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1、上海保利廣場(chǎng)上海保利廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造匯報(bào)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造匯報(bào)二零零六年四月十日項(xiàng)目定位高檔高檔濱江濱江商務(wù)復(fù)合體商務(wù)復(fù)合體四個(gè)功能單元高級(jí)公寓式酒店（高級(jí)公寓式酒店（2.5-2.82.5-2.8萬(wàn)平方米）萬(wàn)平方米）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFTLOFT（2 2萬(wàn)平方米）萬(wàn)平方米）高檔文化休閑商業(yè)區(qū)（高檔文化休閑商業(yè)區(qū)（1.81.8萬(wàn)平方米）萬(wàn)平方米）濱江獨(dú)棟辦公樓（濱江獨(dú)棟辦公樓（2-2.22-2.2萬(wàn)平方米）萬(wàn)平方米）項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析辦公樓供應(yīng)量及銷(xiāo)售量均占全市1/3，日均銷(xiāo)售900。售價(jià)與全市均價(jià)持平，低于靜安、黃浦、徐匯、長(zhǎng)寧等浦西主要辦公區(qū)域。購(gòu)買(mǎi)人群：國(guó)內(nèi)客戶(hù)占2/3，2、其中本地及江浙約50，亞洲占20，歐美約8，其它約5。07-10年有80萬(wàn)新增供應(yīng)量，租金和售價(jià)均可能下調(diào)。區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析以雅詩(shī)閣為代表的公寓式酒店租價(jià)在0.9-1/日，與浦西同類(lèi)項(xiàng)目持平，空置率低于10。租客人群：美洲約40，歐洲約30，亞洲16，國(guó)內(nèi)約10。租金預(yù)算：?jiǎn)紊?000-3000/月，夫妻3500-5000/月，家庭4000-8000/月。區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析小陸家嘴為金融核心區(qū)，屬辦公概念。產(chǎn)品以單一大型寫(xiě)字樓為主。南延伸區(qū)為頂級(jí)江景豪宅區(qū)，屬居住概念。產(chǎn)品以大中型住宅小區(qū)為主。少量商務(wù)和生活配套，服務(wù)種類(lèi)少，檔次差異大。北延伸區(qū)（船廠地塊）為綜合開(kāi)發(fā)區(qū)偏商務(wù)概念。產(chǎn)品以大型3、寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓為主，配有住宅。規(guī)劃有商業(yè)配套，呈線狀分布面積較大，依賴(lài)人流支持。項(xiàng)目位置分析項(xiàng)目位置分析項(xiàng)目位于純商務(wù)功能向綜合服務(wù)功能過(guò)渡的區(qū)域有江景優(yōu)勢(shì)，體量適中東方路和銀城中路延伸后交通便利缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)，單一產(chǎn)品難以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)現(xiàn)有建筑形成南向遮擋周邊環(huán)境雜亂，缺乏高檔物業(yè)氛圍復(fù)合型項(xiàng)目是區(qū)域市場(chǎng)空白高檔寫(xiě)字樓和頂級(jí)豪宅均缺少同檔次配套設(shè)施，造成功能缺失。高檔寫(xiě)字樓和頂級(jí)豪宅均缺少同檔次配套設(shè)施，造成功能缺失。商務(wù)、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)買(mǎi)等消費(fèi)需求急待滿足。商務(wù)、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)買(mǎi)等消費(fèi)需求急待滿足。虹橋古北、淮海路辦公區(qū)新天地、南京西路辦公區(qū)梅泰恒等成功案虹橋古北、淮海路辦公區(qū)新天地、南京西4、路辦公區(qū)梅泰恒等成功案例說(shuō)明商務(wù)功能的復(fù)合將產(chǎn)生巨大的價(jià)值增長(zhǎng)。例說(shuō)明商務(wù)功能的復(fù)合將產(chǎn)生巨大的價(jià)值增長(zhǎng)。結(jié)論：復(fù)合性是本項(xiàng)目核心價(jià)值復(fù)合性是本項(xiàng)目核心價(jià)值復(fù)合性復(fù)合性空間復(fù)合物理層面 各功能單體有機(jī)組合各功能單體有機(jī)組合提高土地利用率提高土地利用率對(duì)濱江價(jià)值進(jìn)行最大化挖掘?qū)I江價(jià)值進(jìn)行最大化挖掘需求復(fù)合功能層面 圍繞商務(wù)功能設(shè)計(jì)差異化產(chǎn)品圍繞商務(wù)功能設(shè)計(jì)差異化產(chǎn)品辦公：回避標(biāo)準(zhǔn)辦公，安排辦公：回避標(biāo)準(zhǔn)辦公，安排LOFTLOFT和總部基地和總部基地居住：回避住宅和酒店，安排酒店式公寓居住：回避住宅和酒店，安排酒店式公寓配套：排除人流性商業(yè)模式，通過(guò)主題區(qū)域形成目標(biāo)消費(fèi)配套：排除人流性商業(yè)模式，5、通過(guò)主題區(qū)域形成目標(biāo)消費(fèi)復(fù)合性復(fù)合性行為復(fù)合客源層面工作居住工作居住 商務(wù)生活商務(wù)生活 消費(fèi)體驗(yàn)等不同行為集中同一地域內(nèi)，消費(fèi)體驗(yàn)等不同行為集中同一地域內(nèi)，內(nèi)部客源交叉放大和相互誘導(dǎo)，客源共享。內(nèi)部客源交叉放大和相互誘導(dǎo)，客源共享。主題型商業(yè)滿足陸家嘴區(qū)域消費(fèi)需要，拉動(dòng)外部客源主題型商業(yè)滿足陸家嘴區(qū)域消費(fèi)需要，拉動(dòng)外部客源資源復(fù)合價(jià)值層面 高度集約化開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)生高度集約化開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)生“一站式一站式”商務(wù)解決方案，商務(wù)解決方案，為客戶(hù)提供高效率和低成本，增加交流和機(jī)會(huì)，為客戶(hù)提供高效率和低成本，增加交流和機(jī)會(huì)，真正體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)文化的精髓。真正體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)文化的精髓。四個(gè)功能單元高級(jí)公寓式酒店（高6、級(jí)公寓式酒店（2.5-2.82.5-2.8萬(wàn)平方米）萬(wàn)平方米）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFTLOFT（2 2萬(wàn)平方米）萬(wàn)平方米）高檔文化休閑商業(yè)區(qū)（高檔文化休閑商業(yè)區(qū)（1.81.8萬(wàn)平方米）萬(wàn)平方米）濱江獨(dú)棟辦公樓（濱江獨(dú)棟辦公樓（2-2.22-2.2萬(wàn)平方米）萬(wàn)平方米）文化不是附加值，文化創(chuàng)造價(jià)值文化不是附加值，文化創(chuàng)造價(jià)值成功的開(kāi)發(fā)，能發(fā)掘土地特有的價(jià)值成功的開(kāi)發(fā)，能發(fā)掘土地特有的價(jià)值睿智的開(kāi)發(fā)，還能領(lǐng)先時(shí)代，賦予項(xiàng)目長(zhǎng)久的魅力睿智的開(kāi)發(fā)，還能領(lǐng)先時(shí)代，賦予項(xiàng)目長(zhǎng)久的魅力“新天地新天地”成功販賣(mài)小資情調(diào)成功販賣(mài)小資情調(diào)滿足滿足“海派海派”審美需求審美需求外灘一號(hào)、三號(hào)、六號(hào)、十八號(hào)等外灘一號(hào)、三7、號(hào)、六號(hào)、十八號(hào)等力圖重現(xiàn)力圖重現(xiàn)“十里洋場(chǎng)十里洋場(chǎng)”的輝煌的輝煌文化性是本項(xiàng)目的區(qū)別價(jià)值文化性是本項(xiàng)目的區(qū)別價(jià)值本項(xiàng)目的文化特征構(gòu)建時(shí)尚、張揚(yáng)創(chuàng)意、對(duì)話國(guó)際構(gòu)建時(shí)尚、張揚(yáng)創(chuàng)意、對(duì)話國(guó)際特色性建筑特色性建筑在建筑藝術(shù)、環(huán)境藝術(shù)、裝飾藝術(shù)等方面，在建筑藝術(shù)、環(huán)境藝術(shù)、裝飾藝術(shù)等方面，充分關(guān)注審美價(jià)值的創(chuàng)造。充分關(guān)注審美價(jià)值的創(chuàng)造。創(chuàng)造特色建筑，形成保利品牌積淀。創(chuàng)造特色建筑，形成保利品牌積淀。1800018000高檔高檔文化休閑商業(yè)區(qū)文化休閑商業(yè)區(qū)小型演藝中心為核心的文化娛樂(lè)區(qū)小型演藝中心為核心的文化娛樂(lè)區(qū)“濱江新天地濱江新天地”時(shí)尚消費(fèi)區(qū)時(shí)尚消費(fèi)區(qū)“意大利中心意大利中心”五星級(jí)辦公及公寓式酒店8、配套功能區(qū)五星級(jí)辦公及公寓式酒店配套功能區(qū)“上海灘上海灘”“濱江新天地濱江新天地”“小型歌劇院小型歌劇院”是反映文化性的特色建筑，是反映文化性的特色建筑，其建成后將與海洋水族館、東方藝術(shù)中心共同構(gòu)筑浦東乃至上海的其建成后將與海洋水族館、東方藝術(shù)中心共同構(gòu)筑浦東乃至上海的保利保利“文化金三角文化金三角”。“濱江新天地濱江新天地”集演出、影視、音樂(lè)、集演出、影視、音樂(lè)、FASHIONFASHION秀、拍賣(mài)、發(fā)布會(huì)、會(huì)議等功能于一身，秀、拍賣(mài)、發(fā)布會(huì)、會(huì)議等功能于一身，以濱江景觀為支撐，制造特殊效果，以吸引人氣。以濱江景觀為支撐，制造特殊效果，以吸引人氣。而由茲引發(fā)的而由茲引發(fā)的“濱江新天地濱江新天9、地”更集酒吧、餐飲、娛樂(lè)為一體，創(chuàng)造浦東更集酒吧、餐飲、娛樂(lè)為一體，創(chuàng)造浦東岸線唯一的集合式文化娛樂(lè)區(qū)。岸線唯一的集合式文化娛樂(lè)區(qū)。建筑面積約建筑面積約8000-100008000-10000“意大利中心意大利中心”是兩國(guó)民間商務(wù)、是兩國(guó)民間商務(wù)、文化交流的文化交流的窗口區(qū)域窗口區(qū)域集商務(wù)展示、合作集商務(wù)展示、合作洽談，時(shí)尚發(fā)布、洽談，時(shí)尚發(fā)布、銷(xiāo)售、體驗(yàn)為一體銷(xiāo)售、體驗(yàn)為一體“意大利中心意大利中心”通過(guò)頂級(jí)奢侈品牌入場(chǎng)，通過(guò)頂級(jí)奢侈品牌入場(chǎng)，形成強(qiáng)大的品牌輻射，形成強(qiáng)大的品牌輻射，打造尊貴、時(shí)尚、先鋒的消打造尊貴、時(shí)尚、先鋒的消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)。體驗(yàn)。建筑面積約建筑面積約5000-60005000-10、6000“上海灘”為辦公樓和酒店式公寓服務(wù)，形成以運(yùn)動(dòng)、美容美體、為辦公樓和酒店式公寓服務(wù)，形成以運(yùn)動(dòng)、美容美體、2424小時(shí)服務(wù)為小時(shí)服務(wù)為特色的配套綜合設(shè)施。特色的配套綜合設(shè)施。游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球場(chǎng)、健身房游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球場(chǎng)、健身房美容院、美發(fā)廳、桑拿美容院、美發(fā)廳、桑拿SPASPA2424小時(shí)洗衣房、咖啡吧和餐廳、自助銀行小時(shí)洗衣房、咖啡吧和餐廳、自助銀行提供有提供有2424小時(shí)安保門(mén)衛(wèi)、入室清潔、洗衣、送餐、兒童托管、送花、小時(shí)安保門(mén)衛(wèi)、入室清潔、洗衣、送餐、兒童托管、送花、商務(wù)中心、訂票等服務(wù)內(nèi)容。商務(wù)中心、訂票等服務(wù)內(nèi)容。建筑面積約建筑面積約30003000產(chǎn)品塑造產(chǎn)品塑造公11、寓式酒店公寓式酒店購(gòu)買(mǎi)者：主要為個(gè)人投資者或基金、投資銀行。購(gòu)買(mǎi)者：主要為個(gè)人投資者或基金、投資銀行。終端消費(fèi)者：主要為長(zhǎng)期在滬的外籍人士終端消費(fèi)者：主要為長(zhǎng)期在滬的外籍人士單身、夫妻結(jié)構(gòu)為主體，少量為完整家庭結(jié)構(gòu)。單身、夫妻結(jié)構(gòu)為主體，少量為完整家庭結(jié)構(gòu)。目標(biāo)售價(jià)：目標(biāo)售價(jià)：2500025000元（整體）元（整體）2800028000元（拆零）元（拆零）公寓式酒店的房型配比表房型一房二房三房 備注房型面積（M2）60-70100-120170-180建筑面積所占比例54%35%11%戶(hù)數(shù)比套數(shù)15010030280濱江獨(dú)棟寫(xiě)字樓濱江獨(dú)棟寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)者：國(guó)內(nèi)大型企業(yè)總部、海外投資商等。購(gòu)買(mǎi)者：國(guó)12、內(nèi)大型企業(yè)總部、海外投資商等。購(gòu)買(mǎi)目的：主要是企業(yè)總部或地區(qū)總部辦公。購(gòu)買(mǎi)目的：主要是企業(yè)總部或地區(qū)總部辦公。目標(biāo)售價(jià)：目標(biāo)售價(jià)：4500045000元元濱江獨(dú)棟寫(xiě)字樓濱江獨(dú)棟寫(xiě)字樓消費(fèi)特點(diǎn)：專(zhuān)屬感，個(gè)性化，總價(jià)敏感（消費(fèi)特點(diǎn)：專(zhuān)屬感，個(gè)性化，總價(jià)敏感（2 2億）。億）。產(chǎn)品安排：分為產(chǎn)品安排：分為4 45 5棟，單棟建筑面積棟，單棟建筑面積3500350060006000濱江獨(dú)棟寫(xiě)字樓濱江獨(dú)棟寫(xiě)字樓消費(fèi)特點(diǎn)：專(zhuān)屬感，個(gè)性化，總價(jià)敏感。消費(fèi)特點(diǎn)：專(zhuān)屬感，個(gè)性化，總價(jià)敏感。產(chǎn)品安排：分為產(chǎn)品安排：分為4 45 5棟，單棟建筑面積棟，單棟建筑面積3500350060006000濱江獨(dú)棟寫(xiě)字樓濱江獨(dú)13、棟寫(xiě)字樓消費(fèi)特點(diǎn)：專(zhuān)屬感，個(gè)性化，總價(jià)敏感。消費(fèi)特點(diǎn)：專(zhuān)屬感，個(gè)性化，總價(jià)敏感。產(chǎn)品安排：分為產(chǎn)品安排：分為4 45 5棟，單棟建筑面積棟，單棟建筑面積3500350060006000創(chuàng)意創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)LOFTLOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是智能型產(chǎn)業(yè)，是以創(chuàng)意、技巧及才華創(chuàng)造財(cái)富和就業(yè)能力的知識(shí)密集型行業(yè)，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)。通常包括建筑藝術(shù)、藝術(shù)和古董市場(chǎng)、時(shí)尚設(shè)計(jì)、廣告、電影與錄像、交互式互動(dòng)軟件、音樂(lè)和表演藝術(shù)、出版業(yè)、軟件及計(jì)算機(jī)服務(wù)、電視和廣播、手工藝品等。LOFT原意是建筑中的閣樓。LOFT作為城市舊工業(yè)向新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的新理念、新途徑，被西方各大都市紛紛采用，并成為現(xiàn)代都市創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)14、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的代名詞。上海成功個(gè)案上海成功個(gè)案上實(shí)置業(yè)上實(shí)置業(yè)0505年下半年推出年下半年推出“海上海海上海”項(xiàng)目，項(xiàng)目，主打主打3 3幢約幢約7.87.8萬(wàn)萬(wàn)LOFTLOFT辦公樓。辦公樓。在宏觀調(diào)控最嚴(yán)峻的時(shí)期，達(dá)到基本消化，在宏觀調(diào)控最嚴(yán)峻的時(shí)期，達(dá)到基本消化，其中第一幢其中第一幢2.82.8萬(wàn)僅萬(wàn)僅1 1個(gè)月即銷(xiāo)售完成。個(gè)月即銷(xiāo)售完成。目前僅余約目前僅余約7 7個(gè)單位個(gè)單位創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFTLOFT購(gòu)買(mǎi)者：部分為個(gè)人投資者或基金、投資銀行購(gòu)買(mǎi)者：部分為個(gè)人投資者或基金、投資銀行部分自用型客源。部分自用型客源。終端消費(fèi)者：主要為律師、會(huì)計(jì)師、建筑師、設(shè)計(jì)人員等專(zhuān)業(yè)事務(wù)所，終端消費(fèi)者：15、主要為律師、會(huì)計(jì)師、建筑師、設(shè)計(jì)人員等專(zhuān)業(yè)事務(wù)所，為小陸家嘴金融核心區(qū)提供支持性業(yè)務(wù)。為小陸家嘴金融核心區(qū)提供支持性業(yè)務(wù)。目標(biāo)售價(jià)：目標(biāo)售價(jià)：3000030000元元?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFTLOFT由于此類(lèi)客戶(hù)的需求與傳統(tǒng)寫(xiě)字樓相去甚遠(yuǎn)，由于此類(lèi)客戶(hù)的需求與傳統(tǒng)寫(xiě)字樓相去甚遠(yuǎn)，應(yīng)提供應(yīng)提供LOFTLOFT形態(tài)的新型辦公空間。形態(tài)的新型辦公空間。具體形式：獨(dú)立小單位辦公、具體形式：獨(dú)立小單位辦公、可使用空間高度不少于可使用空間高度不少于2.62.6M M的單層或雙層空間形式、的單層或雙層空間形式、設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間和空調(diào)。設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間和空調(diào)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFTLOFT房型配比表房型STUDIOSOHOLOFT 備注房型面積（M2）50-60130-150180-200建筑面積所占比例56%22%22%戶(hù)數(shù)比套數(shù)1004040180THE END地地鐵站站北外北外灘上海船廠改造上海船廠改造本案本案財(cái)富廣富廣場(chǎng)項(xiàng)目位置目位置