhì). 四四分分立立適適用用有有地地企企業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)較較多多的的情情形形 七有地一方先分立。
31、現(xiàn)機會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。
32、 年化自有資金回報率凈利潤自有資金投入年化 成就共享門檻提醒 1.自有資金年回報率年回報30 2.自有資金年回報率平均年回報30 3.自有資金年回報率自有資金資金組合30 堅定勞斯萊斯 3線4線5線線城市 深耕廣東項目 市區(qū)縣鎮(zhèn)村 投資方向。
33、對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合 。
34、 1100 22 63 微信公眾號:房地產(chǎn)干貨資料 201932 7 201220154 98243 4064.24 401244.740 4040 4044547 404040 201932 8 微信公眾號:房地產(chǎn)干貨資料 201932 。
35、中心區(qū).戰(zhàn)略布局與中國加快城鎮(zhèn)化進程的思路 相契合,踩準了國家發(fā)展紅利. 從2016年開始,碧桂園開啟了一二三四線城市全面發(fā)展的策略,在全國攻城略地,提高在一二線城市投資比例.一方面順應(yīng)城市化發(fā) 展趨勢,發(fā)揮規(guī)模拿地優(yōu)勢,另一方面瞄準一二線。
36、拿地,母公司與土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議, 并交納土地出讓金取得土地出讓金合規(guī)票據(jù)入賬,但是還沒有取得國有土地使用權(quán)證書.然 后擬在項目所在地設(shè)立全資子公司或項目公司對該土地進行開發(fā). 第二種情況:房地產(chǎn)母公司出錢拿地,獲得土地。
37、會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要。
38、源流通與管理 中期實施期 :由項目設(shè)計規(guī)劃到項目竣工驗收重在執(zhí)行過程管理 后期運營期:由銷售到售后管理重在服務(wù)總結(jié)反饋p 項目啟動即項目啟動時間,取得設(shè)計要點后經(jīng)集團評審?fù)ㄟ^的時間;p 國有土地使用證指國有土地使用證的簽發(fā)時間;p 建設(shè)用地。
39、關(guān)鍵 土地整理獲取土地整理獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)物業(yè)管理物業(yè)管理資源獲取資源獲取資源加工資源加工資源流通資源流通與管理與管理 中期中期 實施期實施期 :由項目設(shè)計規(guī)劃到項由項目設(shè)計規(guī)劃到項目竣工。
40、現(xiàn)品牌溢價所占比例較小標志性項目超高層大型商業(yè)綜合體等收購的土地資產(chǎn)旗下的商業(yè)土地資產(chǎn)收購的舊資產(chǎn)通過招拍掛等途徑取得的規(guī)劃建設(shè)用地所收購企業(yè)的大量可開發(fā)建設(shè)用地通過二手獲得的可開發(fā)建設(shè)用地工業(yè)園舊寫字樓等配建商業(yè)其他持有項目等舊商場寫字樓。
41、新聞取地準備爭分奪秒 儲備土地土地是寶 稍縱即逝盡可能避開通過招拍掛方式尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法取地準備瞻前顧后 全盤考慮從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合取地準備建立評估體系建立考察評估地塊的指標體系建立投。
42、預(yù)見性了解新聞背后的新聞取地準備爭分奪秒 儲備土地土地是寶 稍縱即逝盡可能避開通過招拍掛方式尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法取地準備瞻前顧后 全盤考慮從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合取地準備建立評估體系建立考察評估。
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