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1、世界城市綜合體研究報告 它們以外在摩天大樓的形式豐富著城市的天際線，內在以功能集約的聚合力量營造著城市新中心。它們是城市的名片，城市動力的旗艦，用鋼筋鐵骨般的巨槳把城市進程大步推向前進。城市綜合體城市綜合體概述城市綜合體概述城市綜合體特點分析典型項目案例分析小結置高機構階段性服務報告n所謂所謂“城市綜合體城市綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能，是將城市中商業、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、2、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體效率、復雜而統一的綜合體n城市綜合體這種建筑形態最早出現于西方國家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發達城市綜合體這種建筑形態最早出現于西方國家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發達國家的重點城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等國家的重點城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等n中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿易中心和華貿中心、上海的新天地、深中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿易中心和華貿中心、上海的新天地、深圳的華潤中心等圳的華潤中心等n城市綜合體作為一種城市綜合體作為一種3、“泊來品泊來品”，在中國發展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備，在中國發展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城城中之城”城市綜合體概述城市綜合體概述城市綜合體特點分析城市綜合體特點分析典型項目案例分析小結置高機構階段性服務報告城市綜合體概述城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過賦予建筑商業綜合價值，有機組合在城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過賦予建筑商業綜合價值，有機組合在一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。項目選址標準4、n項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎，項目位于城市中心，是城市經濟新增長點n必須具有交通便捷的區位優勢n必須營造齊備的生活系統開發制約因素n城市必須具備足夠的終端消費能力n城市綜合體要求有優越的地段、交通、商圈配套n開發商須具有雄厚的實力和高素質n對開發商配套資源的要求城市綜合體概述城市綜合體特點分析典型項目案例分析典型項目案例分析小結置高機構階段性服務報告典型項目案例分析一個成功的城市綜合體的有許多值得借鑒的地方，包括其對一個城市價值的提升即城市價值、成功的商業模式等等，本此報告所研究的內容主要是世界現有的城市綜合體其各類物業形態比例，例如商業、辦公、居住、酒店、餐飲、會議等各方面需5、求比例進行探討，選取了如下城市商業、辦公、居住、酒店、餐飲、會議等各方面需求比例進行探討，選取了如下城市綜合體進行說明。綜合體進行說明。北京國際貿易中心北京華貿中心北京銀泰中心法國拉德芳斯香港太古廣場美國洛克菲勤東京六本木東京中城置高機構階段性服務報告北京國際貿易中心基礎指標國貿中心占地面積170000萬方國貿中心總建筑面積110萬平方米國貿大廈高度330米國貿中心組成3家酒店、2棟酒店式公寓、5棟寫字樓、購物商城、展廳、3個地下停車場國貿寫字樓建筑面積一期、二期17.6萬方，三期14.2萬方共計31.8萬方（統一招租）國貿商城建筑面積10萬方國貿商城店鋪數量300家 統一招租展廳面積1萬方酒6、店客房數量國貿大酒店五星級278間中國大飯店白金五星761間（11萬方）國貿飯店四星級570間餐飲數量國貿大酒店8家中國大飯店6家國貿飯店3家國貿商城25家停車車位3000余個中國國際貿易中心地處北京商務區的核心地段，由寫字樓、公寓、展廳、和商城等高檔商業建筑形態組成，是眾多跨國公司進駐北京的首選之地。該項目分成三期建成，第三期于2008年投入使用的國貿大廈高度330米。各物業比例辦公商業住宅酒店29%29%15%15%13%13%18%18%置高機構階段性服務報告中國國貿中心全景北京國際貿易中心三期主樓世貿大廈高330米，目前為北京市最高建筑國貿公寓國貿大廈一期二期寫字樓中國大飯店國貿展廳置7、高機構階段性服務報告精裝寫字樓大堂豪華電梯間會宴中心北京國際貿易中心置高機構階段性服務報告北京華貿中心 北京華貿中心處于北京大望路四惠橋西北角，總建筑面積達到83.5萬方，集寫字樓、辦公、商業、酒店、住宅、酒店式公寓、展示中心為一體，和國貿銀泰中心同屬于北京核心CBD。北京銀泰中心北京華貿中心基礎信息基礎信息占地面積150000總建筑面積835000辦公270000（32%32%）商業245000（29%29%）住宅200000（24%24%）酒店120000（15%15%）置高機構階段性服務報告華貿中心寫字樓購物中心兩家超5星際酒店華貿公寓北京華貿中心名稱名稱華貿寫字樓華貿寫字樓華貿公寓華貿8、公寓華貿商務樓華貿商務樓萬豪酒店萬豪酒店麗思卡爾頓麗思卡爾頓新光天地新光天地華貿購物中心華貿購物中心華貿商業街華貿商業街建筑指標共3棟，層高28/32/36層高2.9-3.1米，大堂層4.75米/地下1層到6層寫字樓裙樓，地下1層到4層。全場300米，寬15米，三層臨街商鋪功能辦公公寓公寓酒店酒店商業商業商業規模27萬方15萬方5萬方6萬方6萬方18萬方4萬方2.5萬方n各物業類型配比：置高機構階段性服務報告北京華貿中心商業商業商業寫字樓寫字樓寫字樓酒店酒店商業住宅n業態排布：置高機構階段性服務報告北京銀泰中心基礎信息基礎信息占地面積31305總建筑面積385700（地上建筑面積265300）9、寫字樓A、B144800（37%37%）酒店式公寓120500住宅58400商業配套30300（8%8%）酒店31700（237間）（8%8%）北京銀泰中心位于建國門外大街2號，東三環國貿橋的西南角。其位于北京中心商務區的核心地帶，北臨長安街，與國貿遙相呼應，東臨東三環路，南為建外SOHO，項目及辦公、住宅、商業、酒店、酒店式公寓為一體是長安街的地標性建筑，（47%47%）置高機構階段性服務報告PICC寫字樓柏悅城（63層）銀泰寫字樓（44層）186M249.9M北京亮餐廳和酒吧北京銀泰中心柏悅府：專屬府邸式公寓50-58F，21套，549-869平米。柏悅酒店：34-49F，共計237套柏悅10、居：酒店式公寓，7-33F，共計216套，面積133-240平米。PICC-平安保險大廈寫字樓-5A甲級寫字樓悅生活PARKLIFE:-1-3F+5F的平臺花園186Ml建筑規劃PICC寫字樓出售給中國平安，以減輕前期的資金壓力，另一棟采取統一招租，統一經營。其寫字樓的定位，世界500強企業中國總部。置高機構階段性服務報告北京銀泰中心n最高的酒店：柏悅酒店擁有凱越酒店在大中華區的首家柏悅酒店，酒店大堂位于中央頂樓的頂層60層,佇立在酒店大堂可以俯瞰全北京，是中國最大的酒店大堂。凱越國際酒店集團旗下有凱悅、君悅、柏悅三大品牌，其中“柏悅”品牌為極致尊貴和精品型酒店。北京柏悅酒店共有237間客房。11、nCBD最豪華的公寓僅有21套的極品公寓柏悅府，216套酒店式公寓柏悅居（一居：132-138，二居240-242），精裝修帶家具。其中柏悅府為國際級商業首腦度身定制，面積500-1600，按照客戶要求，度身定做。(直接銷售）n頂尖時尚歐洲生活藝術中心商業裙房柏悅生活parklife，匯聚歐洲頂尖時尚風格，是全新概念的商業、休閑、健康、美食及娛樂生活目的地、聯結3座塔樓的6層群房、總面積達到52199。置高機構階段性服務報告法國拉德芳斯歐洲最大的商務中心區基礎指標總建筑面積：A區150公頃，約有25幢30-50層的辦公建筑。寫字樓面積：247萬方其中商務區215，公園區32萬方購物中心：10.12、5萬方公寓套數：在建住宅1.56萬套商務區1.01萬套，公園區5588套公園面積：25傾停車車位：2.6萬個法國巴黎拉德芳斯是世界上第一個城市綜合體，20世紀50年代開始建設開發，現已成為集辦公、商務、購物、生活和休閑于一體的現代化城區，也是世界上最具代表性的城市綜合體之一。目前世界前100家最大的企業有1/5在此設立了辦事處，法國前20家企業有一半代表處在此安置。置高機構階段性服務報告n拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端n巴黎拉德芳斯區改造（1958-至今）既是巴黎市中心周圍九個副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務、商業中心。該區的定位是工作、13、居住和游樂等設施齊全的現代化的商務區n目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務區215萬平方米、公園區32萬平方米、法國最大的企業一半在這里，共10家；建成住宅區1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務區建設住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區建設住宅5588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心；成為歐洲最大的商業中心；成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯n建成67公頃的步行系統、集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善；建成占地25公頃的公園，商務區的1/10用地為綠化用地，種植14、有400余種植物，建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館，環境的綠化系統良好n拉德芳斯交通系統行人與車流徹底分開，互不干擾，做了大面積的立體三層交通體系，將車流完全放在地下，為新區保留充分的地面空間以及街面的完整性 法國拉德芳斯置高機構階段性服務報告香港太古廣場香港太古廣場占地6.5畝，總建筑面積46萬方，1998年開業，由香港太古地產開發建設，包括四幢大樓及一個購物中心集購物商場、甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、會議中心為一體的地鐵上蓋物業?；A指標基礎指標占地面積/總建筑面積4330/46萬方寫字樓面積（53%53%）大古廣場一座 95555方（36層）大古廣場二座77777方（15、27層）大古廣場三座71555方（34層）購物商場（17%17%）78888方（4層）五星級酒店（18%18%）香港港麗酒店513間客房香港香格里拉大酒店565間客房萬豪酒店602間客房高級公寓（12%12%）柏舍麗港酒店11-37層243間曦暹軒136間停車場650個置高機構階段性服務報告商場各層業態香港太古廣場 太古廣場購物中心共分四層，場內提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個展覽場地；國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內街；優越的共享空間，四層五百個車位的停車場。商場部分置高機構階段性服務報告甲級寫字樓部分太古廣場一座：建筑面積95000平方米16、樓高36層的甲級商廈，每層面積由2200平方米至2400平方米，首層為會議中心設施。太古廣場二座：建筑面積79000平方米、樓高27層的甲級商廈，每層面積由2300平方米至2400平方米。太古廣場三座：建筑面積72000平方米、樓高34層的甲級商廈，每層面積約2200平方米。一座二座三座香港太古廣場置高機構階段性服務報告香港太古廣場柏舍共243個單位套房面積由135平方米至294平方米位于港麗酒店的11樓至37樓由港麗酒店提供24小時房間餐飲服務、洗衣服務及可使用港麗酒店的游泳池、健體中心及商務中心曦暹軒共136個單位房間及套房面積由67平方米至376平方米海景、中央冷氣調節，以及由萬豪酒店17、提供的24小時房間餐飲服務可使用萬豪酒店的游泳池、健體中心及商務中心酒店式公寓部分置高機構階段性服務報告美國洛克菲勤洛克菲勒中心(Rockefeller Center)位于美國紐約最繁華的商貿金融中心,集辦公、商業、旅游、居住和娛樂于一體,將廣場、大樓、地下空間與街區聯成一體的設計使CBD的商業發展與市民的娛樂、休閑完美地結合在一起，將城市的綜合功能發揮到了極致,創造了繁華市中心建筑群中一個富有生氣的、多功能復合化的空間形式，是現代綜合體的典型范例。第五大道第六大道步行街洛克菲勒廣場道50街51街49街48街廣場10號西蒙和舒斯特大廈RAC大樓時代生活大廈REOREO大廈大廈無線電音樂廳美聯社18、大樓國際大廈下沉廣場整體功能劃分基礎指標基礎指標占地面積及總建面占地面積79000方，總建筑面積74萬方大樓數量19幢RAC大廈層數70層，高度259米RAC 洛克菲勒中心位于美國紐約最繁華的商貿金心曼哈頓島中部每天在這里上班的總人數達65000人。置高機構階段性服務報告 洛克菲勒中心所占的地皮原來屬哥倫比亞大學所有，洛克菲勒于1928年將這塊地租下來的時候根本沒有想到要蓋成如今的大樓，當時他的設想是在這塊地上蓋一座劇院，但是一年之后美國發生了全國性的大蕭條，于是洛克菲勒決定大興土木建一所綜合性大廈。從1913年到1940年，洛克菲勒在這塊上共投資興建了14座連體大樓，也為20多萬人提供了就業19、機會。1957年時，洛克菲勒中心又開始在原來的基礎上加蓋新樓，這樣到1973年時洛克菲勒中心已經變成了一個龐然大物，一共擁有19座連體大樓。美國洛克菲勤 洛克菲勒中心一直作為紐約乃至美國的象征存在于世。在過去的許多年，從這里走出來及進駐到這里的全球500強數不勝數，包括美國通用電器、美國銀行、無線電音樂城、雷曼兄弟以及美國大部分傳媒巨頭-時代華納、全球最大的新聞機構美聯社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麥克格羅希爾以及其他一批全球知名的公司。置高機構階段性服務報告美國洛克菲勤商務形象深入人心：洛克菲勒中心一直被視為美國現代商業文明的象征，許多全球性公司像美國在線時代華納、GE、新聞網、以及20、全世界最大的新聞中心美聯社等都在這里設總部，銀行、金融機構林立。傳承娛樂文化的標志：它是美國城市中公認最有活力、最受人歡迎的公共活動空間之一。很多慶典活動在這里舉行，成了美國民眾自發聚會的一個地方。承續著70年的傳統，是美國圣誕節的一個標志。標準的“城中城”：由于建筑設施完善，具備餐廳，藥店，銀行、購物中心、電影院、美術館、學校等所有的城市功能，成為市民公共活動和文化娛樂的城市空間，是一個標準的不夜城。置高機構階段性服務報告美國洛克菲勤在紐約，從什么時候開始意味著進入圣誕節？在紐約，從什么時候開始意味著進入圣誕節？回答是：每年回答是：每年1111月月3030日晚，從洛克菲勒中心日晚，從洛克菲勒21、中心進行圣誕樹點燈儀式以后開始。進行圣誕樹點燈儀式以后開始。從從19311931年開始，洛克菲勒中心就成為紐約圣年開始，洛克菲勒中心就成為紐約圣誕節歡樂的中心誕節歡樂的中心洛克菲勒中心不僅是紐約人圣誕節日開始的標志，而且是美國財富和文化的象征，也是超級都市的圖騰物。置高機構階段性服務報告休閑廣場商業區Bergdorf Goodman百貨美國洛克菲勤置高機構階段性服務報告東京六本木六本木新城，位于日本東京鬧區內。六本木新城集合了辦公、購物、博物館、影院、酒店、會議設施、住宅、教育機構、媒體機構、公元等多種功能設施為一體，是一個超大型復合性都會地區，約有2萬人在此工作，平均每天出入的人數達10萬人22、，是目前日本最大的商業綜合體。基礎信息基礎信息好萊塢美容美發世界地上12層，地下3層，建筑面積24800平方米六本木新城森大廈地上54層，地下6層，建筑面積379500平方米六本木新城入口大廈地上15層，地下2層，建筑面積30800平方米東京凱悅大酒店地上21層，地下2層，建筑面積69000平方米櫸木坂地上7層，地下3層，建筑面積23700平方米櫸樹坂天臺大廈地上6層，地下1層，建筑面積6900平方米朝日電視臺地上8層，地下3層，建筑面積73700平方米a、b、c、d，4棟住宅樓a棟地上6層，b、c棟地上43層，d棟地上18層，各棟地下為 2層，總建筑面積149800平方米，837個住戶停車位23、2762個占地面積總建筑面積11.6萬方/72.4萬方（包括地下部分）地鐵出口森大廈置高機構階段性服務報告東京六本木 1986年，東京政府啟動了六本木新城再開發計劃，并指定六本木六丁目地區被為“再開發誘導地區”。六本木新城再開發計劃以打造“城市中的城市”為目的，并以展現其藝術、景觀、生活獨特的一面為發展重點。其后，作為土地所有者之一的森大廈株式會社(Mori Building)與朝日電視臺(Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建議，對此區進行街區改造。但是，這一地區的土地所有權人有四百多位，要達成一致的開發共識并非易事。因此，街區的改造計劃一直到1990年才有所進展，在四百多位土地所有24、者經過不斷的努力與協商之后，成立了“六本木六丁目地區再開發準備組合”，與東京都政府協調再開發計劃。經過17年的不斷努力，在政府、民間企業、地方人士的合作下，六本木新城再開發改造計劃于2000年4月開始建設施工，于2003年4月底完成。置高機構階段性服務報告東京六本木物業體量辦公體量：305000（42%42%）商業：兩條商業步行街，裙樓，地下商業總計約20萬方。（27%27%）住宅：149800（21%21%）酒店：69000（9%9%）酒店部分套房：28間普通客房：371間餐飲、酒吧：10家宴會場：13家1-6層商業6-45層辦公45-54層“森藝術中心”置高機構階段性服務報告東京中城 東京25、中城是一個日本東京都港區的多用途設施開發計劃，位于六本木的舊防衛廳原址和和赤坂九丁目，是及住宅、寫字樓、商業與文化空間、五星級酒店、醫院、公園一體的一個新型的復合型城市綜合體。項目近鄰六本木新城，建立在原來防衛省舊址。項目效果圖主樓（地上54層）酒店式公寓住宅公園商業東京中城有六個建筑物形成城市綜合體，匯集各類商店、餐東京中城有六個建筑物形成城市綜合體，匯集各類商店、餐廳、寫字樓賓館、美術館等設施，具有濃郁的藝術氛圍。廳、寫字樓賓館、美術館等設施，具有濃郁的藝術氛圍?；A信息基礎信息辦公330000（58%58%）住宅111000（530套）（20%20%）五星級酒店48000（250間）（826、%8%）購物中心57000（10%10%）其他23000占地面積/總建筑面積102000/569000置高機構階段性服務報告東京中城中城大廈中城大廈Midtown TowerMidtown Tower（主塔）（主塔）中城大廈（Midtown Tower）是一座地下5層、地上54層的摩天大樓，高度為248米，超越了六本木新城森大廈，成為東京都內最高的建筑物。中城大廈高層（45-53樓）的飯店東京麗嘉酒店（THE RITZ-CARLTON TOKYO），250間客房。大廈45層位國際餐廳，法國風味。中城大廈高層（5-44樓）許多企業都將總部遷往東京中城，包括USEN、日本雅虎、富士軟片、富士全錄、27、Goodwill Group 等。此外知名電子游戲公司科樂美（KONAMI）也將分散在東京各處的據點集中遷往東京中城。地下2層和地上4層位商業置高機構階段性服務報告東京中城東京中城購物中心業態：東京中城購物中心業態：地下主要是餐廳、咖啡飲品店、超市，挑空空間；地下主要是餐廳、咖啡飲品店、超市，挑空空間；一、二樓為時裝店；一、二樓為時裝店；三樓為設計、家居用品店；三樓為設計、家居用品店；四樓是四樓是Billboard live TokyoBillboard live Tokyo。業態劃分時尚百貨時尚百貨服飾、皮鞋皮具、服飾、皮鞋皮具、化妝品、珠寶化妝品、珠寶室內裝潢與設計室內裝潢與設計家居、廚房28、用品、家居、廚房用品、家電家電美術館美術館餐廳和酒吧餐廳和酒吧西班牙餐廳、泰西班牙餐廳、泰國餐廳、法國餐國餐廳、法國餐廳、意大利餐廳、廳、意大利餐廳、印度餐廳、美國印度餐廳、美國餐廳等餐廳等各類日本餐廳、各類日本餐廳、中餐中餐食品和咖啡食品和咖啡食品店食品店 咖啡廳咖啡廳生活服務類商店生活服務類商店SPASPA，男子美容，男子美容廳廳健身房健身房寵物店寵物店藥店與化妝品店藥店與化妝品店超市超市音像制品和花店音像制品和花店置高機構階段性服務報告東京中城GALLERIA(GALLERIA(拱廊街購物中心拱廊街購物中心)全長約全長約150150米、高約米、高約2525米、米、4 4層豎層豎井式結構的29、大空間，是東京中城的井式結構的大空間，是東京中城的主要購物中心。主要購物中心。PLAZA(PLAZA(廣場廣場)廣場主要由時尚名店和咖啡廳組成，廣場主要由時尚名店和咖啡廳組成，有電視大屏幕和休憩空間。有電視大屏幕和休憩空間。中城庭園中城庭園庭園里有草坪廣場和慢跑道，空間開庭園里有草坪廣場和慢跑道，空間開闊，碧綠蔥翠。日產汽車公司設計制闊，碧綠蔥翠。日產汽車公司設計制作的兩臺流動服務車作為銷售快餐小作的兩臺流動服務車作為銷售快餐小吃和一些有特色的商品。綠地內設有吃和一些有特色的商品。綠地內設有無線局域網。無線局域網。城市綜合體概述城市綜合體特點分析典型項目案例分析小結小結置高機構階段性服務報告項30、目名稱辦公商業住宅酒店北京國際貿易中心29%15%13%18%北京華貿中心32%29%14%15%北京銀泰中心37%8%47%8%香港太古廣場53%17%12%18%東京六本木42%27%21%9%東京中城58%10%20%8%n各項目物業體量比例城市綜合體的辦公面積一般占據整個項目的1/32/3左右，例如在北京基本上各項目辦公體量占整個項目的30%左右，而在土地資源比較稀缺的地方，例如香港、東京這一比例有所上升，基本在40%-50%左右。一般項目商業體量在15%-30%均屬正常范圍，過多的商業面積可能導致人氣上聚集的不易。住宅面積比例在15%-20%左右，銀泰中心因為其投入使用的時間較晚，受到周邊幾個綜合體充足的商業面積的影響，定位是其商業面積比較低，對應增加住宅的比例。酒店面積的合理比例在10-20%之間。辦公、商業、住宅、酒店總體呈現3322的局面。小結