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1、領 先 的 中 國 商 業 地 產 解 決 專 家春城陽光項目開盤前營銷執行報告20101011謹呈:聚誠地產報告方：麥哲森地產機構密 級：時 間：2010年10月25日目錄目錄1商業銷售與回款目標2商業案名及概念定位 3開盤前分階段推廣媒體、活動4認籌政策與選鋪方案5媒體計劃總攬及費用預算商業部分產品梳理商業部分產品梳理一層商業，約120間鋪位二層商業，約140間鋪位n一二層商業總面積約4600n總鋪位個數約260個，其中一層約120個，二層約140個。本案商業銷售目標與總產值是多少？一樓商鋪的目標銷售單價為50000元/，二樓商鋪的目標銷售單價為30000元/。總值約1.9億元元樓層面積（2、）可售金額（元）一層2566.16128,308,000.00二層2028.8160,864,300.00合計4594.97189,172,300.001010月月 11 11月月 12 12月月 1 1月月 2 2月月3 3月月 8 8月月2010 2010 年年認籌期認籌期2011 2011 年年啟動期啟動期準備期準備期營銷中心裝修完畢營銷中心包裝戶型效果圖營銷方案確立LOGO、形象、物料設計完畢一期老客戶梳理11月1日正式入場接待客戶11月6日開始商鋪認籌卡同步啟動同步啟動商業商業招商招商開盤銷售率達開盤銷售率達50%50%12月19日商業集中開盤商業清盤各物業銷售分期總綱圖各物業銷售分3、期總綱圖開盤期開盤期尾盤期尾盤期整盤銷售周期整盤銷售周期及回款目標及回款目標時間時間節點事件節點事件期間工作內容期間工作內容回款目回款目標2010年10月24日進場營銷中心確立裝修、招商與洽談無2010年11月6日12月17日商業認籌商業招商洽談商業認籌 鉑金卡5萬元/張放量200張；鉆石卡10萬元/張，放量100張；（3：1）1500萬2000萬2010年12月19日商業開盤一次性集中開盤，銷售率達到50%以上合同額9500萬，回款額6000萬目錄目錄1商業銷售與回款目標2商業案名及概念定位3開盤前分階段推廣媒體、活動4認籌政策與選鋪方案5媒體計劃總攬及費用預算案名建議案名建議n商業案名主推4、：八面風購享中心內涵：一環八面風購享中心 shopping road優點：簡單明了的詮釋出項目商業的價值，同時便于客戶記憶，過目不忘。案名建議案名建議n商業案名次推：春城新天地內涵：強調整合改造后的“新”天地，優點：形象大氣。商業概念定位商業概念定位一環一環八面風八面風購購享中心享中心【Shopping RoadShopping Road】Shopping Road闡釋：城市多條主干道交叉地帶，商業通路發達的商業體。備選案名：備選案名：春城旺角、春城新界、北環新界、金牛座、穿金旺角、川金坊目錄目錄1商業銷售與回款目標2商業案名及概念定位3開盤前分階段推廣媒體、活動4認籌政策與選鋪方案5媒體計劃5、總攬及費用預算階段性推廣主題階段性推廣主題n第一階段（11月2日11月6日）：價值認知和品牌形象塑造階段商業品牌塑造和闡釋（一環八面風購享中心 shopping road）定義shopping road購享中心；闡述shopping road價值創造與實質內涵，并區別于其他商業概念；為什么我們是shopping road？重塑并提升區域價值（一環八面風財富門戶一環、八面風的內涵。新工人文化宮、地鐵、七彩俊園的崛起）第一階段媒體計劃第一階段媒體計劃日期日期 報媒短信 網絡 第一階段（第一階段（11月月1日日11月月7日）日）11.2 二二 晚報A2或封底整彩20萬條 1.云南信息港 11.4四四6、 晚報A2或封底整彩 50萬條 2.新浪網 信息A2、A3或封底整彩3.搜房網 11.5 五五 生活A2或封底整彩50萬條 均為標題欄橫條 信息A2、A3或封底整彩第一階段報版設計舉例第一階段報版設計舉例八面風八面風購享中心購享中心shopping roadshopping road開啟昆明商業新時代開啟昆明商業新時代一環一環 新財富門戶新財富門戶報版設計原則：報版設計原則：1、版面設計力求簡約，主題明確，形象大氣；2、信息的重復化，加深品牌印象；3、軟文應用與炒作重點傳遞，具有新聞意義。短信信息釋放重點短信信息釋放重點一環八面風（環城北路與穿金路交匯處）匯聚地鐵2、4、5號線精品百貨、休閑餐7、飲、生活購享中心Shoping road第一階段網絡廣告設計舉例第一階段網絡廣告設計舉例商業改變城市商業改變城市一環一環 八面風八面風 中央商業門戶中央商業門戶 即將啟幕即將啟幕階段性推廣主題階段性推廣主題n第二階段（11月8日11月21日）：價值釋放階段入住商戶的品牌和價值展示投資模式和認籌政策的釋放相關投資案例的例舉和算賬第二階段媒體計劃第二階段媒體計劃日期日期 報媒短信 網絡 第二階段（第二階段（11月月8日日11月月21日）日）11.9 二二 晚報A2或封底整彩100萬條 1.云南信息港 11.12 五五 生活A2或封底整彩3.搜房網 11.16 二二 晚報A2或封底整彩均為標題欄橫條8、 11.19五五 生活A2或封底整彩第二階段報版設計舉例第二階段報版設計舉例1 1八面風八面風購享中心購享中心shopping roadshopping road誰來坐享其成？一環一環 新財富門戶新財富門戶報版設計原則：報版設計原則：1、此階段的廣告主要目的是形成較大的進線量與上門量；2、版面設計力求有創意，抓眼球和誘人；3、反問式和創意式懸念廣告引起閱讀者的思考并有理由形成電話詢問；4、軟文應用與炒作重點傳遞，具有新聞意義。商戶價值展示版第二階段報版設計舉例第二階段報版設計舉例2 2八面風八面風購享中心購享中心shopping roadshopping road誰能10萬賺取100萬？一環一9、環 新財富門戶新財富門戶報版設計原則：報版設計原則：1、此階段的廣告主要目的是形成較大的進線量與上門量；2、版面設計力求有創意，抓眼球和誘人；3、反問式和創意式懸念廣告引起閱讀者的思考并有理由形成電話詢問；4、軟文應用與炒作重點傳遞，具有新聞意義。投資政策版第二階段網絡廣告設計舉例第二階段網絡廣告設計舉例啟幕：一環 八面風 中央財富門戶.Shopping road生活購享中心 改變城市的商業力量階段性推廣主題階段性推廣主題n第三階段：開盤階段鋪王與特價鋪慈善晚宴拍賣會（產品品鑒會）認籌的火爆和新聞訪談（招商、認籌）開盤花絮及成交額的公布客戶答謝會（老帶新、客帶客活動）第三階段媒體計劃第三階段媒10、體計劃11.19五五 生活A2或封底整彩100萬條 日期日期 報媒短信 網絡 第三階段（第三階段（11月月22日日12月月17日）日）11.23 二二 信息A2、A3或封底整彩100萬條 1.云南信息港 11.26 五五 生活A2或封底整彩2.新浪網 11.30 二二 晚報A2或封底整彩3.搜房網 12.3 五五 生活A2或封底整彩均為標題欄橫條 12.7 二二 信息A2、A3或封底整彩12.10 五五 生活A2或封底整彩12.14 二二 信息A2、A3或封底整彩100萬條 12.16四四 晚報A2或封底整彩信息A2、A3或封底整彩12.17 五五 晚報A2或封底整彩生活A2或封底整彩第三階段11、報版設計舉例第三階段報版設計舉例1 1八面風八面風購享中心購享中心shopping roadshopping road保值升值，舍我其誰？一環一環 新財富門戶新財富門戶報版設計原則：報版設計原則：1、此階段的廣告主要目的是形成較大的進線量與堅定購買決定；2、版面設計力求有創意，抓眼球和誘人；3、以投資模式的穩健性和高收益性為主題；4、軟文應用與炒作重點傳遞，具有新聞意義。商戶價值展示版第三階段網絡廣告設計舉例第三階段網絡廣告設計舉例啟幕：一環 八面風 中央財富門戶.Shopping road 財富新貴 舍我其誰目錄目錄1商業銷售與回款目標2商業案名及概念定位3開盤前分階段推廣媒體、活動4認籌政12、策與選鋪方案5媒體計劃總攬及費用預算銷售方式銷售方式放量認籌，集中開盤放貨。通過以下輔助方式有效提高客戶的價格預期鋪王慈善拍賣銷售（68888起）炒高品質鋪位價格，引起輿論關注，建立立良好口碑（開盤前一周）特價鋪拍賣銷售（18888起）炒高二層等物業價值，引起輿論關注，建立樹立口碑（開盤前一周）創造昆明商業銷售史上的創舉創造昆明商業銷售史上的創舉認籌優惠政策認籌優惠政策鉑金卡（可更名）：5萬抵7.5萬鉆石卡（不更名）：10萬抵15萬所有購卡客戶都有權購買特價指定商鋪18888元/享受開盤當天IPAD抽獎鉆石卡客戶按購卡順序擁有優先購買權，限量100張.鉑金卡選鋪方式后續待定僅限開盤當天客戶一次13、性付款客戶享受97折按揭客戶無優惠 上述優惠僅限開盤當天投資模式投資模式商業投資政策商業投資政策全部鋪位采用產權返租形式進行銷售返租模式：返租模式：返租模式：返租模式：返租年限為5年，5年后可自行決定是否續租或自營售價按實收價上浮16.278%。年返租率7%，總返租額35%成交當日，即時返租后兩年，以減輕首付壓力，相當于首付僅36%。有效擴大成交。其余三年逐年返租。實現三年無月供并略有盈利。開發商獲得商鋪5年使用權，便于集中招商引導商業氛圍。1-21-2層商業銷售應用舉例層商業銷售應用舉例客戶面的舉例：按照每平米58139對外報價，實收50000元，客戶購買1平米需要的首付為25000元（按照14、即買即減2年14%后的總價，簽訂合同的首付），貸款為25000元，月供為276.8（按照10年等額本息還款法計算），年月供為3321元，約等于58139的5.7%的回報，因此7%的年返租額大于月供并稍有盈余，每月每平米盈利約為62元。開發商面的舉例：按照58139元的對外報價計算，則單平米5年每年7%需要返給客戶的總金額為16605，扣減虛增的8139元后，開發上實際需要支付的返租金額為8466，約等于每平米的單月租金到達141元即可打平月供。商業整體銷售應用舉例商業整體銷售應用舉例n開發商的總賬：商業實際銷售額為19465.69 萬元，上浮后的銷售總價款為22634.31502 萬，5年3515、%需要支付的返租金額為7922.01，減去虛增的價款，實際需要甲方支付的5年返租金額為4753.38524 萬，則需要1-2樓每月每平米的租金為157元（大約相當于一樓200元，二樓100元按照建筑面積計算）。n客戶的總賬：扣減2年14%的價款后，客戶需要支付的首付為9732.845萬，貸款額為9732.845萬，月供為107.762萬，按照每年7%返租計算，則月得到開發商的返租額為132萬，每月盈余24.27萬，平均客戶每平米盈余50元。目錄目錄1商業銷售與回款目標2商業案名及概念定位3開盤前分階段推廣媒體、活動4認籌政策與選鋪方案5媒體計劃總攬及費用預算日期日期 報媒短信 網絡 第一階段（16、第一階段（11月月1日日11月月7日）日）11.2 二二 晚報A2或封底整彩20萬條 1.云南信息港 11.4四四 晚報A2或封底整彩 50萬條 2.新浪網 信息A2、A3或封底整彩3.搜房網 11.5 五五 生活A2或封底整彩50萬條 均為標題欄橫條 信息A2、A3或封底整彩日期日期 報媒短信 網絡 第二階段（第二階段（11月月8日日11月月21日）日）11.9 二二 晚報A2或封底整彩100萬條 1.云南信息港 11.12 五五 生活A2或封底整彩3.搜房網 11.16 二二 晚報A2或封底整彩均為標題欄橫條 11.19五五 生活A2或封底整彩日期日期 報媒短信 網絡 第三階段（第三階段（17、11月月22日日12月月17日）日）11.23 二二 信息A2、A3或封底整彩100萬條 1.云南信息港 11.26 五五 生活A2或封底整彩2.新浪網 11.30 二二 晚報A2或封底整彩3.搜房網 12.3 五五 生活A2或封底整彩均為標題欄橫條 12.7 二二 信息A2、A3或封底整彩12.10 五五 生活A2或封底整彩12.14 二二 信息A2、A3或封底整彩100萬條 12.16四四 晚報A2或封底整彩信息A2、A3或封底整彩12.17 五五 晚報A2或封底整彩生活A2或封底整彩媒媒 體體 排排 期期 總總 攬攬推廣費用預算推廣費用預算費用用項目目數量數量單價價總價價小小計合合計春城18、晚春城晚報7期期6萬萬42萬萬95.2萬萬128萬萬信息信息報6期期4.2萬萬25.2萬萬生活新生活新報7期期4萬萬28萬萬短信短信420萬萬4分分16.8萬萬16.8萬萬網網絡3月月2萬萬/月月6萬萬6萬萬活活動2次次5萬萬10萬萬10萬萬n媒體總費用媒體總費用128萬元，其中報廣萬元，其中報廣95.2萬，占比萬，占比74.4%；短信費用；短信費用16.8萬，占比萬，占比13.1%；網絡推廣費用；網絡推廣費用6萬，占比萬，占比4.7%；活動費用；活動費用10萬，占萬，占比比7.8%。n按銷售總額按銷售總額0.95億元計算。媒體費用與銷售額占比億元計算。媒體費用與銷售額占比1.347%。ZHE ENDZHE END