午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、江 蘇 運(yùn) 通 地 產(chǎn) 3503廠地塊項(xiàng)目/營(yíng)銷策劃服務(wù)競(jìng)標(biāo)方案（BRIEF1） 目錄PART1 方案摘要 PART2 市場(chǎng)環(huán)境綜述PART3 地塊及區(qū)位描述PART4 本案SWOT分析PART5 策劃方案5-1 市場(chǎng)及客群定位5-2產(chǎn)品建議 5-3價(jià)格及營(yíng)銷建議5-4推廣建議 5-5其他PART6 服務(wù)及取費(fèi)PART7 附件PART2 市場(chǎng)環(huán)境綜述 由于本案目前尚處于初期階段，距離開(kāi)工預(yù)計(jì)尚有半年左右，距離上市（推廣）尚有一年左右，交付使用預(yù)計(jì)不早于2006年，因此對(duì)前期的市場(chǎng)分析和產(chǎn)品定位提出的最基本的要求是“適度超前”，即對(duì)2-3年后的商務(wù)樓市場(chǎng)作出基本的判斷，在產(chǎn)品定位方面保留一定的彈2、性，所以在提出對(duì)本案的基本策劃思路之前，必須對(duì)南京甚至全國(guó)的商務(wù)樓市場(chǎng)進(jìn)行回顧與前瞻、宏觀與微觀等不同層面的分析與預(yù)測(cè)。商務(wù)樓市場(chǎng)回顧：國(guó)內(nèi)寫字樓的發(fā)展與住宅市場(chǎng)一樣，基本從1990年前后開(kāi)始，其間92/93年度-95/96年度由于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的持續(xù)作用長(zhǎng)時(shí)間處于低谷，之后總體市場(chǎng)逐漸趨熱，01/02年度出現(xiàn)明顯的開(kāi)發(fā)高潮，雖然市場(chǎng)需求量巨大，但在銷售率方面落后于住宅市場(chǎng)，在升值速度方面也落后于住宅市場(chǎng)，主要原因在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)正從法人型消費(fèi)為主轉(zhuǎn)為個(gè)人型消費(fèi)為主，從購(gòu)買力增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)來(lái)看，商務(wù)樓需求的增長(zhǎng)絕對(duì)值遠(yuǎn)低于住宅需求的增長(zhǎng)，而商務(wù)樓的消化速度較慢，也導(dǎo)致市場(chǎng)存量面積緩慢上升，宏觀3、來(lái)看，一輪開(kāi)發(fā)高峰后通常需要4-5年的時(shí)間進(jìn)行消化，然后進(jìn)入一輪更新的供應(yīng)高峰；無(wú)論是全國(guó)還是南京市場(chǎng)，01/02年度都是商務(wù)樓市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，主要的特征在于房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富和市場(chǎng)的成熟，同時(shí)也標(biāo)志著寫字樓市場(chǎng)概念銷售時(shí)代的來(lái)臨。從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，商務(wù)樓更新?lián)Q代產(chǎn)品的主力類型為“邊緣性商務(wù)樓”，早期是在住宅的基礎(chǔ)上增加了商務(wù)功能，后期是在傳統(tǒng)寫字樓的形態(tài)基礎(chǔ)上增加了類似于住宅的個(gè)性化色彩。從一般“商住樓”演化而出了“商務(wù)公寓”、“SOHO”、“商務(wù)中心”等等不同細(xì)分產(chǎn)品，如北京的財(cái)富中心、財(cái)智中心、建外SOHO、森根國(guó)際、左岸工社等項(xiàng)目，都是以非傳統(tǒng)寫字樓的形態(tài)迅速引起了市4、場(chǎng)的關(guān)注，又以類似住宅產(chǎn)品的嫻熟的推廣技巧體現(xiàn)了市場(chǎng)營(yíng)銷的強(qiáng)大作用，直接導(dǎo)致了商務(wù)樓市場(chǎng)進(jìn)入更高層次的競(jìng)爭(zhēng)。從南京近年的商務(wù)樓市場(chǎng)來(lái)看，也出現(xiàn)了“寫字樓賣不過(guò)商住樓”的情況，較早期的錦江麗舍與較近期的長(zhǎng)安國(guó)際中心、國(guó)際貴都等項(xiàng)目均是通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新和重視市場(chǎng)推廣兩大武器贏得市場(chǎng)業(yè)績(jī)。邊緣性商務(wù)樓贏得市場(chǎng)的原因是多方面的，在購(gòu)買動(dòng)機(jī)組合中的作用也隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而變化首先是購(gòu)買價(jià)格和使用成本方面，邊緣性商務(wù)樓具有一定的優(yōu)勢(shì)，尤其是在政策有空可鉆的情況下，無(wú)論是契稅、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、得房率，各方面都具有成本優(yōu)勢(shì)；而與傳統(tǒng)寫字樓相比，在空間的舒適度和個(gè)性化方面也具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)，尤其是在非傳統(tǒng)商圈的5、地段，邊緣性商務(wù)樓由于價(jià)格相對(duì)較低，更容易吸引那些帶有個(gè)人色彩的中小型企業(yè)。從總體的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，由于城市核心商圈的成熟，可開(kāi)發(fā)土地資源嚴(yán)重短缺，核心商圈地價(jià)雖不斷高漲，但無(wú)法從物業(yè)的價(jià)格上體現(xiàn)，而土地供應(yīng)資源不斷向外圍發(fā)展，造成了新的商圈和新的板塊，商務(wù)樓的總體價(jià)格水平由于新興板塊物業(yè)價(jià)格的攤薄，商務(wù)樓市場(chǎng)的價(jià)格水平增長(zhǎng)較慢，在有的地方，商務(wù)樓由于普遍容積率較高，單價(jià)甚至低于同地段的住宅。南京的商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)格水平在2001年甚至表面上出現(xiàn)了不漲反落的情況（圖表） (單位：RMB/圓)從總體的產(chǎn)品類型來(lái)看，商務(wù)樓市場(chǎng)目前為止出現(xiàn)了三種主要流派或類型：一是經(jīng)過(guò)住宅改造的多功能型寫字樓，多命名為商6、務(wù)樓、商務(wù)中心或商務(wù)公寓，目標(biāo)客戶主要針對(duì)中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)，由于配置較好，可以量身定做，與一般寫字樓相比，功能較多，使用率高，花費(fèi)比較低，近期南京市場(chǎng)銷售狀況較好的項(xiàng)目多數(shù)為此類型。二是純寫字樓，由于產(chǎn)品同質(zhì)化程度高，基本集中在傳統(tǒng)核心商圈。三是個(gè)性化寫字樓，滿足前衛(wèi)客戶的辦公軌跡變化的需要，在諸如獨(dú)立、自由分割、自然采光、功能分配等方面更加注重差異化。從總體的地段分布來(lái)看，高端純寫字樓主要集中于城市核心商圈，在地段具有稀缺性的基礎(chǔ)上，通過(guò)建筑的規(guī)模/高度形成標(biāo)志性，加上用材及配套的高檔化，形成價(jià)格的支撐；邊緣性商務(wù)樓多位于商圈外圍和生活區(qū)或城市新城區(qū)，采取中低價(jià)位，以個(gè)性化設(shè)計(jì)和功能的擴(kuò)展消解7、地段價(jià)值感的不足，更強(qiáng)調(diào)性價(jià)比。個(gè)性化寫字樓更多出現(xiàn)在相對(duì)偏遠(yuǎn)的新興城區(qū)且一般體量較小。從總體的客群構(gòu)成來(lái)看，目前最主流的購(gòu)買群體是中小型私人企業(yè)（通常稱為成長(zhǎng)型企業(yè)），規(guī)模主要集中在10-30人，需求面積集中在100-300M2，比較強(qiáng)調(diào)性價(jià)比和功能擴(kuò)展；國(guó)有企業(yè)目前仍是高端純寫字樓的主力客群，需求面積較大，多有半/整層購(gòu)買之大宗交易出現(xiàn)；純投資型客群目前占比例較小，且明顯傾向于較小面積（100M2以下）2002年南京商務(wù)樓市場(chǎng)客群結(jié)構(gòu)分析（圖表） 客 戶 類 型市場(chǎng)占有比例分 析大中型股份制公司36因群體數(shù)量有限，此類客群正在逐步減少中小型成長(zhǎng)類公司23新新公司發(fā)展較為快速，此類客群正在逐8、步增多改制國(guó)有公司購(gòu)買21大量國(guó)有企業(yè)正在改制，此類客群短期內(nèi)仍有增多投資型個(gè)人或公司4隨著地產(chǎn)投資意識(shí)增強(qiáng)發(fā)展，此類客群體在逐步增多其 它 類16略從總體的行銷手法來(lái)看，高端純寫字樓一般采用整層團(tuán)購(gòu)/拆零銷售相結(jié)合的方式，預(yù)留一定整層樓面等待大客戶購(gòu)買并在價(jià)格上保留較大的彈性，拆零銷售部分一般采取低開(kāi)高走的常規(guī)手法，在封頂、外裝竣工、交付三個(gè)節(jié)點(diǎn)上分次調(diào)價(jià)，在價(jià)格抗性較強(qiáng)時(shí)，通常采取切割最小單位以降低總價(jià)的方式吸引中小型企業(yè)客群的關(guān)注；在行銷主題方面基本以地段、檔次為主，強(qiáng)調(diào)高檔感，典型項(xiàng)目如商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)，以“江蘇第一高樓”為基本傳播要點(diǎn)，廣告預(yù)算高達(dá)總價(jià)之4.8%。 而邊緣性商務(wù)樓一般完全9、依靠零售，推廣手法類似于住宅，但更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品功能創(chuàng)新，典型項(xiàng)目如長(zhǎng)安國(guó)際中心的“酒店式商務(wù)公寓”、國(guó)際貴都的“夾層商務(wù)小公館”等。商務(wù)樓市場(chǎng)前瞻：由于南京市場(chǎng)的特殊性，近年來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是：地段分布上趨于分散、產(chǎn)品形態(tài)上趨于豐富、價(jià)格分布上趨于集中。從01/02年度的新上市項(xiàng)目來(lái)看，價(jià)格在6500元以上的高端項(xiàng)目開(kāi)始分散，從廣州路、鼓樓到洪武路、新街口均有銷售情況較好的項(xiàng)目，2002年之后，由于新興住宅區(qū)不斷出現(xiàn)，新的小規(guī)模商圈不斷形成，而城市規(guī)劃的引導(dǎo)作用也推進(jìn)了商務(wù)項(xiàng)目的進(jìn)一步分散預(yù)計(jì)鼓樓、河西、珠江路、大光路等板塊均會(huì)出現(xiàn)新的商務(wù)區(qū)域,特別是鼓樓板塊，由于鼓樓廣場(chǎng)、北極閣風(fēng)光帶全面改造，A110、A2地塊及原鼓樓副食品商店地塊均將于近期啟動(dòng)，很有可能成為新街口之后的又一集約商務(wù)中心區(qū)；由于南京經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特征，商務(wù)樓市場(chǎng)仍以本地中小企業(yè)為絕對(duì)主力購(gòu)買群體，高端純寫字樓需求狹窄，導(dǎo)致產(chǎn)品形態(tài)趨于豐富，新增項(xiàng)目的產(chǎn)品定位將在較長(zhǎng)期的時(shí)間內(nèi)以邊緣性商務(wù)樓為主流預(yù)計(jì)商務(wù)公寓等單元式寫字間（套房式格局）將在3-5年仍然保持主力產(chǎn)品的地位；由于客群的相對(duì)集中，其心理預(yù)期價(jià)格也相對(duì)集中，根據(jù)近兩年的價(jià)格走勢(shì)，未來(lái)幾年內(nèi)商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)格增幅度仍將較慢預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)商務(wù)樓價(jià)格將集中在6000-8000元區(qū)間，各地段及各種產(chǎn)品形態(tài)的價(jià)格仍保持較小差距本案面臨的宏觀競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：南京商務(wù)樓市場(chǎng)目前存量面積達(dá)到2011、0萬(wàn)平方米以上，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)新開(kāi)工面積將不少于150萬(wàn)平方米，即使經(jīng)過(guò)2年的高速消化，仍將保持150萬(wàn)平方米以上的存量面積，本案將長(zhǎng)期面臨高、中、低端存量產(chǎn)品的壓力，且由于商務(wù)樓租賃市場(chǎng)租金的低水平狀態(tài)，一級(jí)市場(chǎng)不可能出現(xiàn)大的購(gòu)買熱潮；由于客群趨于中小規(guī)模化，市場(chǎng)需求對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新提出了更高的要求；由于市場(chǎng)購(gòu)買力的結(jié)構(gòu)趨于集中，導(dǎo)致對(duì)成本控制的要求也更高，同時(shí)制約了產(chǎn)品的創(chuàng)新。本案面臨的微觀競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：本案所處地段相對(duì)成熟，幾年內(nèi)不可能出現(xiàn)大的改觀，也不可能出現(xiàn)大規(guī)模的新商圈，因此升值的空間相對(duì)有限，較之新興區(qū)域的土地價(jià)值升值空間，本案對(duì)于投資類客群的吸引力不足；鼓樓板塊土地供應(yīng)量相對(duì)較大，更具有聚12、集效應(yīng)，可能在未來(lái)2-3年內(nèi)對(duì)本案形成牽制。PART 3 地塊及區(qū)位描述本案地塊位于中山北路虹橋段，周圍有虹橋賓館、華僑大廈、南京飯三個(gè)中高檔酒店，南臨新模范馬路，基地面積17986M2，規(guī)劃要點(diǎn)限制容積率不高于5，建筑覆蓋率小于40%，建筑高度小于100米。本區(qū)位為傳統(tǒng)行政辦公區(qū)，江蘇省廳級(jí)機(jī)關(guān)主要集中于中山北路沿線，但商務(wù)氣氛與商業(yè)氣氛均較一般，周圍配套不夠完善，特別是缺乏聚集效應(yīng)，除宏圖高科大廈（業(yè)主自用為主）外無(wú)高端商務(wù)樓；由于本區(qū)域歷史上為行政機(jī)關(guān)駐地集中地，居民素質(zhì)較高，學(xué)區(qū)優(yōu)良，周邊住宅價(jià)格較高，二手房均價(jià)為4300-4500元之間，一般認(rèn)為是叫高檔居住區(qū)，同時(shí)本案發(fā)展商也可能取13、得周邊住宅用地，因此本案的產(chǎn)品定位必須考慮到與后期住宅開(kāi)發(fā)的互動(dòng)性。本地塊形態(tài)為南北向狹長(zhǎng)狀，沿街長(zhǎng)度達(dá)200米以上，縱深約為80米，適宜布置多個(gè)連排單體建筑，但也容易由于體量過(guò)大造成壓迫感，同時(shí)沿街裙房規(guī)模較大，由于本區(qū)域商業(yè)氣氛不足，可能存在定位上的困難。附近的虹橋賓館、南京飯店等雖不對(duì)本地塊形成直接利益，但對(duì)于體量較大的商務(wù)建筑來(lái)說(shuō)，卻構(gòu)成足夠的高檔感，特別是南京飯店擁有的高級(jí)商務(wù)房及園林式景觀可以支撐出本地塊的“偏酒店型辦公氛圍”。PART 4 本案地塊的SWOT分析Strength（優(yōu)勢(shì)點(diǎn)）1、 地形條件較好，建筑規(guī)模較大，易形成本區(qū)域標(biāo)志建筑從而制造足夠的關(guān)注度2、 發(fā)展商實(shí)力雄厚14、，有大型金融企業(yè)背景，足以對(duì)購(gòu)買群體形成信任度3、 周邊配套相對(duì)成熟，且周邊建筑密度較低，易形成差異化4、 交通便利5、 基地面積較大，易形成高品質(zhì)景觀6、 土地成本相對(duì)較低，價(jià)格空間彈性較大7、 由于周圍商業(yè)配套的結(jié)構(gòu)，總體具有高檔感Weakness（劣勢(shì)點(diǎn)）1、 遠(yuǎn)離核心商圈，缺乏商務(wù)氣氛2、 商業(yè)氣氛一般，底商定位困難3、 建筑體量較大將導(dǎo)致建設(shè)周期和銷售速度較慢4、 對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求極高Opportunity（機(jī)會(huì)點(diǎn)）1、 如果產(chǎn)品設(shè)計(jì)具備足夠差異化，以中端價(jià)位入市將有可能抵消區(qū)位的劣勢(shì)2、 如果新街口商圈商務(wù)樓價(jià)格緩慢提升，將逐漸形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)3、 如果環(huán)境營(yíng)造成功，將獨(dú)立形成邊緣化+個(gè)15、性化的城北副商圈從而構(gòu)成獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力4、 如果大潤(rùn)發(fā)進(jìn)駐，將整體提升商業(yè)氣氛，獨(dú)立形成特色化商業(yè)中心，解決配套不充足的問(wèn)題，并為后期住宅開(kāi)發(fā)創(chuàng)造良好人脈/地脈Threat（威脅點(diǎn)）1、 新街口商務(wù)樓升值緩慢及鼓樓地區(qū)新項(xiàng)目入市價(jià)格偏低，對(duì)本案形成打壓2、 新興區(qū)域如河西出現(xiàn)較大供應(yīng)量且入市價(jià)格偏低，對(duì)本案形成打壓3、 任何區(qū)域出現(xiàn)較大體量的新型產(chǎn)品形態(tài)并受到市場(chǎng)歡迎，對(duì)本案形成威脅4、 本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)中超前度把握不當(dāng)，無(wú)法形成獨(dú)特價(jià)值5、 多個(gè)大規(guī)模商務(wù)項(xiàng)目同時(shí)入市，造成客群分流6、 上市及推廣時(shí)機(jī)不當(dāng)，喪失市場(chǎng)位置及銷售機(jī)遇PART 5 策劃方案綜述：在經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)及南京商務(wù)樓市場(chǎng)的綜合分析16、，并對(duì)本地塊進(jìn)行綜合研判，結(jié)合我公司在多個(gè)商務(wù)項(xiàng)目中積累的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)與多方合作機(jī)構(gòu)的探討，我們初步形成了基本的策劃核心思想并在此基礎(chǔ)上提供了一個(gè)較為粗糙的方案供參考：1、 由于本地塊的位置屬性，不宜定位為高端純寫字樓，應(yīng)著眼于邊緣型商務(wù)樓的基本定位并在現(xiàn)有主流產(chǎn)品形態(tài)的基礎(chǔ)上加以適度超前化設(shè)計(jì)2、 在價(jià)格彈性較大的有利條件下，建筑風(fēng)格宜高檔化和個(gè)性化3、 出于對(duì)性能價(jià)格比的強(qiáng)調(diào)，本案成本控制非常重要，不必按照甲級(jí)/5A的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配套設(shè)計(jì)，但應(yīng)沿著邊緣化與個(gè)性化的路線實(shí)現(xiàn)功能的擴(kuò)展（適當(dāng)提供商務(wù)性的生活功能），同時(shí)應(yīng)在一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多樣化4、 盡最大可能實(shí)現(xiàn)環(huán)境與景觀的差異化，充分區(qū)別于其17、他板塊商務(wù)建筑的產(chǎn)品主題，特別是充分利用本案的體量強(qiáng)調(diào)立體景觀垂直布置與景觀環(huán)境實(shí)用性、獨(dú)享性5、 如果傾向于設(shè)商業(yè)裙房，不宜分割過(guò)散，應(yīng)追求整體銷售以利于總體規(guī)劃并降低對(duì)本案件品質(zhì)的削減6、 應(yīng)盡可能提前上市推廣時(shí)間以形成足夠的關(guān)注度和搶占市場(chǎng)位置7、 在價(jià)格策劃方面仍應(yīng)遵循低開(kāi)的原則，盡早形成預(yù)定高峰并促進(jìn)口碑傳播8、 針對(duì)客群的特征，盡可能多地運(yùn)用類似住宅的線下推廣手法，增加市場(chǎng)生動(dòng)化和參與感5-1 市場(chǎng)及客群定位如上文所分析，未來(lái)2-3年內(nèi)商務(wù)項(xiàng)目主力產(chǎn)品仍將是邊緣性產(chǎn)品并逐步流行個(gè)性化，由于本案遠(yuǎn)離適宜開(kāi)發(fā)高端純寫字樓的核心商務(wù)區(qū)，定位為邊緣性個(gè)性化項(xiàng)目是比較安全的。從2000-2018、03年一季度的客戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，中小規(guī)模私人企業(yè)已經(jīng)成為主力群體，無(wú)論是購(gòu)買面積比例還是購(gòu)買額比例均為最高，而且凡是定位為中小規(guī)模企業(yè)客群的項(xiàng)目銷售速度均明顯較快，從較早的新大都廣場(chǎng)、錦江麗舍、金輪大廈到較近的長(zhǎng)安國(guó)際中心、國(guó)際貴都等項(xiàng)目，銷售進(jìn)度明顯高于同時(shí)期的商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)、匯杰廣場(chǎng)、福鑫國(guó)際大廈等高端純寫字樓，除了價(jià)格相對(duì)較低之外，其購(gòu)買群體的廣泛性也是重要的原因，特別是強(qiáng)調(diào)了功能擴(kuò)展之后，對(duì)私人購(gòu)買、投資性購(gòu)買、投機(jī)性購(gòu)買群體均具備一定的吸引力。鑒于本案所處地塊特征和規(guī)模，簡(jiǎn)單定位為中小企業(yè)的商住樓是不夠的，需要在產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，結(jié)合規(guī)模較大的特點(diǎn)，定位為類似北京建外SOHO（現(xiàn)代城）“風(fēng)19、格化建筑群+時(shí)尚空間+個(gè)性化辦公場(chǎng)所”的綜合性大型商務(wù)集成式物業(yè)，面對(duì)的客群可描述為：資產(chǎn)規(guī)模在50萬(wàn)元-1000萬(wàn)元之間擁有私人性質(zhì)的企業(yè)/企業(yè)規(guī)模一般在5-30人之間從事個(gè)人色彩較濃的行業(yè)生活狀態(tài)以事業(yè)為主年齡在25-40歲之間/受教育程度較高工作時(shí)間較長(zhǎng)/需要輔助的生活功能傳統(tǒng)寫字樓的功能狹窄性不能滿足其需求尋求個(gè)性化工作環(huán)境有炫耀心理在此基礎(chǔ)上，本案的市場(chǎng)定位需要掌握以下原則，以充分貼近此類客群的功能需求及購(gòu)買心理特征1、 高檔感：在具備個(gè)性化風(fēng)格的同時(shí)，也需要營(yíng)造高檔的形象另類的高檔2、 使用性：在外形體現(xiàn)豪華現(xiàn)代感的同時(shí)，也需要考慮價(jià)格與使用成本高檔外表下的中端產(chǎn)品（較低的總價(jià)/較20、高的使用率/較豐富的功能3、 差異化：通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新，利用地塊及規(guī)模的優(yōu)勢(shì)在環(huán)境方面形成高端純寫字樓、中端邊緣商務(wù)樓及小型個(gè)性化商務(wù)樓都無(wú)法具備的利益點(diǎn)比個(gè)性化項(xiàng)目更高級(jí)、比高級(jí)項(xiàng)目更個(gè)性4、 多元性：同樣由于規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，本案有條件以“綜合大型物業(yè)”總體定位下實(shí)現(xiàn)多種個(gè)性產(chǎn)品的結(jié)合，在一個(gè)地段的一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，同時(shí)提供代表不同潮流的產(chǎn)品形態(tài)，從而使客群的選擇性需求在一個(gè)項(xiàng)目中可以完全滿足，簡(jiǎn)而言之不用再選項(xiàng)目，只需要選擇產(chǎn)品（空間形式）5-2產(chǎn)品建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)：利用地性沿街面長(zhǎng)的特點(diǎn)，按規(guī)劃要點(diǎn)中對(duì)建筑覆蓋率的要求，沿街滿鋪裙房5層（20米），主體放棄雙塔的傳統(tǒng)布局，采用點(diǎn)、板結(jié)合的方式安排弧型21、建筑群，通過(guò)構(gòu)造連接的方式使幾個(gè)（3-4）個(gè)單元體有機(jī)組合，使外立面具有整體感并形成一個(gè)弧線的整體，具有板式樓的外觀和點(diǎn)式樓的規(guī)模；裙房頂部沿街面采用流線飄頂結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)規(guī)模感，裙房頂部向上逐步退層，形成多個(gè)層次的屋頂花園；主體塔樓各單元體均有挖空處理為多個(gè)“空腔”，增加通透感，又具備一定的實(shí)際功能 綠地部分處理為歐式園林式并與裙房以開(kāi)放方式結(jié)合，形成較大面積的“灰空間景觀”（介于室內(nèi)與室外之間） 建筑風(fēng)格： 后現(xiàn)代風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)抽象造型感，立面為全玻璃，增加時(shí)尚感，空腔部分形成拔風(fēng)洞功能的空中花園以金屬感構(gòu)造造型體現(xiàn)前衛(wèi)風(fēng)格，裙房采全點(diǎn)式幕墻與石材的結(jié)合，入口出處理為巨型抽象雕塑（類浦東張江科技園的22、米丘式風(fēng)格） 由于大量的以單位方式出現(xiàn)的空中園林（空腔），造型形成的奇特外觀加之其產(chǎn)生的通風(fēng)、景觀、生態(tài)等方面的實(shí)用功能，加之地面、裙房頂部的垂直綠化系統(tǒng)，可以塑造為“未來(lái)型建筑” 功能布局： 放棄傳統(tǒng)的沿核心筒不止辦公室的布局方式，借鑒住宅建筑中常用的“分單元處理方式”，將巨型的主體分隔為若干個(gè)單元，按照一梯3-4戶的類蝶式格局布置商務(wù)套間 為體現(xiàn)產(chǎn)品的豐富性，可在不同單元設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品形態(tài)，如平層酒店套房式、4。8米夾層式、5。3米LOFT式甚至完全按照住宅樣式設(shè)計(jì)的“空中別墅”式，以及在低區(qū)利用屋頂花園設(shè)計(jì)出TOWNHOUSE式的辦公空間 配套與設(shè)施：安排3個(gè)以上的電梯間供不同的單元使用23、不安排中央空調(diào)，所有單位預(yù)留空調(diào)機(jī)位或直接預(yù)安裝戶式中央空調(diào)通訊、消防等方面按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置，但更強(qiáng)調(diào)通訊的超前性，如采用CNC寬帶系統(tǒng)及其他先進(jìn)的通訊傳輸設(shè)施5F可安排較大型的健身會(huì)所，其他功能無(wú)須考慮，均利用空腔面積分散安排小型休閑場(chǎng)所如空中酒吧、空中咖啡花園等（采用招商方式放棄自營(yíng)）單位內(nèi)配置煙道、上落水管道，可布置用電灶具和套內(nèi)洗手間，同時(shí)配備公共洗手間 商業(yè)： 裙房如安排大型超市，必須要求業(yè)主進(jìn)行高檔裝修并安排獨(dú)立出入口，爭(zhēng)取選擇1F半層+2、3整層的方式，留出足夠的大堂面積 如不考慮安排大型超市，大堂可處理為與外部環(huán)境半開(kāi)放式結(jié)合的室內(nèi)大型花園，并按照單元分散安排酒店式休閑大堂和24、相應(yīng)的設(shè)施；也可以利用面積安排落地復(fù)式的TOWNHOUSE式商業(yè)寫字間（銀行、保險(xiǎn)公司等需要較大接待面積的客戶） 景觀與環(huán)境：地面園林+大堂室內(nèi)花園大堂+裙房屋頂花園+多個(gè)空中花園，形成立體生態(tài)景觀及具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的綠色環(huán)境 交通組織：略 產(chǎn)品綜合形象定位：運(yùn)通星廣場(chǎng) 領(lǐng)先10年 超越夢(mèng)想超越未來(lái)的建筑 實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的空間5-3價(jià)格及營(yíng)銷建議 按照本案的前期設(shè)計(jì)及建設(shè)進(jìn)度，建議在2004年4月進(jìn)行前期形象導(dǎo)入并接受預(yù)約咨詢，至2005年二季度正式開(kāi)盤銷售，預(yù)熱期以低端和高端產(chǎn)品組合推廣，預(yù)定均價(jià)為6000元（5400-7000），目標(biāo)在開(kāi)盤前完成40%左右的預(yù)定，開(kāi)盤后根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)逐步調(diào)價(jià)，目標(biāo)25、均價(jià)為6500元（前提為滿足容積率的情況下提高單層高度）5-4推廣建議 建議在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段即開(kāi)展預(yù)熱宣傳，主要題材為國(guó)際設(shè)計(jì)方案展示（建筑外觀及內(nèi)部空間設(shè)計(jì)），適當(dāng)時(shí)機(jī)提前建設(shè)大型綜合展示空間（占地1000M2以上，展示景觀概念及多種空間風(fēng)格及概念裝修風(fēng)格），設(shè)計(jì)完畢、方案確定后立即開(kāi)展一輪強(qiáng)力的產(chǎn)品概念導(dǎo)入，以期提前實(shí)施對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的打壓并迅速積累客源5-5其他 建議在可能的情況下，爭(zhēng)取增加容積率至50%，利用100米高度的空間盡最大可能提高標(biāo)準(zhǔn)層的高度以增加產(chǎn)品的不可比性（綜合高度均在4米以上，有利于塑造更豐富的空間形態(tài)）PART6 服務(wù)及取費(fèi)前期策劃針對(duì)本項(xiàng)目整體規(guī)劃進(jìn)行土地最優(yōu)化利用、人26、文規(guī)劃、社區(qū)主題、建筑產(chǎn)品定位、建筑形式建議、購(gòu)買力設(shè)計(jì)、競(jìng)爭(zhēng)力形成等策劃。1、 土地最優(yōu)化利用以本項(xiàng)目土地價(jià)值為核心展開(kāi)工作，挖掘項(xiàng)目地塊的土地最大含金量，尋找最優(yōu)發(fā)展方案。工作內(nèi)容包括：土地題材；土地價(jià)值；土地性格2、 人文規(guī)劃以人文、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)為軸線展開(kāi)，結(jié)合本項(xiàng)目的自有條件及本區(qū)域未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，以未來(lái)性的視野來(lái)探索本項(xiàng)目的附加值。工作內(nèi)容包括：城市商圈人群；土地建筑文化；地脈文脈人脈。3、 社區(qū)主題通過(guò)對(duì)一種新公司組織的文化觀、工作觀、價(jià)值觀的塑造，尋找創(chuàng)造出一種全新的辦公模式，結(jié)合于本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃之中，使之成為有著精神歸宿感的嶄新辦公空間。工作內(nèi)容包括：價(jià)值觀塑造；商圈文化；精神偶27、像；辦公模式4、 建筑產(chǎn)品定位。對(duì)建筑個(gè)性的追求和偏執(zhí)是我們做好精品的基礎(chǔ)，通過(guò)建立、打碎再建立的過(guò)程，我們要給出的不是一張建筑圖紙，那不是我們的長(zhǎng)項(xiàng)，也不是我們的專業(yè)，而是具市場(chǎng)意義的建筑風(fēng)格和性格，我們將提煉出產(chǎn)品個(gè)性的基本元素。工作內(nèi)容包括： 風(fēng)格定位；標(biāo)志性建筑；生態(tài)構(gòu)成；廣場(chǎng)主題；個(gè)性化服務(wù)設(shè)施5、 購(gòu)買力設(shè)計(jì)不簡(jiǎn)單是價(jià)格的設(shè)計(jì)和面積的規(guī)劃，更主要的是現(xiàn)代公司組織中人的經(jīng)濟(jì)行為模式的設(shè)計(jì)。付出了什么，得到了什么，改變了什么，一句話，要給客戶一個(gè)購(gòu)買的理由。工作內(nèi)容包括：購(gòu)買公司組織類型和規(guī)模；戶型和面積；總價(jià)和單價(jià)6、 競(jìng)爭(zhēng)力形成房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)是土地的競(jìng)爭(zhēng)，是資本的競(jìng)爭(zhēng)，是房子的競(jìng)爭(zhēng)，28、這些都是剛性的競(jìng)爭(zhēng)，但是還有沒(méi)有其它的競(jìng)爭(zhēng)改變項(xiàng)目在上述因素上的弱勢(shì)呢？這是我們要給出的答案。工作內(nèi)容包括：競(jìng)爭(zhēng)條件；一般競(jìng)爭(zhēng)力；核心競(jìng)爭(zhēng)力二、市場(chǎng)策劃針對(duì)本項(xiàng)目前期策劃成果進(jìn)行項(xiàng)目定位策劃、形象策劃、開(kāi)盤策劃、媒體推廣策劃、營(yíng)銷策劃、公關(guān)策劃1、 項(xiàng)目定位策劃通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位的精心策劃，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析等嚴(yán)密程序，充分挖掘本項(xiàng)目的市場(chǎng)問(wèn)題及機(jī)會(huì)，并予以全面客觀的評(píng)估。從而找到本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的客戶資源進(jìn)行理性分析，并對(duì)其客戶類型進(jìn)行分類，對(duì)其購(gòu)買動(dòng)機(jī)予以剖析，從而鎖定本項(xiàng)目的有效客戶群工作內(nèi)容包括：市場(chǎng)分析；競(jìng)爭(zhēng)分析；市場(chǎng)問(wèn)題點(diǎn)；市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)；價(jià)格定位；市場(chǎng)定位；目標(biāo)客戶定位。29、2、形象策劃通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的案名命名，并對(duì)其內(nèi)涵及外延進(jìn)行演繹，使客戶對(duì)案名留下深刻記憶。對(duì)項(xiàng)目LOGO進(jìn)行大膽、形象化創(chuàng)意，同時(shí)對(duì)主色調(diào)及主文字進(jìn)行定位。在完成以上形象元素之后，進(jìn)一步展開(kāi)本項(xiàng)目銷售資料的創(chuàng)意設(shè)計(jì)工作，主要包括樓書(shū)、海報(bào)等。此外，對(duì)售樓處的形象包裝予以建議，使其在色調(diào)風(fēng)格等形象元素上與其他形象包裝的色調(diào)風(fēng)格保持一致，達(dá)到本項(xiàng)目形象統(tǒng)一的目的。工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、樣板間也將按此思路展開(kāi)工作內(nèi)容包括 項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目LOGO之創(chuàng)意；樓書(shū)、DM、銷售海報(bào)之主題、主概念、色調(diào)及風(fēng)格；掛旗、指示牌、手提袋之形象風(fēng)格；禮品方案；工地現(xiàn)場(chǎng)包裝方案；樣板間包裝方案；展會(huì)形象包裝方案3、開(kāi)盤策劃一個(gè)項(xiàng)目30、的開(kāi)盤策劃極其重要，它實(shí)際上是一種營(yíng)銷全局基調(diào)的設(shè)計(jì)，可以說(shuō)決定著項(xiàng)目50%的市場(chǎng)命運(yùn)。因此，我們將全力以赴，在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，使本項(xiàng)目獲得良好開(kāi)局，贏得頭彩。我們將通過(guò)對(duì)開(kāi)盤時(shí)機(jī)的選擇和開(kāi)盤策略的擬定來(lái)為本項(xiàng)目創(chuàng)造第一個(gè)營(yíng)銷高潮。其中包括開(kāi)盤儀式的策劃，開(kāi)盤軟性文章及新聞策劃，開(kāi)盤廣告主題及開(kāi)盤預(yù)算等工作工作內(nèi)容包括開(kāi)盤策略擬定；開(kāi)盤儀式活動(dòng)；開(kāi)盤預(yù)算；開(kāi)盤時(shí)機(jī)選擇；開(kāi)盤新聞組織開(kāi)盤廣告策劃及主題 4、媒體推廣策劃通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目媒體配置與廣告主題設(shè)計(jì)的策劃及創(chuàng)新，傳達(dá)項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)與素質(zhì)，加以視覺(jué)上沖擊力。從而找到與市場(chǎng)、與目標(biāo)客戶心靈上、心理上的一種溝通與默契。同時(shí)，透過(guò)一系列的廣告主題、31、訴求、廣告版面、軟性炒作，在充分考慮預(yù)算的基礎(chǔ)上，做有效的推廣，而不是肓無(wú)目的的狂轟亂炸。工作內(nèi)容包括媒體戰(zhàn)略；媒體選擇及計(jì)劃；廣告版面定位；廣告主題設(shè)計(jì)；文案主袈構(gòu)；媒體軟性炒作；媒體預(yù)算5、營(yíng)銷力策劃通過(guò)價(jià)格策略的策劃，結(jié)合場(chǎng)分析、客戶定位與項(xiàng)目素質(zhì)，找到客戶購(gòu)買的動(dòng)因，傳遞出本項(xiàng)目天生就具有優(yōu)秀性能價(jià)格比。這是我們營(yíng)銷策劃的重點(diǎn)所在。同時(shí)，拓寬銷售渠道，推出適度超前與創(chuàng)新的營(yíng)銷策略，通過(guò)對(duì)銷售進(jìn)程及熱度的有效控制，營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)即賣場(chǎng)的虛、實(shí)設(shè)計(jì)，銷售員的前期培訓(xùn)與人員包裝，最大限度地促進(jìn)銷售，使客戶在購(gòu)房的同時(shí)，也買到了與高檔物業(yè)相匹配的服務(wù)。工作內(nèi)容包括價(jià)格策略；價(jià)格政策；營(yíng)銷策略；營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)；前期培訓(xùn)；營(yíng)銷人員包裝；展會(huì)營(yíng)銷及其他形式的營(yíng)銷；銷售控制6、公關(guān)策劃有造勢(shì)才有市場(chǎng)，通過(guò)針對(duì)業(yè)內(nèi)外的連續(xù)性公關(guān)活動(dòng)策劃，包括媒體的、業(yè)內(nèi)的、客戶的公關(guān)策劃，形成一種從業(yè)內(nèi)到業(yè)外（媒體、客戶）再?gòu)臉I(yè)外（媒體、客戶）到業(yè)內(nèi)的口碑相傳、熱銷不斷的良性循環(huán)，占領(lǐng)主要焦點(diǎn)，可取得事半功倍之效。針對(duì)媒體，主要從切合當(dāng)前社會(huì)熱點(diǎn)、行業(yè)熱點(diǎn)來(lái)做文章。針對(duì)業(yè)內(nèi)，主要從新概念、新思維、強(qiáng)勢(shì)樓盤方面來(lái)考慮。針對(duì)客戶，主要是已購(gòu)、已登記或具有購(gòu)買欲望且具有現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力的客戶群，從歸屬感、性能價(jià)格比、社區(qū)文化上來(lái)實(shí)施。工作內(nèi)容包括：媒體公關(guān)策劃；業(yè)內(nèi)公關(guān)策劃；客戶公關(guān)策劃PART7 附件