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1、偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 2 頁偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.區(qū)域規(guī)劃n長沙市提出了“建設(shè)大河西，打造先導(dǎo)區(qū)”的戰(zhàn)略部署，岳麓新城將被打造成為“兩型社會”的示范區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)、生態(tài)宜居的新城區(qū)和支撐發(fā)展的增長極。n到2020年,大河西先導(dǎo)區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)200平方公里,人口約150萬,地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)3000億元。未來三年，大河西先導(dǎo)區(qū)將完成投資300億元，基本展2、現(xiàn)新區(qū)雛形。n岳麓區(qū)將大力推進(jìn)“三區(qū)（濱江新城中央商務(wù)區(qū)、人文生態(tài)旅游區(qū)、現(xiàn)代都市生態(tài)農(nóng)業(yè)示范觀光區(qū)）、四園（含浦科教產(chǎn)業(yè)園、洋湖濕地文化公園、大學(xué)城文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園、蓮花和文化園）、兩基地（梅溪湖生態(tài)休閑國際會展基地、中塘現(xiàn)代物流基地）”建設(shè)。第 3 頁從未來發(fā)展規(guī)劃來看，項(xiàng)目區(qū)域是長沙大河西先導(dǎo)區(qū)承東啟西的關(guān)鍵性區(qū)域，具有較大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.項(xiàng)目區(qū)位n項(xiàng)目位于大河西先導(dǎo)區(qū)未來核心商務(wù)區(qū)“梅溪湖國際社區(qū)”西北角，東為山體公園，西隔路與萬科城市花園相望，北臨楓林三路，南為梅西湖安置小區(qū)。第 4 頁項(xiàng)目所在梅溪湖片區(qū)的常住人口近10萬人，在校3、師生數(shù)約5萬，具有一定消費(fèi)潛力。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.項(xiàng)目四至n東臨山體公園，南面為一個(gè)50萬平米左右的安置小區(qū)，西與第一師范和萬科城市花園相接，北抵為涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院（楓林三路）。第 5 頁萬科城市花園長沙第一師范涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院河西山體公園偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.交通道路第 6 頁本案周邊交通較為便捷，北面緊鄰城市主動脈楓林大道，有902、913、916、315、15等多路公交車通過，東向過江隧道的開通，將可直達(dá)長沙中央金融區(qū)，具有較大的升值潛力。n據(jù)長沙市城市交通規(guī)劃：構(gòu)建開放型格網(wǎng)狀快速路網(wǎng)絡(luò)，形成以“井字型”快速路為基本框架的4、“五縱五橫”快速路系統(tǒng)和“十二縱十一橫”的主要主干路系統(tǒng)。為加強(qiáng)湘江兩岸的交通聯(lián)系，規(guī)劃20座跨江通道。n未來的汽車西站，將建設(shè)成為一個(gè)立體交通樞紐（城市、城際、地鐵換乘），地鐵上蓋物業(yè)也將成為片區(qū)商業(yè)核心。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.交通道路n長沙市將逐步建設(shè)市內(nèi)軌道交通（地鐵、輕軌）及長株潭城際軌道系統(tǒng)，使長沙市主城區(qū)與各組團(tuán)以及與株洲、湘潭之間的公共客運(yùn)交通時(shí)間控制在45分鐘以內(nèi)。n2020年長沙市規(guī)劃軌道交通線路6條，約230公里。包括1號線全線、2號線全線、3號線（張公塘至坪塘鎮(zhèn)）、四號線（望城至長沙南站）、5號線、6號線。n根據(jù)國家發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)的長沙城5、市快速軌道交通近期方案，長沙將首先建軌道交通2號線一期工程和軌道交通1號線一期工程。2號線建設(shè)期為2009-2014年。第 7 頁規(guī)劃中的地鐵2號線、6號線與本案相鄰，將連接河?xùn)|、河西，可直通市區(qū)中心，隨著地鐵線的開通，區(qū)域內(nèi)商業(yè)未來升值空間巨大。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.區(qū)域配套n岳麓區(qū)是湖南省的科教大區(qū)，享有湖南“硅谷”之盛譽(yù)。n中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等16所高等院校、科研院所，長沙國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、岳麓山國家大學(xué)科技園與岳麓山大學(xué)城齊聚于此。n項(xiàng)目緊鄰湖南一師范新校區(qū)、湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院相，并臨近在建中的梅溪湖長郡中學(xué)和規(guī)劃中的一師附小，教育配6、套資源豐富。第 8 頁第一師范湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院涉外學(xué)院的在校學(xué)生數(shù)在3萬以上，一師范新校區(qū)的的在校學(xué)生數(shù)也達(dá)到了1.5萬，除常駐人口外在校學(xué)生及教師群體將是項(xiàng)目主要目標(biāo)消費(fèi)群體之一。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.商業(yè)格局n長沙市未來規(guī)劃將形成以五一廣場為核心的市級商圈；河西商務(wù)區(qū)與河?xùn)|商務(wù)區(qū)兩部分商務(wù)中心。n河西傳統(tǒng)商圈以榮灣鎮(zhèn)為龍頭，商業(yè)體量6.5萬，吸納了全河西消費(fèi)人群；n西站商圈、觀沙嶺商圈、市府商圈近年來崛起，成為新的核心商業(yè)中心。未來隨著梅溪湖和濱江新城項(xiàng)目的啟動，大開發(fā)商的入駐將使河西商業(yè)邁入新的階段。n大型商業(yè)場所主要分布榮灣鎮(zhèn)及銀盆路兩側(cè)，另有安居樂園7、建材廣場、湘浙小商品批發(fā)市場等專業(yè)市場。以經(jīng)營中低檔和低檔商品為主，商業(yè)場所較分散，多以臨街鋪位為主。第 9 頁第 9 頁榮灣鎮(zhèn)商圈約6.5萬西站商圈約4萬觀沙嶺商圈約5萬市政府商圈以湘騰為中心，約13萬已有商業(yè)中心待建商業(yè)中心梅溪湖商圈濱江新城商圈四大商圈鼎立，規(guī)模優(yōu)勢皆不明顯。大型商業(yè)的規(guī)模較小，過于集中，以中低檔次為主，中低檔商品市場競爭激烈，高檔消費(fèi)市場空白。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.商業(yè)規(guī)劃第 10 頁n岳麓區(qū)商業(yè)體系結(jié)構(gòu)為：1個(gè)市級商業(yè)副中心即榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心；2個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心即望城坡商業(yè)中心和觀沙嶺商業(yè)中心；6個(gè)社區(qū)級商業(yè)中心。n岳麓區(qū)規(guī)劃構(gòu)建2條8、特色商業(yè)街：青山花卉苗木街、麓山南路文化旅游商業(yè)街。n岳麓區(qū)共規(guī)劃大型批發(fā)市場9處，經(jīng)營內(nèi)容以花卉、文化體育用品、高科技產(chǎn)品、舊貨市場為主。n岳麓區(qū)主要零售業(yè)態(tài)建設(shè)規(guī)劃為：大型購物中心1座、百貨商場5處、倉儲式商場1處、大型綜合超市19個(gè)、超市若干、專業(yè)商場5處、專賣店若干、便利店若干、生鮮超市19個(gè)。n岳麓區(qū)規(guī)劃專業(yè)物流區(qū)1個(gè)：即岳麓醫(yī)藥物流區(qū)，占地1.1平方公里。河西商圈隨著區(qū)域交通及基礎(chǔ)配套的提高，商業(yè)發(fā)展空間較大。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.小結(jié)n本項(xiàng)目區(qū)域是大河西先導(dǎo)區(qū)承東啟西的關(guān)鍵性區(qū)域，區(qū)域位置價(jià)值較高，商業(yè)發(fā)展空間大。n項(xiàng)目所在梅溪湖片區(qū)的常住人口近9、10萬人，在校師生數(shù)約5萬，消費(fèi)基數(shù)大，富有商業(yè)潛力。n項(xiàng)目周邊交通便捷，緊靠城市重要主干道，有多路公交經(jīng)過，通達(dá)性較好，具有較大的升值潛力。n建設(shè)中的地鐵2號線、6號線與本案相鄰，將貫通河?xùn)|、河西，直通市區(qū)中心，項(xiàng)目商業(yè)的輻射能力會有較大程度提高，區(qū)域商業(yè)升值空間巨大。n消費(fèi)客群主要為小區(qū)業(yè)主，商業(yè)輻射范圍小，對其它區(qū)域消費(fèi)群體影響較弱。n在校學(xué)生及教師群體近5萬人，將是本項(xiàng)目主要目標(biāo)消費(fèi)群體之一。n四大商圈鼎立，規(guī)模優(yōu)勢皆不明顯。大型商業(yè)的規(guī)模較小，過于集中，以中低檔次為主，中低檔商品市場競爭激烈，高檔消費(fèi)市場空白。n河西商圈隨著區(qū)域交通及基礎(chǔ)配套的提高，商業(yè)發(fā)展空間較大。n缺乏品牌商家，10、臨街商鋪是片區(qū)主要商業(yè)類型，商業(yè)體量不大，以社區(qū)配套型商業(yè)為主，缺乏主題鮮明、特色經(jīng)營的商業(yè)業(yè)態(tài)群體。第 11 頁通過對項(xiàng)目本體的以上分析，得出以下研究結(jié)論：偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 12 頁偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 13 頁商業(yè)發(fā)展方向研判 項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的核心區(qū)域，區(qū)域發(fā)展進(jìn)程中需要提供高品質(zhì)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，這為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供了有力支撐；地鐵2號線站廳與本項(xiàng)目的聯(lián)通為大眾零售及生活配套商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展提供了客流量的保障；項(xiàng)目所在地不是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍較差，周邊商業(yè)主要為臨街商鋪，檔次較低；缺乏集中商業(yè)與中高檔11、商業(yè)設(shè)施；項(xiàng)目區(qū)域?qū)χ袡n、特色餐飲，休閑娛樂業(yè)態(tài)需求強(qiáng)烈，而目前相關(guān)業(yè)態(tài)供應(yīng)量很小，發(fā)展空間較大。n1、大型綜合性購物中心：對區(qū)域內(nèi)各種消費(fèi)需求全覆蓋，并對周邊有很強(qiáng)輻射能力n2、中小規(guī)模特色購物中心：以小體量滿足盡量多的需求，但不強(qiáng)調(diào)與核心商業(yè)競爭n3、特色風(fēng)情商業(yè)街：通過建筑形態(tài)及商業(yè)內(nèi)容的特色化，吸引特定客群進(jìn)入n4、頂級主題商業(yè)：奢侈、一線品牌店鋪集群或會員制頂級俱樂部，聚焦金字塔尖幾 種可 能發(fā) 展方 向偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.綜合性購物中心發(fā)展KPI KPI KPI 體系體系交通便捷綜合城市功能區(qū)域人流量核心客源（常住人口）城市重要節(jié)點(diǎn)15萬人以上的12、規(guī)模較強(qiáng)的消費(fèi)潛力20萬人/日以上購物商務(wù)、辦公居住旅游餐飲、娛樂城市交通干道路網(wǎng)通達(dá)便利的交通設(shè)施對照本項(xiàng)目資源條件發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目不具備開發(fā)條件偉業(yè)模型偉業(yè)模型偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 15 頁建筑規(guī)模建筑規(guī)模覆覆 蓋蓋 商商 圈圈定定 位位8 8萬平米以上萬平米以上覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口30萬以上市級商業(yè)中心3 38 8萬平米萬平米覆蓋城市局部，服務(wù)人口1030萬人地區(qū)商業(yè)中心1 13 3萬平米萬平米覆蓋城市的一個(gè)居住區(qū)，服務(wù)人口15萬人居住區(qū)商業(yè)中心1000010000平米以下平米以下服務(wù)人口1萬人以下鄰里型商業(yè)中心偉業(yè)模型偉業(yè)模型n本項(xiàng)目如果定位為市級購13、物中心，短時(shí)間內(nèi)缺乏客源支持，因?yàn)橐筝椛鋮^(qū)人口為30萬人以上，假設(shè)在8萬左右的商業(yè)規(guī)模，同時(shí)要充分考慮項(xiàng)目周邊人口增長因素、地鐵開通帶來的輻射力增加，以及學(xué)生客群的消費(fèi)需求，結(jié)合特色化的發(fā)展路線，未來2年內(nèi)將具備市場支持。通過不同級別商業(yè)中心輻射范圍及人口數(shù)量比對本項(xiàng)目具備開發(fā)地區(qū)商業(yè)中心的基礎(chǔ)偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 16 頁偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.案例借鑒第 17 頁借鑒目的 中等規(guī)模住宅商業(yè)發(fā)展方式案例研究對象案例選取原則 1、與城市主干道相鄰 2、具有較大商業(yè)體量的住宅項(xiàng)目 3、后期商業(yè)經(jīng)營成功，確立了區(qū)域商業(yè)中心的地14、位 融僑錦城 金色華府偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.案例借鑒-融僑錦城第 18 頁融僑福源街綜合商業(yè)區(qū)住宅小區(qū)總平圖實(shí)景圖寶豐商務(wù)區(qū)武廣商圈精裝小戶型公寓5.7公里7.0公里融僑錦城n區(qū)位：項(xiàng)目位于硚口區(qū)解放大道與古田三路交匯處，距寶豐路商務(wù)區(qū)及武廣商圈有一定距離，區(qū)域內(nèi)處于商業(yè)較空白地帶。n周邊環(huán)境：北臨解放大道，與福星惠譽(yù)漢口春天項(xiàng)目隔街相望，西臨中百倉儲，有一定的人流聚集量。n規(guī)模：總占地9.5萬方，社區(qū)容積率2.36，建面23萬方,其中商業(yè)約3.7萬方，住宅20.6萬方n建筑形態(tài)：住宅由板式11層小高層及18層高層組成n商業(yè)由一條外街、兩條商業(yè)內(nèi)街及1棟精裝小15、戶型組成n戶型：精裝公寓 1房 42平米n社區(qū)住宅 2房、3房、4房 80-140平米偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 19 頁案例借鑒-融僑錦城融僑錦城n商業(yè)面積：24044.31m2 n定位：一站式商業(yè)休閑廣場n主力店：KFC、豪客來牛排、仟吉西餅、皇冠蛋糕n銷售模式：帶租約銷售，5年返租，年固定回報(bào)5%n招商模式：外包于專業(yè)招商公司，犧牲一定經(jīng)濟(jì)利益，采取招商先行模式，加速主力店進(jìn)駐速度，內(nèi)鋪采取前3月免租方式，預(yù)熱市場，增強(qiáng)投資者的信心。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.案例借鑒-融僑錦城（武漢）商鋪規(guī)模：2層商鋪，開間5-7米，進(jìn)深6-16、9，一層層高5米，二層層高4米主要商鋪：服飾店、鞋店、家居店、內(nèi)衣店、書吧、小飾品店商鋪售價(jià)：一層1-2萬 二1-1.5萬租金：35元/月/平方米 出租率90%商鋪規(guī)模：2層商鋪，開間7-11米，進(jìn)深8-12米，一層層高5米，二層層高4米主力店鋪：KFC、周黑鴨、仟吉西餅、豪客來、皇冠蛋糕、農(nóng)業(yè)銀行、中餐廳、電玩室、李寧商鋪售價(jià)：一層2-3萬 二1.5-2萬租金：40-50元/月/平方米 出租率：100%業(yè)態(tài)分布圖業(yè)態(tài)分布圖解 放 大 道業(yè)態(tài)分布以餐飲、娛樂為主，強(qiáng)調(diào)目的性消費(fèi)，吸引人氣，炒熱市場，增強(qiáng)投資者的信心。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 21 頁商業(yè)住宅金17、融街教育配套交通圖金色華府n區(qū)位：項(xiàng)目位于解放公園路83號，周邊交通路網(wǎng)豐富。n周邊環(huán)境：緊鄰育才小學(xué)及幼兒園，教育配套較為齊全。n規(guī)模：總占地4.48萬方，社區(qū)容積率4.24，建面23萬方n其中底商為兩層，規(guī)模約3萬方n建筑形態(tài)：住宅由2棟28層點(diǎn)式高層及8棟31層點(diǎn)式高層商業(yè)由臨街底商組成n戶型：住宅2、3、4房 面積85-160平米案例借鑒-金色華府偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 22 頁國美電器4200平米興業(yè)銀行4000平米咖啡廳 單個(gè)商鋪面積最小230平米單個(gè)商鋪面積最小100平米煙酒店自主銀行藍(lán)色星城營銷中心外貿(mào)服飾外貿(mào)服飾干洗店外貿(mào)服飾四家美容美體外18、貿(mào)服飾3家皇冠蛋糕外貿(mào)服飾5家 領(lǐng)秀城接待中心工商銀行軸承有限公司 采軒服飾 數(shù)碼店熱水器專賣店美容美發(fā)家裝店農(nóng)行餐具太和服裝西餐、咖啡空仟吉西餅案例借鑒-金色華府偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.金色家園商業(yè)采用圍合式塔樓布局，結(jié)合臨街面不同進(jìn)行業(yè)態(tài)打造融僑錦城商業(yè)主要集中于沿街面，以商業(yè)街的形式進(jìn)行打造，形成住宅獨(dú)有的配套設(shè)施規(guī)劃狀況案例本案發(fā)揮商業(yè)價(jià)值最大化，形成規(guī)模效應(yīng)，在布局方面，結(jié)合圍合以及集中的特點(diǎn)，對商業(yè)進(jìn)行整體布局。由于住宅與商業(yè)銜接緊密，建議多設(shè)置轉(zhuǎn)換層打造成空中花園，將兩者獨(dú)立化，并形成獨(dú)特賣點(diǎn)。項(xiàng)目定位融僑錦城3.7萬：以休閑、娛樂、餐飲為核心的區(qū)19、域級商業(yè)中心；金色華府3萬：以大型家居賣場，休閑、娛樂以及零售為主的區(qū)域級商業(yè)；10萬商業(yè)：新城中心級商業(yè)；項(xiàng)目功能定位：超大規(guī)模，符合型文化、娛樂、餐飲休閑中心；項(xiàng)目定位偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 24 頁偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.商業(yè)區(qū)域布置方案臨街面第 25 頁n項(xiàng)目臨主干道區(qū)域，排布不低于總面積為5000的集中商業(yè)；將項(xiàng)目臨街面價(jià)值最大化。n該商業(yè)臨主干道排布，臨街面長度260米左右，進(jìn)深10-12米，柱距8-10米；n整體分為兩至三層，一層層高5.6-6米，二、三層層高3-3.5米；物業(yè)條件盡可能滿足大型商家的入駐標(biāo)準(zhǔn)，以20、利于項(xiàng)目后正常營運(yùn)需求。n可分隔為30-60大小的鋪位；降低投資門檻，有利于后期銷售。n一層部分預(yù)留兩至三個(gè)入口，以便于進(jìn)入到項(xiàng)目內(nèi)部。有效引導(dǎo)人流行進(jìn)方向，規(guī)避商業(yè)死角。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 26 頁偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 27 頁偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.n住宅底層建議配置兩層樓商業(yè) 提升住宅附加價(jià)值及居住便利性。n可售面積需達(dá)4萬。可拆分至多個(gè)住宅塔樓底層。部分設(shè)置煙道及上下水，可滿足餐飲商家入駐標(biāo)準(zhǔn)。n在社區(qū)主景觀軸或各組團(tuán)相連接部分可規(guī)劃社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街，物業(yè)以臨街兩層樓為主，單體面21、積為200-500，可設(shè)置煙道或上下水，便于后期餐飲商戶入駐。拆分成單體鋪面有利于后期銷售。同時(shí)社區(qū)內(nèi)商業(yè)街可有效提升社區(qū)內(nèi)部配套。n在區(qū)域內(nèi)中心或組團(tuán)集中區(qū)域可考慮設(shè)置小型集中式商業(yè)，單體在1000-3000，平層面積在1000-1500。可考慮引入小型超市，滿足社區(qū)內(nèi)居民的日常生活需求。第 28 頁商業(yè)區(qū)域布置方案項(xiàng)目內(nèi)部偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 29 頁偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 30 頁偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.商業(yè)面積配比商業(yè)形態(tài)區(qū)域體量預(yù)估（）占比目標(biāo)業(yè)態(tài)臨街商業(yè)街項(xiàng)目臨主干道一側(cè)50022、05%餐飲、零售、大型超市等住宅底商項(xiàng)目內(nèi)部4000040%餐飲、干洗、零售等社區(qū)內(nèi)商業(yè)街項(xiàng)目內(nèi)部主景觀軸及各組團(tuán)銜接處3000030%餐飲、零售、生活配套等小型集中商業(yè)項(xiàng)目各組團(tuán)銜接處30003%生活超市公寓項(xiàng)目臨近主干道2200022%第 31 頁n項(xiàng)目商業(yè)整體面積約為100000。n商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)各區(qū)域商業(yè)價(jià)值高低及后期實(shí)際經(jīng)營需求進(jìn)行定位。n各區(qū)域?qū)嶋H商業(yè)面積可根據(jù)具體規(guī)劃需求進(jìn)行調(diào)節(jié)。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 32 頁衣衣1食食2住住3行行4本案商業(yè)價(jià)值本案的商業(yè)價(jià)值，首先在于立足個(gè)人消費(fèi)活動，濃縮家庭生活空間。Enrichment偉 業(yè) 顧 問 2023、10 B.A.Consulting.第 33 頁商業(yè)投資住住宅宅居居住住商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)本案的商業(yè)價(jià)值，其次重視商業(yè)投資價(jià)值，居住價(jià)值成為依附。Investment偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 34 頁飲食服務(wù)零售商業(yè)娛樂商務(wù)飲食核心業(yè)態(tài)Interactive本案的商業(yè)價(jià)值，根本體現(xiàn)在核心業(yè)態(tài)拉動整體，各類業(yè)態(tài)互動互榮。商業(yè)零售娛樂商務(wù)休閑飲食服務(wù)偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.超越原有價(jià)值的區(qū)域標(biāo)桿第 35 頁本案商業(yè)價(jià)值，最終表現(xiàn)在超越原有地段價(jià)值，自成更高的中心價(jià)值。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 36 頁THANKS