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1、物 業 服 務 合 同第一條 物業服務區域基本情況第二條 物業服務范圍第三條 物業管理費及其它相關費用第四條 物業服務標準第五條 物業服務分包第六條 物業裝修改造第七條 甲方的其他權利和義務第八條 乙方的其他權利和義務第九條 保險第十條 違約責任第十一條 合同終止第十二條 其它附 件：物業管理界面劃分本物業服務合同（以下簡稱“本合同”）由下述雙方于 年 月 日在中華人民共和國上海市簽訂：甲方： _（以下簡稱甲方）注冊地址： 營業執照號：法定代表人：通訊地址：聯系電話： 傳 真： 乙方： _（以下簡稱乙方）注冊地址： 營業執照號：法定代表人：通訊地址： 聯系電話： 傳 真： 鑒于物業產權人與乙方2、簽訂了租賃合同（下稱“租賃合同”），乙方承租使用物業產權人擁有的位于_的_(以下簡稱“中心”) 其中的部分 _區域，（下稱“租賃區域”） ，乙方將在租賃區域統一以_商標及名稱對外營業，經營項目包括_等。現甲方受物業產權人委托及甲乙雙方根據中華人民共和國物業管理條例等有關法律、法規及租賃合同的有關約定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方向乙方提供物業管理服務、乙方向甲方支付物業管理費等事宜達成一致，特訂立本合同。第一條 物業服務區域基本情況1、 物業服務區域名稱：_2、物業服務區域：_3、物業管理費計算面積：_平米（本面積為雙方約定計費面積，如測繪部門最終測繪面積或根據集團決定最終面積與本面3、積不符時，以最終測繪或集團決定面積為準，甲方對乙方繳納的物業管理費實行多退少補的原則進行結算）4、物業管理費計算起始日：乙方應自租賃合同約定的開業日即 年 月 日起支付物業管理費，并按照獨立計量的實際使用數額全額繳納水、電、燃氣、蒸汽等公用事業費。進場日后至開業日之前乙方發生使用的水、電、燃氣、蒸汽等公用事業費按照獨立計量的實際使用數額繳納。5、物業管理區域類型：商業物業。第二條 物業服務范圍 甲、乙雙方物業管理界面劃分具體見本合同附件一。第三條 物業管理費及其它相關費用1、物業管理費的收費標準：物業管理費收費標準為人民幣 元每月每平方米建筑面積，合計每月人民幣 元（大寫： ），第一個月和最后4、一個月不足一個月的，按照實際天數除以30日計算。物業管理費按日歷月支付，乙方須在每月的10日前向甲方交納本月的物業管理費用。甲方收取的物業管理費用于支付下列且不限于下列發生的：公共區域保潔、保安、綠化費；購物中心有關泛光照明（不包括乙方專用的外墻店招和外墻廣告位照明用電）；物業保險費；甲方固定資產折舊費；物業公司員工薪酬福利費；物業管理行政辦公費用；整個中心物業系統費用攤銷、公共設備設施（空調主機系統、給排水系統、電梯系統、外廣場公共照明等）的運行費、維保費等。物業管理費不包括共用部位、共用設施設備大修、更新、改造的費用，該費用由物業產權人另行承擔。2、延時服務費：甲方根據本合同第四條約定提供5、標準物業服務，如乙方實際享受的物業服務超出該等約定時間，乙方須繳納延時服務費，延時服務費的標準為_元/小時；如在延時期間內，甲方不提供空調服務，則延時費標準為_元/小時。該延時服務費在乙方繳納物業服務費時一并向甲方繳納。3、水、電費：乙方租賃區域水、電每月按單獨安裝的計量表收取，甲方代收代繳能源費（水、電）時，向乙方提供收費依據、單獨計量數據，以及當地稅務部門認可的收據或物業管理費發票，稅金由乙方承擔。乙方租賃區域的電、水等能源損耗應每月按照租賃區域實際用量占總用量的比例分攤，即租賃區域實際用量*6%。乙方分攤的費用應在其支付相應的各項公用事業費的同時支付給物業產權人或甲方。甲方負責提供損耗量6、的計量數據和國家認可的計量和計算依據。4、政府職能部門收取的相關管理費用，乙方應按照其租賃面積占中心總面積的比例進行分攤，甲方須提前將政府相關收費通知書或規定明示于乙方。雙方因簽訂和履行本合同而應繳納的稅費，根據中國和租賃區域所在地的相關規定各自繳納和承擔。乙方應負責支付其在租賃區域內從事經營所引起的一切稅費。5、雙方協商確認的其它有償服務費，租賃合同中有約定的從其約定。6、甲方有權根據物業管理服務界面的劃分、物價變化、國家的法律法規要求，本著提高物業管理服務水平和收支平衡的原則，重新確定和調整物業管理費及其它費用的收費標準。收費標準的調整以雙方的書面確認意見為準。在雙方確認后，乙方按照調整后7、的標準支付物業管理費及其它費用。7、乙方以轉帳支票形式支付物業管理費及其它應繳費用，或直接支付到甲方所開立的銀行帳戶上（由雙方商定），以乙方費用到賬為完成支付。甲方應書面通知乙方該銀行帳戶的具體信息。甲方在乙方完成物業管理費的支付后5個工作日內向乙方開具正規物業管理費發票。同時，甲方為乙方水、電等能耗費用繳納提供當地稅務部門認可的收據或物業管理費發票，稅金由乙方承擔。第四條 物業服務標準甲方同意乙方支付物業管理費應享受物業管理服務的時間為上午_至晚上_（下稱標準營業時間，經雙方協商同意后，甲方可以根據季節變化等因素對該標準服務時間作相應調整）。1、共用部位、共用設施設備的維護和管理：1.1房屋8、主體承重結構部位、戶外墻面、公共門廳、樓梯間、走廊通道、道路、休閑設施等，保持完好。1.2機電系統：物業管理區內的供/配電設備運行正常，供電安全，定期檢修保養系統設備，避免人為停電事故；給排水設備運行合理，并定期檢修公共管路和水泵。1.3正常維修：提供24小時維修服務，接到報修后30分鐘內趕到現場，如暫時無法維修或解決，應向乙方解釋原因，雙方商議解決時間；建立健全維修檔案和回訪制度；及時修繕共用區域、公共部位或公共設施、設備中破損的部分。1.4裝飾裝修：公共區域地面、墻面、石材、玻璃等保持完好，顏色、形狀、規格統一；檢查和監督乙方遵守本物業的有關裝修規定，在不影響主體安全及統一的情況下，保證乙9、方的正常使用要求。2、環境保潔：保潔區內做到通道無死角，玻璃無臟污、廳門無污跡，外圍無雜物。公共區域定期消殺滅蟲，保持公共下水道、水管或其他管道暢通，防止任何垃圾淤積、侵蝕或傾倒于公共區域。3、綠化景觀：對綠地、花木草坪、景觀小品等進行日常養護和管理，做到修剪有形、長勢良好清潔、美觀、適用，除季節和自然因素原因外，無枯枝、枯葉。4、保安、消防：4.1安全監護：配合和協助當地有關部門對公共區域進行24小時安全監控和定時巡視，發現違法行為，及時報警或上報政府相關部門處理。4.2消防監控：消防監控報警系統24小時監測，并設置專業人員值班，按規定保存監控記錄，定期舉辦消防宣傳和演習，定期檢查消防設備及10、有無易燃易爆等危險品進場、存儲情況。5、客戶服務5.1定期與乙方進行服務溝通。5.2建立投訴處置規程，及時處理投訴事項。以上服務標準如因物業產權人或物業使用人原因造成無法達到的，甲方不承擔違約責任，但甲方應盡力協調解決有關問題。第五條 物業服務分包甲方可將其在本合同下的任何專業服務委托或分包給專業的服務商（“分包商”），但不能因此免除甲方在本合同下對乙方的義務或任何責任。第六條 物業裝修改造乙方進場裝修前須按中國消防法律法規與甲方或物業產權人或與政府有關部門簽訂消防安全責任書，明確消防責任。乙方對租賃區域進行的裝修或裝修改造方案，凡涉及消防、建筑安全、排油煙、排噪及排污等須報當地行政主管部門批11、準的或涉及物業產權人提供的設備設施的，須報物業產權人及甲方審核書面批準，同時由乙方根據當地政府的有關裝修管理及消防、環保規定履行報批手續并經批準后方可進行施工及開業。甲方應在收到乙方裝修方案后最遲10個工作日內出示書面審核意見，甲方在前述期限內既未提出合理改正意見也不簽字確認的，則視為確認。乙方的裝修施工過程須接受甲方的監督與管理，但甲方的監督與管理并不減免乙方應承擔的責任，甲方也不因監督管理而對乙方的裝修施工承擔任何責任。未經甲方同意，不得破壞租賃區域的房屋基本結構、外墻部分以及物業產權人提供的任何設施、設備。施工完畢后須經甲方及政府有關部門（如消防主管部門）的驗收認可，因此而產生的全部費用12、和責任由乙方承擔。乙方在裝修過程中，若必須將裝修方案和施工圖紙報經政府相關部門審批，須嚴格按照經政府相關部門審批確認的裝修方案和施工圖進行裝修；乙方應向甲方及時提供前述裝修方案及增加的工程、消防、自用設施設備工程技術檔案等資料。第七條 甲方的其他權利和義務除本合同前述約定外，甲方還有如下權利和義務：1、根據有關法律、法規及本合同的約定，制訂廣場統一經營管理的各項管理規定（下稱“物業管理規定”），調整物業管理服務費及其它相關費用標準及收費辦法。2、對違反物業管理法律、法規、本合同及物業管理規定的行為進行處理，包括要求停止違法、違規、違章行為；要求賠償經濟損失、支付違約金及停止各項專項服務。3、對13、乙方租賃區域裝修及相關垃圾清運等事項的監督和管理。4、受物業產權人委托，行使對乙方使用物業產權人配置之設施設備（包括消防系統）維修保養工作的監督及管理，在乙方不正確使用或未進行適當的維修保養時可責令乙方限期整改或甲方代為維修，所發生的合理費用由乙方承擔。造成損失的，乙方須予以賠償；受物業產權人委托，必要時對出入租賃區域的財物及人員進行控制與管理。5、租賃區域外公共區域的商業經營與商業廣場整體推廣活動的管理。6、車輛停放秩序的管理（停車位的使用按照乙方與物業產權人在租賃合同中的約定執行）。7、甲方不承擔對乙方及其工作人員的人身、財產的保管、保險義務。8、應乙方要求，可向乙方提供本合同及租賃合同約14、定以外的服務，另行收取費用，收費標準以實際發生為準或雙方議定。9、因緊急維修或市政需要，甲方有權提前1小時通知乙方，停止供水、供電、空調或其他設施、設備的供應。10、乙方允許甲方或分包商通過租賃區域或在租賃區域內安裝、使用和維修管道、線路或其他設施、設備，但甲方應提前1天書面通知乙方。如在完成前述工作時損壞乙方租賃區域的布局、裝修，甲方應予在完成前述工作后修復，給乙方經營和乙方租賃區域的布局、裝修造成損失的，由甲方負責向乙方賠償。但因乙方原因造成前述維修所產生的費用由乙方自行承擔。在事先書面通知乙方后（緊急情況下可不作通知，但事后應作書面說明），甲方或分包商有權在營業時間內，與乙方有關人員一起15、進入租賃區域檢查，對租賃區域進行必要的維修、更換、改建或增建工作。甲方或分包商在進行上述檢查、維修、更換、改建或增建時，不應不合理地干擾乙方的業務，或使乙方由于此種檢查或維修而遭受不合理的損害或損失，造成損害或損失的，由甲方負責向乙方賠償。11、在乙方報修的前提下，甲方進入租賃區域內進行維修，不需書面通知乙方。 12、法律、法規賦予甲方的其他權利和義務。第八條 乙方的其他權利和義務除本合同已有約定外，乙方還有如下權利和義務：1、按照乙方與物業產權人簽訂之租賃合同的約定使用店招及廣告位，但改變墻體、結構的需經甲方同意后方可實施。未經甲方同意，不得將任何物件（包括標牌、廣告牌等）安裝、張掛在外墻、16、樓頂和公共部位的墻壁上。甲方承諾，經甲方書面同意，乙方可以在其租賃區域所在建筑的主入口、地下停車場、首層商鋪中廳、樓梯間、電（扶）梯位置處免費懸掛乙方的指示標識；通往乙方租賃區域的一部垂直電梯外門為乙方免費廣告位；三至四層扶梯兩側位置在其他租戶未使用之前由乙方免費單獨使用，在其他租戶使用時，乙方必須根據甲方的要求作出調整，但甲方至少應保證乙方上述扶梯一側的使用權。2、乙方如舉辦大型推廣或宣傳活動，需提前5天（需與其它店協調）書面向甲方申請，經甲方同意方可實施，但應按本合同約定承擔由此發生的延時費用。3、乙方應按時足額的繳納物業管理費及其它相關費用。4、按照與物業產權人簽訂的租賃合同及本合同約定17、的用途使用租賃區域，非經物業產權人書面同意，乙方不得在租賃期內變更租賃用途，保證租賃區域和設備設施的完好（正常損耗除外）。并按照約定完成應由其負責的物業管理，不損壞租賃區域結構及附屬設備設施；不影響、妨礙公共設施、設備的正常使用和正常維護、維修、保養；不置放任何超過建筑物設計荷載范圍的物品；不將易燃、易爆、劇毒、放射性等物品（經營物品除外）帶入、存放在租賃區域內；不采取任何可能導致甲方保險賠償減少、取消或保險費用增加的行為；不采取任何可能導致縮短建筑物使用期限的行為。5、在租賃區域從事經營活動時，遵守中國包括消防、環境保護、衛生、防疫、文化、治安管理在內的法律、法規；尊重社會公德；負責治安綜合18、治理、消防、安全和保衛工作；協助甲方實施物業管理方案；教育乙方管理人員、經營人員、分租戶（如有）遵守本合同及物業管理規定，并對上述人員的職務行為及造成的損失負連帶責任。6、乙方保證不從事任何可能阻礙、影響相鄰區域內甲方或其他承租方合法權利的行為，和其他不合理地干涉、擾亂或影響甲方或其他承租方正常經營的行為。不得以甲方名義從事各項經營管理活動。7、在不影響乙方正常經營的情況下，甲方人員有權對乙方租賃區域內的水、電、消防等設施、設備進行監管，或進行必要的維修、更換、改建或增建工作，乙方人員應積極給予配合。8、乙方自行負責辦理經營、二次裝修所需的或可能發生的規劃、環保、水電、通訊、消防、衛生、工商、19、稅務、銀行及其他國家規定的申請報批手續并承擔相應責任和費用，甲方給予協助。9、乙方保證在交付裝修后、正常經營期間嚴格遵守中國消防法規，確保所有消防通道處于暢通狀態及相關設施設備的正常狀態。乙方負責其租賃區域內消防設備、設施的日常檢查及保管工作；承擔政府對乙方租賃區域的消防專項檢測、檢查費用。因乙方使用、管理不當造成丟失、損壞的或因此違反國家、地方法律法規的，由乙方承擔責任和費用。10、乙方保證采取嚴格的安全防范措施，對因乙方原因引致的水、煙、燃氣或其他物體外泄以及任何導致甲方或第三人人身、財產的損害或違反國家地方法律法規的，乙方應承擔相應賠償責任。11、法律、法規賦予乙方的其他權利和義務。第九20、條 保險乙方按照租賃合同中與物業產權人的約定各自購買相應的保險（含第三者責任險）。發生保險賠付范圍內的事故及損失，雙方均有責任在規定時間內向保險公司報險，并協助保險公司做好取證等相關準備工作。在雙方保險賠付范圍內，雙方互不承擔違約賠償責任及費用，甲方也不需就此對乙方或物業產權人承擔任何責任。第十條 違約責任1、若任何一方違反本合同項下的任何權利和義務，均應向另一方承擔違約責任，賠償另一方因此而遭受到的相應損失，本合同另有約定的除外。2、因甲方未履行或未及時履行物業管理責任，導致甲方負責的設備、設施出現故障、損害或其他原因造成乙方的損失，在雙方確定賠償金額后的10日內，甲方應予以賠償，乙方可以從21、當月或下月應付甲方物業管理費中扣除經雙方協商確定的賠償金額。因乙方未對其負責的設備和設施履行維修維護責任，導致設備和設施出現故障、損害或其他問題造成甲方或第三者損失的，在雙方確定賠償金額后的10日內，乙方應予以賠償。3、如乙方違約延遲支付或補足物業管理費和水、電、熱力、燃氣等公用事業費超過10日的（在乙方已與公用事業部門簽訂供應合同應由乙方向其直接付費的除外），每延遲一日需向甲方支付應付而未付部分萬分之五作為逾期付款違約金。乙方延遲支付超過20日，甲方除收取違約金外，還有權停止提供物業管理服務，由此引起的一切損失和責任均由乙方自行承擔。第十一條 合同終止本合同于物業產權人與乙方簽訂的租賃合同終22、止時同時終止。第十二條 其它1、乙方按照其與物業產權人簽訂之租賃合同約定將其在租賃合同中的權利義務轉讓給第三方時，乙方在本合同中的權利義務相應轉讓給該方，乙方應保證該第三方同意受讓本合同。2、合同附件（如有）均為合同的有效組成部分，與本合同具同等法律效力。3、根據本合同的需要發出的全部通知，均須采用書面形式。甲乙各方向對方發出的發票、單據及其它通知需標明對方公司名稱，送達到對方辦公地址后即視為已經送達。各方按下列傳真號碼所發送的傳真文件，亦視為已經送達對方：甲方： 乙方：4、本合同如有未盡事宜，須經甲乙雙方協商同意后書面修訂和補充。5、因本合同引起或與本合同有關的任何爭議應由雙方通過友好協商解23、決。協商未成，任何一方可提出要求并通知另一方，將爭議提交廣場所在地仲裁委員會（即 仲裁委員會），按該會屆時所適用的仲裁規則仲裁。6、合同為正式法律文件，涂改處無甲乙雙方加蓋公章無效。7、本合同正本共14頁，一式四份，甲乙雙方各執兩份，具有同等法律效力。8、本合同自甲乙雙方法定代表人或授權代表簽字、加蓋公章之日起生效。甲方：金碩實業 乙方: 法定代表人： 法定代表人：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日附件：物 業 管 理 界 面 劃 分1.0設施設備的維修保養、運行管理界面1.1中央空調系統及通風排煙1.1.1中央空調主機（含供暖鍋爐）的日常維保（含季度、年度檢查、一三級保養和特級保養）、運24、行管理及相應費用（含能耗及相關檢測費用）由甲方負責。1.1.2乙方租賃區域內中央空調風柜機、盤管風機、管道（包括附屬設備）及管道保溫、風道及散流器、機組的電源控制柜的日常維保、運行管理及相應費用（含能耗及相關檢測費用）由乙方負責；1.1.3租賃區域通風、排煙系統及其附屬控制開關柜、管道等設施設備的日常維保、運行管理及相應費用由乙方負責。1.2高低壓配電系統1.2.1乙方租賃區域以外的高、低壓配電系統（含高低壓開關柜、變壓器、聯絡柜、補償柜、電容器柜、配電柜、各類電井）等設施的日常維保（含季度、年度檢查、一三級保養和特級保養）、運行管理由甲方負責； 1.2.2 乙方使用的廣告位、店招的維保、能耗25、等費用由乙方負責。1.2.3乙方租賃區域內的配電系統、照明系統等的日常維護保養、使用管理及相關費用（含能耗）由乙方負責。1.3給排水系統1.3.1從分戶計量水表至乙方租賃區域的給水系統的日常維護保養、運行管理由乙方負責。1.3.2生活水箱消毒、運行、維護、保養、人工等產生的費用由甲方承擔。1.3.3乙方租賃區域內的排水設施及專供乙方使用的下水管道的日常維護、保養及相關費用由乙方負責。1.3.4供水系統的日常維護保養、操作及管理由甲方負責，水泵房的管理由甲方負責。1.4電、扶梯系統1.4.1扶梯（垂直電梯）的日常維修、專業保養、運行管理及相應費用（含能耗及相關檢測費用）由甲方負責； 1.5消防系26、統1.5.1專供乙方使用的消防煙感報警系統、消火栓及噴淋系統、防火卷簾門、緊急疏散指示照明、消防報警背景廣播、消防排煙等設施設備的日常維保、運行管理由乙方負責并承擔相應費用（含能耗及相關檢測費用）。1.5.2廣場共用的消防報警及連動主機系統、消防水泵、消防排煙風機系統、防火卷簾門、緊急疏散指示照明、消防報警背景廣播、噴淋等設施設備的日常維保（含季度、年度檢查、一三級保養和特級保養）運行管理及相應費用（含能耗及相關檢測費用）由甲方負責。1.6其它1.6.1甲方有權對乙方使用的物業產權人提供的設施、設備的日常維修保養等工作進行監督、檢查；乙方須定期向甲方提供有關運行記錄、維修保養記錄及保養計劃，包27、括但不限于對外進行專業承包及須由政府相關部門定期檢測的內容報告。1.6.2乙方租賃區域所涉及的建筑主體結構（如基礎、承重墻體、梁柱、屋面等）的維修及外墻清洗由甲方負責。1.6.3乙方自行購置的設備設施的維護、保養及相關費用由乙方自行負責。2.0安防、保潔的物業服務界面2.1安防服務界面2.1.1 乙方租賃區域內安防管理由乙方自行負責。2.1.2甲方協助當地有關部門對公共區域進行安防工作，協助公安等政府職能部門對發現任何違反中國法律法規的行為進行制止，并報政府相關部門處理。2.2保潔及環境綠化服務界面2.2.1乙方租賃區域內保潔、綠化工作由乙方自行負責。2.2.2乙方自行負責其租賃區域垃圾清運及28、消殺工作，未經甲方書面同意，不得占用其租賃區域以外的空間堆放垃圾，乙方清運垃圾須使用甲方指定的通道。2.2.3公共區域保潔及外廣場綠化由甲方負責。3.0停車場及其他區域的物業服務管理界面3.1乙方按租賃合同約定的數量享受免費停車待遇，超出部分應按規定繳納費用 3.2乙方租賃區域外的公共場所包括但不限于建筑物外的廣場、公共通道、天臺、樓頂、外墻面歸甲方統一經營管理、使用、收益，未經甲方同意乙方不得擅自使用（本合同、租賃合同或甲乙雙方另有約定的除外）。3.3乙方使用租賃區域外的區域舉辦商品促銷、展示等活動，須在活動舉辦前5個工作日向甲方提出書面申請。經甲方審批同意后，方可舉辦，并按照甲方給予的優惠價格付費。3.4如乙方活動與甲方舉辦的活動相互沖突，則由甲方另行指定乙方活動的時間或地點。3.5乙方活動如需向政府有關部門申請或審批，由乙方自行負責辦理，并承擔因舉辦上述活動而產生的責任及費用。 3.6乙方活動不應占據廣場消防通道，不得影響廣場其他承租方合法經營，并保證相鄰公共區域通行暢通；負責維持、保持活動區域的保安、保潔、安全；造成公共設施、設備、綠化等損壞的應予修復或賠償。- 14 -