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1、項(xiàng)目概況大渾南中心 南站地標(biāo) 超級(jí)捷運(yùn)城市綜合體 華發(fā)華發(fā)新城新城(暫定名暫定名)項(xiàng)目位于沈陽國際會(huì)展中心東側(cè)，在建沈陽新南站西側(cè)，擁有南站、有軌電車、地鐵4號(hào)線、公交總站等交通樞紐組成的城市-城際捷運(yùn)系統(tǒng)，位于規(guī)劃渾南新城內(nèi)，占地60余萬平方米，規(guī)劃建筑面積近200萬平方米。項(xiàng)目理解項(xiàng)目規(guī)劃整體定位原則1、從找到具備去化力的客群需求，反推產(chǎn)品定位與規(guī)劃。2、住宅與商業(yè)搭建相輔相成的價(jià)值鏈3、短期銷售突破，與中長期發(fā)展增值結(jié)合考慮沒有最好的產(chǎn)品只有最適合的產(chǎn)品項(xiàng)目整體定位u城市捷運(yùn)生活綜合體u以南站為中心的捷運(yùn)系統(tǒng)，結(jié)合會(huì)展及周邊大型居住區(qū)、商業(yè)體，打造廣義上輻射遼寧中部城市群的“城際多功能綜2、合體”，狹義上的沈陽“城市副中心生活綜合體”。u必須借勢(shì)南站，跳出普通近郊新城項(xiàng)目的桎梏。商業(yè)定位原則1、從區(qū)位發(fā)展?fàn)顩r、周邊競品業(yè)態(tài)、電商替代等角度，不建議做傳統(tǒng)購物中心。2、以銷售為導(dǎo)向，考慮一期即可實(shí)現(xiàn)銷售的業(yè)態(tài)。3、社區(qū)配套商業(yè)與輻射型商業(yè)漸進(jìn)式開發(fā)。4、銷售、自持、合作經(jīng)營結(jié)合考慮。商業(yè)開發(fā)模式-多元漸進(jìn)式開發(fā)一期(2#地塊)：定位街區(qū)型商業(yè) 二期(4#地塊)：定位捷運(yùn)型商業(yè)中心 三期(7#地塊)：定位輻射型中高端復(fù)合商業(yè)中心 項(xiàng)目規(guī)劃一期(2#地塊)：定位街區(qū)型商業(yè) 以商業(yè)街/街市(中小額投資，滿足社區(qū)配套需求)+訂單式商業(yè)(賣新南站前景，實(shí)現(xiàn)定向走量)一期(2#地塊)：定位街區(qū)型3、商業(yè)一期(2#地塊)：定位街區(qū)型商業(yè) 以商業(yè)街/街市(中小額投資，滿足社區(qū)配套需求)+訂單式商業(yè)(賣新南站前景，實(shí)現(xiàn)定向走量)。容積率兩套方案：方案一：按3.25規(guī)劃，一定程度上降低銷售壓力；方案二：按原定5.5規(guī)劃。街鋪u總面積：15000平u產(chǎn)品面積段：40-60平(一、二層分開)u價(jià)格：約10000元/平u客群：周邊及全市中型投資客新街市u總面積：約5000平(一層)u產(chǎn)品面積段：3-15平u價(jià)格：約12000元/平u客群：沈陽及周邊城市小微投資客打造農(nóng)貿(mào)市場升級(jí)版新街市u滿足社區(qū)配套功能u食品安全、入室經(jīng)營、政策引導(dǎo)u利于分割成微型投資品銷售，且易于招商經(jīng)營。u可命名為“嶺南新街市”，4、引入南方規(guī)范化新型街市概念。打造農(nóng)貿(mào)市場升級(jí)版新街市 國務(wù)院2012年8月發(fā)文關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見，明確支持農(nóng)貿(mào)、物流市場發(fā)展，主要政策如下：u支持建設(shè)和改造一批具有公益性質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場、菜市場、社區(qū)菜店、農(nóng)副產(chǎn)品平價(jià)商店以及重要商品儲(chǔ)備設(shè)施、大型物流配送中心、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流設(shè)施等。u新建社區(qū)商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%。地方政府應(yīng)出資購買一部分商業(yè)用房，用于支持社區(qū)菜店、菜市場、農(nóng)副產(chǎn)品平價(jià)商店、便利店、早餐店、家政服務(wù)點(diǎn)等居民生活必備的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)。u鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)流通產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)方式，開展動(dòng)產(chǎn)、倉單5、商鋪經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)等質(zhì)押融資。u在一定期限內(nèi)免征農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。東北微商業(yè)地產(chǎn)投資市場到來u住宅限購、股市持續(xù)熊市、美國繼續(xù)量化寬松、通脹壓力與預(yù)期下，中小型投資者投資無門。u微商業(yè)地產(chǎn)投資：投資總額在50萬以下的商鋪u為投資中的剛需市場，東北目前仍處于藍(lán)海u正如目前住宅市場，唯有剛需才能“托底”，我們要找到本項(xiàng)目商業(yè)的“剛需”，才能實(shí)現(xiàn)初期銷售的突破。案例：中豪威爾沈陽東北城 沈陽東北城位于沈陽胡臺(tái)新城核心區(qū)，是2011年遼寧省服務(wù)業(yè)百強(qiáng)項(xiàng)目，沈陽市重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地面積約1560畝，總建筑面積約160萬平方米，為主題型城郊城市綜合主題型城郊城市綜合體體，6、即是以輕工業(yè)專業(yè)市場集群區(qū)為主題以輕工業(yè)專業(yè)市場集群區(qū)為主題的，是集批發(fā)、零售、商務(wù)、會(huì)展、賓館、餐飲、休閑、娛樂、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、加工、信息服務(wù)于一體的具有新城特色的輕工產(chǎn)品集散中心。是與輕工產(chǎn)業(yè)園區(qū)相結(jié)合的沈陽西部現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)集聚區(qū)核心區(qū)，是沈陽胡臺(tái)新城商務(wù)商貿(mào)中心核心區(qū)，是承接沈陽市城區(qū)專業(yè)市場梯度轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。案例：中豪威爾沈陽東北城u位置：新民市胡臺(tái)新城u總占地面積1560畝，總建筑面積160萬平方米。u一期占地面積560畝，建筑面積70萬平方米。u重點(diǎn)打造20萬平尾貨城(服裝、鞋帽、箱包等)，首期開發(fā)10萬平(已封頂)，預(yù)計(jì)年底開業(yè)。u商鋪面積為70-200平，主力為90平(2層)、7、140平(3層)獨(dú)立門面,價(jià)格約6000元/平，每年返租8%，一次性返租3年24%。案例：中豪威爾沈陽東北城u從不做線上廣告，只做線下營銷u以行銷、電開、分銷強(qiáng)力銷售，銷售人員1%傭金，銷售經(jīng)理1.4%傭金。u沈陽市內(nèi)、周邊城市設(shè)立大量虛擬售樓處，周末發(fā)車組織人群集中看房。u自2011年5月開始銷售至今，首期銷售率約為70%，銷售面積約70000多平米，銷售額約4億多元。案例：中豪威爾沈陽東北城案例：中豪威爾沈陽東北城醫(yī)院(訂單式商業(yè))u總面積：30000平u醫(yī)療行業(yè)為剛需與暴利利業(yè)，沈陽醫(yī)院經(jīng)營效益十分可觀，眾多中型醫(yī)院尋求拓寬與布點(diǎn)。u可定向銷售予醫(yī)院，或進(jìn)行合作經(jīng)營。u通過醫(yī)院，全方位帶8、來人流量，盤活街區(qū)商鋪。產(chǎn)權(quán)式酒店(亦可作訂單式商業(yè))u總面積：10000平u酒店/賓館是醫(yī)院、車站的最佳搭配業(yè)態(tài)。u價(jià)格：約10000元/平(帶精裝)u以返租回報(bào)形式銷售u客群：周邊及全市中型投資客，亦可由酒店經(jīng)營商定向購買，或與其合作經(jīng)營公寓u總面積：20000平u商業(yè)產(chǎn)權(quán)、商住兩用u戶型面積：控制在25平/套，可組合銷售。u價(jià)格：約6000元/平(清水)u客群：周邊及全市中小型投資客集中商業(yè)u總面積：15000平(2-3層)u業(yè)態(tài)：待定，可考慮捷運(yùn)商圈適宜的批零一體商業(yè)，如土特產(chǎn)市場等。u價(jià)格：約6000元/平米u(yù)客群：周邊及全市中小型投資客項(xiàng)目規(guī)劃二期(4#地塊)：定位捷運(yùn)型商業(yè)中心 9、借勢(shì)新南站開通之機(jī)，利用4#地塊毗鄰新南站西廣場的地利，賣投資型專業(yè)市場+公寓+定向?qū)懽謽嵌?4#地塊)：定位捷運(yùn)型商業(yè)中心借勢(shì)新南站開通之機(jī)，賣投資型專業(yè)市場+公寓+定向?qū)懽謽?項(xiàng)目規(guī)劃三期(7#地塊)：定位輻射型中高端復(fù)合商業(yè)中心 捷運(yùn)城市系統(tǒng)雛形形成，社區(qū)大量入住，具備一定商業(yè)氛圍后，賣投資型寫字樓、公寓、自持出租寫字樓、銷售與招商集中商業(yè)(如餐飲娛樂、品牌折扣店等)。三期(7#地塊)：定位中高端復(fù)合商業(yè)中心捷運(yùn)城市系統(tǒng)雛形形成，社區(qū)大量入住，具備一定商業(yè)氛圍后，賣投資型寫字樓、公寓、自持出租寫字樓、銷售集中商業(yè)(如品牌折扣店等)。住宅整體定位：街區(qū)式全配套花園新城u容積率限制了項(xiàng)目以10、高層為主，難以做出低容積率產(chǎn)品，因此建議以滿足主流剛需與首次改善需求為整體產(chǎn)品定位。u街區(qū)式：變項(xiàng)目各地塊分割不利為街區(qū)概念，提升生活便利度。u自身的全配套：高鐵、地鐵、有軌電車、大型商業(yè)、新街市、商務(wù)、中學(xué)與小字(8#、9#地塊)一應(yīng)俱全。u一期先以剛需入手，主打華發(fā)大品牌之上的高性價(jià)比產(chǎn)品。u二期往后，隨著區(qū)域不斷成熟、捷運(yùn)系統(tǒng)逐漸啟用，提升改善型客群數(shù)量，逐步提升品質(zhì)與售價(jià)。一期住宅主要客群u婚房客戶u周邊單位客戶u動(dòng)遷客戶u外地在沈陽安居客戶(外地人占沈陽成交量40%；沈陽房地產(chǎn)銷售量占全省55%)。一期住宅定位u借勢(shì)體育學(xué)院形象力與場館優(yōu)勢(shì)，迎合年輕客群的心理與行為特征，打造“健康動(dòng)感社區(qū)”。u項(xiàng)目自身適當(dāng)建一部分休閑運(yùn)動(dòng)配套，同時(shí)充分利用園林景觀打造休閑“泛會(huì)所”。u與區(qū)域競盤形成形象力與產(chǎn)品力的差異區(qū)隔。一期住宅主力戶型u剛需型主力戶型：約65-75平米u(yù)改善型主力戶型：約80平米u(yù)好戶型集中二、三種即可，保證圈層一致性，創(chuàng)造有力的老帶新口碑效應(yīng)u案例：三一新境界高層全部為80平米戶型