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1、本資料由三個皮匠管理資源文庫整理收集（網址：）關于“廣西南寧壯圓商務假日大酒店”項目的商業計劃書 中經國際招投標有限公司 2014年1月目錄一、 概述 P3二、主要經營項目和主要消費群體說明及分析 P6三、酒店的布局 P10四、酒店的管理制度 P15五、經營策略 P21六、酒店成立的成本 P24七、經營效果預測與分析 P25一、概述1、 當地背景概述 南寧作為廣西壯族自治區首府是廣西第一大城市， 是北部灣經濟區核心城市，是廣西政治、經濟、文化、科教、金融、貿易中心。其位于廣西中部偏南，是一座歷史悠久的邊陲古城，具有深厚的文化積淀。南寧處于中國華南、西南和東南亞經濟圈的結合部，是環北部灣沿岸重要2、經濟中心。中國面向東盟國家的區域性國際城市。南寧是一個以漢族、壯族為主的多民族和睦相處的現代化城市，全市戶籍總人口為786萬，其中市中心區人口為463萬。得天獨厚的自然條件，令南寧滿城皆綠，四季常青，長久以來南寧形成了“青山環城、碧水繞城、綠樹融城”的城市風格，又使得南寧成為一個旅游度假休閑的好去處。2、 項目基本情況概述 “廣西南寧壯圓商務假日大酒店”項目（以下簡稱該酒店）目前為擬建狀態。該酒店位于廣西省南寧市埌西村匯春路金湖路交匯口，共計21層。其中計劃：一層為沿街鋪面；二層為咖啡廳；三層至四層為飯店、五層至六層為康體休閑：可包括桌球、保齡球館或美體養生等經營項目；七層至二十層為酒店客房；3、二十一層為管理辦公用房。該大樓包含地面停車位91個，地下停車位201個。該酒店定位為商務假日酒店：主要服務商務及度假人群，定位中高端,，以四星級酒店標準對酒店客房等環境進行裝修布置。酒店客房約300間包括：標準雙人房、標準大床房、高級雙人房、高級大床房及套房。標準房定價200-300元，高級房定價300-600元，套房定價800-1000元。3、 南寧埌西社區及酒店周邊情況概述該酒店所在的埌西社區成立于2002年7月31日，隸屬于南寧市青秀區津頭街道辦事處管轄，位于南寧市錦春路以南，雙擁路以西，青山路以北，竹溪路以東之間地域，占地大約3平方公里。是目前和未來南寧市重點發展的中心區域。4、 行業4、背景及概述 據國家統計局數據，至2007年底，中國本土星級酒店已經達到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。星級飯店直接從業人員超過160萬人。全國共有飯店及旅游住宿單位超過30萬個，從業人員超過500萬人。 2007年底，全國星級飯店數量是1978年全國飯店總數的100倍；2006年全國星級飯店實現利潤33億元人民幣，與上年同比增長了兩倍多；全國已經擁有綠色旅游飯店2000多家；有41家國際飯店管理集團、67個飯店品牌進入中國市場，管理了516家飯店，世界排名前10位的國際飯店管理集團均已進入中國市場。 2007年的假期調整政策5、讓酒店業繃緊了每一根敏感神經。帶薪休假的出臺更是激活了旅游酒店板塊。帶薪休假的出臺，無疑是給予酒店和旅游業的一塊特大蛋糕。這讓酒店旅游行業進入“價量齊升”的黃金投資期。同時國內消費升級推動國內游的游客人次與人均花費同步增長，現代交通工具提供的更為快捷舒適的運輸服務，使交通對旅游的瓶頸約束效應越來越小，這使觀光游得以繼續發展，而休閑度假游也將逐步興起。旅游市場針對此紛紛推出相關產品，很多度假型酒店更是看準了商機，針對這個市場的變換進行著相關的調節。而對于深處大都市的商務型酒店而言這一消息同樣令其拍手叫好，由于“五一”黃金周的取消，商務型酒店免去了多年來由于假期造成的“空房”甚至是“降價”的尷尬，6、“五一”的正常工作，讓商務型酒店擁有了正常的“商務”價值。 2008年金融危機的爆發從金融界一路波及到實業界，酒店業作為與金融實體關系最為密集的產業，影響在所難免。全球經濟危機的影響已蔓延至亞太地區，酒店經營者在08年下半年已開始感到經營壓力。持續了數月的金融危機，通脹、油價上升導致的交通成本上漲，讓不論是消費旅游還是商旅出行的人們都壓緊開支。消費旅游和商旅客人的減少使得在這條產業鏈條上的酒店業切實感受到了冬天般的寒冷。但是，中國商務部將在三方面大力發展酒店餐飲行業，首先，大力發展大眾化餐飲。其次，重點關注和解決酒店行業的放心消費問題，嚴把食品原料進貨關。第三，積極推進節能環保工作，推動行業節7、能減排縱深發展。商務部高度重視中國的酒店與餐飲業，在擴大內需、拉動消費方面，將大力發展酒店與餐飲業二、 主要經營項目和主要消費群體說明及分析1、 主要經營項目 該酒店的經營主要由廣西南寧壯圓商務假日大酒店管理有限公司（籌）負責，主要分為招租商戶的管理和酒店運營管理兩個部分。1.1、酒店招租商戶由于該酒店經營性質及區域的特殊性，酒店相關的沿街鋪面及配套將采取招商引入的方式來滿足酒店的日常經營活動。主要可以分為以下幾個方面：沿街商鋪、餐飲、康體休閑。采取這種方式不僅可以有限控制酒店日常的經營成本，也更便于酒店的管理。1.1.1、沿街商鋪：一樓沿街商鋪的招租以滿足酒店商務假日定位為主要目標。除引入銀8、行網點外將余下商鋪打造成商務休閑名品區域，主要引入高檔男女裝或奢侈品、禮品專營店。其中規劃中較小的一家64.9商鋪可考慮作為高品質鮮花店引入其中，以滿足客戶的不同需求。1.1.2、咖啡廳：二樓計劃引入連鎖咖啡廳。目的是為酒店商務客戶提供一個盡在咫尺的洽談場所，同時滿足周邊居民及商務人士需求。從某種意義上講，咖啡廳的經營也是對酒店本身的一種宣傳。1.1.3、餐飲：三、四樓計劃引入高端餐飲品牌。其中三樓為大廳，四樓為包廂。引入的餐飲內容必須具有特色并擁有良好的經營能力及口碑。同樣可以滿足酒店客戶和周邊人群的消費需求。同時餐飲部分的引入可以有效解決酒店客戶早餐及訂餐問題，可與招租商戶進行洽談合作，以9、實際使用情況由酒店支持相關費用。酒店只需有專人負責與之協調即可。1.1.4、康體休閑：五、六樓計劃引入康體休閑等經營項目，包括美容美體、Spa、臺球室、保齡球館等。收益及管理模式與前兩項相同。1.2、酒店運營管理1.2.1、招租商鋪的物業管理 酒店設立專門的物業管理部門對招租商鋪進行物業管理，并監督招租商戶的日常運營，避免對酒店入住客戶的正常休息和商務活動產生干擾。1.2.2、招租商鋪的合作管理除一樓沿街商鋪外，包括飯店、康體等經營者都必須與酒店合作。其中飯店將承擔酒店入住客戶的早餐及訂餐服務。1.2.3、酒店客房的運營管理客房的運營管理包括客房的團購、預定、協議預定和日常管理等多個方面由不同10、部門進行分管。A)、前臺接待具有與本酒店規模與標準相適應的前臺接待條件。包括前臺接待大廳、總服務臺（含接待處、問詢處、收銀處）、商務中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。B)、客房接待具有與本酒店規模及標準相適應的客房設施，包括：單人間、標準間、豪華套房、總統套房等。客房內應配有與酒店四星級星級標準相應的客用設施，如：梳妝臺（或寫字臺）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發、床頭控制柜等配套家具；每間客房設有單獨衛生間，衛生間內一般配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝鏡）、冷熱水設施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調節溫度的分體空調或中央空調；每間房間都配有電話，可直撥或通11、過總機掛通國內或國際長途電話；每間客房都配有電視機和音響設備；每間客房內都配有一定數量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房內還配有一定數量的衛生用品，如牙刷、牙膏、肥皂、洗發水、潤發露或護發素、浴帽、擦鞋器（紙）等。C)、餐飲接待具有與本酒店規模及四星級標準相適應的中餐廳、西餐廳及所必需的飲食供應設施，包括餐具、炊具、家具、廚具以及各種飲食器皿等等。D）、娛樂服務具有與酒店規模相適應以及所必須的各項設備設施，及其附設的酒吧服務設備和設施；保齡球場及設備和設施；桌球室及室內桌球設備和設施；電子游藝室及其各種電子游藝設備和設施；健身室及各種健身設備和器材；桑拿浴、12、按摩室及各種配套設施等等。2、 主要消費群體 該酒店定位中高端，由于其獨特的地理位置和南寧的特殊環境主要用于服務商務人群和度假休閑人群。2.1、商務人群 主要是商務活動為主的。這類客人對酒店的地理位置要求較高，要求酒店靠近城區或商業中心區。其客流量一般不受季節的影響而產生大的變化。商務性酒店的設施設備齊全、服務功能必須較為完善。2.2、度假人群 由于客戶主要是觀光旅游、休閑度假，因此酒店不僅要滿足旅游者食住的需要，還要求有公共服務設施，以滿足旅游者休息、娛樂、購物的綜合需要，使旅游生活豐富多彩、得到精神上和物質上的享受。三、酒店的布局1、 總體布局 酒店共計21層。其中計劃：一層為沿街鋪面；二13、層為咖啡廳；三層至四層為飯店、五層至六層為康體休閑：可包括桌球、保齡球館或美體養生等經營項目；七層至二十層為酒店客房；二十一層為管理辦公用房。該大樓包含地面停車位91個，地下停車位201個。 酒店客房約300間包括：標準雙人房、標準大床房、高級雙人房、高級大床房及套房。標準房定價200-300元，高級房定價300-600元，套房定價800-1000元。2、 客房布局酒店七層至二十層為客房。其中七層至十層為標準間，十二層至十八層為高級房，十九層至二十層為套房。3、 區域功能設施及要求3.1、前廳（大堂）3.1.1、面積寬敞，與接待能力相適應。3.1.2、氣氛豪華,風格獨特，裝飾典雅,色調協調，光14、線充足。3.1.3、有與酒店規模、星級相適應的總服務臺3.1.4、總服務臺有中英文標志,分區段設置接待、問訊、結帳，24小時有工作人員在崗。3.1.5、提供留言服務。3.1.6、提供一次性總帳單結帳服務(商品除外)。3.1.7、提供信用卡服務。3.1.8、提供外幣兌換服務。3.1.9、總服務臺提供飯店服務項目宣傳品、飯店價目表、中英文本市交通圖、全國旅游交通圖、本市和全國旅游景點介紹、各種交通工具時刻表、與住店客人相適應的報刊。3.1.10、直接接受國內和國際客房預訂，并能代訂國內其他飯店客房。3.1.11、有飯店和客人同時開啟的貴重物品保險箱。保險箱位置安全、隱蔽,能夠保護客人的隱私。3.115、.12設門衛應接員，十八小時迎送客人。3.1.13、設專職行李員,有專用行李車，24小時提供行李服務。有小件行李存放處。3.1.14、設值班經理，小時接待客人；設大堂經理,十八小時在前廳服務。3.1.15、在非經營區設客人休息場所。3.1.16、提供店內尋人服務。3.1.17、提供代客預訂和安排出租汽車服務。3.1.18、門廳及主要公共區域有殘疾人出入坡道，配備輪椅。有殘疾人專用衛生間或廁位,能為殘疾人提供特殊服務。3.1.19、至少能用2種外語(英語為必備語種)提供服務。各種指示用和服務用文字至少用中英文同時表示。3.1.20、總機至少能用3種外語(英語為必備語種)為客人提供電話服務。3.216、客房3.2.1、70%客房的面積(不含衛生間和走廊)不小于20平方米。3.2.2裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或簡易沙發、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地燈、全身鏡、行李架等高級配套家具。室內滿鋪高級地毯,或為優質木地板等。采用區域照明且目的物照明度良好。3.2.3、有衛生間，裝有高級抽水恭桶、梳妝臺(配備面盆、梳妝鏡)、浴缸并帶淋浴噴頭(有單獨淋浴間的可以不帶淋浴噴頭),配有浴簾、晾衣繩。采取有效的防滑措施。衛生間采用豪華建筑材料裝修地面、墻面，色調高雅柔和,采用分區照明且目的物照明度良好。有良好的排風系統、110/220V電源插座、電話副機。配有吹風機和體重稱。24小17、時供應冷、熱水。3.2.4、有可直接撥通國內和國際長途的電話。電話機旁備有使用說明及市內電話簿。3.2.5、有彩色電視機、音響設備，并有閉路電視演播系統。播放頻道不少于16個,其中有衛星電視節目或自辦節目，備有頻道指示說明和節目單。播放內容應符合中國政府規定。自辦節目至少有2個頻道,每日不少于2次播放，晚間結束播放時間不早于凌晨1時。3.2.6、具備十分有效的防噪音及隔音措施。3.2.7、有內窗簾及外層遮光窗簾。3.2.8、有與飯店本身星級相適應的文具用品。有飯店服務指南、價目表、住宿規章、本市旅游景點介紹、本市旅游交通圖、與住店客人相適應的報刊。3.2.9、客房、衛生間每天全面整理1次，每日18、更換床單及枕套,客用品和消耗品補充齊全，并應客人要求隨時進房清掃整理,補充客用品和消耗品。3.2.10、提供開夜床服務，放置晚安卡、鮮花或贈品。3.2.11、24小時提供冷熱飲用水及冰塊并免費提供茶葉或咖啡。3.2.12、客房內設微型酒吧(包括小冰箱),提供充足飲料，并在適當位置放置烈性酒,備有飲酒器具和酒單。3.2.13、客人在房間會客，可應要求提供加椅和茶水服務。3.2.14、提供叫醒服務。3.2.15、提供留言服務。3.2.16、提供衣裝干洗、濕洗、費燙及修補服務,可在24小時內交還客人。18小時提供加急服務。3.2.17、有送餐菜單和飲料單，18小時提供中西式早餐、正餐送餐服務。3.219、.18、提供擦鞋服務。3.3、公共區域3.3.1、停車場(地下停車場和地面停車位)。3.3.2、有足夠的高質量客用電梯,轎廂裝修高雅，并有服務電梯。3.3.3、有公用電話,并配備市內電話簿。3.3.4、有男女分設的公共衛生間。3.3.5、有商務中心,代售郵票，代發信件,辦理電報、電傳、傳真、復印、國際長途電話、國內行李托運、沖洗膠卷等。3.3.6、.有應急醫藥箱。3.3.7、提供代購交通、影劇、參觀等票務服務。3.3.8、有應急供電專用線和應急照明燈。3.3.9、有應急發電系統。四、酒店的管理制度1、 酒店的人事管理制度 中國酒店行業剛開始形成時，因酒店比較少，在需求增長的情況下，競爭重心是數20、量。所以，中國酒店業初期的發展水平與酒店設施的數量規模有關。在酒店的數量規模增大、設施檔次提高、競爭激烈的情況下，行業的數量競爭轉向質量競爭，行業的發展水平就和人力資源的開發水平密切相關了。因為質量競爭主要是服務競爭，服務競爭的核心是人員素質的競爭。酒店業人員的敬業精神、技術水平、職業心理素質、高級管理人才和技術人才的組合效應，以及形成一支訓練有素的人才隊伍等，都影響酒店業的競爭力。中國內資酒店競爭力不強，關鍵因素不是技術問題，而是人員素質問題。因此酒店的人事管理制度是獎懲結合、并對員工進行有效的培訓。2、 酒店的財務管理制度 各部門明確收支，一切收入都要記錄入賬。所有支出和收入由財政部門統一21、收支，財政部門負責本酒店的所有財務管理。對發現有弄虛作假的行為給予懲罰或通知公安部門。飲食部、桑拿部、休閑娛樂部和客房部的收支由財政負責，各部經理只負責管理本部的其他管理工作不負責管理財務。各部門需要使用資金的都要向財政部申請，每個員工的工資都由財政部每月按時發放。財政部門每個月對個部門的賬本進行核對。3、 酒店的消防管理制度 為保證本酒店的財產合顧客的生命安全，消費設施和消防通道一定要嚴格按照國家標準建設，定期對費設施和消防通道進行檢查。防止通道不被雜物堵塞，保持暢通。盡量消除安全隱患，對電線要定期檢查。4、 酒店接受客人投訴和意見反饋的處理制度 如果想要做的更好就要咨詢顧客對本酒店的意見，22、通過顧客的反饋信息來改進本酒店，使本酒店服務做的更好，以起此來提高本酒店的服務水平，吸引更多顧客。建立顧客反饋意見表，本酒店建立投訴服務站，接受客人的投訴和對本酒店提出的各種意見。對客人的投訴和不滿的地方及時進行改進，對客人提出的意見及時處理。建立接受客人的投訴和意見反饋的處理制度能更好的完善本酒店的管理，有利于本酒店的發展。要認真對待顧客的意見樹立“顧客滿意然后自己才滿”的服務觀念。5、接待禮儀的管理5.1、接站禮儀 5.1.1、掌握抵達時間 迎送人員必須準確掌握客人乘坐的飛機、火車、船舶抵達的時間，如有變化，應及時通知。5.1.2、注意接站時的禮儀 對提前預訂遠道而來的客人，應主動到車站、23、碼頭、機場迎接。一般要在班機、火車、輪船到達前15分鐘趕到，這樣會讓經過長途跋涉到達目的地的客人不會因等待而產生不快。5.1.3、服飾要求 在接待不同國別客人時，應考慮到他們所能接受的服飾顏色的習慣。接待人員應熟悉各國人員對顏色的喜好。5.2、到店時的接待禮儀5.2.1、歡迎問候 接待人員要笑臉相迎，先主賓后隨員、先女賓后男賓的順序歡迎問候。5.2.2、發放分房卡 及時將分房卡交給客人，為客人打開電梯門，用手勢請客人進入電梯，對行動不方便的客人主動攜扶入電梯。5.2.3、列隊歡迎 對重要客人或團隊到達時，要組織服務員列隊到門口歡迎。服裝要求整潔，精神要飽滿，客人到達時，要鼓掌，必要時總經理和有24、關領導要出面迎接。在客人沒有全部進店或車輛未全部開走前不得解散隊伍。5.2、送客禮儀5.2.1、規格 送別規格與接待的規格大體相當，只有主賓先后順序正好與迎賓相反，迎賓是迎客人員在前，客人在后；送客是客人在前，迎客人員在后。5.2.2、注意事項對于酒店來說，送客禮儀應注意如下幾點：(1)準備好結賬及時準備做好客人離店前的結賬，包括核對小酒吧飲料使用情況等，切不可在客人離開后，再趕上前去要求客人補“漏賬”。(2)行李準備好侍者或服務員應將客人的行李或稍重物品送到門口。(3)開車門酒店員工要幫客人拉開車門，開車門時右手懸擱置車門頂端，按先主賓后隨員、先女賓后男賓的順序或主隨客便自行上車。5.2.325、告別送走客人應向客人道別，祝福旅途愉快，目送客人離去，以示尊重。5.2.4、送車如要陪送到車站、機場、碼頭等，車船開動時要揮手致意，等開遠了后才能夠離開。5.3、迎送事務5.3.1、事前準備 迎送身份高的客人，事先在機場、車站、碼頭安排貴賓休息室，準備飲料。派人到機場等候客人，代替辦理相關手續和提取行李。到達酒店后播放高雅的音樂，以消除客人旅途疲勞，另外，也可準備一些最新報紙、雜志。員工要訓練有素，從而給客人留下美好、愉悅的第一印象。5.3.2、協助工作 指派專人協助辦理相關手續及機票、車、船票和行李提取或托運手續等事宜。重要代表團，人數眾多，行李也多，應將主要客人的行李先取出，最好請對方派26、人配合，及時送往住地，以便更衣。5.3.3、接待過程中 必須嚴格履行酒店接待工作制度和其他有關規定，自覺維護酒店的聲譽。5.3.4、住店后 掌握客房入住情況，制作有關客房入住情況的各類報表，為酒店的經營管理工作提供準確的資料，并通過電腦、電話、單據、報表等方式和途徑，把客人的有關資料傳遞給各部門。5.3.5、重視分別接待 在酒店門口，不要千篇一律地寫上“Welcome”一詞，而應根據不同國籍人員到來之前時，隨時換文種。如果裝上電動旋轉式的大字標語牌，不斷旋轉亮出各國語言，會給客人一種賓至如歸的親切感。在客人住的房間里，再掛上一面小小的所在國的國旗，桌上放著印有該國語種的報刊，相信酒店與客人之間27、的感情距離會明顯縮小。5.4、接待禮儀5.4.1、客人到達時，要熱情主動地問候客人。這可以說是禮貌服務的第一步。問候時要使用“先生”、“小姐”等禮貌稱呼，使用“您好”、 “早上好”、“晚上好”等問候語。5.4.2、接等客人時，要全神貫注，與客人保持目光接觸。5.4.3、平等待客，不得有所歧視，無論是白人還是黑人、貧窮或是富有、國內同胞或是外國游客，都應一視同仁，平等對待。5.4.4、為客人服務時，應遵循先主后次，先女后男的原則。5.4.5、送別客人時，應主動征求客人對于酒店的意見，并致以“不足之處請多包涵”、“歡迎再次光臨”、“再見”等客氣用語。五、經營策略1、 主要部門負責人1.1、餐飲部：28、餐飲部經理。主要負責對酒店內入住客人對早餐及訂餐的需要與酒店配套引入的飯店進行協調。1.2、休閑項目部：休閑項目管理經理。主要負責對酒店內入住客人對休閑項目的需要與酒店配套引入的休閑項目經營者之間的協調。1.3、綜合客房部：客房服務經理。主要負責對客房、總臺、禮賓部的日常管理及突發情況處理。1.4、銷售部：銷售部經理。主要負責酒店團體訂房、協議訂房等。2、 節假日的經營策略 針對節假日的訂房情況預判進行有針對性的營銷，團購等活動。并針對客房進行簡單處理滿足特殊節假日的個性化需求。3、 宣傳策略 宣傳的手段和方法多種多樣。本酒店主要采取網絡宣傳、電視宣傳、廣播等形式進行宣傳提高酒店的知名度。但是29、最主要的宣傳手段是通過酒店的日常經營，通過顧客對本酒店的認同，利用顧客的人際網絡來達到宣傳的效果。前期宣傳：大規模，高強度，投入較大。后期宣傳：重視已有顧客關系管理，借此進行口碑營銷。針對節假日，開展有針對性的促銷策略如發傳單等。4、 滿足客戶多元化的需求客戶對于酒店的需求是多元化的，這包括了兩個方面。首先不同客戶對酒店客房有著不同需求，作為本酒店的定位就是在度假休閑和商務客戶中尋找平衡點，滿足不同客戶的對酒店客房的需求。其次不同客戶對于酒店的服務需求也是存在不同的，有些客戶是以商務差旅為主要目的進行住宿，更多會對配套設施和交通便捷度有要求，還有一些客戶是以度假休閑為主要目的進行住宿，他們會更30、強調客房的舒適度和周邊餐飲、購物的便捷度。滿足客戶多元化的需求不僅僅可以提高酒店本身的服務及品質，也可以給酒店帶來良好的口碑及穩定的客源。5、未來現象與趨勢5.1、酒店在預訂技術、服務技術、產品設計技術等方面的全面滯后，使得行業內部的競爭只能長時間集中在資本規模、關聯業務、利潤讓渡等層面上。5.2、酒店業目前整體處于供大于求狀態，外資新增投資的可能性不大，但境外酒店管理公司進入國內市場的速度將加快，進入這一領域的方式主要為所有權收購、帶資管理、合同管理、特許經營等，競爭激烈程度將加深。國有大型酒店集團存在較大的尋求外資并購的機會。5.3、從長遠來看，隨著經濟發展以及工資水平全球化進程，人才競爭31、勢必成為酒店業的生存競爭的焦點之焦點。5.4、無論是“三資”或國有酒店都應該走同層次橫向聯合的道路。5.5、國有民營酒店總體上屬于中小型酒店，在其發展過程中由于政策環境和市場機制的原因，發展一直不暢，在未來的發展中，受到的沖擊也最大。但民營酒店在未來是個趨勢。5.6、酒店營銷的競爭將會出現在酒店提供產品的多樣性與有效性。根據市場需求的變化發展多樣化的產品是酒店在競爭中的致勝法寶。5.7、在旅游資本市場方面，一些符合條件的旅游企業將可以直接發行股票上市融資。通過資本市場走規模、多元化發展之路。5.8、酒店應在廣泛的市場調查的基礎上，對整體市場進行科學有效的細分并從中選出一個或幾個細分市場作為自己32、的目標市場，集中人力、物力、進行集中的市場營銷。在集中營銷的基礎上，酒店應突出自己產品競爭對手的差異，以差異求得競爭的優勢。5.9、酒店文化越來越受到客人追捧，創建獨具特色的酒店文化成為塑造酒店優勢品牌的一部分。5.10、由于競爭不斷加大，勞動力市場活躍，加快了酒店業員工流動速度。5.11、環保意識風起云涌的今天，綠色客房已經從創新走向了成熟。5.12、隨著本世紀IT技術等高新技術的更新，客房的創新也盡顯高科技的蹤跡。行業信息化、網絡化成為新的趨勢六、酒店成立的成本酒店成立的成本包括：酒店管理公司的注冊成立及人員招聘、培訓、商鋪的招商引資、酒店的裝修、酒店的物料采購。酒店成本投入表：項目金額（33、萬元）備注投資管理公司注冊成立200萬元包括辦公層的裝修及設備采購員工招聘及培訓20萬元酒店大堂裝修400萬元2萬元/平方米酒店客房裝修9060.75萬元0.45萬元/平方米酒店易耗品及設備采購150萬元按每間客房5000元計前期商鋪招租宣傳投入19.5萬元以預計收入的3%計前期酒店宣傳營銷投入43萬元以總運營成本的10%計合計9893.25萬元七、經營效果預測與分析1、 預計營業額1.1、商鋪部分可預計租金收入項目面積（）規劃用途租金/元/月全年租金備注一層1341.1沿街商鋪250402.33萬元不包含酒店大堂約為200平方米。二層1385.8咖啡廳150250萬元可用于酒店客戶商務洽談。34、三、四層3082.2飯店100370萬元可配套酒店早餐及送餐。五、六層2869.3康體休閑80275.45萬元停車庫291個停車位/整體打包招租。合計1297.781.2、客房部分可預計營業額根據前期市場調查情況，該酒店的全年入住率不低于70%，客房成交以均價300元/間（包括可能存在的協議價及團體價）計，全年可預計收入為2299.5萬元。2、 預計各項費用支出2.1、大樓租賃：該棟大樓共計約為27000平方米，目前租金為55元/平方米/月，全年租金共計：1782萬元。2.2、酒店的經營成本（指客房清潔和使用所產生的成本）控制在其客房價格的10%以內，酒店的運作成本（指人工等成本）控制在200萬元/年。以1.2預計收入情況計，酒店的運營成本預計為429.95萬元。其中酒店所需配套的早餐及送餐服務可與承租三、四樓的酒店簽約，以實際使用的情況根據協議定價計費。3、投資經營回報3.1、全年毛利：3597.28萬元-2211.92萬元=1385.36萬元3.2、酒店總投資：9893.25萬元3.3、收回投資回報的年限：7年本資料由三個皮匠管理資源文庫整理收集（網址：）