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1、卡通動漫文化創意產業園區建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月39可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 錄第一章 總論21.1 項目概況21.1.1 項目名稱21.1.2項目建設單位21.1.3項目建設地址21.1.4建設內容21.1.5建設單位概況21.2、2編制范圍31.3主要結論31.4 主要技術經濟指標4第二章 項目建設的背景和必要性62.1 項目建設背景62.2項目建設的必要性7第三章 市場分析和項目定位93.1發展某文化創意產業基地的優勢93.2、市場需求分析103.2.1創意企業研發制作和孵化用房需求113.2.2培訓及會展服務需求113.2.3中介服務機構市場123.3項目定位和建設內容133.3.1項目定位133.3.2建設內容13第四章 項目選址和建設條件144.1 項目選址144.1.1選址原則144.1.2選址方案144.2 自然條件154.2.1地理位置154.2.2地質地貌和土壤154.2.3氣候154.2.4水文1643、.2.5地震164.3基礎設施條件164.3.1交通164.3.2供水174.3.3雨水、污水排放174.3.4供電184.3.5通信184.3.6防洪184.4、社會經濟條件184.4.1某市184.4.2高新區（濱江）19第五章 建設方案215.1建筑規模215.2建設方案225.3主要技術經濟指標22第六章 配套基礎設施和環境保護256.1、配套基礎設施建設方案256.1.1給水工程256.1.2排水工程266.1.3電力工程266.1.4通信工程276.2環境保護276.2.1項目對環境的影響276.2.2環境保護措施286.3、安全與防火29第七章 組織機構307.1經營管理機構304、7.2人員配備307.3項目工程管理30第八章 實施進度31第九章 投資估算與資金使用339.1、投資估算339.1.1編制依據339.1.2編制說明339.1.3建設投資估算349.1.4流動資金估算349.1.5總投資估算359.2、資金年度投資計劃35第十章 效益分析3610.1財務評價依據及基礎數據3610.1.1評價依據3610.1.2基礎數據3610.2經營收入估算3610.3營業稅金與附加3710.4成本估算3710.5融資前財務盈利能力分析37第一章 總論1.1 項目概況1.1.1 項目名稱某國家文化創意產業基地1.1.2項目建設單位某XX城建設指揮部1.1.3項目建設地址某市5、濱江區白馬湖1.1.4建設內容某國家文化創意產業基地項目位于濱江區白馬湖環湖區域C6/C3-22、C6/C2-24、C6/M1-20、C2/C6-12及C6/M1-21部分地塊（6.75萬）等地塊共 30.00萬，項目征用土地450畝，建筑總面積45萬，共分為動漫主題公園、游戲場景體驗、創意人才俱樂部、白馬湖風情魚村等四個功能分區、是某國家文化創意產業基地項目的組成部分。項目總投資105303萬元。1.1.5建設單位概況某XX城建設指揮部為區管委會、政府直屬事業單位。設總指揮和副總指揮，內設5個職能科室：辦公室、計劃財務科、規劃建設科、征地拆遷科、招商發展科。 某XX城建設指揮部主要職責如下：6、組織編制XX城總體規劃、各專項規劃、產業發展規劃等；配合做好XX城土地農轉用報批、征地拆遷等相關工作；組織協調XX城基礎設施建設；組織卡展XX城項目對外宣傳；負責XX城項目招商；做好XX城各類投資建設項目審核及建設協調管理；籌措有關項目開發建設資金；承辦區管委會、政府交辦的其他工作。1.2編制范圍本項目建議書著重就項目建設的背景和必要性、市場定位、建設條件、工程建設方案、投資估算、資金籌措以及經濟經濟評價等進行分析研究。1.3主要結論1、項目建設的必要性2、項目建設條件良好3、項目定位及功能明確4、項目具有一定的財務生存能力本項目建設總投資為105303萬元，財務內部收益率超過相關行業建設項目7、10%的財務基準收益率（融資前稅前指標）具有一定的財務生存能力。1.4 主要技術經濟指標表1-1 主要技術經濟指標表序 號項 目單 位指 標備 注1工程建筑指標1.1項目總用地面積萬30（折合450畝）1.2總建筑面積萬45.901.2.1動漫主題公園萬15.281.2.2游戲場景體驗萬13.101.2.3創意人才俱樂萬8.981.2.4白馬湖風情魚村萬2.211.2.5相關配套設施萬6.341.3容積率1.4751.4建筑密度%401.5綠地率%25.212經濟評價指標2.1項目總投資萬元1053032.1.1其中：建設投資萬元1051422.1.2流動資金萬元1612.2稅前財務內部收益率8、%12.022.3稅前財務凈現值（Ic=10%）萬元12627.172.4稅前投資回收期（含建設期）年10.1第二章 項目建設的背景和必要性2.1 項目建設背景約翰霍普金斯在創意經濟一書中指出，全世界創意經濟每天創造220億美元產值，并以5的速度遞增。一些文化創意產業發展較早的國家增速更快，美國達14，英國為12，一般發達國家文化產業或文化創意產業(不包括旅游和軟件)的產值，在GDP中所占的比重約為612。城市文化創意的本質是通過創造性的創意設計促成各種城市資源的最佳組合和價值實現；目的是提升城市的形象和競爭實力；關鍵是形成文化創意的社會氛圍和創意階層及產業；最佳成就則是打造出特色鮮明、結構合9、理，并具明顯比較優勢的城市品牌。我國已經把發展文化產業特別把發展文化創意產業提高到國家戰略的高度，在“十一五”文化發展綱要中已經明確提出要大力發展文化創意產業。目前，香港、臺灣地區，創意文化產業正在以前所未有的速度迅速崛起，而上海、深圳、北京等地也正在積極推動創意產業的發展，通過建立一批具有開創意義的創意產業基地，舉辦各種形式的創意產業活動來努力形成比較優勢下的城市品牌。 某市委市政府登高望遠，在“構筑大都市、建設新天堂”取得階段性成果后，站在新的歷史起點上，牢牢把握先機，銳意追上世界經濟轉型的大環境。在中國共產黨某市第十次代表大會上，由王國平同志代表中國共產黨第九屆委員會作了題為堅持科學發展10、，構建和諧社會，為建設生活品質之城而不懈奮斗的報告，明確提出了某將確立生活品質發展理念，打造“生活品質之城”的城市品牌，推進某新一輪發展。具有厚重的文化底蘊、美麗的自然環境、良好的經濟基礎、完善的產業配套、眾多的人才資源、先進的思維理念的某，通過組織調研了解到，目前，已建成或已經啟動了多個業態的創意產業園區，且產業集聚明顯，分布齊全，已經初步具備了市十次黨代會和市委領導提出的加快推動我市創意產業發展，打造全國創意產業中心的發展條件。2.2項目建設的必要性1、打造天堂硅谷建設文化名城的戰略需要。某確立了天堂硅谷和文化名城的建設目標，而建設文化創意產業基地不僅符合某的城市性質，而且本身是高新技術產11、業的重要組成，有利于加快天堂硅谷建設步伐，同時有助于引進先進科技文化，通過文化創意產業傳播優秀傳統文化，從而營造城市文化氛圍，提高文化品位，加快文化名城建設。2、發展文化產業的重要戰略舉措。文化產業是某服務業的重點，除了傳統的文化娛樂業、文藝創作和表演、新聞出版、廣播電視、圖書與音像銷售等外，文化創意產業是新興的文化產業，而且對傳統文化產業具有帶動和支撐作用，打造文化創意產業基地無疑是發展文化產業的重大舉措。3、提高某動畫產業總體競爭力的策略選擇。由于文化創意產業產品鏈長、技術鏈覆蓋面廣，技術公用性強，打造動畫產業基地可以整合浙江省內外的優勢科技資源，搭建各種公共平臺，集聚企業，降低企業運營成12、本；可以依托某市科技資源，完善產業鏈，攻克產業高端核心技術難關，推廣使用；從而可以增強文化創意產業的國際競爭力。第三章 市場分析和項目定位3.1發展某文化創意產業基地的優勢1.政府重視某市發展動漫游戲產業具有先發優勢。作為國家文化體制改革試點地區和經濟發達城市，在發展文化產業和IT 產業方面出臺了全面、系統的指導意見和產業扶持政策。為促進國家動畫產業基地的快速發展，設立了動漫產業發展基金，滾動用于全市動漫企業的扶持、獎勵和貼息等。政府有形之手為動漫企業發展集聚了資金和人才，為實現規模化發展創造了條件。2.資本聚集某是中國內地最適合民營資本創業和投資的城市之一，民營經濟占全市GDP的比重達80%13、。某民營經濟發達，充足的民間資本和風險資本是某動漫產業發展的強大后盾。動漫產業是高投入產業，每分鐘制作成本在1萬元左右。面對具有廣闊前景的動漫產業，浙江民營企業表現出了很高的投資熱情，中南集團、太子龍集團等民企巨頭近年已先后進入某影視動畫制作業，并取得較好的經濟效益、社會效益。3.人才聚集動漫產業是智力密集型的高科技產業，對人才的需求量非常大。中國美術學院、浙江大學、浙江傳媒學院等35所高等院校每年可提供1000多位動漫人才和數以萬計的藝術人才，為某動畫產業的發展建立了巨大的智庫。目前，這些高校已形成教學、科研、創作各有所長的動漫產業培育體系。比如，中國美術學院是當今國內視覺造型藝術領域綜合學14、科最完備、綜合實力最強的藝術院校之一，在動漫形象造型和原創方面優勢突出，已經形成了以研究生、本科生、大專生三級梯隊為主的多層次動畫教學格局；浙江大學在計算機科學、人工智能、計算機圖形與網絡、計算機動畫軟件的教學研究上特色鮮明，國內幾家主要動畫企業的技術支撐系統都是浙江大學完成的；另外浙江傳媒學院、浙江工業大學等高等院校也都有部分涉及動畫制作或美術與藝術專業。某的動漫人才儲備非常充足，動漫教學科研實力雄厚，已經初步顯現出國內動漫產業的“硅谷”效應。4.產業支撐優勢某作為國家信息化、電子商務、電子政務、數字電視、企業數據交換等6項試點城市，擁有國家軟件產業化基地、集成電路設計產業化基地、國家電子產15、業基地等多個基地。在“建設數字某，構筑天堂硅谷”的大旗幟下，某在通信、軟件設計開發、數字電視等產業發展方面走在全國前列。這些為某動漫產業的發展提供了較強的產業支持性技術。同時，某在圖書出版、音像制作、服裝設計、飾品設計加工等傳統產業方面有先天優勢，為動漫衍生產品開發設計、營銷提供了強大的技術保證和市場保證。3.2、市場需求分析根據某XX城項目分階段建設規劃綱要（2006年2015年），某XX城將被打造成為集聚高新技術文化產業的基礎平臺，娛樂、度假、觀光、康體、會議、購物等功能齊全的旅游新區。本項目是某XX城的創意中心，也是引導和帶動動漫產業集聚的先期項目。根據高新區（濱江）發展動漫產業的現實條16、件，結合XX城的規劃和發展要求，本項目的市場需求主要表現在以下三個方面。3.2.1創意企業研發制作和孵化用房需求隨著某動漫產業的日趨繁榮，產業發展的良好氛圍和城市本身的魅力吸引大批國內外創意企業和投資機構在某落戶，一些優秀的創意團隊也在某尋求成果轉化、產品開發等的有效途徑。屆時，某市動漫等創意企業和創意機構對企業孵化、研發、制作等的用房需求將快速增加。此外，某XX城項目建設指揮部作為XX城建設的組織和管理機構，承擔著為XX城內企業提供創業指導和管理服務的功能。目前指揮部辦公場地臨時設在高新區（濱江）科技開發公司辦公樓內。隨著指揮部機構的健全和職能的完善，需要在XX城內配備相應的辦公場地。3.217、.2培訓及會展服務需求根據某市動漫產業規劃（2006-2010），到2010年，某市動畫產品將達到3萬分鐘左右。按每分鐘動畫制作人工成本1.5萬元、每名動畫專業人員月薪0.5萬元計算，到2010年，某市對動畫制作人員的需求將達到0.75萬人左右。我省在國內具有較強的動漫游戲制作能力，對動漫游戲相關專業人員也具有較大需求；此外，我省依托動漫產業優勢，大力發展創意產業，也需要大量的動漫專業人才。保守預測，到2010年，我省對動漫相關專業人員的需求超過2萬人。而目前某市動漫從業人員僅1萬人左右。由于動漫相關專業的高校畢業生的工作能力與工作實際需要存在較大差距，動漫企業從業人員在上崗前一般均需要經過專18、門培訓，動漫專業人員的崗前和在崗培訓市場蘊藏巨大潛力。此外，隨著西博會、休博會、中國國際動漫節等活動的定期舉辦和大型國際性會議的增多，某市對高水準專業會展設施的需求將迅速增加。3.2.3中介服務機構市場某XX城的建設，將組建和引進一批功能齊全、特色鮮明的中介服務機構。一類是市場化運作的、具有為高新技術產業服務經驗的中介服務機構，如風險投資公司、律師事務所、會計師事務所、專利事務所、資產評估公司、咨詢公司、公關公司和營銷機構等；一類是由工商、稅收、技術鑒定等部門設立辦公場所或中介服務機構，如工商注冊、稅務登記和政策指導服務中心等。參照國內外其它創意產業基地的建設經驗，進入某XX城的企業和創意機構19、對于中介服務機構具有較為穩定的市場需求。3.3項目定位和建設內容3.3.1項目定位根據項目建設的自身優勢、市場需求現狀和相關部門對項目的建設要求，擬將本項目定位為：動漫主題公園、游戲場景體驗、創意人才俱樂部、白馬湖風情魚村 3.3.2建設內容本項目文化創意產業基地主要內容有動漫主題公園、游戲場景體驗、創意人才俱樂部、白馬湖風情魚村及配套服務用房等功能區塊組成。 第四章 項目選址和建設條件4.1 項目選址4.1.1選址原則1、良好的交通環境本項目為某國家文化創意產業基地，人流量、車流量較大，需要有良好的內外交通環境。因此項目宜選擇在主要交通干道附近，交通便利，場地開闊，符合城市規劃要求的地塊。220、良好的基礎設施依托項目建成后人員密集，對環境、衛生、消防、安全等要求較高，因此需要有完善的供水、供電、通訊和排污等基礎設施，需要依托城市既有的基礎設施供應體系。3、土地的完整性項目規模較大，從用地布局的合理性看，需要相對比較完整的地塊，同時要考慮較小的拆遷量和土地平整量。4.1.2選址方案本項目選址經某市城市規劃設計研究院規劃，選擇濱江區白馬湖周邊，并已出了白馬湖單元控制性詳細規劃圖。某國家文化創意產業基地包括：C2/C6-12、C6/M1-20、C6/M1-21、C6/C3-22、C6/C2-24等區塊組成；因此結合地塊選址在東側為長江路、南側為沿山北路、西側為高新區軟件及服務外包生產基地21、北側為湘湖北路。總用地面積450畝。4.2 自然條件4.2.1地理位置高新區(濱江)是位于錢江之濱的新城區，某市的城市副中心和江南科技城，位于某市區南部，西北與舉世聞名的西湖隔江相望，東南與蕭紹平原接壤。現轄西興、長河、浦沿三鎮。項目所在的白馬湖地區依山傍水，自然景觀優美，生態環境良好，在其周邊有越王城遺址、跨湖橋遺址等一大批具有重要歷史文化價值的遺跡。4.2.2地質地貌和土壤高新區(濱江)屬錢塘江沖積平原，地勢平坦，地面自然標高為5.26.2米（黃海高程），地表以下514米范圍內為粉砂、粉細砂，地耐力為100120kPa，地基承壓力較強，可作為工業與民用建筑的天然地基及淺部樁基持力層。大地22、構造簡單，地殼穩定性好，無危害性大的地震等地質災害發生。4.2.3氣候高新區(濱江)地處亞熱帶季風性氣候，溫和濕潤，日照充足，四季分明，雨水充沛，無凍害等災害性氣候，常年主導風向為東南風。據多年氣象資料統計：年平均氣溫16.3，年平均相對濕度68%，年平均降雨量1453毫米，年平均日照1900小時，年平均蒸發量1235毫米，無霜期248天。 4.2.4水文高新區(濱江)區內河網密布，正常水位標高約4米，地下水位隨區內河道的水位而升降，無侵蝕性。區內河與錢塘江連接，錢塘江平均低潮位3.74米，平均高潮位4.35米。4.2.5地震根據中國地震烈度區劃圖（1990），某市域地震基本烈度為6度。4.323、基礎設施條件4.3.1交通高新區（濱江）內外交通發達，錢江一橋、三橋和四橋緊密連接錢塘江南北，火炬大道、時代大道、彩虹大道、風情大道等多條高等級道路相互貫通，與主城區和蕭山區有機相連。浙贛、杭甬鐵路、杭金公路、浙東運河縱橫貫通，錢江二橋、滬杭甬、杭金衢高速公路擦境而過，與航空港、火車站、碼頭相距均在半小時路程之內。公路：有通往浙江各地和鄰省的數十條干線，杭甬、杭滬高速公路的運行和杭金衢、杭寧、甬臺溫等高速公路的建成，使濱江形成了四通八達的快速路網。鐵路：作為華東地區僅次于上海站的鐵路中轉樞紐，某火車站每天有60余對特快、直快、旅游列車開往全國各地。擬建中的某市輕軌交通南線將由城站火車站始發過錢24、塘江后，東西向通過高新區（濱江）抵蕭山市。航空：高新區（濱江）與某蕭山國際機場路程僅17公里，已先后開通到達韓國、日本等國際城市和香港、北京、上海、四川等國內大中城市的航線，某蕭山國際機場通航后，將使濱江更近地走向世界，使世界更多地了解濱江。海運：高新區（濱江）距上海港、寧波港僅100多公里，并有高速公路相通。 內河航運：京杭大運河與錢塘江已溝通，形成能貫通全國的江、湖、海水運網絡。4.3.2供水高新區（濱江）自來水廠現供水能力為10萬立方米/日，設計供水能力15萬立方米/日，水廠水源取自錢塘江，水源充足，可保障區域發展用水需求。水廠水質符合國家飲用水標準。4.3.3雨水、污水排放高新區（濱江25、）內河網密布，雨水排放條件較好。近期污水處理率達63%，遠期提高至87%，管網近期普及率達85%，遠期至90%。錢江三橋東側將建日處理能力為20萬噸的污水處理廠。4.3.4供電高新區（濱江）用電取自華東電網，區內現設有110kV變電所一座，35kV變電所兩座，另有220kV變電所一座、110kV變電所兩座已在建設中，電網均已敷設到位，區內電力供應充裕。區域內還在建設綠能發電廠一座。4.3.5通信高新區（濱江）納入某市80萬門程控網絡，區內目前交換容量為5萬門。移動電話、無線尋呼、郵政特快專遞業務已開通，電報、電傳、傳真、DDN網、因特網等郵電通訊設施配套完善。4.3.6防洪高新區（濱江）西北側26、沿錢塘江已建成能抗百年一遇洪水的新標準堤塘。4.4、社會經濟條件4.4.1某市某是長江三角洲南翼中心城市，是浙江省的政治、經濟、文化、交通中心。近年來某市圍繞“發展、創新、穩定、為民”的總要求，積極實施“五大戰略”，努力構建和諧社會，使國民經濟快速發展。2006年實現地區生產總值（GDP）3440.99億元，按可比價格計算，比上年增長14.3%。經濟總量繼續位居全國省會城市第二、副省級城市第三、全國大中城市第八。三次產業構成為4.5：50.6：44.9。按戶籍人口計算的人均生產總值達51871元，比上年增長13%。2006年全市財政總收入達624.49億元，比上年增長19.9%。4.4.2高新27、區（濱江）高新區（濱江）于1996年12月經國務院批準設立，現轄西興、長河、浦沿三鎮，全區規劃總用地面積73平方公里，人口10.2萬。濱江區風光旖旎，人文薈萃，是全國重點風景旅游城市和歷史文化名城某市城市副中心和科技城。2005年5月正式獲得國家環保總局、科技部聯合頒發的ISO14000國家環境保護示范區榮譽稱號，成為全國第6家獲得ISO14000國家示范區殊榮的國家級高新區。高新區（濱江）經濟發達，所轄西興、長河、浦沿三鎮均為浙江省綜合經濟實力百強鄉鎮和某市經濟“二十優”鄉鎮。近年來隨著高新技術產業的持續發展和傳統優勢產業結構調整步伐的加快，推動了高新區（濱江）工業增長質量的提高。2006年28、全區實現地區生產總值170.5億元，比上年增長13.2%；技工貿總收入1130億元，比上年增長23.9%；財政總收入42.8億元，比上年增長15.6%，其中地方財政收入20.5億元，比上年增長13.9%；全社會固定資產投資101.5億元，比上年增長13.4%。全區已初步形成通訊器材、精細化工、機械五金、建筑建材等支柱產業。高新區（濱江）在基本建設、招商引資、項目審批、人才引進等方面享受某市級權限和政策，現引進國家動畫基地集聚企業45家、科技型企業355家。2004年12月6日，國家廣電總局命名某高新區動畫產業園為全國首批“國家動畫產業基地”，成為全國9個產業基地中唯一一個以科技園區命名的動畫基29、地。某高新區為打造能代表中國動漫產業發展領先水平的一流基地、“動漫之都”的核心區，實行政府推動、企業主體、市場運作、分步實施的戰略步驟，主要發展包括動畫、漫畫、游戲在內的“大動畫”產業，并陸續出臺了一系列鼓勵和發展動畫產業的政策和措施，把某高新區動畫產業基地建設成為“天堂硅谷”和“動漫之都”的核心區，國際一流的動畫游戲產業研發和制造基地。重點建設“六大中心”，即教育培訓中心、企業孵化中心、生產制作中心、技術研發中心、產品展示交易中心、國際合作交流中心。綜上所述，本項目區位條件十分優越，當地基礎設施配套條件和社會條件較好，具有較好的自然環境、社會環境及服務環境，能夠滿足項目相關工程建設的需要。第30、五章 建設方案某國家文化創意產業基地項目將按照“統一規劃，分期實施”的原則進行建設。由于本項目規劃區域內現路網尚未完全形成，考慮本項目區塊內拆遷量較少，地塊東北側的長江南路已開通，并與區域對外交通主干道彩虹大道連接，因此，通過項目的開發建設，來帶動整個文化創意產業基地項目的發展。5.1建筑規模本項目主要是為動漫主題公園、游戲場景體驗、創意人才俱樂部、白馬湖風情魚村等為主要功能。項目建設內容根據規劃及國家對文化創意產業相關政策，確定項目總建筑規模為45.9萬，詳見表5-1。表5-1 某國家文化創意產業基地建設規模構成一覽表序號功能建筑規模（萬）1動漫主題公園15.282游戲場景體驗13.103創31、意人才俱樂8.984白馬湖風情魚村2.215相關配套設施6.346合計45.905.2建設方案本項目建設用地由C2/C6-12、C6/M1-20、C6/M1-21、C6/C3-22、C6/C2-24等五個區塊組成，用地面積30.00萬。總建筑面積45.90萬，函蓋了動漫主題公園、游戲場景體驗、創意人才俱樂部、白馬湖風情魚村及相關配套設施。根據 要求，各功能用房均為多層建筑。5.3主要技術經濟指標某國家文化創意產業基地項目主要技術經濟指標見表5-2表5-2 主要技術經濟指標表序 號項 目單 位面 積備 注1項目總用地面積萬30.002總建筑面積萬45.903其中：動漫主題公園萬15.284游戲場32、景體驗萬12.105創意人才俱樂萬8.986白馬湖風情魚村萬2.217相關配套設施萬6.348容積率1.539建筑密度%40.0010綠地率%24.25第六章 配套基礎設施和環境保護6.1、配套基礎設施建設方案6.1.1給水工程1、用水量本項目用水以生活用水為主；綠化、道路沖洗用水，可直接從白馬湖中抽取，經簡單處理后使用。經估算，由城市自來水廠供給的用水，最高日約為2300噸，年用水量約為84.00萬噸。2、水源項目用水由濱江區自來水水廠提供，水廠現供水能力為10萬立方米/日，設計供水能力15萬立方米/日，水廠水源取水口位于錢塘江上游的三江口，水源充足，項目用水可得到保障。本項目供水管由東北側33、的長江南路市政供水管網接入。項目區域內采用生活用水與設備工藝用水、綠化、道路沖洗用水相分離的兩套供水系統。生活用水采用城市水廠供給的自來水，其他用水則從就近水面取水。3、供水管網項目區域內供水管網的敷設與城市供水管網系統相銜接，在滿足水量、水壓要求的前提下，盡可能縮短配水管線的長度。供水管網采用分質供水兩套管網系統。6.1.2排水工程1、排水體制本項目采用雨、污分流制系統。2、排水量污水量按用水量（不包括綠化、道路沖洗用水）的80%預測，經測算，項目污水量為1840立方米/日。3、排水系統（1）室內采用污、廢分流制，底層排水單獨排出.（2）生活污水經化糞池處理后再排入市政污水管網。（3）雨水工34、程屋面雨水及地面雨水經匯集后，一部分作為景觀水池的補充水進入景觀水池，一部分作為中水納入灌溉系統，其余的就近排入市政雨水管道。6.1.3電力工程1、用電量預測本項目用電負荷由設備用電、照明用電和其它用電等組成，根據項目的建筑規模和設施配備，參照規范及同類建筑用電指標，采用單位建筑面積負荷指標法，本項目的最大用電負荷為11500kW，年用電量約為420萬度。2、供電設施本項目所在地附近有35kV變電所，以10kV向本項目供電。大樓內設變配電房，變壓器容量為101200kVA，樓內管線均埋地敷設。6.1.4通信工程1、電信系統本項目電信由附近電信局解決，大樓內設程控交換機房，沿東北側長江南路市政管35、網引入市話線路。2、寬帶網絡動漫企業對網絡信息傳輸要求較高，大樓內設置光纖接入設備用房，并與電話、有線電視機房合用，通過建筑物內部的綜合布線系統，實現用戶高速、高效的信息傳輸。3、衛星接收無線系統在大樓內設置衛星接收設備，接收衛星電視節目，并形成各自的CATV網絡。4、電視監控系統大樓內設置監控攝像機，并在管理用房內設置電視監控室，使管理者可以監控整個中心的情況。攝像機的設置應注意隱蔽性，并與周圍景觀協調。6.2環境保護6.2.1項目對環境的影響本項目屬于無煙項目，本身不會對環境產生大的污染，同時沿建筑物四周種植綠化，布置水體等，以利于涵養水土、保護生態平衡。本項目產生的污染物主要有生活垃圾、36、生活污水、廢氣和噪音等。6.2.2環境保護措施1、生活垃圾處理和廢棄物生活垃圾根據性質和處置方法的不同，采取分類收集，設置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，經分類收集后由環衛部門統一處理。一般生產固體廢棄物和生活固體廢棄物由環衛部門統一收集處理。2、生活污水處理大樓內所有衛生間均采用水沖式。生活污水經化糞池處理，廚房廢水經過過濾、隔油池處理后同其他廢水等一起排放至城市污水管網。3、廢氣處理廚房油煙廢氣將通過專用通道經土建豎井至屋頂高空排放，且需安裝油煙凈化設施。4、噪音處理為減少噪聲對環境的影響，本項目中選用的配變電設備、空調設備、通風機、水泵等均為低噪聲型，并采取噪聲治理措施；嚴格控制基地內37、道路交通噪聲，滿足區域環境噪聲要求。5、施工污染處理在施工過程中，機械設備噪音及施工過程中粉塵對周圍人群和環境會造成影響。對噪音較大的機械設備加隔聲裝置，對粉塵進行噴水降塵處理。6.3、安全與防火大樓內防火設施作如下考慮：1、設置緊急火災報警系統；2、設置消火栓系統、自動噴淋系統；3、泵房內設有消火栓泵、水幕泵和噴淋泵；室外設有室外消火栓及水泵接合器；4、加強消防通道的設置與管理，確保通道的暢通，利于人流的疏散。第七章 組織機構7.1經營管理機構本項目由某XX城建設指揮部負責本項目的建設，按照現代企業制度規范開展經營管理活動，指揮部下設總務部、財務部、人事部、營銷部等部門負責項目的建設管理工作38、。 7.2人員配備項目需要招聘一定數量的管理人員、技術人員、營銷人員、策劃人員。另外，項目投入運營時，需組建委托專業物業管理公司對物業進行管理。7.3項目工程管理本項目工程管理要嚴格遵循國家基本建設程序，落實項目法人責任制，健全和完善項目工程設備招標采購、工程建設公開招標、施工監理制度和合同管理制度，認真落實建設中招標采購、工程管理的相關規定，強化管理，遵循基本建設審批程序，確保項目建設工程質量。本項目有關工程設計、施工、監理、設備采購等程序均須通過公開招標方式進行。第八章 實施進度本項目分前期決策、規劃設計、工程招標、工程施工、交付使用等階段。項目工程建設進度安排見表8-1。表8-1 工程建39、設進度安排表實施階段工程內容工程進度（月）前期決策項目建議書編審2可行性研究報告編審規劃設計1.工程初步設計82.工程施工圖設計工程招標施工及監理招標2工程施工1.土地平整482.土建施工3.工程裝修4.設備購置與安裝5.竣工驗收交付使用人員招聘、培訓等1合計61第九章 投資估算與資金使用9.1、投資估算9.1.1編制依據1、國家發展改革委、建設部發布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；2、近期同類工程的單價指標；3、國家現行有關費用定額及費率標準。9.1.2編制說明本項目建設投資包括基礎設施工程、建筑物建安工程以及設備工程等。1、基礎設施工程包括場地平整、道路以及隨道路敷設的管線工程、綠40、化等。2、建筑安裝工程包括各種建筑物的土建工程和水電等安裝工程。3、項目需征地450畝，按每畝13萬元計列。4、工程建設其他費用包括土地費用、勘察設計及咨詢費、建設單位管理費等。5、預備費用包括基本預備費和漲價預備費，基本預備費按工程費用及其他費用之和的10%估算；根據目前國內實際情況，暫不考慮漲價預備費。9.1.3建設投資估算經估算，項目建設投資105142萬元，其中建安工程費用82325萬元，其他費用13259萬元，預備費用9558萬元。詳見表9-1。 表9-1 建設投資估算表 單位：萬元序號項 目數量（）單價（元/）金 額(萬元)1建安工程費用823251.1土建費用459000110041、504901.2安裝費用459000450206551.3裝修工程45900020091801.4室外工程2000.002工程建設其他費用132592.1土地費用450畝13萬元/畝58502.2勘察設計費(1)3%24702.3建設單位管理費(1)3.5%28812.4工程監理費(1)2.5%20583預備費用95583.1基本預備費（1+2）10%95584建設投資1051429.1.4流動資金估算本項目的建設單位僅對各類用房進行管理，通過部分用房出租獲取收益。因此流動資金可按經營成本的10%進行估算，經估算，流動資金為161萬元。9.1.5總投資估算本項目的總投資估算為105303萬元。42、其中，建設投資105142萬元，流動資金161萬元。9.2、資金年度投資計劃按照工程進度計劃安排各年建設投資使用量，各年度總投資中的建設資金籌措如表9-2所示。表9-2 建設投資使用計劃表 單位：萬元名稱第一年第二年第三年第四年合計建設投資26285262852628626286105142第十章 效益分析10.1財務評價依據及基礎數據10.1.1評價依據1、建設項目經濟評價方法與參數（第三版）。2、現行各項稅收政策。3、各級政府有關政策及同類企業有關運營參數。10.1.2基礎數據項目計算期設定為15年，其中建設期4年，第5年開始正常運營。項目總投資105303萬元，其中建設投資為10514243、萬元，流動資金161萬元。10.2經營收入估算本項目營業收入主要是動漫主題公園、游戲場景體驗、創意人才俱樂部、白馬湖風情魚村、相關配套設施等的出租收益，可供出租建筑面積為45.90萬，租金按1.2元/天估算，不考慮建設期間已竣工的部分項目出租收益，計算期第5年計劃出租率即達到100%，年租金收入為20104萬元，按計算期15年考慮，計算期結束后按項目總共可使用50年，已使用13年，殘值5%折舊計算，可回收建設投資的75.3%作為固定資產余值。10.3營業稅金與附加本項目營業稅率為5%，城市維護建設稅為營業稅率的7%，教育費附加為營業稅率的5%，合計營業稅金及附加為營業收入的5.6%。項目正常經44、營年營業稅金及附加為1126萬元。10.4成本估算經營成本包括外購原輔材料、外購燃料、動力費用、工資福利費用、修理費用、其他費用、銷售費用等。出租用房經營成本約占收入的8%。經估算，本項目年經營成本約為1608萬元。10.5融資前財務盈利能力分析在項目建議書階段對項目進行融資前財務盈利能力分析，從項目投資獲利能力的角度，考察項目的經濟合理性。各項融資前盈利能力分析指標見表10-1。表10-1 融資前盈利能力分析指標序號指標名稱單位指標1所得稅前項目投資財務內部收益率%12.022所得稅前項目投資財務凈現值（IC=10%）萬元12627.173所得稅前項目投資回收期年10.1根據以上指標，創意中心區塊的財務內部收益率超過同類行業建設項目10%的財務基準收益率（融資前稅前指標），項目具有一定的財務生存能力。