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1、 重慶加勒比海水上世界項目策劃報告贏商網贏商網-運營中心，最專業運營中心，最專業“商業地產在線商學院商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新，海量專業資料每日更新中！中！資料下載地址：http:/ 目錄1.前言2.項目背景及本體研究3.案例研究4.項目功能定位5.項目業態功能規劃6.商業氣氛營造7.硬件改造建議8.開業計劃書前言前言本項目為重慶南山地區加勒比水上世界配套商業項目，為重慶市主要的旅游景點之一。每年夏季游客到訪量集中，項目有一定的知名度和不可替代性。項目在服務加勒比水上世界的同時，更應當為提升重慶旅游消費，增強度假體驗做出表率。本項目結合自身優勢，集合國際化團隊力量，對項目定位、2、功能和建筑方案進行深入的分析，以期將項目打造成重慶著名的旅游度假首選地之一，成為重慶市新的地標項目。度假度假休閑休閑CONTENTS 目錄1.前言2.項目背景及本體研究3.案例研究4.項目功能定位5.項目業態功能規劃6.商業氣氛營造7.硬件改造建議8.開業計劃書重慶城市概況重慶城市概況項目背景及本體研究項目背景及本體研究重慶，地處長江與嘉陵江交匯處，是長江上游地區經濟中心和金融中心，航運中心。中國重要的現代制造業基地，國家歷史文化名城之一。2011年重慶市實現GDP10011.13億元，同比增長16.4%，增速躍居全國第一，位居中國大陸第七。在第十屆中國城市競爭力排行榜中，重慶位居中西部第一，3、僅次天津，位居全國第二。在“十二五規劃”中，將加快建設重慶成為西部地區的重要增長極、長江上游地區的經濟、金融中心。同時，重慶也需切實轉變經濟增長方式，擴大消費對于經濟增長的作用。重慶正處于經濟加速發展的優勢時期，從目前重慶的GDP占比來看，仍以第二產業為重，也體現了重慶作為重要工業城市的歷史地位。未來，加快重慶城市第三產業現代服務業的發展，在重慶產業結構調整發展中會起到重要作用。重慶市四城市產業占比圖四城市產業占比圖重慶核心城區商重慶核心城區商圈概況圈概況項目背景及本體研究項目背景及本體研究解放碑商圈觀音橋商圈楊家坪商圈重慶核心城區內以解放碑商圈為首、包括觀音橋商圈、南坪商圈、沙坪壩商圈、楊家4、坪商圈五大商圈。目前總商業建筑面積近200萬平方米。目前各大商圈內以百貨、購物中心等傳統商業業態為主，高端消費仍集中于解放碑商圈，借由城市副中心CBD的打造，未來各大商圈區域內也將有大批商業供應體量推出。重慶城區商圈正在進行新一輪的發展，除這五大商圈外，未來重慶商圈還將繼續向外發展，包括大渡口商圈、茶園商圈、巴南魚洞商圈等，形成第二個層級的城市副中心。商圈的發展需要根據區域定位及消費力，進行差異化發展，否則商圈將面臨業態同質化、區域消費力不足以支撐的狀況。大渡口區大渡口區重慶核心城區重慶核心城區南坪商圈本項目沙坪壩商圈項目背景及本體研究項目背景及本體研究海昌加勒比小鎮位于重慶市南岸區南山街道崇5、文路35號，地處南山4A級旅游風景區核心地段，毗鄰黃山抗戰博物館，緊鄰泉水雞一條街。南山植物園、一棵樹觀景臺、老君洞、梅園等南山著名景觀點分布四周。項目位置海昌加勒比小鎮距南坪商務中心7公里，距彈子石CBD中心8公里，距茶園工業新區7公里，離重慶第一大道南濱路車程僅10分鐘左右，正在建設中的千廝門大橋更是極大的縮短了南山與解放碑CBD的路程。現有384、347、346公交線路，分別通往南坪、火車站、解放碑等地，還有各路定線車往返小鎮與南山其他各區域。項目交通項目背景及本體研究項目背景及本體研究項目背景及本體研究項目背景及本體研究 在對項目背景的研究過程中，了解到重慶的經濟正值高速發展，而消費也6、正值轉型時期。項目所在的南山片區，在重慶人心目中有著獨特的自然環境優勢，是生態、綠色、度假的代名詞。因此，本項目將在加勒比海水上世界旁打造復合型商業業態，既能滿足水上世界目標大眾客群的消費層次，也能滿足高層次的度假休閑需求。而制約本項目的關鍵因素在于區域交通的通達性，目前南山上山道路遇到節假日及晚高峰相對較為擁堵，因此未來區域交通的持續改善將影響項目的發展。CONTENTS 目錄1.前言2.項目背景及本體研究3.案例研究4.項目功能定位5.項目業態功能規劃6.商業氣氛營造7.硬件改造建議8.開業計劃書參考案例參考案例臺北烏來案例研究烏來位于臺北縣最南端，是臺北郊區泰雅族原住民的村落，四面環山，7、風景秀麗。烏來風景區是臺灣風景區中歷史最久、最負盛名的山鄉風景區之一，烏來不以大著稱，但其卻擁有吸引游人的各種要素，諸如林海、溫泉、飛瀑、清溪、野生動物、各種風味小吃、濃郁的泰雅風情等等。烏來烏來烏來概況烏來概況依靠當地獨特的自然、民族特色，從上世紀50年代開始，烏來地區逐漸發展成為臺灣特色的原住民山地鄉旅游觀光景區。烏來老街、溫泉酒店以及云仙樂園已成為烏來地區觀光旅游的特色名片之一。區域發展區域發展泰雅民族博物館泰雅民族博物館烏來山地文化村烏來山地文化村云仙樂園云仙樂園臺車站纜車站烏來老街烏來老街溫泉街溫泉街烏來老街商圈瀑布商圈纜車站長時間的自然形成以及觀光旅游人士的大量到來，使烏來地區逐漸8、形成兩個商圈：以泰雅族特色文化為主的烏來老街商圈和圍繞瀑布路纜車中轉站的瀑布商圈。其間是依溪谷而建的溫泉街，總長不過1km多，溫泉街沿街分布著眾多溫泉民宿以及高端溫泉酒店。由烏來老街可坐臺車或步行到達瀑布商圈，由瀑布商圈乘坐纜車可至休閑度假為主的云仙樂園。老街溫泉街瀑布商圈云仙樂園已形成烏來旅游的主要線路和體驗標志。區域分布區域分布烏來老街全長300m左右，以具有原住民特色的商店為主，沿街以石板鋪設。這里可以品嘗到各種泰雅族美食，并隨處可見泰雅族編制紀念品。極具民俗風格的老街吸引了眾多觀光旅游的游客。休閑舒適的溫泉浴之后，來此體會特色的美食和民俗文化，是烏來溫泉旅游的必備體驗。烏來老街烏來老街9、穿過烏來老街，到達溫泉街。沿街有當地居民利用溫泉資源開設的民宿，這些建筑大多有當地民居改建而來，環境檔次較為低端親民，但卻能體驗當地獨有的風土人情。房間價格只有幾百元/晚。溫泉民宿溫泉民宿與傳統、熱鬧的烏來老街以及親民、低端的民宿溫泉形成鮮明對比的是，烏來溫泉街上也有非常高檔的溫泉酒店，如馥蘭朵烏來度假酒店（原春秋烏來酒店）、璞石麗致溫泉會館等。其中，馥蘭朵烏來度假酒店，幾乎是烏來地區五星級度假酒店的代名詞，曾多次蟬聯“亞洲最佳服務度假酒店”殊榮，房間價格達3000 8000元/晚。星級溫泉酒店星級溫泉酒店馥蘭朵烏來度假酒店（原春秋烏來酒店）馥蘭朵烏來度假酒店（原春秋烏來酒店）馥蘭朵烏來度假酒10、店（原春秋烏來酒店）馥蘭朵烏來度假酒店（原春秋烏來酒店）馥蘭朵烏來度假酒店（原春秋烏來酒店）璞石麗致溫泉會館璞石麗致溫泉會館云仙樂園是一座與自然相融合的山林度假主題樂園。只能通過高空纜車抵達，內設有云仙湖區、原野樂園區、溪流親水區、青年活動中心、云晴湖區、森林浴區、云仙飯店別墅區等，是一處設施極為完善的休閑度假天地。園區內每個月都有不同的生態主題，包含野生蘭花、賞鳥、櫻花、螢火蟲、青蛙、昆蟲等等，就像一座天然的博物館。烏來老街商業和溫泉酒店業，很大程度上得益于云仙樂園的興建而發展，同時，商業和酒店業的發展也促進了云仙樂園觀光旅游人口的增加。云仙樂園云仙樂園泰雅族民族博物館和山地文化村。泰雅民族11、博物館以展現原住民歷史、生活習俗、祭典節慶為主；烏來山地文化村，有現代僅存的泰雅族傳統歌舞表演，泰雅族紡紗、織布等古老手工技藝表演。民俗文化民俗文化依托當地生態自然環境，烏來四季都有不同的主題風情。春季，櫻花盛開，是爛漫的櫻花節；初夏，是著名的螢火蟲季；秋天，又可觀賞各種植物轉紅的濃濃秋意；冬天，不論是露天浴泉還是各種養生療泉都可為您驅走一身寒意。烏來的四季主題是烏來風景區能保持常年興旺的原因之一。本項目雖然沒有烏來不可復制的自然環境，但也可借鑒其思路，打造各種主題季如美食節、嘉年華、創意市集等，使項目常年擁有持續的人氣。四季主題四季主題烏來地區交通工具也非常具有特色。從烏來風景區入口到烏來瀑12、布，保留了原來以運木材為主的臺車舊道，游客可以搭乘臺車來往其間；而通往云仙樂園的唯一通道空中景觀纜車，也成為吸引游客的一個特色體驗。特色的交通工具，一方面可有效連接景區內景點，為游客提供便捷的交通方式；另一方面，獨特的體驗也成為游客觀光旅游的吸引點。特色交通特色交通-動靜結合，親民與高端、傳統與現代相協調的業態組合。熱鬧非凡又集聚人氣的老街與恬淡舒適的高檔溫泉酒店，一動一靜之間既可滿足游客對方便的商 業配套服務的需求，又可滿足游客遠離喧鬧追求私密寧靜的環境需求。-溫泉、老街與云仙樂園聯動，形成相連的旅游線路，樹立了烏來鮮明的旅游 標志。來烏來旅游的游客或者是被溫泉、老街吸引而來，或者是被云仙樂13、園及瀑布吸引而來，這些景點 相輔相成，形成相連的旅游線路，樹立了烏來地區鮮明的旅游標志。本項目業態也應與加勒比水上世界緊密結合，樹立聯動且鮮明的地區標志元素。本項目業態也應與加勒比水上世界緊密結合，樹立聯動且鮮明的地區標志元素。-引進豐富的特色元素，打造特色主題季，既增加區域的吸引力，又可適當突 破季節性的限制。通過豐富民俗文化、保留特色交通工具等元素，主打原住民特色旅游；并利用當地自然優勢，舉 辦櫻花節、螢火蟲季等突破溫泉度假帶來的季節性限制。本項目可通過打造嘉年華、音樂美食季等各種主題季活動，維持項目常年的人氣。本項目可通過打造嘉年華、音樂美食季等各種主題季活動，維持項目常年的人氣。烏來案14、例總結烏來案例總結參考案例參考案例臺灣墾丁案例研究墾丁區位墾丁區位墾丁位于臺灣省最南端的屏東縣，三面環海北依山巒，有臺灣的“天涯海角”之稱。在墾丁半島設立了臺灣本島唯一擁有海域和陸地的墾丁國家森林公園。這里既是豐饒的自然博物館，更是游人休閑旅游的圣地。既分布著眾多的自然景點，如龍鑾潭、大尖頭、白沙灣等，也有熱鬧的墾丁大街，休閑的度假酒店等。墾丁國家森林公園墾丁國家森林公園本次案例本次案例研究區域研究區域墾丁墾丁本次案例研究區域主要集中在墾丁南部墾丁大街附近。國家森林公園范圍圖區域分布區域分布研究區域地處墾丁國家森林公園近海區域，區域內業態組合豐富。北有墾丁公園游樂區，東西方向為海景別墅區，熱鬧15、非凡的墾丁大街綿延其中，墾丁大街店鋪后面即為度假酒店較為集中的區域，街道盡頭有凱撒和福華等高端酒店。200米墾丁凱撒墾丁凱撒大飯店大飯店墾丁大街墾丁大街（約（約1KM1KM）墾丁公園游樂區墾丁公園游樂區往別墅區往別墅區往別墅區往別墅區墾丁福華墾丁福華度假酒店度假酒店民宿度假酒店區域民宿度假酒店區域民宿度假酒店區域民宿度假酒店區域墾丁大街墾丁大街墾丁大街全長1km左右，為國家公園境內最熱鬧的商店街。沿路有許多夜間營業的酒吧、舞場、小吃攤等，并有30多家個性紀念品商店，同時也是墾丁當地飯店、旅館最密集的地方。這里是集住宿、美食、娛樂、度假休閑于一體的著名觀光旅游景點。墾丁酒店墾丁酒店墾丁大街兩側民16、宿度假酒店在墾丁大街熱鬧的店鋪后面，是上百家鬧中取靜的各種精品或親民的民宿酒店。房間價格幾百至上千元/晚。上街就是熱鬧歡快的夜生活，退一步即進入安靜的私密住所，是在墾丁度假一動一靜的完美寫照。墾丁酒店墾丁酒店墾丁大街星級酒店墾丁大街附近較為著名的星級酒店有墾丁凱撒大飯店、福華度假酒店等。尤以凱撒引領頂級度假風潮之指標，其房間254間，房間價格3,00015,000元/晚；福華度假酒店有405間房，房間價格2,0005,000元/晚。凱撒大飯店凱撒大飯店凱撒大飯店凱撒大飯店墾丁公園游樂區墾丁公園游樂區墾丁公園游樂區是臺灣第一座也是唯一的熱帶植物園。全區共分為三大區域，第一、二游覽區依動線設立了十17、七景。第三游覽區為自然保護區，不對外開放。區域內珊瑚礁巖形成的峽谷、洞穴、鐘乳石及石筍為主要的地形景觀，處處展現大自然演化的奇趣。現有熱帶植物千余種，鳥類、蝴蝶、爬蟲類及其它昆蟲資源尤為豐富。主題季活動主題季活動為平衡旅游淡旺季的人潮，屏東縣政府于不同季節尤其冬季舉辦各種主題季活動。墾丁風鈴季墾丁風鈴季：因墾丁秋冬之際落山風強勁，用各式風鈴懸掛于主要景點，形成墾丁獨特的風鈴季以吸引游客。墾丁音樂季墾丁音樂季：由于墾丁電音派對的興起，墾丁從90年代即發展了眾多的著名戶外音樂活動，如“春天吶喊”、“春浪音樂節”、“南灣海洋音樂派對”等。墾丁案例總結墾丁案例總結-多元化的業態組合，滿足各類需求。酒吧18、美食、店鋪、自然游樂區、高中低檔酒店，如此豐富多元的業態組合，方能吸引并滿足各類游客的需求。-各業態緊湊排布，分布合理。向前一步即是熱鬧歡快的商業街區，退后一步即是私密安靜的住宿場所。業態間既緊湊排布，又互不干擾，布局合理。-打造各種主題季活動，平衡淡旺季。音樂季、風鈴季等各種主題季活動，既很好的平衡了區域淡旺季旅游的人氣，又樹立了區域旅游的特色標志。案例總結案例總結熱鬧親民的商業與高檔現代的酒店結合，這兩種檔次反差的業態，通過合理的布局，不但不會相互沖突，還能夠實現動靜結合的良好效果，增加項目人氣。以上兩個案例有很多共同點，值得本項目借鑒。兩個案例周邊也都有一個公眾樂園，與公眾樂園聯動，可19、共享樂園所帶來的旅游人氣，維持項目穩定的消費者來源。與本項目類似，以上兩個案例都有一定的季節性限制。可以借鑒其通過打造各種主題季的形式，平衡淡旺季旅游的人氣。CONTENTS 目錄1.前言2.項目背景及本體研究3.案例研究4.項目功能定位5.項目業態功能規劃6.商業氣氛營造7.硬件改造建議8.開業計劃書本項目將打造南山地區以水上樂園為載體本項目將打造南山地區以水上樂園為載體，融合，融合大眾休閑旅游大眾休閑旅游及及高端生態高端生態度假度假為一體的綜合旅游配套商業，打造重慶休閑旅游新地標。為一體的綜合旅游配套商業，打造重慶休閑旅游新地標。項目定位項目定位 通過街區高低落差，自然分隔大眾消費與私密高20、端消費群體。更重要的是，通過部分動線規整，高端消費群體又可以融入大眾消費業態中。在保留現建筑特色及路網結構同時，通過業態規劃達到項目整體經濟平衡。主要消費群體項目私密區高端休閑度假游客+附近別墅住宅用戶加勒比海水上世界游客等大眾目的性消費群體目標消費者次要消費群體輻射重慶中心城區其他中高端消費群體+項目目標消費者項目目標消費者CONTENTS 目錄1.前言2.項目背景及本體研究3.案例研究4.項目功能定位5.項目業態功能規劃6.商業氣氛營造7.硬件改造建議8.開業計劃書項目規劃概念方案項目規劃概念方案 業態布局業態布局l與解放碑直線距離與解放碑直線距離3.53.5公里，約公里，約2525分鐘車21、程；分鐘車程；l至外環高速南山出口至外環高速南山出口2.72.7公里公里,約約5 5分鐘車程分鐘車程l至南坪商務中心至南坪商務中心7 7公里公里,約約1010分鐘車程；分鐘車程；l至上新街轉盤至上新街轉盤4.24.2公里公里,約約7 7分鐘車程；分鐘車程；l至南濱路不到至南濱路不到5 5公里公里,約約8 8分鐘車程；分鐘車程；項目區位圖項目區位圖海昌海昌加勒比項目位于重慶市南岸區南山之中，加勒比項目位于重慶市南岸區南山之中，緊鄰黃山抗戰博物館，毗鄰南山公園，緊靠南緊鄰黃山抗戰博物館，毗鄰南山公園，緊靠南山泉水雞一條街西側。山泉水雞一條街西側。項目項目項目項目項目業態功能規劃項目業態功能規劃 業22、態布局業態布局項目策劃范圍水水上上樂樂園園多層住宅區多層住宅區底層住宅區底層住宅區項目項目策劃范圍項目業態功能規劃項目業態功能規劃 業態布局業態布局G9G10-1G10-2G10-3G10-4G8G7G6G5G4G3G2G1項目策劃范圍項目業態功能規劃項目業態功能規劃 業態布局業態布局業態布局原則業態布局原則1.該項目分為高檔區和中低檔區，且各自有獨立分開的人流動線。2.通過營運管理的手段和建筑隔墻的方式，使中低檔區與高檔區形成隔離，中低檔區的人流無法到達高檔區，而高檔區的人流則可以通過門禁方式進出中低檔區。3.高檔區中，G3為精品酒店區，G4G6為SPA區，G7G9為高檔餐飲區。G3與G4G23、6之間可考慮增加玻璃暖棚等臨建作為酒店延伸的SPA服務區。4.中低檔區中，部分G10的2F沿街區域、及部分G4G9的1F沿街區域作為小吃攤檔/燒烤/紀念品店/零售區，店鋪分隔原則主要考慮緊貼建筑中空區域的邊界，以保留最大分割靈活性和最小工程改造量。G10剩余部分則作為中檔餐飲區。項目業態功能規劃項目業態功能規劃 業態布局業態布局業態布局G10-1G10-2G10-3G10-4G9G8G7G6G5G4G3高檔區中低檔區項目業態功能規劃項目業態功能規劃 業態布局業態布局1F2F業態布局G10-1G10-2G10-3G10-4G9G8G7G6G5G4G3精品酒店/SPA會所/高檔餐飲小吃攤檔/燒烤/24、紀念品店/零售中檔餐飲G3G9G3G91F1FG10G102F2F檔次分割線檔次分割線精品酒店區SPA區高檔餐飲區高檔餐飲區SPA區中檔餐飲區中檔餐飲區中檔餐飲區中檔餐飲區項目業態功能規劃項目業態功能規劃 業態布局業態布局1F2F業態布局G10-1G10-2G10-3G10-4G9G8G7G6G5G4G3精品酒店/SPA會所/高檔餐飲小吃攤檔/燒烤/紀念品店/零售中檔餐飲G3G9G3G91F1FG10G102F2F檔次分割線檔次分割線精品酒店區SPA區高檔餐飲區高檔餐飲區SPA區中檔餐飲區中檔餐飲區中檔餐飲區中檔餐飲區車流動線人流動線高檔區主入口中低檔區主入口項目業態功能規劃項目業態功能規劃 25、業態布局業態布局1F2F業態布局G10-1G10-2G10-3G10-4G9G8G7G6G5G4G3精品酒店/SPA會所/高檔餐飲小吃攤檔/燒烤/紀念品店/零售中檔餐飲G3G9G3G91F1FG10G102F2F檔次分割線檔次分割線精品酒店區SPA區高檔餐飲區高檔餐飲區SPA區中檔餐飲區中檔餐飲區中檔餐飲區中檔餐飲區項目業態功能規劃項目業態功能規劃 業態布局業態布局2F3F業態布局G10-1G10-2G10-3G10-4G9G8G7G6G5G4G3精品酒店/SPA會所/高檔餐飲中檔餐飲檔次分割線檔次分割線G3G9G3G92F2FG10G103F3F精品酒店區SPA區高檔餐飲區高檔餐飲區SPA區26、中檔餐飲區中檔餐飲區中檔餐飲區中檔餐飲區SPA區高檔餐飲區項目業態功能規劃項目業態功能規劃 業態布局業態布局項目業態功能規劃項目業態功能規劃 業態布局業態布局方案建議方案建議精品酒店精品酒店/SPA/SPA會所會所/高檔餐飲高檔餐飲定位為精品酒店區，配以SPA會所和高檔餐飲，成為商務休閑和放松度假的好去處。項目業態功能規劃項目業態功能規劃 業態布局業態布局方案建議方案建議方案建議方案建議中檔餐飲中檔餐飲作為水上樂園的配套，定位為大眾中低檔次的餐飲區。項目業態功能規劃項目業態功能規劃 業態布局業態布局方案建議方案建議小吃攤檔小吃攤檔/燒烤燒烤/紀念品店紀念品店/零售零售作為水上樂園的配套，定位為大眾休閑商業區，主要包含了各類特色美食、小吃攤檔，燒烤、紀念品店、特色零售等。項目業態功能規劃項目業態功能規劃 業態布局業態布局CONTENTS 目錄1.前言2.項目背景及本體研究3.案例研究4.項目功能定位5.項目業態功能規劃6.商業氣氛營造7.硬件改造建議8.開業計劃書下階段工作：THANK YOU！謝 謝！贏商網贏商網-運營中心，最專業運營中心，最專業“商業地產在線商學院商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新，海量專業資料每日更新中！中！資料下載地址：http:/