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1、鹽田中軸線項目概念定位第一階段報告 九洲遠景商業管理機構九洲遠景商業管理機構 鹽田沙頭角項目規劃部分第一階段成果匯報附件部分鹽田沙頭角項目規劃部分第一階段成果匯報附件部分 深圳 2011年4月 2 鹽田中軸線項目概念定位第一階段報告 2 A.城市宏觀研究城市宏觀研究 B.項目立地研究項目立地研究 C.消費者研究消費者研究 D.零售市場分析零售市場分析 E.酒店、寫字樓市場分析酒店、寫字樓市場分析 F.綜合體定位及酒店綜合體定位及酒店/寫字樓概念寫字樓概念 G.基準比較研究基準比較研究 本文件是專門為我們的客戶書寫的。除非得到后續的詳細分析和口頭報告的支持，否則本文件不算完整。本文件不得透露給第2、三方機構，例外情況是事先得 到九洲遠景（上海）投資管理有限公司的書面同意。 目錄目錄 3 鹽田中軸線項目概念定位第一階段報告 A. 城市宏觀研究城市宏觀研究 A1. 深圳市城市宏觀分析 A2. 鹽田區區域宏觀分析 4 鹽田中軸線項目概念定位第一階段報告 從宏觀層面分析，深圳市零售市場消費規模巨大，為商業地產蓬勃從宏觀層面分析，深圳市零售市場消費規模巨大，為商業地產蓬勃 發展提供了市場基礎發展提供了市場基礎 資料來源:九洲遠景分析 1 2 3 4 城市群地位城市群地位 經濟總量經濟總量 產業發展產業發展 人口狀況人口狀況 深圳定位于華南經濟中心城市，吸引周邊城 市消費者前來消費；同時深圳消費者向3、香港 外流短期內也較為嚴重，隨著兩地一體化這 一狀況將得到改善 深圳市經濟總量位居全國城市排名的第4位， 處于向發達的國際大都市邁進階段，推動零 售市場產生各檔次全業態的各類購物中心 第三產業占國民經濟主導地位，高新技術、 金融、物流、文化、旅游等現代產業作為深 圳支柱產業，都為城市創造大量的中高端消 費客群 深圳市是中國第一個城市化率100%的城市， 非戶籍人口超過七成，人口流動性較大 5 鹽田中軸線項目概念定位第一階段報告 深圳目前已處于全業態市場的發展過程中，業態較為豐富，未來零深圳目前已處于全業態市場的發展過程中，業態較為豐富，未來零 售市場競爭將更加激烈售市場競爭將更加激烈 趨優選擇市場趨優選擇市場 出現多種類型的購物 中心，強調生活方式 導向成為城市主流， 各層次的消費得到一 定程度的滿足 Fast fashion成為市 場主導，top fashion 占市場5%-10%的市