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1、地產集團公司房地產開發報建管理辦法編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 房地產開發報建管理辦法第一章 用地手續辦理第一條 國有土地使用權證辦理1、簽訂國有土地使用權出讓合同或項目合作協議次日展開收地工作，在支付地價款及契稅后5天內須取得國有土地使用權證。2、國有土地使用權證的用地性質、用地面積及使用年限等內容必須與國有土地使用權出讓合同一致；如需辦理臨時性國有土地使用權證，必須在到期30天內完成延期手續或變更正式國有土地使用權證手續。未按此執行并造成損失的，給予地區公司董事長（或主持工作一把手）、主管開發公司領導（或三線2、城市項目總經理）降一級工資以上處分，管理及監察中心考核。3、原則上須盡量劃分多塊宗地辦理國土證。4、地區公司須嚴格按照土地出讓合同約定的土地使用條件辦理相關用地手續。第二條 收地時開發部必須委托有資質的測繪部門對用地紅線及用地面積進行核定，否則給予開發部負責人降三級工資處分，綜合計劃部考核。管理及監察中心每月對此項工作進行100%檢查。第三條 地區公司在履行土地合同時，必須及時開展維權取證工作，確保公司權益。否則給予相關責任人降職、免職處分，綜合計劃部考核。第二章 項目開發報建總體策劃第四條 項目取得后3天內，由主管開發公司領導主持召開項目開盤前開發報建及設計出圖計劃會議，參會人員為主管工程公3、司領導、三線城市項目總經理、工程部、總工室、綜合計劃部、開發部、管理及監察部等部門（單位）負責人，會議須制定開盤前各項證照及出圖計劃（尤其是管網綜合平衡圖、各類報建圖等）的重要時間節點，會議決議納入計劃考核。未按時召開會議的，每延遲一天扣罰主管開發公司領導500元；綜合策劃方案出現漏編、錯編的，每項扣罰責任部門負責人200元。綜合計劃部考核。第五條 主管開發公司領導每月須組織召開開發報建工作專題會議，督促開發報建計劃的實施，參加人員為主管開發公司領導、三線城市項目總經理、開發部、總工室、綜合計劃部、管理及監察部等部門（單位）負責人。未按時召開會議的，扣罰主管開發公司領導500元。綜合計劃部考核4、。第三章 配套方案與人防地下室設置方案的制定、審批第六條 地區公司應在取得集團已批準的總平面方案后3天內、向規劃局報建總規方案前，由主管開發公司領導主持召開會議，總工室、開發部、營銷部、預決算部參加。會議須明確: 1、公建配套設置名稱、面積、具體位置。2、人防地下室設置方案經營分析（須考慮建安成本、易地建設費、車位數量及銷售或出租收入等因素），并在建設人防地下室與繳納人防易地建設費間做出明確決定。第七條 公建配套原則上只按滿足物業管理基本需求設置物管用房，確須增設其他公建配套的，參照當地規定標準或土地合同中規劃設計條件的下限，按照不宜多的原則執行。公建配套設置的數量由管理及監察中心負責審核。第5、八條 公建配套的位置應在設計階段進行專項設計，盡量集中統一設置，不得占用商業面積，不得占用綜合樓、劇場和運動中心等投資物業。公建配套的位置由集團設計院負責審核。第九條 公建配套方案報批流程：取得集團已批準的總平面方案后15天內將公建配套方案審批表及公建配套設置細化方案報管理及監察中心、集團設計院審核，再報集團分管領導審批，各環節審核時間均為1天。第十條 原則上不設置人防工程，不繳納人防易地建設費。設置人防工程或繳納人防易地建設費的項目，應參照當地規定標準的下限原則執行。第十一條 人防地下室設置方案報批流程：確需設置人防工程或繳納人防易地建設費的項目，地區公司必須在規劃局批復總規方案后5天內將人6、防工程設置方案報管理及監察中心審核，報集團分管領導審批，審核時間為1天。第十二條 地區公司未按規定報審公建配套方案或人防地下室設置方案的，扣罰相關責任人1000元；未及時報審的，每延遲一天扣罰開發部負責人及相關責任人各50元。綜合計劃部考核。第十三條 地區公司須嚴格執行集團審批通過的公建配套方案或人防地下室設置方案，未按此執行并給公司造成重大損失的，給予相關責任人降三級工資以上處分。管理及監察中心考核，并每月對此項工作進行100%檢查。第四章 規劃報建第一條第二條第三條第四條第五條第六條第七條第十四條 總平面規劃報建、管網綜合平衡圖1、開發部須在取得土地15天內取得總規非正式批復；在取得土地67、0天內取得總規正式批復和豎向標高、管網綜合平衡圖。 2、開發部須在總規批復后30天內取得人防、消防、防雷、環保、教育、市政道路、中水等專業批復或非正式批復。3、總建筑面積、綜合管網、市政路網、單體位置、單體戶型、使用功能、立面等方案調整，開發部須在取得集團調整批復后60天內完成政府職能部門正式批復或換圖。4、地區公司必須嚴格按照集團下發的項目總平面方案進行規劃報建工作。未按此執行并有損公司利益的，給予地區公司董事長（或主持工作一把手）、主管開發公司領導（或三線城市項目總經理）、開發部負責人降三級工資處分, 管理及監察中心考核。5、由于開發報建原因造成總規方案或單體方案變更，給公司造成重大損失的8、，給予地區公司董事長（或主持工作一把手）、主管開發公司領導（或三線城市項目總經理）、開發部負責人降三級工資以上處分，管理及監察中心考核。6、每個項目報建總面積至少須達到規劃容積率等重要經濟指標，未按此執行給公司造成重大損失的，給予相關責任人降三級工資以上處分，綜合計劃部考核。管理及監察中心每月對此項工作進行100%檢查。第十五條 單體報建單體報建須結合項目的總體規劃設計方案，確保單體位置、單體戶型、使用功能、立面等與集團批復方案的一致性。第十六條 辦理建設工程規劃許可證1、開發部須在總規批復后45天內取得建設工程規劃許可證，原則上應按樓棟辦理，地下室部分應單獨辦理。確因政府主管部門要求不能按此9、執行的，須根據工程開發建設進度盡量分多批次辦理。2、開發部須與綜合計劃部進行專項溝通，避免將開發進度計劃、合同交樓時間嚴重不同的樓棟辦理到同一個建設工程規劃許可證，以免影響驗收。第十七條 所有對外報建資料必須經主管開發公司領導（或三線城市項目總經理）審核后方可對外使用。第十八條 報建圖、施工圖、銷售用圖一致性審查1、規劃局批復總規方案后3天內，由總工室組織開發部等相關部門召開圖紙一致性審查會。2、主體施工圖圖紙會審時，由總工室組織開發部等相關部門審查施工圖與總規報建圖是否一致，若有不一致，應明確解決方案。3、地區公司應確保項目總規方案圖（集團下發）、項目總規報建圖、當地規劃局批復的總規方案圖及10、單體報建圖、工程部實施的施工圖、銷售用圖的一致性。地區公司須由總工室主管領導（或三線城市項目總經理）負責在施工圖審查完成后每半年召開一次圖紙會審會議，總工室、工程部、營銷部、開發部相關負責人參加，對以上各種圖紙的一致性進行審查核實，會審結果及需要整改的方案經地區公司董事長（或主持工作一把手）簽字后報管理及監察中心，管理及監察中心負責審核并督促落實。未按時召開圖紙會審會議的，扣罰相關責任人1000元；如因圖紙不一致給公司造成損失的，給予地區公司董事長（或主持工作一把手）、總工室主管領導、主管開發公司領導、主管營銷公司領導（或三線城市項目總經理）、總工室負責人、開發部負責人、營銷部負責人降三級工資11、以上處分，綜合計劃部考核。管理及監察中心每月對圖紙一致性工作進行抽查，抽查比例不少于10%。第十九條 地區公司在取得項目用地的同時須收集當地有關政策法規、設計規范、城市總體規劃、項目所在地控制性規劃、地上地下管線、地形地質等資料，尤其是當地的各種強制性規范、規定，報集團設計院作為設計依據。未按此執行，導致集團設計院的設計方案無法通過當地政府審批，且須進行設計方案重大調整的，給予主管開發公司領導（或三線城市項目總經理）、總工室主管領導、總工室負責人、開發部負責人降一級工資以上處分，集團設計院考核。第二十條 規劃報建階段，開發部必須與總工室保持密切溝通，規劃方案如需調整，開發部須及時函告總工室，并12、由總工室及時下發書面變更至工程部，未按此執行給公司造成損失的，給予開發部、總工室負責人降三級工資以上處分，綜合計劃部考核。第五章 施工報建第二十一條 開工前必須取得建筑工程施工許可證或先行施工手續。第二十二條 開發部須在項目開工后15天內完成施工用水、施工用電和臨時排水的報裝和接通工作。每延遲一天扣罰開發部負責人及相關責任人各50元，綜合計劃部考核。第二十三條 地區公司必須在開工前完成政府有關質量和安全監督登記手續，或者協調質量和安全監督管理部門提前介入監督工作，同時做好各項監督、驗收資料的收集存檔。每延遲一天扣罰開發部、工程部負責人50元，綜合計劃部考核。第二十四條 樓棟動工前須委托規劃局認13、可的測繪部門進行放線，工程至正負零時完成驗線，未按此執行給公司造成損失的，給予開發部、工程部、總工室負責人降三級工資以上處分，綜合計劃部考核。管理及監察中心每月抽查比例不少于50%。第二十五條 開發部必須在取得建設工程規劃許可證后30天內取得建筑工程施工許可證。第二十六條 開發部在進行工程合同備案時，備案價格必須參照當地認可的成本標準下限執行。未按此執行的，給予開發部負責人降一級工資以上處分，合同管理部考核。第二十七條 地區公司應參照集團批準的施工圖辦理施工圖審查并取得圖審合格意見書。施工圖審查前應重點注意當地的強制性標準和執行情況，尤其是日照、節能、消防等可能嚴重影響驗收的專業。因開發報建原14、因導致施工圖審不合格或致使公司利益受損的，給予主管開發公司領導、開發部負責人等相關責任人降一級工資以上處分。綜合計劃部考核。第二十八條 開發部須與綜合計劃部進行專項溝通，避免將開發進度計劃、合同交樓時間嚴重不同的樓棟辦理到同一個建筑工程施工許可證，以免影響驗收。第六章 配套工程、消防工程報建第二十九條 配套工程報建1、配套工程指的是滿足項目交付使用所需的永久供水、永久供電、永久供氣、永久供暖等工程。2、首期工程動工后90天內，由主管開發公司領導組織開發部、工程部、總工室、預決算部、招投標部等共同討論，制訂水、電、氣、暖等配套工程的報建方案（具體內容包括接入源點、路由、投資方式、建設周期、開通時15、間、相應收費標準等），每延遲一天扣罰相關責任人100元，綜合計劃部考核。3、在確定配套工程報建方案后90天內，開發部必須到自來水公司、供電局、煤氣公司、供暖公司提前申請足以保證項目各期建設及交付使用的水、電、氣、暖負荷指標；同時，必須根據項目分期進度取得各期配套工程接入源點負荷指標，該項工作納入集團計劃考核。如當地無負荷的，必須制定解決方案并實施，每延遲一天扣罰開發部負責人50元，綜合計劃部考核。第三十條 配套工程的實施方案必須按集團制度規定報設計成本質量控制中心審批，地區公司應按照集團設計成本質量控制中心審核通過的供電方案、水源方案、供氣方案、采暖系統方案進行報建，并簽訂相關合同。地區公司對16、設計成本質量控制中心提出的意見，盡最大努力后仍達不到的，須提出處理意見及解決方案，經地區公司董事長（或主持工作一把手）審批后，報集團直管副總裁、集團分管領導審批。未按此執行的，給予主管開發公司領導降一級工資以上處分，管理及監察中心考核。第三十一條 以繳納配套費形式實施水、電、氣、暖等配套工程的項目，地區公司招投標部負責在主體工程招標十天前，由開發部書面提供水、電、氣、暖工程收費依據及收費部門應該承擔的施工范圍，避免施工范圍重疊。開發部未及時按要求提供相關資料的，扣罰相關責任人1000元，招投標部考核；如招投標部簽訂的招標合約所包含的施工范圍同繳納配套費所包含的施工范圍有重疊的，給予招投標部負責17、人降一級工資以上處分，綜合計劃部考核。第三十二條 地區公司必須在開盤15天前取得正式的消防專業審核批復，并確保銷售資料與施工圖紙一致，每延遲一天扣罰相關責任人50元，綜合計劃部考核；由于消防專業意見批復導致銷售資料變更的，給予相關責任人降一級工資以上處分，綜合計劃部考核。第三十三條 供電工程、消防工程招標資格審查合格單位須為項目所在報裝、報驗管轄區內有多年施工經驗的單位；否則，如出現工程進度嚴重滯后、驗收手續嚴重滯后，影響合同交樓的，給予招投標部負責人降三級工資以上處分，綜合計劃部考核。第三十四條 配套、消防工程成本控制工作由地區公司董事長（或主持工作一把手）具體做出安排，主管開發公司領導（或18、三線城市項目總經理）必須密切配合招投標部工作。第七章 預售辦理第三十五條 地區公司必須在開盤60天前由主管營銷公司領導組織總工室、開發部、工程部、預決算部、營銷部、合同管理部召開開盤前工作協調會，會議須確定：1、確認符合當地測繪部門要求的圖紙，按圖完成預售面積的計算，同時委托當地房管局認可的測繪部門進行面積測繪。地區公司對預測結果進行復核、協調、確認，對各項目首次開盤樓棟及新增物業類型的銷售面積須再報集團預決算審計中心審核。2、對銷售合同中關于永久電、永久水、供氣、供暖等生活必需配套項目的開通條款及交樓所需驗收手續條款進行會審并確定，確保合同條款的合理性、可行性。否則，給予主管營銷公司領導降一19、級工資以上處分，綜合計劃部考核。3、確認每一樓棟的戶型、朝向，尤其須注意總工室下發的鏡像圖紙的樓棟。4、確認合同交樓標準，包括工程竣工標準、取得驗收證照標準、配套工程開通標準等。第三十六條 地區公司須按照各項目的銷售計劃，提前15天取得商品房預售許可證并開通網簽。第八章 交樓驗收第三十七條 地區公司必須在每期樓棟第一批外立面完工后15天內，由地區公司主管開發公司領導（或三線城市項目總經理）和主管工程公司領導共同組織開發部、工程部、招投標部召開開發報建驗收協調會，明確各專項驗收和竣工備案需要達到的工程進度驗收標準及時限，明確責任人和責任目標，會議每延遲一天扣罰相關責任人50元，綜合計劃部考核。 20、第三十八條 地區公司必須按每期工程合同交樓前9個月、6個月、3個月由主管開發領導（或三線城市項目總經理）分三次組織開發部、工程部、招投標部等相關部門召開永久電、永久水、供氣、供暖等生活必需配套工程開通及消防驗收工作協調會，確保在合同交樓15天前完成。否則必須制定交樓應急預案，報管理及監察中心備案。未按此實施的，給予主管開發公司領導（或三線城市項目總經理）降一級工資以上處分，綜合計劃部考核。由于開發報建原因導致無法按時完成配套工程開通或消防驗收的，給予主管開發公司領導（或三線城市項目總經理）降三級工資以上處分，管理及監察中心考核。第三十九條 開發部須在合同交樓30天前完成規劃、建設、人防、消防、21、防雷、環保、教育等主管部門的驗收，取得當地政府要求及合同約定交樓必備的批文和證照。每延遲一天扣罰開發部負責人50元，綜合計劃部考核。第四十條 確權面積1、取得竣工驗收后50天內，開發部必須取得當地房管局或房管局認可的測繪部門出具的面積實測結果，并提交給預決算部。未有按時完成的，每延遲一天扣罰開發部負責人50元，營銷部考核。2、預決算部收到實測的確權面積后，須在7天內與開發部、測繪公司共同進行復核，復核無誤后形成書面報告，經地區公司董事長（或主持工作一把手）簽字確認后1天內將確權面積抄送至營銷部、財務部。未及時復核，每延遲天扣罰預決算部負責人、開發部負責人各100元，營銷部考核。第四十一條 開發22、部、預決算部必須準確做好商品房面積計算及審核工作，面積誤差比必須控制在-0.3%至-0.6%（含本數）范圍內。超過此范圍的戶數占該期樓宇總戶數30的，每超1，扣罰開發部負責人、預決算部負責人各50元；如其中又出現面積誤差比超出0至0.6%（含本數）或-0.6%（不含本數）至-3%范圍的，每戶扣罰開發部負責人、預決算部負責人各50元。倘若出現面積誤差比絕對值超過3的，每戶扣罰開發部負責人、預決算部負責人各200元（注：面積誤差比系指實測計價面積與合同約定計價面積之差與合同約定計價面積之比），營銷部考核。第九章 開發資質辦理第四十二條 開發部須在公司成立并取得開發項目后30天內完成房地產開發資質的23、申領，在公司達到升級條件后60天內完成開發資質升級工作，按照當地政府主管部門要求的時間完成年檢手續。未按時完成的，每延遲一天扣罰開發部負責人100元，綜合計劃部考核。第四十三條 取得新項目后，開發部須根據當地的相關規定辦理房地產開發項目手冊、房地產開發經營權證等證照。第四十四條 因無開發資質、開發資質已過期以及無項目手冊、房地產開發經營權證等導致罰款的，給予開發部負責人降一級工資以上處分，綜合計劃部考核。第十章 報建規費支付管理第四十五條 開發報建規費支付原則上按銷售進度和工程開發建設進度分期繳納，并盡量分多期繳納。第四十六條 開發部須建立收費標準臺賬，每月跟進當地政府的各項收費政策變化情況，24、及時更新臺賬，并于每月底報管理及監察中心備案。如收費標準發生變化，開發部須及時采取措施，制定最有利于公司的繳費方案，杜絕多繳。未按此執行給公司造成損失的，給予主管開發公司領導（或三線城市項目總經理）和開發部負責人降三級工資直至免職處分，綜合計劃部考核。第四十七條 報建規費審批權限及管理1、地區公司對外支付正常報建規費由各公司董事長（或主持工作一把手）審批。2、開發報建非正常規費（如罰款、滯納金等）100萬元以下（含100萬元）的，由地區公司董事長（或主持工作一把手）審批；100萬元以上的，經管理及監察中心審核后，報集團分管領導審批。 3、正常報建規費、以配套費形式繳納的配套工程費、100萬元以25、下非正常規費等費用的準確性與合理性方面，管理及監察中心每月按金額的50%進行抽查。第四十八條 開發部須建立開發報建規費（含非正常規費）支付臺賬，于每季度末經開發部負責人及財務部負責人簽字后報管理及監察中心備案。開發部須做好開發報建溝通工作，嚴格控制非正常規費支出，管理及監察中心將每季度公布排名情況，并報集團直管副總裁、集團分管領導、董事局主席備案。第十一章 土地滯納金或報建規費依法減免獎勵辦法第四十九條 項目滯納金或報建規費依法得到減免的，按照減免金額的1%給予地區公司獎勵。滯納金的計算截止時間以集團批復同意支付該項費用的時間為準。集團給予各公司的獎勵，50%部分獎勵地區公司董事長（或主持工作26、一把手），其余50%部分由地區公司董事長（或主持工作一把手）分配或留存。獎勵方案須報集團人力資源中心備案。第五十條 報建規費的減免緩不得影響項目的正常開發建設工作，否則不予獎勵。第五十一條 地區公司每月底前須將當月減免獎勵申請報管理及監察中心審核，經集團直管副總裁、集團分管領導審批后，再報董事局主席審批。 第十二章 可退返規費辦理第五十二條 地區公司在主體工程招標時，應統一明確合同金額不包含勞保統籌基金，項目勞保統籌基金由我司按政府規定向政府主管部門繳納，施工單位按政府規定的程序辦理該款項的退返。地區公司已發包的建筑工程，如合同金額中已包含勞保統籌費，地區公司須在向政府繳納勞保統籌基金后，由開27、發部書面通知預決算部在下月工程款中扣回。開發部繳納可扣回費用未及時書面通知預決算部的，每次扣罰開發部負責人1000元；預決算部收到開發部通知未在相應進度款中扣回相關費用的，每發現一次扣罰預決算部負責人1000元，如該項目已結算且無法扣回該費用的，給予預決算部負責人降三級工資以上處分，綜合計劃部考核。第五十三條 地區公司在主體工程招標時，必須在合同中明確：施工單位必須配合甲方辦理新型墻體材料基金、散裝水泥基金退返手續，提供當地墻改辦，散水辦認可的票據。若因施工單位原因導致新型墻體基金和散裝水泥基金無法退返的，應由施工單位承擔相應責任，并在工程款中扣回相應規費。未按此執行導致相關費用無法退返的，給28、予招投標部負責人、合同管理部負責人、預決算部負責人降三級工資以上處分，開發部考核。 第五十四條 項目前期已繳納新型墻體基金、散裝水泥基金的，達到退返條件未能退返的，后期如需繳納，須以前期繳納費用沖抵。確需繳納的，須降低繳納比例。第五十五條 開發報建規費退返工作納入月度計劃，管理及監察中心負責考核，每季度公布完成情況排名。管理及監察中心每月對可退返規費的退返和轉扣的及時性方面進行抽查，抽查比例不少于50%。第十三章 其他第五十六條 有弄虛作假行為的，給予責任人降薪、降職直至開除處分。第五十七條 地區公司主管開發公司領導每月組織三線城市項目總經理、開發部召開開發報建管理研討會，總結制定并推廣各項管29、控措施。會議紀要須于會后3天內報管理及監察中心備案。未按規定組織召開的，由管理及監察中心提出，經集團分管領導審批后，給予主管開發公司領導降三級工資處分。第五十八條 開發部須建立開發報建證照臺帳，每季度末報管理及監察中心備案。管理及監察中心每月對證照辦理的真實性方面進行抽查，抽查比例不少于50%。第五十九條 地區公司各考核部門須建立本制度的考核臺帳。綜合計劃部于每月底前匯總考核結果，每月5日前經地區公司董事長（或主持工作一把手）批準后執行；考核結果于每月8日前報管理及監察中心備案。第六十條 地區公司員工在規劃報建、公建配套設置、人防地下室報建等方面對節約成本做出重大貢獻的，可由地區公司董事長（或主持工作一把手）在月度獎金分配時給予專項獎勵；地區公司董事長（或主持工作一把手）有重大、特別貢獻的，可向集團申請專項獎勵，具體由管理及監察中心審核，并報集團分管領導審批后，再報董事局主席審批。第六十一條 本辦法自發文之日起執行，如有規定與本辦法不一致的以本辦法為準。