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1、中海地產（青島）投資開發(fā)有限公司中海地產（青島）投資開發(fā)有限公司 二二八年十二月八年十二月青島地區(qū)房地產精裝修項目裝飾檔次及成本控制的調查分析報告【項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析】此次調查的精裝修項目分為三大類：中高檔（每平米1500-2000元）、中檔（每平米1000-1500元）、低檔（每平米500-800元）。經過對三大類十個項目的調研，對精裝修的造價、檔次、設計風格三者的關系有了一個清晰地輪廓。十個項目：御景峰、麥島金岸、頤和星苑、魯信長春、中海瀛臺、都市118、九方悅海豪庭、嘉和新興、金地花園、良辰美景。其中中海瀛臺項目屬于上2、海公司的，其余項目均為青島本地的精裝修項目。項目精裝修工程造價的高低對精裝修檔次及設計風格定位的影響，三大類十個項目（選項有代表性的項目）的具體分析比較。核心內容提要核心內容提要核心內容提要核心內容提要【各項目精裝修主材對比分析各項目精裝修主材對比分析各項目精裝修主材對比分析各項目精裝修主材對比分析】對各精裝修項目主材進行對比分析，分析甲供主材、輕工輔料在工程總造價中所含的比例，以及在不同檔次的精裝修標準中所占比例的分析。對各精裝修項目所使用的主材品牌檔次排序，各精裝修項目中家用電器、燈具、廚房電器的配置標準數量、櫥柜的配置標準及櫥柜五金件的配置標準，衛(wèi)生間五金配件的品質及數量等進行對比分析。3、項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析經過對三大類十個項目的調研，對精裝修的造價、檔次、設計風格三者的關系有了一個清晰地輪廓，精裝修造價的高低直接影響到精裝精裝修造價的高低直接影響到精裝修的檔次，精裝修檔次的高低有直接影響到設修的檔次，精裝修檔次的高低有直接影響到設計風格的定位計風格的定位，精裝修的工程造價與樓盤的戶型總價、戶型每平米的單價是有直接聯系的。在正常的造價比例中精裝修的每平米工程造每平米工程造價價會占到零售單價零售單價（含精裝修價格）的10-12%左右左右。項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析項目精裝修造價、檔次對設計風格定4、位的影響分析-中高檔中高檔中高檔：中高檔：地理位置是樓盤檔次的重要決定因素，樓盤的檔次、售價與精裝修定位有直接聯系。青島沿 海一線的樓盤，近幾年的精裝修的投入成本大部分在1500-2000元/之間，有的達到3000元/左右，其售樓價格大多在1.4-1.7萬元/,個別的高達1.9-2.4萬元/,精裝修費用包含在房價中，無形中提升了整體成交均價，提升了樓盤的檔次，其設計風格的也大多以歐式、新古典、新奢侈主義為主，以奢華其設計風格的也大多以歐式、新古典、新奢侈主義為主，以奢華的裝飾手法，在裝飾材料的使用上以高端品牌為主。的裝飾手法，在裝飾材料的使用上以高端品牌為主。裝飾表現的重點比較全面，從吊頂造型5、墻面裝飾、地面的鋪貼方案都會有一個細致的表現，從各方位體現于眾不同之處，有代表性的樓盤有：御景御景峰、麥島金岸、頤和星苑、凱悅中心峰、麥島金岸、頤和星苑、凱悅中心等等。照片參考照片參考:客廳電視、沙發(fā)背景造型采用歐式線條，墻面疊級處理面飾壁紙的處理手法，采用暗藏燈帶的光源處理，高檔石材制作的臺面，古典與現代手法的結合，營造空間的美感，精致、典雅的新古典設計風格，體現主人于眾不同的生活品味。項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析-中高檔中高檔照片參考照片參考:餐廳、餐廳裝飾柜餐廳、餐廳裝飾柜的設計與客廳的設計有著異曲同工之妙，精致的歐式線條，細6、致的做工，配以大面積的車邊鏡面，多樣的拼飾，折射的線條，使空間增大很多。項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析-中高檔中高檔照片參考照片參考:走廊、餐廳走廊的地面配以菱形的圖案設計，配以雙層的波打線條，小塊的深色裝飾點綴，使本來狹長的走廊空間多了很多平面的變化，使空間富有靈動與生機，增加了空間的趣味性。餐廳的空間吊頂方案，以深層次的疊級設計，多樣的歐式線條，配以局部點光源的照明設計，增加了空間高度的層次變化，即隱藏了中央空調，從視覺上增加了空間高度。項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析-中高檔7、中高檔照片參考照片參考:衛(wèi)生間衛(wèi)生間的設計，在不大的空間里做出了合理的空間布局，干濕分離的設計，更加注重功能的實際使用，墻面多層次配以凹龕的設計，增加了空間的豐富性，空間功能的多樣性，洗手盆臺面的設計以高檔的石材，配以歐式線條的車邊，多層的退級變化，設計手法的豐富增加了空間的變化，深色的浴室柜體現了設計色彩的穩(wěn)重大氣。項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析-中高檔中高檔照片參考照片參考:臥室臥室的空間吊頂方案，以深層次的疊級設計，多樣的歐式線條，配以局部點光源的照明設計，增加了空間高度的層次變化，即隱藏了中央空調，有從視覺上增加了空間高度。墻面8、的設計以大面積的高檔壁紙裝飾，配以深色的歐式線條，深色的木色衣柜門的設計，高檔的石材，優(yōu)美的天然紋理，大面積的飄窗設計，讓更多明媚的陽光涌進臥室，慵懶、舒適的生活情趣油然而生，而設計本身體現出的更多的是一種沉穩(wěn)、厚重、大氣端莊的美。項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析-中檔中檔中檔：中檔：位于市中心繁華地段或主要居住區(qū)的樓盤，精裝修的投入成本大部分在550-1300元/之間，這其中就有中檔與低檔精裝修樓盤混合的存在的情況有中檔與低檔精裝修樓盤混合的存在的情況，其售樓價格基本都在0.93-1.1萬元/，其原因是部分樓盤開發(fā)較早基本銷售完畢，剩余9、尾盤銷售的情況（例如：嘉和新興、良辰美景嘉和新興、良辰美景）。而新開發(fā)的樓盤投入在1200-1300元/之間，精裝修檔次接近中高端的標準，而售樓的價格并沒有提高，精裝修檔次接近中高端的標準，而售樓的價格并沒有提高，其風格主要是現代簡潔歐式、復古或者是現代時尚的表現手法并舉，以人為本體現溫馨、舒適、安其風格主要是現代簡潔歐式、復古或者是現代時尚的表現手法并舉，以人為本體現溫馨、舒適、安逸為主的休閑生活為主題，裝飾效果以美觀為前提實用為輔，主材定位也以高端品牌中的低檔產品逸為主的休閑生活為主題，裝飾效果以美觀為前提實用為輔，主材定位也以高端品牌中的低檔產品為主。為主。裝飾表現的重點比較突出，一般吊10、頂較簡潔、墻面裝飾以客廳餐廳的主要墻面為主，其他墻面為輔簡潔處理，地面的鋪貼方案以玄關為主鋪貼石材，其他部位基本是以鋪貼地板的形式來處理。有代表性的樓盤有：錦繡華城、魯信長春錦繡華城、魯信長春。照片參考照片參考:客廳、衛(wèi)生間中檔的精裝修房客廳的以簡潔的現代歐式、現代時尚的設計風格為主，吊頂以成品的大尺寸歐式線角為主，墻面并無復雜的造型處理，多以軟裝的配飾來裝飾空間，使用的主材比較講究，多以中高端的品牌為主，從材料的品質與質感來表現精裝修檔次、定位的不同之處。衛(wèi)生間的設計以高檔品牌的瓷磚為主，配以科勒、TOTO等高端品牌的潔具，在瓷磚的鋪貼方案上會采用一些設計手法，例如色調、排序、均衡、對稱、對11、比、呼應、層次、節(jié)奏、質感等裝飾空間，總的設計思路就以簡潔明快的設計手法為主。項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析-中檔中檔照片參考照片參考:餐廳、臥室、門廳、書房中檔的精裝修房客廳的以簡潔的現代歐式、現代時尚的設計風格為主，吊頂以成品的大尺寸歐式線角為主，墻面并無復雜的造型處理，多以軟裝的配飾來裝飾空間，使用的主材比較講究，多以中高端的品牌為主，從材料的品質與質感來表現精裝修檔次、定位的不同之處。衛(wèi)生間的設計以高檔品牌的瓷磚為主，配以科勒、TOTO等高端品牌的潔具，在瓷磚的鋪貼方案上會采用一些設計手法，例如色調、排序、均衡、對稱、對比、呼應12、層次、節(jié)奏、質感等裝飾空間，總的設計思路就以簡潔明快的設計手法為主。項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析-低檔低檔低檔：低檔：位于主要居住區(qū)或城市郊區(qū)的樓盤，其樓盤位置較偏遠，或由于經濟欠發(fā)達郊區(qū)，此精裝修的投入成本大部分在550-700元元/之間，投入不會太高，其售樓價格基本都在0.43-0.55萬元萬元/，精裝修也是以菜單式裝修為主，其主要目的是為提高銷售業(yè)績，方便部分客戶的市場需求，提高樓盤的檔次。裝飾裝飾風格較為簡潔實用，對成本的控制較為嚴格，盡量的達到一個比較理想的裝飾效果，在滿足了基本的生風格較為簡潔實用，對成本的控制較為嚴格，13、盡量的達到一個比較理想的裝飾效果，在滿足了基本的生活需求的基礎上，更多的是考慮實用功能的滿足，主材定位也以國內品牌為主，裝飾表現基本就以滿足活需求的基礎上，更多的是考慮實用功能的滿足，主材定位也以國內品牌為主，裝飾表現基本就以滿足基本的使用功能為主基本的使用功能為主。有代表性的樓盤有：九方海悅豪庭、金地花園九方海悅豪庭、金地花園。照片參考照片參考:客廳、餐廳、門廳低檔精裝修的裝飾效果比較簡潔，實用為主，客廳的吊頂基本以原建筑頂為主，頂角線飾面，墻面局部配以壁紙飾面，對成本的控制較為嚴格。門廳、餐廳的的布局緊靠廚房，門廳部位采用石材裝飾，其他部位的裝飾以客廳相同。項目精裝修造價、檔次對設計風格定14、位的影響分析項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析-低檔低檔照片參考照片參考:衛(wèi)生間、臥室衛(wèi)生間的裝飾是相當的簡潔，浴室柜是由當地的小廠家提供，潔具品牌也以美加華等三類品牌為主，五金配件更是不知名的廠家提供，瓷磚的品牌定位也以中端品牌中價位相對較低、比較常見的為主。臥室的裝飾與客廳的效果基本類同，其衣柜的制作是由本地的加工工廠代為加工，成本較低，以滿足使用功能為主。項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析-表格表格項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析項目精裝修造價、檔次對設計風格定位的影響分析-表格表格各項目精裝修主材對比分析各項目15、精裝修主材對比分析中高檔中高檔中檔、低檔中檔、低檔主材主材50%左右60-70%之間輕工輔料輕工輔料30%左右20-25%之間其他項目其他項目10-20%之間5-10%之間對各精裝修項目主材進行對比分析，分析甲供主材、輕工輔料在工程總造價中所含的比例關系，不同檔次的精裝修標準中所占比例的分析。（見：附表-1）根據表中的分析數據得出：主材主材總價在工程總造價中的比例，中高檔中高檔的在50%左右，中檔、低檔中檔、低檔的在60-70%之間是合理的范圍。輕輕工工輔輔料料在工程總造價中的比例，中高檔中高檔的在30%左右（基層施工較多），中檔、低檔中檔、低檔的在20%-25%之間是合理的范圍。其他其他項項16、目目在工程總造價中的比例，中高檔中高檔的在10-20%之間，但并不能作為數據的參考依據，因衛(wèi)生間五金配件的數量、配置、檔次不同差價較大。中檔、低檔中檔、低檔的在5%-10%之間是合理的范圍。主主 材材:衛(wèi)浴（潔具、五金、浴室柜）、瓷磚、石材、地板、室內門、櫥柜、衣柜輕輕工工輔輔料料：人工費、輔料（水泥沙漿、龍骨、石膏板、石膏線等等）。其其 他他：開關、插座、地漏、排氣扇、鏡前燈、吸頂燈等等各項目精裝修主材對比分析各項目精裝修主材對比分析各項目精裝修主材對比分析各項目精裝修主材對比分析對各精裝修項目所使用的主材品牌檔次排序，各精裝修項目中家用電器、燈具、廚房電器的配置標準數量、櫥柜的配置標準及櫥17、柜五金件的配置標準，衛(wèi)生間五金配件的品質及數量等進行對比分析。根據十個項目中的使用的品牌，分析數據得出：中高檔品牌中高檔品牌的工程中使用品牌有的工程中使用品牌有空 調：中惠中央空調、海信日立中央空調、海爾中央空調。熱水器：24小時熱水廚房電器：西門子、衛(wèi)生間五金配件：杜拉維特、高儀燈具、開關：雷士燈具、西蒙、西門子中檔品牌中檔品牌的工程中使用品牌有的工程中使用品牌有空 調：雷諾士、海爾空調、大金中央空調、熱水器：林內燃氣熱水器廚房電器：西門子、林內衛(wèi)生間五金配件：華億達、高儀燈具、開關：雷士燈具、朗能低檔品牌低檔品牌的工程中使用品牌有的工程中使用品牌有空 調：無熱水器：海爾電熱水器廚房電器：方太、帥康、奧旭、海爾衛(wèi)生間五金配件：法國丹麗、力加斯、朗高、佳鼎燈具、開關：德力西、西蒙、達美燈具各項目精裝修主材對比分析各項目精裝修主材對比分析相片及圖像位置匯報完畢請各位領導指正！