午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、師宗縣綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明輝商住花園營銷推廣方案云南今一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司YUNNAN JINYI REAL ESTATE AGENT CO.,LED.2007年6月目錄1 總 論21.1 報告編制依據(jù)及目標(biāo)21.2 報告研究范圍21.3 項目概況32 市場預(yù)測與項目定位研究42.1 項目市場研究42.2 項目定位分析63 項目營銷推廣方案(分為住宅營銷推廣方案與商鋪營銷推廣方案)83.1 住宅營銷推廣83.2商業(yè)營銷推廣113.3目標(biāo)客戶群的占領(lǐng)銷售引導(dǎo)163.4整體營銷戰(zhàn)略163.5促銷手段163.6營銷計劃184 總論184.1 項目建議184.2 結(jié)論191 總 論1.1 報告編制2、依據(jù)及目標(biāo)隨著樓市的逐步升溫 ,地產(chǎn)營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營銷的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù)，使其實際的操作性更高。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器，策劃書是營銷策劃的反映。 本可行性研究暨營銷策劃報告是云南今一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱我公司）受師宗縣綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，即將在師宗開發(fā)的第二個商住項目的合作意向進(jìn)行編制。由于本項目是師宗縣綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的第二個房地產(chǎn)開發(fā)項目，我公司建議：項目應(yīng)遵循市場化運作原則，以師宗縣經(jīng)濟和師宗房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)大發(fā)展為背景，依托當(dāng)?shù)?、已有相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)市場，以全程營銷策劃為主線統(tǒng)領(lǐng)全局，通過科學(xué)翔實的市場調(diào)查和市場分析，用當(dāng)代最新的房地產(chǎn)開發(fā)模式對該項目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位和營銷策劃，力爭將本項目開發(fā)建設(shè)成特色精品樓盤，探索出一條完全市場化的房地產(chǎn)開發(fā)嶄新模式，在滿足師宗縣住宅及商業(yè)房地產(chǎn)市場需求，推動師宗縣經(jīng)濟發(fā)展的同時，為開發(fā)商、項目合作方和消費者獲取利益最大化，實現(xiàn)三方共贏。同時，通過我公司高效率、高品質(zhì)的全程專業(yè)化服務(wù)，樹立師宗綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的企業(yè)形象，創(chuàng)立綠海公司最大化的品牌效應(yīng)，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。1.2 報告研究范圍 根據(jù)開發(fā)商對該項目的初步構(gòu)想，本研究工作范圍主要是曲靖市和師宗縣房地產(chǎn)市場分4、析及消費者調(diào)查、項目定位及營銷戰(zhàn)略、項目建設(shè)規(guī)模及功能、投資估算及項目經(jīng)濟效益評估等。1.3 項目概況1.3.1 項目名稱： 師宗明輝商住花園1.3.2 項目地點： 師宗縣通源街師宗縣交通局旁1.3.3 開發(fā)商：師宗縣綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.3.4 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：（根據(jù)場地現(xiàn)狀和政府規(guī)劃要求概算）師宗明輝商住花園項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號 項 目單 位指 標(biāo)1總用地面積公頃3.822總建筑面積1340292.1住宅面積724252.2商業(yè)建筑面積371802.3車庫面積217603辦公建筑面積26644 住宅平均層數(shù)8層5人口密度人/3864 容積率(含地下層面積)%3.515綠化率(含平5、臺綠化)%39.5%4 建筑密度%385停車位個4452 市場預(yù)測與項目定位研究2.1 項目市場研究2.1.1 師宗縣經(jīng)濟、房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展是本項目成功的根本保證區(qū)域概況師宗縣位于云南省東南部，地形酷似站立玉兔，地處東經(jīng)10342 10434、北緯2420 2500之間。東與廣西西林隔江相望，南與紅河瀘西縣、文山丘北縣毗鄰，西與陸良相連，北與羅平縣接壤。全縣總面積2783平方公里，其中山區(qū)面積占90%左右。縣城所在地丹鳳鎮(zhèn)，海拔1850米。人口區(qū)劃。全縣總?cè)丝?8萬人，非農(nóng)業(yè)人口4.5萬,占總?cè)丝诘?3%左右，其中農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?7%左右，人口密度為每平方公里137人。共轄丹鳳、雄壁、彩6、云、葵山4個鎮(zhèn)及竹基鄉(xiāng)、龍慶彝族自治鄉(xiāng)、五龍壯族自治鄉(xiāng)、高良瑤族苗族自治鄉(xiāng)，共4鎮(zhèn)4鄉(xiāng)5個社區(qū)106個村民委員會767個村民小組。經(jīng)濟發(fā)展師宗縣是全國烤煙基地縣、全國重點產(chǎn)煤縣。年產(chǎn)烤煙40余萬擔(dān)，原煤儲量6.3億噸，以低灰、低硫、發(fā)熱量高居全省質(zhì)量之首，水能資源蘊藏量32萬千瓦，2006年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值26.79億元，比上年增長13.04%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值8.22億元，增長9.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值10.98億元，增長12.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值7.59億元，增長17.97%。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為30.7比41比28.3。財政總收入3.05億元，比上年增長22%。其中地方財政一般預(yù)算收入1.7、5億元，比上年增長24%。一般預(yù)算支出4.2億元，增長37%。社會各項存款余額19.7億元,比上年增長7.39%；貸款余額12.8億元,比上年增長16.39%；城鄉(xiāng)居民儲蓄總額11.4億元，增長13.8%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9382元，比上年增長8.03%。農(nóng)民人均純收入2061元，比上年增長10.6%。經(jīng)過多年的努力，師宗已成為全國烤煙生產(chǎn)基地縣、重點產(chǎn)煤縣、生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點縣和云南省柑桔生產(chǎn)基地縣、速生杉木林基地縣。房地產(chǎn)發(fā)展師宗縣的房地產(chǎn)開發(fā)還處于萌芽狀態(tài)，本縣開發(fā)樓盤項目較少，而且不上規(guī)模,不上檔次，隨著人們的生活水平不斷的提高,這遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了師宗這樣一個經(jīng)濟大縣的發(fā)展需求。從目8、前各項目銷售情況來看，普通多層住宅、別墅銷售走勢較好，高層住宅的市場接受程度和市場供應(yīng)量之間還有一定差距，商業(yè)地產(chǎn)熱度只青睞優(yōu)勢地段的項目。師宗縣目前商品房的項目主要有：師宗縣華品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目名稱：文化商貿(mào)廣場商住樓項目地點：丹鳳東路78號占地面積：23586.47m2建筑面積：43392.18 m2樓房建筑面積：105-160 m2套數(shù)：130套左右別墅：80套左右樓房價格：1100-1260元/ m2別墅價格：2000-3200元/ m2設(shè)計單位：東川區(qū)建筑設(shè)計院建筑公司：宜良光遠(yuǎn)建筑工程公司師宗縣金溪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地點：老縣政府和公安局中間項目具體情況不祥。2.2 項目9、定位分析2.2.1 項目名稱定位案名：師宗縣明輝商住花園 2.2.2 項目檔次定位根據(jù)項目特點和所處區(qū)位，建議將本項目定位為：中高檔精品住宅小區(qū)物業(yè)2.2.3 項目目標(biāo)市場根據(jù)區(qū)域消費群市場的調(diào)查,按客戶特征劃分,本項目目標(biāo)客戶主要可分為以下幾類:(1)普通工薪階層(包括企事業(yè)單位職工) 購買用途:居家、休閑 客戶特征:這部分人消費能力較強、,消費意識較為超前,容易接受新生事物.年齡一般在25-45歲之間,有一定的學(xué)歷和專業(yè)技能,有足夠的經(jīng)濟能力滿足基本的小康生活,對生活質(zhì)素有一定的美好憧憬與追求、但又較為精明、謹(jǐn)慎、注重實際,不愿意或不足以追求華而不實,超越自身負(fù)擔(dān)能力的豪宅. 客戶關(guān)注:設(shè)10、計理念超前、規(guī)模大、檔次高、配套完善生活方便,較實惠的價格.(2)本地的個體經(jīng)營戶 購買用途:居家、投資 客戶特征:這些個體經(jīng)營戶和私企老板主要集中在師宗縣城和各個鄉(xiāng)鎮(zhèn),他們正處于事業(yè)的黃金時期,經(jīng)濟實力強,平時忙于工作和生意,對居家的安全、檔次、交通及子女的生活和學(xué)業(yè)有著較強的要求，年齡3045歲?？蛻絷P(guān)注:地段、環(huán)境、景觀、車位、多種配套設(shè)施等.(3)離退休干部和職工 購買用途:居家、休閑 客戶特征:這部分客戶主要集中在師宗縣城和各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)離退休干部和職工,他們辛苦了大半輩子,有一定的積蓄,子女一般都有自己的事業(yè)或工作.所以這部分客戶需要一個生活便利、環(huán)境幽境、康樂的居所來安享晚年生活. 客11、戶關(guān)注:便利的生活配套、幽境康樂的社區(qū)環(huán)境等. 明輝商住花園項目客戶定位表市場客戶內(nèi)銷市場外銷市場地域師宗地區(qū)曲靖各縣市昆明/其他地區(qū)目標(biāo)客戶公務(wù)員、教師、企業(yè)職工、醫(yī)生、單身白領(lǐng)等準(zhǔn)備遷居曲靖的群體和部分物業(yè)投資者部分物業(yè)投資者置業(yè)目的自住或投資或自營自住或投資或自營投資或自營銷售方式現(xiàn)場銷售/宣傳展示會/轉(zhuǎn)介紹/電話/郵寄/招商說明會電話/郵寄/招商說明會二、項目的SWOT分析本項目地段位置較為優(yōu)越，但又存在著一些影響項目銷售的因素，以至商住商鋪有銷售難度。所以我們只有充分認(rèn)識到該項目的優(yōu)缺點，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。（一）優(yōu)勢點（S）1、項目地處師12、宗新老城結(jié)合處開發(fā)區(qū)黃金旺地，通源街和丹溪大道毗鄰處，交通便利，發(fā)展前景看好；周邊行政事業(yè)單位云集如：檢察院、法院、國土局、醫(yī)院等；2、本項目是師宗在新的城市規(guī)劃定位與發(fā)展態(tài)勢下，新一代標(biāo)志性人居社區(qū)，設(shè)計理念超前、規(guī)模大、檔次高、配套完善，生活康樂，代表未來師宗新生活的新典范；3、本項目是面向普通工薪階層的，尋常老百姓完全可以負(fù)擔(dān)的小康、后小康時代康樂社區(qū)； 4、好的項目市場形象有利于樹立公司品牌形象，擴大項目市場知名度，項目銷售與公司發(fā)展二者相輔相成，可互相促進(jìn)，有利于公司戰(zhàn)略發(fā)展；樹立良好的市場形象可迎合目標(biāo)客戶的心理需求，引起其強烈共鳴。（二）局限性（W）1、項目所處地段目前市政配套設(shè)13、施不齊全,尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；2、 本地塊周邊學(xué)校菜市場離的較遠(yuǎn)，購房者可能主要會考慮孩子上學(xué)的方便，這很關(guān)??；3、 周邊商業(yè)目前是建材、家私為主，購物不是很方便，需要商業(yè)部分來彌補；（三）機會點（O）1、 利用區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)；2、隨著周邊住宅區(qū)和行政中心相繼建成與入住，配套設(shè)施齊全，將帶動周邊的人氣，從而帶動本項目的銷售；（四）威脅點（T）1、現(xiàn)周邊正處于發(fā)展階段未形成商業(yè)氣氛，對商品鋪的銷售有一定的威脅。2、當(dāng)?shù)叵M者對于多層較為接受，認(rèn)為小高層與高層的實用率低、公攤面積大，導(dǎo)致購買不劃算，對于小高層帶有一定的抵抗性；3 項目營銷推廣方案(分為住宅營銷推廣方案與14、商鋪營銷推廣方案)3.1 住宅營銷推廣 311推廣主題: “站在城市的高度,放眼師宗的未來” “延續(xù)傳奇品質(zhì),再創(chuàng)精品典范” 主題內(nèi)涵: “站在城市的高度,放眼師宗的未來” 是對師宗縣未來房地產(chǎn)發(fā)展的一個嶄新定位,符合政府對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展的導(dǎo)向,本項目可改變師宗縣市民對房地產(chǎn)在心目中的傳統(tǒng)印象。 “站在城市的高度”是本項目開發(fā)的一個宏觀背景(城市的、時代的)在師宗最精華的地段，成就一世紀(jì)只有一次的完美人生,經(jīng)典大宅超然落成,精致六米樓中樓大戶，大戶換屋第一選,靜數(shù)千坪大自然書房，建筑年鑒為您收藏.(既非本項目欲以天下為己任,刻意營造城市的高度,既本項目是高層建筑).暗示對目標(biāo)客戶而言這是15、明智的發(fā)展商采用的理性選擇,可引申到選擇本項目的客戶是明智的有識之士。“放眼師宗的未來 ” 是對本項目的直接定位,是影響師宗房地產(chǎn)發(fā)展的主流,對未來居家的一個新標(biāo)桿,是業(yè)主在此過著歡樂,幸福美好生活等多種層面的涵義。 “延續(xù)傳奇品質(zhì)，再創(chuàng)精品典范” 是對師宗縣綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合體現(xiàn)。 “延續(xù)傳奇品質(zhì) ”即集團公司在師宗縣一直以來堅持的宗旨。經(jīng)得起時間和空間的長久性考驗，見證了集團公司的實力，在當(dāng)?shù)貥淞⒘肆己玫目诒?“再創(chuàng)精品典范”明輝商住花園是集團公司屬下綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的又一力作,項目以高格調(diào)的文化品位形象入市,在次體現(xiàn)公司的實力。 3.1.2 以營銷統(tǒng)領(lǐng)全局，實行專業(yè)化銷售16、為達(dá)到將項目開發(fā)為高檔精品住宅并配有大型商場目的，必須使項目貼近市場，一切從市場需要出發(fā)，按市場規(guī)律行事。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展與成熟，房地產(chǎn)營銷也日益呈現(xiàn)出市場化、專業(yè)化的特征?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)營銷已經(jīng)進(jìn)入一個全新的時代,通過科學(xué)的營銷策劃進(jìn)行市場細(xì)分，謀劃準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和項目包裝設(shè)計，采取正確有效的營銷策略，控制銷售關(guān)鍵環(huán)節(jié)，進(jìn)行專業(yè)化、全方位的市場開發(fā)。越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)或正在認(rèn)識到專業(yè)營銷公司的重要性及其特殊魅力。通過專業(yè)營銷公司的介入，可有效整合各方面的資源優(yōu)勢，形成多方共贏的局面。3.1.3 概念包裝，迅速實現(xiàn)銷售、盡快回籠資金，是保證項目工程順利進(jìn)行和整體營銷方案成功的關(guān)鍵。以“17、概念包裝、期房銷售”的方式展開立體營銷，可望在較短時間內(nèi)實現(xiàn)銷售回款。 “概念包裝”是房地產(chǎn)營銷常用的方式，即在期房階段將項目樓盤對消費者最具吸引力的若干賣點進(jìn)行提煉包裝，進(jìn)行廣泛密集的宣傳。在宣傳造勢的配合下，利用制作精美的沙盤、樓書等向消費者展示樓盤形象，促成消費者預(yù)訂，實現(xiàn)資金快速回籠。北京、上海、昆明等地采用這一手法進(jìn)行銷售的。本項目從推廣主題直至產(chǎn)品筑造與宣傳推廣資料設(shè)計各方面都應(yīng)充分表達(dá)出強烈的變化感、現(xiàn)代感、時代感:包括時代進(jìn)步、城市發(fā)展、客戶觀念與生活狀態(tài)改變等.落實到目標(biāo)客戶即:一居住條件改善,二改變生活觀念:不在滿足于日常的溫飽,更加注重健康、安全、生活質(zhì)量及休閑方式。 高18、度 享受生活每一天,點點流星從您窗前駛過，在別人這是夢，在“明輝商住”是真實生活的體現(xiàn)： 擁有城市的高度被仰望的身份.我有我的生活主張；我有我的生活高度 ；生活主流，上層之家 。 未來 在生命中的每一刻，都該是頂級豪情的享受,換未來精選師宗第一名宅.換生活的每一刻都是休閑無價的豪宅只站最高的舞臺,換環(huán)境讓未來 的每一刻都是享受花最少的預(yù)算住最闊的名宅.3.1.4賣點設(shè)計科學(xué)、具體地設(shè)計出項目的“賣點群”，進(jìn)行項目主題概念的整體包裝，是展開營銷攻勢、強化銷售隊伍信心的前提?！百u點”設(shè)計是項目能否成功銷售的一個關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。需要針對樓盤的具體特點來進(jìn)行。成功的、深入人心的、并且引起的廣泛影響經(jīng)久不息19、的房地產(chǎn)營銷只有兩種：一是宣揚一種全新的生活方式；二是以口碑做項目的支撐。 明輝商住花園的最大賣點在其定位（區(qū)位）和升值，在師宗縣新老城區(qū)結(jié)合部房地產(chǎn)市場一片大肆宣揚區(qū)位、地段、都市生活之時，獨走“高層生活”的佳徑。 區(qū)位作為項目的優(yōu)勢之一，蘊涵在文化圈子之中，以項目地段和發(fā)展升值潛力，統(tǒng)領(lǐng)項目的所有營銷思路。 3.2商業(yè)營銷推廣321商業(yè)客戶定位根據(jù)區(qū)域消費群市場的調(diào)查,按客戶特征劃分,本項目目標(biāo)商業(yè)部分客戶主要可分為以下幾類:1、 目前本地的個體經(jīng)營戶購買用途:自營客戶特征：這些個體經(jīng)營戶主要是師宗本地人，他們在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ纳钊?、有一定的固定客戶群體、且具有一定的經(jīng)營經(jīng)驗、有一定的經(jīng)濟實20、力。作為長期生活于師宗的他們，對師宗的樓市自然十分關(guān)注，交通、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、車位是他們選擇投資時所看重的?？蛻絷P(guān)注：地段、環(huán)境、車位和經(jīng)營性是決定他們購買的重要因素。2、 本地的一些投資客購買用途：投資客戶特征：這些投資客正處于事業(yè)的黃金時期，有著較雄厚的經(jīng)濟實力，有著強烈的投資觀念和現(xiàn)代生活理念。這些消費群體在購置商鋪用作投資時，相對價格他們更注重投資回報率?？蛻絷P(guān)注：地段、環(huán)境、車位、升值空間、物業(yè)管理、配套設(shè)施以及政府的規(guī)劃等是他們關(guān)注的焦點。322商業(yè)項目定位就目前師宗商業(yè)市場來看，主要經(jīng)營分布在臨街鋪面，沒有規(guī)模、沒有檔次，消費者通常為買一件稱心的商品而走遍幾條街，沒有體驗到一21、站式購物所帶來的快樂 ，明輝商住小區(qū)以集中化、專業(yè)化的方式打造師宗商業(yè)一站式購物的先河。1)健康購物步行街采用開放式建筑，空氣新鮮流暢，沒有風(fēng)吹雨打，消費者想坐就坐，想行街就行； 2)時尚購物領(lǐng)先時尚，流行前線、精品首飾、名店街等全面滿足消費者個性化需求，消費者想賣什么有什么； 3)休閑購物消費者可以在美食廣場享受美味佳肴，輕松自在購物； 4)文化購物消費者在購物休閑的過程中，可以在書店、工藝品店等接受藝術(shù)熏陶； 5)大眾購物明輝商住小區(qū)步行街是一個綜合型商業(yè)項目，目標(biāo)消費人群廣，必須走大眾化的路線，吸引社會大眾前來； 6)快樂購物大多消費者到步行街來購物而不去商場，就是因為步行街的規(guī)劃布局能22、帶給消費者一種全新樂趣，所以本項目布局以商業(yè)步行街的模式來規(guī)劃，給消費者一種快樂購物的體驗。323對市場、產(chǎn)品、消費者分析我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們分析如下： 市場：在師宗縣城內(nèi)房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)項目在建和已建的不多，單從供應(yīng)量上來講不能很好地滿足市場現(xiàn)有的消費需求，不能很好地滿足消費者的需求，特別是高檔、專業(yè)商場在當(dāng)?shù)厥且粋€空白點，因些明輝商住小區(qū)將是一個以專業(yè)來掠奪市場的份額。產(chǎn)品：在師宗縣房地產(chǎn)市場中，我們不僅能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大，而且我們的產(chǎn)品也是最好的，因此我們可以說我們產(chǎn)品從整體上來說23、是最好的，我們將與其地理位置的優(yōu)異性、巨大的升值空間和無可比擬的性價比而成為市場關(guān)注的熱點。消費者：在師宗當(dāng)?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。324商業(yè)推廣主題: “財富中心圈；引領(lǐng)師宗商業(yè)新革命”“財富中心圈”，明輝商住是在師宗最精華的地段，位于通源大道與丹鳳路交匯處, 新老城區(qū)交匯的黃金交結(jié)點,坐享老城區(qū)的完善配套、放眼新城區(qū)改造的大好機會，最大限度的宣揚目標(biāo)客戶的內(nèi)在需求和外延需求。 通過創(chuàng)造一個富24、有動感活力的總體規(guī)劃，來指導(dǎo)和帶動師宗的未來發(fā)展，使“明輝商住小區(qū)”成為城市建設(shè)的一個標(biāo)志，為師宗創(chuàng)造一個商業(yè)和商務(wù)的“心臟”，總體規(guī)劃建筑設(shè)計上充分表述現(xiàn)代主義風(fēng)格，體現(xiàn)時代精神，融入現(xiàn)代建筑主流文化，以及自然的、城市的、環(huán)境的理念，強調(diào)以人為本，營造出21世紀(jì)集購物、休閑、居住于一體的生態(tài)示范區(qū)?！耙I(lǐng)師宗商業(yè)新革命” 以消費者對當(dāng)?shù)啬壳皢我坏?、中低檔次的商業(yè)模式不滿為訴求點。以整個師宗城市來看，目前最缺乏的是能帶動商圈繁華的領(lǐng)頭羊。檔次高的商業(yè)項目是本城市的缺口，借助師宗“一個中心、三個基地（未來城市中心、水上公園、熟老城區(qū)與新城市區(qū)）”的城市建設(shè)利好的機會，本項目以一高檔次身份出現(xiàn)，以25、滿足小區(qū)內(nèi)部消費者為目標(biāo)、同時兼顧整個師宗縣消費者的需求.明輝商住是集購物、休閑、娛樂、辦公、購物、旅游、休閑、美食、娛樂于一體的一站式多功能新式都市商業(yè)中心，引領(lǐng)師宗商業(yè)發(fā)展的最新潮流，締造師宗商業(yè)發(fā)展的傳奇，填補當(dāng)?shù)厣虡I(yè)領(lǐng)頭羊市場空白。在商鋪開始操盤前期，盡可能與住宅購房客戶達(dá)成意向，借助此部分老客戶的影響，帶動商鋪的人氣，最終火爆啟動商鋪的銷售。再通過主力店銷售，提升項目整體形象，吸引更多散戶進(jìn)駐，從而提高項目的人氣指數(shù)，增強投資者的信心，帶動項目的銷售。力爭一、二層都引入一個以上的主力店，以此帶動該層商鋪的銷售。這是本項目立足于經(jīng)營先旺場后旺財?shù)乃悸?，是長期保持繁榮的一個重要的因素，也26、是以價值提升為最終目的體現(xiàn)。同時大力宣傳開發(fā)商保留10%的商鋪自營，與投資客戶共同進(jìn)退，保障了客戶獲取高回報率的穩(wěn)定性和可靠性。 3.2.5商業(yè)模式分析 就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。（一）綜合性商業(yè)模式 這一模式奉行的是購物、休閑娛樂，衣、(2)本地的個體經(jīng)營戶食、住行一條龍服務(wù)。商業(yè)街種類眾多、大品牌、高檔次，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應(yīng)該是理想的商場模式。（二）主題性商27、業(yè)模式 主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品， 這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性強。但由于這種商業(yè)模式針對性強的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場28、風(fēng)險相對較高。 （三）專業(yè)性商業(yè)模式 這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求做到使每個想買家電的消費者都不會轉(zhuǎn)投其他商場的懷抱。 這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。所以，對于目前龍崗蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。針對本項目商鋪解決方法：A：通常商業(yè)部分操作與住宅操作采用不同的思路與手法，因為二者物業(yè)性質(zhì)與訴求重點有本質(zhì)性差別：前29、者追求物業(yè)居住功能合理、環(huán)境安靜、安全、優(yōu)美、配套完全等居住質(zhì)素，后者則追求客流量、周邊居民消費能力、商業(yè)業(yè)態(tài)格局、所在商圈輻射半徑等商業(yè)價值與投資、升值空間。因此二者操作應(yīng)分別推廣，否則容易擾亂二者截然不同的市場形象、訴求不清，無法充分挖掘、展示各自價值；有鑒于此，特對商鋪部分營銷推廣設(shè)計兩種不同推廣方案，其推廣時間、節(jié)奏與居住物業(yè)推廣時間、節(jié)奏有所差別。B：由于商業(yè)推廣與居住物業(yè)的本質(zhì)性差異，建議商業(yè)物業(yè)采用階段式推廣為宜。C：上述商鋪營銷計劃只是現(xiàn)有條件下理想狀態(tài)的計劃，實際執(zhí)行需要開發(fā)進(jìn)度與市場供求兩方面的支撐，如果支撐條件屆時不能達(dá)成，需要對計劃進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 調(diào)整方案 : 商業(yè)與住30、宅分離,有利于業(yè)主居家,相對商場的采光和通風(fēng)效果降低,有利于提高住宅的綜合品質(zhì). 對規(guī)劃商鋪進(jìn)行市場定位，確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方式帶動一層和二層商鋪的銷售. 商鋪功能初步定位分類主 要 內(nèi) 容主 區(qū)商業(yè)購物大型百貨、超級市場、名品服飾、便利店、精品店、工藝品店、食品商場、家電商場、IT、家居、文體用品、醫(yī)藥醫(yī)店等。體育鍵身鍵身房、保齡球、各類球類運動場所、溜冰場、游泳池等。醫(yī)療保健桑拿浴、保健室、醫(yī)療、藥房等。個體業(yè)主輔區(qū)停車場地下3.3目標(biāo)客戶群的占領(lǐng)銷售引導(dǎo)為達(dá)到快速實現(xiàn)市場滲透，搶占市場份額的占領(lǐng)目標(biāo)，宜采用快速宣傳滲透戰(zhàn)略，充分利用戶外廣告、媒體廣告、有針對性地派發(fā)DM宣傳31、單、舉行宣傳展示會等形式進(jìn)行全方位立體式宣傳。 在項目剛推向市場，知名度還不十分高的銷售引導(dǎo)階段，需要以多種方式對目標(biāo)客戶群進(jìn)行項目的銷售定位引導(dǎo)，即項目的投資理念培養(yǎng)。在具體的解說中，把握客戶的心理，要打消客戶對樓盤質(zhì)量、檔次等的顧慮，消除周圍環(huán)境對樓盤居住環(huán)境的不利影響，著重強調(diào)樓盤的精品品質(zhì)。3.4整體營銷戰(zhàn)略3.4.1 全面整合優(yōu)勢資源 整合地方政府：政策支持及公共關(guān)系。 整合社區(qū)物管：設(shè)立宣傳點,掘準(zhǔn)客戶。 整合新聞媒體：媒體聯(lián)動，提高知名度，可信度，制造關(guān)注和話題。3.4.2“社會營銷”和“關(guān)系營銷”推廣策略在項目的推廣過程中，全面導(dǎo)入客戶關(guān)系管理理念，開展“關(guān)系營銷”也是有效之舉32、。按現(xiàn)代傳播理論，每個人約可以影響250人,最重要的潛在客戶和實際客戶建立并維持良好互動關(guān)系，在團結(jié)他們推廣樓盤的同時為樓盤開辟新客源。3.5促銷手段3.5.1廣告宣傳常規(guī)廣告形式，集中在路牌、燈桿、報紙、電視等媒體投放。戶外廣告以宣傳樓盤形象和樓盤賣點為主：項目地段和發(fā)展升值潛力報紙、電視、互聯(lián)網(wǎng)等媒體的廣告投放，分前期、中期、后期以不同的宣傳主題、重點展示。前期以樓盤、企業(yè)形象為主；中期以樓盤賣點和優(yōu)勢為主，后期以現(xiàn)場環(huán)境和實體為主。3.5.2 售樓書（或DM宣傳單）一份設(shè)計新穎、制作精美的售樓書和DM宣傳單，是推進(jìn)項目銷售必不可少的。還可將樓書和宣傳資料制作成VCD光盤，融合師宗、 經(jīng)濟33、發(fā)展前景及曲靖的城市背景介紹，介紹本項目的居住與投資價值。以此為媒介進(jìn)行立體、拉網(wǎng)式的宣傳與推廣。3.5.3場地布置 售樓部的布置售樓部的布置事關(guān)樓盤形象，需要精心設(shè)計。重點把握住“項目規(guī)劃”的精髓。 工地現(xiàn)場的布置主要指工地現(xiàn)場圍墻、圍板及氣氛營造，制造項目的品質(zhì)質(zhì)量。3.5.4 項目開盤儀式利用項目開盤造勢，是房地產(chǎn)營銷的常用方法。重點以“規(guī)劃”和品牌與其他樓盤的不同之處.3.5.5 SP促銷活動公共關(guān)系促銷術(shù)是一種軟推銷技術(shù)，它以公眾利益為出發(fā)點，在為消費者提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的同時提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，樹立起自身的知名度和顧客的信任度，招徠更多的顧客，刺激或誘導(dǎo)消費者的購買欲望。設(shè)計系列公關(guān)活動、全面34、造勢與精心促銷互動，是整合營銷的核心。精心設(shè)計系列公共關(guān)系活動、全面造勢與促銷互動，是形成快速銷售的有效手段。可針對重點人群，邀請知名文化人士開辦項目投資理財講座、舉辦書法大賽、高考愛心關(guān)懷活動等。3.6營銷計劃根據(jù)項目的銷售目標(biāo)，一般可將營銷過程劃分為三個階段： 3.6.1 前期準(zhǔn)備階段 此階段主要工作為：市場調(diào)研、樓盤總體規(guī)劃定案、售樓書、彩貼、DM單等銷售工具印刷制作、客戶情況摸底及接觸、工地廣告宣傳、前期形象廣告宣傳、開盤儀式等。 3.6.2 中期階段如項目運作成功預(yù)計要一年半時間，在銷售12個月后即可回籠大量資金，為項目工程奠定堅實基礎(chǔ)（資金來源包括客戶定房金、首期款、銀行按揭到款等35、），其后做資金滾動開發(fā)，充分保證項目資金鏈不發(fā)生斷裂。此階段開發(fā)商投入資金量不大，僅為前期辦理五證的費用及工地圍墻建設(shè)費用、前期廣告費用及一些不可預(yù)見的費用等，可依靠銷售回籠的資金作為項目開發(fā)啟動資金。此方式既能為開發(fā)商減少資金投入風(fēng)險，又能為銷售提供有利空間。3.6.3 后期階段即為交房階段，及時成立物業(yè)管理公司。為客戶辦理產(chǎn)權(quán)申報、登記、契稅繳納、業(yè)主驗收物業(yè)、客戶意見反饋及處理等。4 總論4.1 項目建議 建議商場統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃管理。商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)通過通道區(qū)分、小區(qū)一卡通管理實行商住分離，提升小區(qū)內(nèi)部環(huán)境與外部居住形象。 建議把項目的住宅和商鋪分開操作，住宅開盤在先，商鋪開盤在后，以36、住宅的消費群庫商鋪聚集人氣。 建議二樓選擇做主題性商業(yè)模式，以產(chǎn)品為主題來劃分商場，最終把整個項目打造成師宗未來的商業(yè)購物中心。在小區(qū)的軟件上努力做到高層次文化理念管理和人性化服務(wù)，使項目真正體現(xiàn)項目優(yōu)勢的形象。 建議項目采用“低開高走”的價格策略。是在現(xiàn)時市場情況下的預(yù)期開盤初期階段價位，隨著項目銷售過程中的廣告推廣、營銷戰(zhàn)略層面的各種炒作手段的強化實施，和結(jié)合師宗房地產(chǎn)市場的整體價格走勢，最終項目的銷售均價將肯定突破這一預(yù)期目標(biāo)，達(dá)到開發(fā)商利潤的最大化。 強化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 項目成本須合理控制，以保37、留市場波動時的降價應(yīng)對空間。4.2 結(jié)論 從經(jīng)濟效益來說，項目在開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，掌握了部分消費者的購房需求，進(jìn)行了科學(xué)的項目定位，銷售前景看好。該方案采取提前預(yù)售、分期付款等措施，可以給開發(fā)公司帶來高的利潤回報，提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。并且為師宗縣的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有利地推動了師宗縣的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到搞活經(jīng)濟的作用。 從社會效益來說，本項目建成后，可提供住宅400余套，在改善師宗住房條件的同時，將切實解決周邊居民的安居工作，使居民能夠更好的居住和生活，安居樂業(yè)；同時為消費者帶來一站式購物的方便快捷。因此社會效益極為可觀。 從環(huán)境效益來說，項目開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的文化氣息的建筑造型，秀麗的小區(qū)景觀，無疑對美化師宗的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。