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1、筑龍網 北京土地一級開發框架協議 2004 年 10 月 17 日 筑龍網 合同雙方 甲方：北京市順義區國土資源和房屋管理局 （以下簡稱“甲方”）法定代表人：職務：局長 法定地址：通信地址：郵政編碼：101300 乙方：北京地產開發有限公司 （以下簡稱“乙方”）法定代表人：職務：董事長 法定地址：通信地址：郵政編碼：101312 根據 順義區人民政府辦公室轉發區建委關于走廊開發建設意見的通知（順政辦發2003號）、順義區人民政府關于同意*聯合開發走廊有關問題的批復（順政復字20032號）、順義區人民政府關于合作開發有關問題的會議紀要（順政紀要20037號）、順義區人民政府關于開發建設有關問題的2、會議紀要（順政復字20039號）、北京市國土資源和房屋管理局關于授權房地產開發有限公司進行土地一級開發有關問題的批復（京國土房管出20043號）、北京市發展和改革委員會關于北京順義地一級開發項目建議書的批復筑龍網 （京發改20046號）等有關文件，為了加快溫榆河綠色生態走廊建設步伐，提高土地綜合利用水平，完善城市綜合載體功能，擴大順義區在北京及周邊地區的影響，促進區域經濟的可持續發展，尤其是配合首都機場東擴工程建設及國展中心的盡快啟動，北京開發有限公司對進行土地一級開發。為了使項目順利實施，就該區域土地一級開發有關事宜，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，經充分協商，達成一致，簽訂本協議：一、項目3、名稱項目名稱：北京順義土地一級開發。二、建設單位建設單位：北京開發有限公司 三三、建設地點及范圍：建設地點及范圍：西段，其四至為：東至馨園四路、裕翔路、吉安路和裕樂路，南至安華街、榆陽路，西至榆陽路，北至安平街、安寧街。具體范圍根據附件一:溫榆河綠段控制性詳細規劃道路系統規劃圖的規劃界線為準。四四、建設規模：建設規模：項目總占地面積約 650 公頃(9751 畝)。五五、建設工作內容：建設工作內容：1、統一規劃；1）負責該區域 土地價值評估、區域開發整體戰略與定位、項目開發模式及區域營銷戰略與策略等前期策劃工作。筑龍網 2）負責該區域城市形象樹立及營銷推廣工作。3）負責對該區域進行城市規劃概念4、總體設計、論證及優化修編工作。2、統一開發建設：1）負責擬開發區域內市政基礎配套設施施工（七通即：給水、雨、污排水、供電、燃氣、通訊、道路平整）。2）統一對城市公共綠地（防護綠地、防護林帶、風景林帶、景觀綠帶）、公園綠地及水系等景觀進行建設。3）按照規劃將開發區內高壓線移至 200 米綠化帶內。將該區域建設成為以休閑度假生態旅游為主題的生態休閑區及低密度住宅小區。六六、甲方的責任：甲方的責任：1、負責協助乙方向市規劃部門辦理規劃手續。2、負責按乙方提出的征地申請，按政府規定程序辦理征地報批手續；3、負責涉及農轉用的向市國土房管局申辦農轉用手續；4、負責涉及房屋拆遷的，向所在區、縣國土房管部門申5、辦房屋拆遷許可證。5、負責協調涉及征地拆遷的鎮、村在征地拆遷過程中的工作。甲方同意委派 與乙方委派的 、順義區政府委派的 、順義區土地測量中心委派的 及后沙浴鎮鎮政府委派的 共同成立土地聯合開發領導小組，由甲方負責及時協調解決土地征地拆遷及開發過程中的相關問題。6、負責按照乙方確定的土地交易條件安排土地入市交易。筑龍網 詳見附件二：土地進入市場交易流程 七、乙方的責任：七、乙方的責任：1、根據北京市計委的立項批復和順義區政府的要求，負責對溫榆河綠色生態走廊進行統一規劃、統一開發建設、統一收取各項費用，統一管理。2、負責本區域城市規劃概念總體設計，規劃設計方案必須符合項目的整體建設要求。3、負責6、向市、區規劃部門辦理規劃手續。4、負責與所涉及鎮、村簽訂土地補償協議，并支付相應費用，土地補償費用依據 順義區人民政府辦公室轉發區建委關于開發建設意見的通知順政辦發2003號文件執行。5、負責向甲方提出征地申請并協助甲方辦理征地手續。6、負責委托市土地評估機構對土地進行評估，確定土地出讓金及入市交易價格。7、負責確定土地交易條件及交易方式，并以附件二：土地進入市場交易流程的相關規定為準。八、甲乙雙方共同責任：八、甲乙雙方共同責任：1、甲、乙雙方共同委托政府有關部門按照政府批準的本項目成本核定標準及開發利潤對土地一級開發過程中所發生的費用進行審筑龍網 核，根據附件三:土地一級開發成本核算及收益分7、配標準的規定核定土地一級開發成本及相應的利潤。2、甲、乙雙方一致同意土地一級開發收益分配按下面約定執行：1）甲方按順義區人民政府辦公室轉發區建委關于開發建設意見的通知（順政辦發2003號）文件的土地出讓金標準（或按市土地評估機構評估價）收取土地出讓金；2）乙方收取土地一級開發總成本和相應的 10利潤（即土地一級開發總成本的 10）。3）乙方與甲方按 4：6 比例分享土地增值部分（土地交易成交價 （減）土地一級開發成本 （減）10利潤 （減）政府土地出讓金）收益。3、甲、乙雙方共同遵守在土地交易成交后，競得人需與甲方簽訂北京市國有土地使用權出讓合同，并按照合同約定的付款金額及方式向甲方指定的銀行8、帳號支付土地出讓金，同時競得人需與乙方簽訂 土地一級開發補償協議，并按照協議約定的金額及付款方式向乙方指定的銀行帳號支付土地一級開發補償費（包括本合同第八條第 1 款、第 2 款以及本合同附件三規定的土地一級開發成本及土地一級開發收益）。4、北京市國有土地使用權出讓合同 與 土地一級開發補償協議組成一個完整的合同文件，內容相互支持，相互補充。任一合同、協議的終止將導致另一合同、協議的自動終止。筑龍網 九、違約責任：九、違約責任：1、甲方未按約定時間（以通知書為準）對乙方交驗的已開發土地進行驗收，每延期一日向乙方支付 元的違約金。2、甲方未按約定時間（以通知書為準）對已驗收的土地組織入市交易，每9、延期一日向乙方支付 元的違約金。3、甲方對本協議第六條、第八條承擔的工作如有延誤，每延期一日向乙方支付 元的違約金。4、乙方未按本協議規定時間交付已開發土地，自合同約定交付期限或雙方另行同意的交付期限屆滿之日起，每延期一日向甲方支付 的違約金。5、乙方對本協議第七條、第八條承擔的工作如有延誤，每延期一日向甲方支付 元的違約金。十、附則 1 本協議的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國法律，受國家法律保護和管轄。2 本協議雙方均應按本協議的約定履行各自的義務，如發生糾紛，協議雙方應協商解決，協商不成的，協議任何一方均可以向有管轄權的人民法院起訴。3本協議經雙方法定代表人或委托代10、理人簽字并加蓋法人單位公章后生效。筑龍網 4本協議未盡事宜，雙方可另行簽訂補充協議，作為本協議附件。5本協議附件和附圖是本協議的組成部分，與本協議具有同等的法律效力。6本協議正式本一式兩份，協議雙方各持一份，本協議副本一式兩份，兩份協議正本和兩份協議副本具有同等法律效力。甲方（公章）：法定代表人或授權代表：乙方（公章）：法定代表人或授權代表：簽約日期：簽約地點：附件：附件一：控制性詳細規劃（道路系筑龍網 統圖）附件二：土地進入市場交易流程 附件三：土地一級開發成本核算及收益分配標準 筑龍網 附件二：土地進入市場交易流程土地進入市場交易流程 鑒于北京市國土資源和房屋管理局 關于授權土地一級開發有11、關問題的批復（京國土房管出2004380 號）、北京市發展和改革委員會關于北京順義土地一級開發項目建議書的批復（京發改20046號）及北京京地產開發有限公司土地一級開發項目個案特性，在按照北京市人民政府批轉市國土房管局關于加強國有土地資產管理建立土地儲備制度意見的通知（京政發20044 號）第（十一）條規定及北京市國有土地使用權出讓招標拍賣掛牌程序的基礎上，就土地進入市場交易流程中的有關程序做進一步的明確。通過地產開發有限公司（以下簡稱“公司”）開發完成并提供入市交易的土地須按照如下直接入市交易程序執行：一、交易申請：由公司向市國土房管局提出入市申請。時間：個工作日 二、批轉：市國土房管局初審12、符合招標拍賣掛牌條件的轉市土地儲備中心 初審時間為：個工作日。建議：1、在地塊土地一級開發前先將需進入市場交易地塊進行初審，并報市國土房管局審批決定是否入市交易。招標、拍賣、掛牌交易方式應由公司確定.筑龍網 2、或對公司申請進入市場交易地塊進行初審，并報市國土房管局審批決定是否入市交易。招標、拍賣、掛牌交易方式應由公司確定。（是否可不進行審批）。（初審時間為：個工作日）三、核查：市土地整理儲備中心對土地權屬、規劃等內容進行初步核查，不具備規劃條件的市土地整理儲備中心向市規劃委發征詢規劃意見函。核查時間：個工作日 四、現場踏勘：市土地整理儲備中心對擬入市交易的土地進行踏勘。現場踏勘：個工作日 五13、價格評估：由公司委托有資質的評估機構對擬入市的土地進行價格評估。價格評估：個工作日 六、報批：由公司和市土地整理儲備中心共同就交易方式（京泰鴻公司自行定）、底價以及對公司土地一級開發成本、利潤及增值部分補償方案報市國土房管局批準。報批：個工作日 七、簽訂協議：此程序（可免），可依據框架協議。八、編制交易文件：由京泰鴻公司和市土地整理儲備中心共同編制工作方案和交易文件，報市國土房管局審核。（有關約定見附件：招標拍賣掛牌文件）。報批：個工作日 九、組織交易：按照招標拍賣掛牌程序組織交易。筑龍網 交易時間：（見附件：招標拍賣掛牌文件）十：支付價款：交易成功后按框架協議約定支付公司應取得的土地價款。14、支付時間：按框架協議及招標拍賣掛牌文件約定支付。筑龍網 附件三：土地一級開發成本核算及收益分配標準土地一級開發成本核算及收益分配標準 根據北京市國土資源和房屋管理局 關于授權土地一級開發有關問題的批復（京國土房管出20043號）、北京市發展和改革委員會關于北京順義土地一級開發項目建議書的批復（京發改2004號）就本項目的成本的界定、利潤比例及土地增值部分的分配做如下的說明。一、項目成本的界定：依據北京市財政局、北京市國士資源和房屋管理局關于印發土地儲備供應財務管理試行辦法的通知（京財經二200279 號）及相關法律、法規，結合房地產開發有限公司土地一級開發項目個案特性對成本、費用進行歸納如下：15、（一）土地征用及拆遷補償費（一）土地征用及拆遷補償費，包括：1、土地收購、收回和置換時發生的各種依法應補償和拆遷還建等費用；2、征用土地過程中依法應支付的各項費用，包括勞動力安置補助費，地上建筑物、附屬物及地下附著物補償費，青苗補償費，房屋拆遷補償費等費用；3、征用土地過程中發生的各種稅費支出，如拆遷管理費、新增建設用地有償使用費、耕地開墾費、新菜地開發建設基金、防洪費、耕地占用稅及征地管理費等；（二）前期工程費：（二）前期工程費：是指土地開發整理項目在工程施工前所發生的各項支出，包括：開發土地的可行性研究費，前期策劃顧問、規劃等咨詢費，規劃設計費，勘探、測繪費，測量費、項目勘查費、施工設計費16、土地清查費、項目招標費及土地評估費等費用；（三）工程施工費，（三）工程施工費，包括：1、土地開發過程中，對地上建筑物附屬物及地下附著物進行拆遷、平整土地和市政基礎設施配套（七通一平即：給水、排水、供電、燃氣、通訊、道筑龍網 路及平整土地）等支出的費用；2、景觀水系工程費（新增）；3、高壓線、信號發射塔及其他線路（有線電視線路等）遷移費（新增）；4、土地一級開發過程中該區域的綠帶綠化景觀工程、公園綠化工程及區域標識系統工程費（新增）；5、其他工程施工費用（四）項目管理費等費用：（四）項目管理費等費用：是指為項目的組織、管理所發生的各項管理性支出，主要包括：1、工程監理費；2、項目工程驗收費、項17、目決算的編制及決算的審計費，整理后土地的重估與登記費、基本農田重劃及標志設定費等；3、項目管理人員的工資及項目補助、職工福利費、社會統籌、住房公積金、工會經費、職工教育經費、勞動保護費和其他費用等；4、土地收購過程中委托評估、代理、公證、審計所、律師事務所及其他中介機構而支付的費用；5、為項目廣告宣傳、招商推介所發生的費用（新增）；6、土地儲備供應過程中進行招標、拍賣和掛牌交易中所發生的委托費用；7、為本開發項目融資所發生的利息支出及土地驗收至土地公開交易期間全部開發成本所發生的利息支出、手續費及相關費用；8、為組織項目所發生的其他費用，如差旅交通費、辦公費、保險費、房產稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、固定資產折舊費、無形資產攤銷費、遞延資產攤銷費、修理費、租賃費、業務招待費等費用。（五）不可預見費：（五）不可預見費：是指項目施工過程中因自然災害、設計變更、人工、材料、設備和工程量等發生變化而增加的費用；（六）稅金：（六）稅金：是指支付的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅等；二、開發收益：二、開發收益：土地一級開發商開發收益為前六項成本費用之和為基數的 10%。筑龍網 三、土地增值部分分配：三、土地增值部分分配：除去土地一級開發投入的總成本及開發收益、土地出讓金外，土地增值部分分配比例為土地一級開發公司占 40，國土房管局（北京市）占 60。