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1、海諾地產濱江別墅地塊海諾地產濱江別墅地塊物業發展及產品規劃物業發展及產品規劃建議方案建議方案2010年1月第一部分：宏觀環境第一部分：宏觀環境別墅政策別墅政策臨沂經濟概況臨沂經濟概況臨沂房地產市場簡析臨沂房地產市場簡析臨沂別墅市場需求及未來發展臨沂別墅市場需求及未來發展2003年關于清理各關于清理各類園區用地加強土地供類園區用地加強土地供應調控的緊急通知應調控的緊急通知鑒于2004年國土資源部和監察部聯合下發的關于繼續開展經營性關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工牌出讓情況執法監察工作的通知作的通知 限制用地項目目錄限制用地項目目錄(2006(20062、年本年本)和和禁止禁止用地項目目錄用地項目目錄(2006(2006年本年本)2008年1月3日國務國務院關于促進節約集約用院關于促進節約集約用地的通知地的通知政策的核心內容：政策的核心內容：優化住宅用地結構。合理安排住宅用地，繼續停止優化住宅用地結構。合理安排住宅用地，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應。別墅類房地產開發項目的土地供應。供應住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數和住宅建設套型等規劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。國務院：保護土地工作應3、特別禁止別墅類開發國務院：保護土地工作應特別禁止別墅類開發 2008年3月5日(星期一)上午9時，第十屆全國人民代表大會第五次會議在人民大會堂開幕。吳邦國主持大會。溫家寶總理作政府工作報告。溫家寶說，一要認真執行土地利用總體規劃和年度計劃。堅決控制建設占 地規模，加強耕地特別是基本農田保護，禁止擅自將農用地轉為建設用地。認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規定，特別要禁止別墅類房地特別要禁止別墅類房地產開發、高爾夫球場、產開發、高爾夫球場、黨政機關和國有企事業單位新建培訓中心等項目用地。別墅政策別墅政策別墅交易稅費別墅交易稅費1、獨棟別墅：土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉4、讓的營業稅)(30%60%)。個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業稅)(30%60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率20%。2、聯排、疊加、雙拼別墅：土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業稅)(30%-60%)。個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業稅)(30%-60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率20%或可以選擇征收全額的1%或2%。第二套房政策：第二套房政策：1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超過90平米住宅首付不低于30%；2、購買第二套以上住房，首付不低于40%；3、第二套房貸款利率不低于同期基準利率的1.1倍。5、買賣別墅所交納的稅費比普通商品房要多買賣別墅所交納的稅費比普通商品房要多 ，增加交易成，增加交易成本；抑制投資，第二套房提高首付比例及貸款利率政策，本；抑制投資，第二套房提高首付比例及貸款利率政策，提高置業門檻。提高置業門檻。別墅政策別墅政策商貿、工業重鎮商貿、工業重鎮 山東明珠山東明珠地理交通：地理交通：臨沂地處長江三角洲和環渤海經濟圈的過渡地帶，離港口一百多公里，鐵路、高速公路四通八達。臨沂地處京滬高速公路中間點，膠新鐵路、兗石鐵路在此交匯，棗臨、長深(臨沂段)兩條新的高速正在建設，臨沂機場年客運已達30萬人次，辟有13條到國內重要城市的航線。歷史人文：歷史人文：臨沂市古稱瑯琊郡、沂州府，6、其歷史可上溯至2480多年前，為山東省歷史文化名城。臨沂是一代名相諸葛亮、書圣王羲之、書法家顏真卿、算圣劉洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故鄉。臨沂總面積17184平方公里，是山東省面積最大的市。臨沂市現轄蘭山、羅莊、河東3個區和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費縣、沂南、臨沭9個縣，共計180個鄉鎮辦事處，7151個行政村，1022.7萬人。2009年底，全市城鎮化率達到46.4%臨沂概況臨沂概況工業穩實，商貿迅速，多頭并進工業穩實，商貿迅速，多頭并進臨沂工業：臨沂工業：工業已建立起門類較為齊全的綜合體系，形成了以輕工、紡織、機械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黃金、醫藥等為主工業體系（臨沂7、目前是中國最大的膠合板生產基地），是山東省的建材和黃金生產基地。臨沂商貿：臨沂商貿：全市商業發達，有各類專業批發市場965處，其中專業批發市場189處，集貿市場76處，2007年成交額510.75億元，08年銷售額達538億元，臨沂批發城共有各類批發市場96處，擁有攤位2.5萬個，連續三年躋身全國十大批發市場前三名。現在僅次于浙江義烏，居全國第二。常年在臨沂經商的有30萬人，而浙商就7萬多；臨沂城市競爭力：臨沂城市競爭力：2008中國城市投資吸引力排行榜第67位；2007中國最具投資價值十大城市；2007、2008福布斯中國大陸最佳商業城市榜”；臨沂位居年中國城市增長競爭力第五位。2008年18、1月24日，山東臨沂、浙江義烏等5地市榮獲“中國市場名城”稱號。臨沂成為山東惟一獲此殊榮的城市。臨沂經濟臨沂經濟GDPGDP增幅和房地產業發展狀況的關系增幅和房地產業發展狀況的關系 小于小于4%4%-5%5%-8%大于大于8%萎縮萎縮停滯停滯穩定發展穩定發展高速發展高速發展2004年，臨沂率先在全國革命老區中實現生產總值過千億元；2006年，全市實現生產總值1404.86億元，增長16.3%。全市城鎮居民人均可支配收入1.07萬元，增長18%。2007年實現國內生產總值1660億元，增長16.2%，城鎮居民可支配收入12819元2008年，全市國民生產總值1958億元，同比增長13.2；全市城9、鎮居民人均可支配收入達到1 4 9 9 8元，增長1 7；2009年前三季度，全市實現生產總值1565億元；預計全年實現生產總值2100億元左右，同比增長13%左右；城鎮居民年人均可支配收入同比增長9%，臨沂經濟臨沂經濟近年來經濟增長快速，為房地產市場高速發展打下了堅近年來經濟增長快速，為房地產市場高速發展打下了堅實基礎實基礎逐年穩步增長，房地產市場活躍逐年穩步增長，房地產市場活躍2006年，全年商品房施工面積517.1萬平方米，增長58.2%；竣工面積178.7萬平方米，增長44.5%；銷售面積186.7萬平方米，增長69.9%；商品房銷售額31.6億元，增長62.6%。2007年房地產投資10、完成67.1億元，增長34.1%。全年商品房施工面積818.7萬平方米，竣工面積181.2萬平方米。商品房銷售面積285.5萬平方米，增長52.9%；銷售額55.5億元，增長75.8%。2008年房地產投資完成119億元。房地產投資完成119億元，增長77.4%。全年商品房施工面積1133.2萬平方米，竣工面積211.8萬平方米。2009年，臨沂房地產開發投資130億元，增長79%。房屋施工面積1585.5萬平方米，市區全年新增預售項目101個，預售面積405萬、46038套，分別增長了12.4%、11.9%；完成商品房網上簽約301萬、37083套、金額94.4億元，分別增長了19.3%、211、3%、20.1%。臨沂地產臨沂地產臨沂別墅大體分布圖及競爭區域示意圖臨沂別墅大體分布圖及競爭區域示意圖濱河別墅區濱河別墅區羅莊區別墅羅莊區別墅新城別墅區新城別墅區臨沂典型別墅分析臨沂典型別墅分析項目項目類型類型容積率容積率體量體量()面積面積()價格價格(元元/)開發階段開發階段奧林匹克奧林匹克濱河路金七路歐式0.873.5萬67套雙拼332聯排221疊拼190-2201200081005300-6500一期在售日月城日月城濱河東路沂河路西班牙0.452.3萬89套聯排250疊拼220雙拼36044003500左右6000一期翡翠灣別墅在售二期即將推出水榭華庭水榭華庭沂河西橡膠壩對過中式0.812、3萬87套獨棟5套雙拼2套聯排80套110006400-8100一次性開發月瀾灣月瀾灣三和六街沂蒙十路地中海0.888萬240套聯排270-350/套8000-9000一期售罄，二期溫泉美墅在售典型別墅風格典型別墅風格月瀾灣月瀾灣典型別墅風格典型別墅風格月瀾灣月瀾灣典型別墅風格典型別墅風格月瀾灣月瀾灣臨沂房地產及別墅市場整體特征總結臨沂房地產及別墅市場整體特征總結臨沂房地產市場現實需求遠大于與其經濟發展水平相當的城市，主要由于本地居民對于居住改善型的中高端物業具有較大的市場需求；同時，商貿物流的發展以及工業發展兩大引擎的帶動，加上宜人的環境吸引了大量外來人口置業和開發商入駐，臨沂房地產市場具有13、巨大的市場潛力。內外需求拉動強勁內外需求拉動強勁市場潛力巨大市場潛力巨大臨沂別墅市場的后續供應仍然較大，主要開發分布在城市近郊及沿河發展帶，但臨沂的城市魅力逐漸成形，工業發展以及商貿物流發展將更大的刺激房地產的需求，臨沂的別墅市場具有較大發展空間。未來供應持續旺盛未來供應持續旺盛市場發展空間大市場發展空間大市場處于階段市場處于階段性盤整期性盤整期2009年底國務院頒布的“國十一條”將對投資客會有一定的抑制作用，而由于首付加大，對于改善性住戶也將有一定的影響，但整體不會拉下房地產的健康發展，新的一年將呈現穩步上升的趨勢！臨沂作為經貿重鎮，又有兩大水系交匯，風景優美宜人，是發展別墅類高端居住的理想14、城市；但目前沒有真正在大區域內叫得響的純別墅大盤，別墅發展需要大力的提升品質和塑造高端居住主題，提升臨沂城市品位！別墅地產發展別墅地產發展尚待提升品質尚待提升品質臨沂別墅市場目前已形成以濱河板塊為核心區域，宇帆高爾夫加上河東區溫泉主題的打造，河東區將逐步發展成為臨沂的高端休閑住宅區；新城南坊、羅莊以等臨沂兩大水系邊也是臨沂高端住宅的重要區域！臨沂別墅臨沂別墅高端板塊初步形成高端板塊初步形成臨沂房地產市場對本案的啟示臨沂房地產市場對本案的啟示其一，臨沂是一個有著悠久歷史文化、名人輩出、人文底蘊深厚的城市；臨沂有著兩大水系交匯的優美風景，以及河東溫泉等天然條件，適于人類宜居；其二，臨沂有著工業和經15、貿物流兩大馬車拉動經濟發展，自然產生更多的富裕階層，形成臨沂真正的上層圈子，那么自然也就有那么一群人真正的懂得享受，成為高端別墅的目標人群。其三，臨沂目前別墅發展處于初級階段，需要真正意義的高端別墅來提升臨沂的城市品位，形成臨沂獨有的別墅居住區。第二部分：項目定位第二部分：項目定位定位背景定位背景地塊分析地塊分析人群定位人群定位市場定位市場定位案例借鑒案例借鑒臨沂是山東乃至北方連接南方的橋頭堡區域，臨沂成為臨沂是山東乃至北方連接南方的橋頭堡區域，臨沂成為北方的商貿物流中心，濱河板塊成為臨沂高端住宅區。北方的商貿物流中心，濱河板塊成為臨沂高端住宅區。四大支撐點：山東經濟發展在中國的重要位置；臨沂16、是山東乃至北方連接南方、海洋口岸的橋頭堡；臨沂良好的水景資源以及人文資源；濱河板塊依然成為臨沂高端住宅區。定位的背景一定位的背景一臨沂臨沂山東核心經濟紐帶山東核心經濟紐帶蘇北經濟圈蘇北經濟圈河南中原經濟圈河南中原經濟圈北方經濟圈北方經濟圈環黃海灣經濟圈環黃海灣經濟圈濱河高端住宅、第一富人區濱河高端住宅、第一富人區沂河風光讓臨沂增添了無限悠然情趣，賦予了這個城市的靈氣；根據臨沂政府的規劃，濱河板塊成為了提升臨沂整體人居水平的高端住宅區；橡膠壩周邊區域以“離塵不離城”的地域優勢，目前已建設多個別墅項目以及宇帆高爾夫等高端，自然就成為了臨沂的別墅高端住宅區。定位的背景二定位的背景二濱河濱河第一富人別17、墅區第一富人別墅區傳統中心市區傳統中心市區濱濱河河高高層層住住宅宅區區地塊用地32.6公頃，具備打造臨沂純別墅大盤社區的用地規模地塊位于臨工路香港路交匯處，車行15分鐘內可到達臨沂市中心，具備打造第一居所的條件。地塊內有天然河道，具備打造濱水、親水豪宅的絕佳條件。地塊臨近沂河，處于濱河高端住宅區的核心區域，周邊有宇帆高爾夫、臨沂一中、機場、日月五星級大酒店等高端配套上風上水上風上水 八面玲瓏的貴族地塊八面玲瓏的貴族地塊臨沂別墅類臨沂別墅類高端住宅區高端住宅區定位的背景三定位的背景三CEO CEO 所見略同所見略同在臨沂這樣一個“商貿物流+工業發展”的重鎮里，商人、老板以及高級的經營管理者類人群18、無疑就是這個城市最核心的中堅階層；其次，由于城市經濟發展良好，政府管理階層、各傳統行業、商貿物流產業鏈等老板、高級管理經營也都收入高漲，成就了臨沂這個城市的富裕階層。他們注重生活品質，他們更注重身份的彰顯，他們更注重名貴私人物品的擁有，他們注重享受成功后的人生，他們更有資格給與家人更好的生活條件，他們更應該為子女留下傳世的精神財富和物質財富，他們就是各個行業的領頭者他們就是各個行業的領頭者+管理者管理者=CEO=CEO人群定位人群定位臨沂首席臨沂首席CEOCEO純英倫藝墅社區純英倫藝墅社區在臨沂目前的別墅項目中，多數別墅都是采用西班牙、南加州、地中海風格，也有中式徽派別墅，所以我們建議采用英倫19、皇家藝術風格，以突出項目與目前臨沂市場上的別墅風格區別。同時，英倫皇家的概念也更好應用于項目的人群定位，更好的展開營銷。其次，由于水是臨沂多數高端樓盤的賣點，我們項目的水只是基本的優勢和賣點，濱水、親水別墅之上的是英倫皇家藝墅的概念，更具震撼，令臨沂的CEO們折服！市場定位關鍵字：市場定位關鍵字：領跑臨沂高端地產、低密度、濱水親水、第一居所、英倫皇家藝墅、CEO圈層、親地多重庭院、私有化（綠地、庭院、空間、大樹）市場定位市場定位案例借鑒案例借鑒-規劃規劃萬科十七英里 規劃總用地：規劃總用地：67571.1 67571.1 平方米平方米 總建筑面積總建筑面積 ：5067850678平方米，其中平20、方米，其中 一期建筑面積：一期建筑面積：2634326343平方米，平方米，107107戶；戶；二期建筑面積：二期建筑面積：2433524335平方米（其中包平方米（其中包 括商業（含會所）括商業（含會所）20002000平方米），約平方米），約340340戶。戶。容積率：容積率：0.750.75地理位置地理位置 “1717英里英里”項目位于深圳市龍崗區葵涌鎮。項目三面環項目位于深圳市龍崗區葵涌鎮。項目三面環海、背靠青山，用地海景線長約海、背靠青山，用地海景線長約662662米。米。萬科萬科17英里項目英里項目鹽壩高速鹽壩高速小梅沙景區小梅沙景區下洞油氣碼頭下洞油氣碼頭松靈嘴松靈嘴泥壁角泥壁角21、鹽葵公路鹽葵公路大大梅梅沙沙景景區區葵涌葵涌土洋土洋南洋商業銀行南洋商業銀行度假村度假村萬科萬科 17英里位置英里位置圖圖建筑風格現代風格現代風格景觀 在項目現場大量生長著原生植物，主要為木麻黃、大葉相思樹等。我們除了盡量保持原始植物，同時為了保持植物生長的一致性，在新種植的園林中也大量使用了木麻黃、大葉相思樹等作為園林植物的主要種植。原生植物的保護和利用原生植物的保護和利用配套萬科17不是一個簡單的住宅項目，是可以從心理上，功能上滿足到人們休閑娛樂的名利沙龍作為南中國海資產新貴名利沙龍，17英里的會所扮演的角色十分重要，高級的休閑設施、完善的商務功能及優質的服務必不可少。在項目規劃指標中，會22、所、商業面積2000平方米做配套的原則是兼顧服務業主和商家經營，并體現特色。在內容設置上，滿足度假、居住之需，兼顧業主、小孩、老人的需求，設立一些特色配套設施，增強對住戶的吸引力，使他們喜歡到此地來度假或居住。會所功能位置位置內容內容區域一區域一1.藝術長廊（展示廳）：250 M2。設計成較大的空間，同時布置一個衛生間，有上下水管道，能夠具備居住的條件；2.摩洛哥風情SPA：400 M2；3.美容美發及健身房：200 M2；4.高爾夫推桿練習室：50 M2。對著屏幕練習高爾夫球技；5.VIP Cooking Studio(DIY廚房)：50 M2，供業主出租使用。要考慮廚房煙道的設置，不能干擾23、住宅單元；6.“私房菜”廚房：50M2；聘請星級酒店大廚為客戶制作各系菜式，送菜上門，每天限供5桌；7.社區活動及游戲天地（包括乒乓球、臺球、麻將室及兒童活動室）：300 M2；8.海景小會議室（設于2號樓架空層），約400 M2，設計為可分可合的會議室；9.多功能會議廳和商務中心（還包括咖啡書屋、影視廳等使用功能）：400 M2。大空間，同時考慮一定的貯藏空間；10.醫務室，約10M2。區域二區域二1.高級海景西餐廳、酒吧300 M2（茶座設置室外座椅空間，面積為50 M2左右）。位置全部在住宅頂層20、21樓；2.高級海景會議廳，面積約為300 M2；3.紅酒、雪茄屋：50 M2；4.天文24、主題的觀星臺；5.巴比倫空中花園。區域三區域三1.世界各國著名海岸度假酒店設計風格之酒店客房；如巴厘島熱帶風情、摩絡哥地中海風情等；2.配置寬頻上網電腦及傳真機、打印機；3.配五星級酒店之公共裝修標準。區域四區域四1.私家海灘及私家海域（盡量采取入會的方式以控制非業主來人數量）2.游艇及碼頭；3.摩托艇、快艇、風帆、皮劃艇、潛水屋等水上娛樂設施；（以出租形式透過碧海灣海上運動俱樂部經營）4.礁巖及小島釣魚臺；5.礁巖燒烤區6.棧道上各式的觀景臺。安防及物管安防及物管安防措施-監控分布安防及物管安防措施-紅外分布安防及物管安防及物管萬科物業將在17英里花園實施“金鑰匙”國際星級酒店服務。一、“金25、鑰匙”國際星級酒店服務定位與釋義“金鑰匙”是頂級服務的形象代表。萬科物業將在17英里花園引進“金鑰匙”服務理念和服務精髓，全面實施“金鑰匙”國家星級酒店服務，為業主提供“滿意+驚喜”的物業管理服務。二、服務計劃（一）國際星級酒店的尊貴服務在萬科17英里花園，業主除享受到居家生活的各種閑適與樂趣外，同時更能親身體驗萬科物業為業主量身訂做的國際星級酒店的尊貴禮遇。二、水陸兩棲護衛享受安全的舒適生活1.專業聯盟，共建安全社區 2.海岸巡邏隊 3.人員身份識別系統 4.遙感中心 5.八道防線 6.特別家庭安全服務 第三部分：規劃建議第三部分：規劃建議規劃概要規劃概要產品設計產品設計附加值提升附加值提升26、規劃建議概要規劃建議概要領跑突出：領跑突出：要領跑就必須超越現有的臨沂水準，有所區別現有的臨沂風格和檔次，做臨沂真正的高端社區容積率：容積率：一般城市別墅、第一居所容積率在0.5-0.9之間，建議本項目可以做到0.6，總建筑面積約195600綠化率：綠化率：55%左右，采用多栽種中高大綠葉樹的方式配合綠化柵欄、綠化籬笆等增加戶與戶之間的隔離感突出私有化：突出私有化：別墅別墅，別有洞天之意，更多講究業主所能私有的東西，庭院、綠地、大樹、空間等等，如單體獨棟400，加上多重庭院、拓展水面等把私家庭院做到400左右；雙拼、聯排等私家庭院面積都做到一比一；濱水親水：濱水親水：利用現有原生水系做拓展，最27、大化的做到親水濱水居住體驗藝墅：藝墅：藝術之墅，不僅通過單體私有部分體現藝術情調，更通過藝術長廊、藝術雕塑等體現藝墅的高端領先保護開發：保護開發：保護和留用好地塊內的原生水系和樹木，同時多栽種中大型樹木，增加別墅區內的人文性水系：水系：由于地塊內無任何特色，水系的貫穿將給項目帶來靈性，建議多布置會所形象區：會所形象區：承擔小區形象展示及步行入口功能，建議在此區建大型藝術雕塑，配合會所提升項目檔次水岸藝術走廊：水岸藝術走廊：配合本案主題，將步行道打造成藝術走廊鐘樓廣場：鐘樓廣場：建議在地塊中間位置修建英式鐘樓一座及主題廣場，增加藝術氣氛和中心景觀藝術廊橋：藝術廊橋：以藝術的方式架橋，體現項目主題28、林蔭大道：林蔭大道：將車行道打造成林蔭濃密的大道，讓車行與別墅間形成有效視覺區隔地塊規劃建議地塊規劃建議會所形象區會所形象區水岸藝術雕塑走廊水岸藝術雕塑走廊鐘樓鐘樓廣場廣場藝藝術術廊廊橋橋藝藝術術廊廊橋橋林林蔭蔭大大道道林林蔭蔭大大道道豪宅獨棟（深紅色部分）：豪宅獨棟（深紅色部分）：依原生水岸而建，更多占有一線濱水資源獨棟（紫色部分）：獨棟（紫色部分）：依拓展水岸，沿豪宅獨棟而建，享有更多視野和景觀雙拼雙拼(綠黃色部分）：綠黃色部分）：稍微居中間建設，根據用地情況可穿插一定的三四戶聯排別墅聯排、疊拼（黃色部分）：聯排、疊拼（黃色部分）：更多出于臨街位置及臨會所公建位置，間插聯排和雙拼產品布局建29、議產品布局建議套型比例占地大體測算：套型比例占地大體測算：550-600豪宅5%約0.9萬平米/16套，每棟2畝，占地32畝350-400獨棟25%約4.5萬平米/118套，每棟1畝，占地118畝300-350雙拼30%約5.4萬平米/163套，每棟1畝/2戶，占地81畝250-300(三、四)聯排20%約3.6萬平米/128套，每棟1.5畝/3.5戶，占地54畝200-250 疊拼20%約3.6萬平米/156套，每棟1畝/2戶，占地78畝若按以上方案共約581戶，連同別墅私有院子、占有水面、私家綠地、盡端式車道等共占地約363畝；則剩余用地近126畝，用于配套公建約1.5萬平米，以及車行道、30、河道占地等注：本占地方案僅提供一種讓獨棟更具賣點的設想，具體得以實際用地來定奪建議項目整體分兩期開發，合二為一。每期開發均包括豪宅獨棟、獨棟、雙拼、聯排、疊拼等產品。分期開發建議分期開發建議一期一期二期二期英倫皇家藝墅風格，形成區別和突出建筑主題建筑風格建議建筑風格建議獨棟獨棟雙拼效果聯排效果豪宅別墅產品力體現要點豪宅別墅產品力體現要點賦予豪宅別墅與眾不同、彰顯身份的物質標簽賦予豪宅別墅與眾不同、彰顯身份的物質標簽豪宅別墅將占有并獨享最佳的自然景觀資源豪宅別墅將占有并獨享最佳的自然景觀資源豪宅別墅對土地的大量占有，每棟占地豪宅別墅對土地的大量占有，每棟占地2畝或以上畝或以上項目分期產品建議項目31、分期產品建議500-600500-600平米奢侈型獨棟平米奢侈型獨棟占有最佳的自然資源及視野占有最佳的自然資源及視野豪宅對土地的大量占有2畝/戶，彰顯尊貴的標簽私家游泳池私家游泳池彰顯尊貴的標簽私家林蔭道私家林蔭道彰顯尊貴的標簽享受型別墅應該追求完整的功能空間、清晰的空間序列以及產品細節的打造，營造宜人的空間尺度室內空間室外空間內外空間關系客廳、挑空、餐廳、廚房、特殊功能空間大面積庭院、多重庭院、精裝修庭院大面積觀景窗、多房間景致宜人空間尺度項目產品建議項目產品建議面積類型：享受型獨棟面積類型：享受型獨棟350-400350-400平米平米建筑細節紅磚、質樸石材、英倫符號、環保涂料大面積會客廳32、大面積會客廳室內空間室內空間舒適型別墅注重打造公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽，因此客廳和餐廳或者起居室面積和應達到70-80平方米的規模。多處挑空處理多處挑空處理室內空間室內空間挑空的客廳能顯著提升客廳的空間感和開敞度。享受型別墅客廳挑空面積一般在25-35平米之間即可達到效果。餐廳也可設置挑空，面積在14-20平米即可。多重庭院多重庭院 室外空間室外空間多重庭院包括：多重庭院包括：前院后院側院內院入戶院多重庭院可以提供更優美的景致以及室內外互動空間一般來講，中院、側院面積80-130平方米，后院面積約在200-400平方米，即可實現效果本產品占地面積可達1畝，可營造超大庭院33、莊園生活氛圍。地下室、半地下室地下室、半地下室地下室、半地下室地下室、半地下室獨棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，除了地上面積的利用，業主通常會將一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內，凸顯尊榮生活。半地下室與室外別墅特質空間的處理別墅特質空間的處理設計要點設計要點室內空間室外空間內外空間關系建筑細節挑空客廳、餐廳、半地下室、主臥室等下沉庭院、前后庭院、雙停車位大面積觀景窗、露臺等紅磚、質樸石材、英倫符號、環保涂料舒適生活空間項目產品建議項目產品建議面積類型：雙拼及聯排面積類型：雙拼及聯排下沉式庭院下沉式庭院 室外空間室外空間下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業主可隨意分配各類使34、用功能于此；下沉式庭院對支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動力。下沉式庭院已經成為小別墅必備點。增加地下室自然采光面增加地下室自然采光面平添院落的層次感平添院落的層次感半室內空間感，用途廣半室內空間感，用途廣下沉式庭院下沉式庭院下沉式庭院下沉式庭院 室外空間室外空間下沉式庭院通常為側院下沉，下沉下沉式庭院通常為側院下沉，下沉面積通常在面積通常在20-3020-30平方米，即可實現平方米，即可實現庭院效果；庭院效果；設計中需協調下沉式庭院院墻與臨院關系 增加土方工程量日常使用成本略高，需要配備水泵雙拼聯排地下室、半地下室雙拼聯排地下室、半地下室雙拼聯排地下室、半地下室雙拼聯排地下室、35、半地下室雙拼聯排別墅地下室面積約在50-70平方米之間，由于地上面積有限，業主通常會一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內。半地下室與室外別墅特質空間的處理別墅特質空間的處理整體產品附加值提升整體產品附加值提升露臺對于山水資源型別墅是必不可少的，超大露臺的設置可以增加產品的附加值。超大露臺超大露臺別墅的建筑密度決定著別墅的品質，超大庭院的設置，全面闡釋莊園高于別墅的精神內涵，顧客買的不僅僅是一棟房子，而是一種高貴的生活方式。超大庭院超大庭院整體產品附加值提升整體產品附加值提升對于雙拼以上的別墅產品，應設置雙車位甚至多車位，滿足客戶的需求，同時，項目為近郊樓盤，住戶交通完全依賴于私家車，因此36、雙車位就顯得更為重要。多車位多車位整體產品附加值提升整體產品附加值提升多用玻璃材料，增強與自然的交流多用玻璃材料，增強與自然的交流書房與自然對話通過戶內戶外空間的融合營造豐富的灰空間，大尺度大采光通過戶內戶外空間的融合營造豐富的灰空間，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空間感覺，位置越高，觀景效果面的落地玻璃放大了原有的空間感覺，位置越高，觀景效果越好。越好。餐廳與自然對話大面寬的餐廳與客廳相映成趣，使主人得以享受大面寬的餐廳與客廳相映成趣，使主人得以享受“慢餐時代慢餐時代”的家庭樂趣。的家庭樂趣。整體產品附加值提升整體產品附加值提升水岸頂級休閑度假會所水岸頂級休閑度假會所打造世界頂級會所，37、超高級經營管理。打造世界頂級會所，超高級經營管理。會所設置建議：藝術、雕塑館紅酒雪茄吧國際spa高爾夫練習室“私房菜”廚房游泳池水景會議室高級西餐廳酒吧多功能商務中心入會費：個人會籍10萬元；企業會籍30萬元。業主贈送會籍，提升身份價值認同！整體產品附加值提升整體產品附加值提升水岸頂級休閑度假會所配套水岸頂級休閑度假會所配套紅酒雪茄吧國際SPA游泳池酒吧藝術館景觀雕塑整體產品附加值提升整體產品附加值提升聯合宇帆高爾夫，建高爾夫練習場聯合宇帆高爾夫，建高爾夫練習場欲做臨沂第一別墅區，須有高端配套和生活概念引進，與宇帆高爾夫聯合不失為一大營銷亮點，比如一旦成為本案客戶，隨即加入宇帆高爾夫VIP客戶38、俱樂部，享受宇帆高爾夫一切優惠。或成為本案業主，即可由開發商贈送一定金額的高爾夫會員卡等方式聯合！同時更可以在社區內修建高爾夫練習場一塊，以增加貴族氣氛！整體產品附加值提升整體產品附加值提升觀光鐘樓小廣場觀光鐘樓小廣場建成后將成為濱河板塊的標志性建筑建成后將成為濱河板塊的標志性建筑整體產品附加值提升整體產品附加值提升親水平臺親水平臺整體產品附加值提升整體產品附加值提升第四部分：營銷規劃第四部分：營銷規劃策略要點策略要點營銷定位營銷定位整合推廣整合推廣圈層營銷圈層營銷營銷策略要點3D動畫展示大盤形象，一二期規劃，別墅生活；策略二：策略二：策略一：策略一：一、二期規劃展示，大型沙盤；主題景觀、高端39、會所先行建造提升形象；策略三：策略三：樣板區先行，實景展示純英倫別墅高端生活；策略四：策略四：差異化定價策略，用價格差促進各類產品的同步消化策略五：策略五：營銷定位CEO級各企業老板、高級經營管理者、政府高級官員目標人群目標人群目標區域目標區域以臨沂為中心，拓展到臨沂3區9縣及周邊地區關鍵字：臨沂首席、CEO高端圈層、英倫皇家藝墅營銷主題營銷主題臨沂發展穩健，肯定會有同類產品出現，需搶先時機在2010年上半年就開始推出，搶先就是領跑搶先時機搶先時機市場發動市場發動市場引爆市場引爆市場擴散市場擴散推推推推廣廣廣廣步步步步驟驟驟驟打出臨沂首席打出臨沂首席CEO英英倫皇家藝墅的主概念，倫皇家藝墅的主40、概念，引導全市關注。引導全市關注。灌輸全新的灌輸全新的CEO貴族貴族化純別墅生活理念，吸化純別墅生活理念，吸引全臨沂以及周邊地區引全臨沂以及周邊地區成功人士眼球。成功人士眼球。推推推推廣廣廣廣目目目目的的的的延續銷售氣勢，取得延續銷售氣勢，取得高端市場份額，并隨項高端市場份額，并隨項目知名度的提升進一步目知名度的提升進一步擴大市場；擴大市場；隨項目的成熟，提升隨項目的成熟，提升項目價值，適度提價，項目價值，適度提價，順勢推出二期。順勢推出二期。在前期充分的市場鋪在前期充分的市場鋪墊后，以墊后，以“高質中價高質中價”姿態引爆式開盤，徹底姿態引爆式開盤，徹底改變人居觀念，并造成改變人居觀念，并造成41、大范圍影響。大范圍影響。整體營銷推廣思路整體營銷推廣思路層峰階層的頂級會所生活層峰階層的頂級會所生活圈子，隱秘的圈子圈子，隱秘的圈子 會所在北京及至在中國的大量出現，一方面是中國社會經濟發展的結果，另一方面，則是社會分化的結果，當前中國出現了所謂的高端人群，會所將這些高端人群實現了一定程度的組織化他們不僅需要消費和娛樂，還需要符合自己身份的消費和娛樂。會所，所代表的是市民社會的人際網絡。社會組織化，不同的人群具有不同的資源。早在封建社會，中國即有各種文人雅局、歌樂妓館，但彼時是官學一體，而現在經過改革開放的社會轉型，則變成了官產學的結合。圈層營銷形象總領圈層營銷形象總領期待更多溝通！期待更多溝通！格林春輝地產顧問2010 01 23