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1、保利商業項目調研報告保利商業項目調研報告目目 錄錄第一部分 柳州宏觀市場概況第二部分 柳州商圈特征和競爭分析第三部分 保利項目地區域市場分析第四部分 保利商業定位建議 柳州宏觀商業市場概況柳州宏觀商業市場概況柳州區域優勢柳州區域優勢位于廣西中部偏東北，史稱“龍城”；中國歷史文化名城之一，距今已有2100多年歷史；經濟區位上，柳州東臨粵、港、臺等經濟發達地區，南接北部灣、東南亞等高速發展地區，西靠云、貴、川，北抵長江中下游，由此形成背靠中南、西南，面向東南亞和東部沿海的有利區位。行政區劃行政區劃柳州市轄4城區6縣。2016年末，全市總人口為392.27萬人，市區人口超過140萬，已進入中國大城市2、的行列。人口比較集中地分布于繁華商圈，“城中區”人口密度最大，柳北、柳南區人口數量分布最多；保利商業廣場項目處于“城中區”與柳北區的交匯地帶，區位優勢明顯，居于柳北區橋頭堡的位置。總規劃圖柳州交通柳州交通 柳州火車站及汽車南站柳州火車站及汽車南站 火車北站及汽車北站火車北站及汽車北站 火車東站及汽車總站火車東站及汽車總站 汽車貨運公司汽車貨運公司 機場入口機場入口柳州商圈特征和競爭分析柳州商圈特征和競爭分析透過商圈結構分析，剖析柳州商業布局，為制定合理的保利商業定位提供參考依據，創造良好商業契機。柳柳州商圈總體特征州商圈總體特征柳柳州商圈總體特征州商圈總體特征柳州市現已形成五大商圈，商業布局呈3、現柳州市現已形成五大商圈，商業布局呈現“一心多點一心多點”；即是一個以即是一個以“城中區消費核心區城中區消費核心區”（即五星商圈）為中心（即五星商圈）為中心，四個專業化商圈為輔助的商貿格局。，四個專業化商圈為輔助的商貿格局。柳州市五大商圈分布柳州市五大商圈分布柳州市五大商圈分布柳州市五大商圈分布圖圖圖圖金綠洲金綠洲商圈商圈柳州五大商圈柳州五大商圈業態業態格局格局區域區域商圈商圈地位地位輻射輻射范圍范圍主要業態主要業態主要經營場所主要經營場所商圈定位商圈定位五星五星商圈商圈中心商業區全市化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿百貨、興隆大廈、風情港、東都百貨；龍城路商4、業街、工貿/聚寶/中百移動通訊廣場，柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店等娛樂場所柳州市高檔柳州市高檔消費集中區；消費集中區；柳州市零售柳州市零售商業的制高商業的制高點點河東河東商圈商圈二級中心商業區區域兼全市餐飲，文化，休閑娛樂為主，零售，百貨類為副。萬達廣場，雙魚匯，恒隆匯，夢之島，陽光100城市廣場，亟待開業的恒大廣場，萬象城，三胞廣場等與城中區有與城中區有機結合成柳機結合成柳州市的中心州市的中心商業區商業區柳北柳北商圈商圈 專業 全市鋼材等工業用品、工業產成品交易集散地，商業體僅滿足日常用品需求鋼材市場、木材市場、大潤發超市商圈工業產品交工業產品交易區易區金綠金綠洲商洲商圈圈專業區域文化體驗為5、主金綠洲星光大道柳南區未來柳南區未來的商業中心的商業中心河南河南商圈商圈自成一體 區域兼全市汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業批發市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風倉建筑裝飾材料市場、力風建筑裝飾市場柳州市成熟柳州市成熟的專業批發的專業批發基地基地商圈競爭特點商圈競爭特點商圈競爭特點商圈競爭特點商圈競爭特點：商圈競爭特點：商圈競爭特點：商圈競爭特點：城中區（五星商圈）城中區（五星商圈）城市核心商圈，高檔次的綜合性商業中心，消費首選；城市核心商圈，高檔次的綜合性商業中心，消費首選；河東片區（河東商圈）河東片區（河東商圈）萬達廣場，恒大廣場，萬象城，三胞廣場，陽6、光城市廣場，夢之島，恒隆匯等商萬達廣場，恒大廣場，萬象城，三胞廣場，陽光城市廣場，夢之島，恒隆匯等商業項目云集，逐漸成長升級為柳州城市中心次級商業區。業項目云集，逐漸成長升級為柳州城市中心次級商業區。河西片區（金綠洲商圈）河西片區（金綠洲商圈）僅有金綠洲星光大道以社區街鋪商業為主，業態較雜亂，體驗感較差，還沒形成僅有金綠洲星光大道以社區街鋪商業為主，業態較雜亂，體驗感較差，還沒形成真正意義的商圈。真正意義的商圈。柳南區（河南商圈）柳南區（河南商圈）以飛鵝服飾市場為核心，具有全市影響力的專業批發商圈，以飛鵝服飾市場為核心，具有全市影響力的專業批發商圈，“成行成行 成市成市”，經營狀況好；，經營狀7、況好；“柳南新區柳南新區”（柳邕路段）是成熟的專業生產資料批發街；（柳邕路段）是成熟的專業生產資料批發街；“柳北區柳北區”則是和其他四個商圈沒有競爭關系的工業產品交易區，僅以大潤發為則是和其他四個商圈沒有競爭關系的工業產品交易區，僅以大潤發為代表形式單一，結構松散的小型商圈，沒有區域影響力的商業標桿，待開發的商代表形式單一，結構松散的小型商圈，沒有區域影響力的商業標桿，待開發的商業處女地。業處女地。柳州商圈柳州商圈業態業態分布分布圖圖柳州消費人群結構分析（一）柳州消費人群結構分析（一）柳北區：柳北區：是大型工業企業、事業單位和民營單位很密集的一個大區域，如柳鋼、柳化等，人口約44萬，月人均收入8、在3000元-5000元居多，這個區域的人居環境亦復雜，消費觀念強，但區域的無標志性大型商業中心，距離城中商圈也較遠，是保利商業項目未來發展的客群基地。城中區：城中區：最老的行政、商業、金融三位一體中心，人口近20萬，消費層次較高，居民綜合文化素質強，對于品味的需求也高，這個區間的人均月收入在3000元-5000元之間居多，是保利商圈很長一段時間內最重要的消費群體構成，直線距離也很近，易受保利商業項目的輻射和影響。柳州消費人群結構分析（二）柳州消費人群結構分析（二）魚峰區：魚峰區：廠礦企業區，很多國營老單位和事業單位、各類專業批發市場組合成這個區間的消費人群，人口約25萬，人均收入一般，消費觀9、念比較傳統，月人均收入1000元-4000元居多，對于較高檔商品的需求層面不太強烈，屬于比較務實的消費群體，屬于河東商圈的次級消費群體。柳南區：柳南區與柳北區相似，柳南區：柳南區與柳北區相似，民營單位、事業單位、大型工業企業如柳微、柳工等組合成的消費群體，人口30萬，這個柳南區是屬于人均收入跨度區間最大的區域，也是柳州區域面積最大的一個城區，月人均收入1500元-6000元居多，消費觀念新舊兼容，人居環境較為復雜，三教九流都有，品味不一，不過消費觀念強，是保利商圈的潛力消費群。河東區、高薪開發區：河東區、高薪開發區：新一代的柳州高檔商務住宅小區和高新技術開發區，也是新的行政事業單位和金融、商業10、區域，這里人居環境是最好的，建筑檔次和格局也是柳州最高的，標志精英群族的生活品質，商業業態設計也很齊備，這里居住的群體都是柳州各個階層的精英人均收入高，月均收入范圍在3000-2萬區間的居多，唯一不足的是目前入駐率極低，很多業主購房出租和空置較多，整個區域覆蓋人口不足10萬，陽光100附近區域入駐率更低，不足1萬。河東區域消費目前還主要靠柳州其他城區消費群體輻射，這是目前這區域短期內存在的缺憾，3-5年內很難滿足業態消費需求的入住率。總結：大家透過表格很清晰看到柳州各城區的消費結構指標和目前柳州人均總結：大家透過表格很清晰看到柳州各城區的消費結構指標和目前柳州人均消費力特征，超過消費力特征，超11、過90%90%的人對于的人對于50-30050-300區間價格的商品接受度還是比較高的，區間價格的商品接受度還是比較高的，對于對于300-1000300-1000價格中檔品牌的商品購買力接近價格中檔品牌的商品購買力接近30%-50%30%-50%，對于高端品牌價格，對于高端品牌價格高于高于10001000以上的消費力不足以上的消費力不足5%5%，對于指導保利商業樓盤招商品類和定價區間，對于指導保利商業樓盤招商品類和定價區間有極大的參考意義，另外，目前保利商圈配套成熟，僅有極大的參考意義，另外，目前保利商圈配套成熟，僅3.53.5公里范圍內就有公里范圍內就有2020多個成熟小區，常住人口超過多個12、成熟小區，常住人口超過2525萬，消費人群集中。萬，消費人群集中。五星商圈五星商圈競爭競爭分析分析 針對五星商圈的商業布局以及品牌定位可以很清晰的了解柳針對五星商圈的商業布局以及品牌定位可以很清晰的了解柳州核心商圈的商業布局結構和消費群體的消費趨勢，品牌定州核心商圈的商業布局結構和消費群體的消費趨勢，品牌定位和商業功能有他內在的必然聯系，五星商圈商業體幾乎都位和商業功能有他內在的必然聯系，五星商圈商業體幾乎都是互補性的結構，確立的檔次區間比例也是依據目前柳州消是互補性的結構，確立的檔次區間比例也是依據目前柳州消費收入人群劃分進行定位，對于我們保利商業樓盤有積極的費收入人群劃分進行定位，對于我們13、保利商業樓盤有積極的借鑒作用，對于將來招商品牌選擇上有積極的參考價值借鑒作用，對于將來招商品牌選擇上有積極的參考價值商商業項目名目名稱稱 經營業態 代表代表經營品品牌牌 陳列（件列（件/立方米）立方米）價格（元價格（元/件）件）檔次檔次 柳州工柳州工貿大大廈廈 床上用品、工藝禮品、精品超市、飾品、黃金珠寶、女裝、精品小家電、化妝品、體育用品、男裝、鞋包 夢特嬌、金利來、袋鼠、皮爾卡丹內衣、三槍、阿迪、特步、彪馬、鴻星爾克、喬丹、匡威、紅雙喜、愛步、雅樂士、卡帝樂、鱷魚、賓度、貴之步、安家英、公牛、花花公子 女裝：20-25 鞋包：8-12 200-1300 150-1500 中高檔 五星商圈主14、要商業項目經營情況對比（業態、代表品牌、價格檔次、陳列五星商圈主要商業項目經營情況對比（業態、代表品牌、價格檔次、陳列五星商五星商業大廈大廈 五星特色商品超市、精品、化妝品、名煙酒茶、飾品、男女服裝、鞋包皮具、女士用品、內衣、精品男裝、飲食中心、運動裝、運動器材、數碼產品、高檔文具、家用電器、數碼產品、床上用品、童裝、玩具、工藝禮品、書畫藝術、VIP娛樂城 依麗莎白、Playboy、菲園皮具、法國名郎、富貴鳥、芬利、名莎、黎姿、雅戈爾、九牧王、杰克瓊斯、李寧、Lee、阿迪達斯、匹克、耐克、皮爾卡丹、海爾、三洋、美的、三星、飛利浦、聯想、索尼精品：15-20化妝品：15-20男女服裝：10-1515、鞋包：8-18300-200040-38078-2000100-2000中高檔 五星商圈主要商業項目經營情況對比（業態、代表品牌、價格檔次、陳列五星商圈主要商業項目經營情況對比（業態、代表品牌、價格檔次、陳列銀座百座百貨 鞋包、精品、男女服裝、內衣、飾品、皮具、運動裝、香水 香奈兒、adidas、nike、李寧、Puma、香奈兒、adidas、nike、李寧、Puma、Kappa、菲圖皮具、威路皮具、米奇女裝、皮爾卡丹、老爺車、威廉鞋包：5-10精品：40-45服裝：10-20飾品：40-60香水：15-20150-600600-300069-100020-50500-700中高檔 五星商圈主16、要商業項目經營情況對比（業態、代表品牌、價格檔次、陳列五星商圈主要商業項目經營情況對比（業態、代表品牌、價格檔次、陳列五星商圈主要商業項目經營情況對比（業態、代表品牌、價格檔次、陳列五星商圈主要商業項目經營情況對比（業態、代表品牌、價格檔次、陳列）東都百貨東都百貨 化妝品、手機、鞋包、精品、服裝、玩具、床上用品 時尚女裝、職業女裝、淑女裝、箱包、內衣泳衣、休閑女裝、童裝、女裝、精品 化妝品：150手機：25-30飾品：30-40鞋包 ：6-10服裝 ：25-30玩具：10-15250800500-1500200-400150-50150-600中檔 地王大廈地王大廈 精品、飾品、日雜、女裝、女17、性時尚個性服飾、鞋包皮具、電玩城 伊莉莎白、奈兒、米奇 飾品：30-40包 ：6-8個鞋 ：6-10精品：30-35女裝：15-2015-50150-200300-400300-1000145-300中低檔 興隆大廈興隆大廈 飾品、服裝、冷飲、藥品、精品、鞋 雜牌 飾品：30-35服裝：25-30精品：30-35鞋 ：6-1015-50150-450300-600150-300中檔 金運來大廈金運來大廈 服裝、餐飲、婚紗、酒店、私人會所 卓雅女裝、芝柏淑女裝、喬丹、柏麗英、燕之屋、金虎珀女裝專賣 15-20 180-2000 中檔 建佳名店廣場建佳名店廣場 飾品、皮具、鞋子、服裝、兒童裝 茉莉18、閣、個性、男與女、魔言、小旺角個性 鞋子：22飾品：75衣服：15-6050-38020-4840-250中低檔 五星商圈主要商業項目經營情況對比（業態、代表品牌、價格檔次、陳列五星商圈主要商業項目經營情況對比（業態、代表品牌、價格檔次、陳列龍城地下商龍城地下商業街業街 通訊、餐飲、服裝、飾品、鞋子、美容美發、精品、床上用品 361、蘭蔻、特步、理想睡衣、純兒 鞋帽48服裝24-48飾品3650-200 中低檔 五星商圈主要商業項目經營情況對比（業態、代表品牌、價格檔次、陳列五星商圈主要商業項目經營情況對比（業態、代表品牌、價格檔次、陳列零售百貨業態成功和失敗的原因零售百貨業態成功和失敗的原因19、 保利項目地區域市場分析保利項目地區域市場分析恒通項目背景分析恒通項目背景分析保利項目商業圈理位置優越，環境自然，西靠柳北老城區，南臨城中商圈，東臨江且與未來的河東新區隔江相望，既能享受到老城區的配套，又承接新城區的氣派，使項目“鬧中取靜”的特點更加明顯，是一塊黃金寶地，同時，保利大江郡擁有800米長的獨攬東面一線江景的絕佳優勢，可謂是柳江景致最美的一段，打造為集商貿、酒店公寓、旅游休閑和高檔住宅于一體的中國首個大型親水城市綜合體，注定會成為柳州商業格局的導航者。保利地標項項目地目地區區域市域市場場分析分析柳北區商柳北區商業概況：概況：整個柳北區以大潤發商圈為中心，形式單一，僅以超市為核心業態20、形成的小商業群；標桿地位不明顯，體量僅為7萬方。項項目地目地區區域市域市場場分析分析柳北區概況：柳北區概況：柳北區位于柳州市的北部，建區于1979年。下轄2個鎮和8個街道辦事處，行政區域面積320.03平方公里，總人口44.762萬人，是柳州市面積最大、人口最多的城區。轄區呈扇形，依山環水，風景宜人，環境優越，九曲柳江環東、南、西三面而過，北面有風光秀麗的雀兒山公園、君武森林公園、江灣休閑觀光區等風景區。保利大江郡商保利大江郡商業定位建定位建議優勢（優勢（S S）：）：項目項目SWOT分析分析劣勢（劣勢（W W）：）：機會（機會（O O）：威脅（威脅（T T）：）：總體定位：總體定位：原則上，21、針對“產品結構”的不同層次和功能特征，理性規 劃、分類選擇商業形態、體量、業態組合和開發節奏 市場定位：市場定位：商業定位：引領柳州“城市高端商務”配套和“區域時尚消費”（購物、餐飲、娛樂和休閑）的城市新興商業次中心、柳北區商業中心；產品定位：主力（核心店）+精品店+休閑 商業總體定位：商業總體定位：引領柳州“城市高端商務”和“區域時尚消費”（購物、餐飲、娛樂和休閑）的城市新興商業次中心、柳北區商業中心；功能定位：購物此項功能至少滿足四個目標客層的需求餐飲商務宴請、休閑餐飲、大眾餐飲消費娛樂主要滿足市民消費休閑商務客和市民的休閑消費 保利商業運作、商業規劃設想保利商業運作、商業規劃設想 規劃項目規劃項目 序號序號 保利保利商業規劃建議商業規劃建議 商業定位商業定位 1 1 2 2 3 3 商業設計商業設計 4 4 7 7 8 8 保利商業設計規劃建議保利商業設計規劃建議 攜手保利，共享成功的商業平臺，一流的設計理念，一流的商業管理團隊，一流的五星級物業服務標準，一流的投資環境，你的選擇，成就明天的輝煌事業，保利與商家并肩共贏。