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1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。郊區大盤的五種開發模郊區大盤的五種開發模式分析式分析世聯模型版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。11/21/2024本報告是嚴格保密的。關鍵字關鍵字：u關鍵字：遠郊、大盤、開發模式關鍵字：遠郊、大盤、開發模式 簡介簡介：u此模型中列舉了在遠郊的大規模樓盤開發中，可能出現的五種此模型中列舉了在遠郊的大規模樓盤開發中，可能出現的五種開發模式，并列舉了各個開發模式的特征要點和適應性分析。開發模式，并列舉了各個開2、發模式的特征要點和適應性分析。2本報告是嚴格保密的。根據世聯經驗及已有成功案例總結，遠郊大盤根據世聯經驗及已有成功案例總結，遠郊大盤以不同核心驅動可劃分的五大開發模式以不同核心驅動可劃分的五大開發模式u天津萬科東麗湖u南寧榮和山水美地u無錫圣巴巴拉u上海浦江新城u廈門圣地亞哥u深圳萬科城u深圳曦城u成都芙蓉古城u重慶中安翡翠城u成都中海國際社區u廣州奧林匹克花園u深圳四季花城u深圳桃源居u萬科十七英里u鄭州普羅旺世u鄭州思念果嶺山水u產業園模式產業園模式（產業驅動）（產業驅動）旅游地產模式旅游地產模式（自然資源（自然資源驅動）驅動）郊區化居住郊區化居住模式（城市模式（城市郊區化驅動）郊區化驅動3、）主題地產模式主題地產模式（創建主題配套（創建主題配套驅動）驅動）核心驅動力核心驅動力新市鎮模式新市鎮模式（復合資源（復合資源驅動）驅動）p成都芙蓉古城、萬科十七英里p萬科東麗湖p四季花城、中安翡翠湖p桃源居、奧林匹克花園、博鰲水城p西安高科園區3本報告是嚴格保密的。開發模式分析開發模式分析u每個郊區大盤項目都不會是單因素的驅動模式，可能會是幾種因素的組合；u大盤的驅動因素是隨著其開發進程而不斷進化衍變的；u我們這里不是要分析項目到底歸類到哪種模式，而是要分析各種驅動因素會在項目不同的發展階段對項目產生的促進作用；u我們先要借此理清項目衍化發展的過程和可能對項目產生影響的因素。p市場：市場：郊4、區化置業發展較郊區化置業發展較快；快；普通置業者對郊區普通置業者對郊區置業有抗性；置業有抗性；城市高端人群成長城市高端人群成長較快；較快；p區域：區域：區域陌生度高；區域陌生度高；城市發展方向外延；城市發展方向外延；市場認可度不高；市場認可度不高；p項目：項目：規模超大；規模超大；資源較好但不稀缺強勢；資源較好但不稀缺強勢；需要依靠自身資源體系需要依靠自身資源體系的打造。的打造。p本項目基本特征回顧：本項目基本特征回顧：4本報告是嚴格保密的。成都芙蓉古城成都芙蓉古城打造旅游觀光、休閑度假等完善旅游配套打造旅游觀光、休閑度假等完善旅游配套u區位：區位：距市中心20多公里，城市遠郊，交通體系發達；5、u規模：規模：占地面積680畝；u定位：定位：集居住、度假、休閑、投資于一體，融合各種中國民居建筑風格，以成都地域文化為項目內涵，極富傳統色彩；u核心資源：核心資源：人造人文景觀和休閑度假的居住環境。旅游地產模式旅游地產模式p關鍵特征：關鍵特征：規模大小不定，但一定有自身稀缺人文、景觀資源；規模大小不定，但一定有自身稀缺人文、景觀資源；1 1城市遠郊，大都市圈層邊緣化區域，區域旅游價值認知度高；城市遠郊，大都市圈層邊緣化區域，區域旅游價值認知度高；2 2打造極為濃郁的休閑度假氛圍，項目與旅游度假行為嫁接，旅游資打造極為濃郁的休閑度假氛圍，項目與旅游度假行為嫁接，旅游資源是項目的第一要素；源是項6、目的第一要素；3 3打造打造城市高尚第二居所城市高尚第二居所，契合城市高端，契合城市高端“5+2”生活模式的需求。生活模式的需求。4 45本報告是嚴格保密的。旅游地產模式特征分析旅游地產模式特征分析p適用條件：適用條件：適用條件適用條件u擁有強勢的稀缺自然稀缺自然、人文資源，或打造強勢旅游配套；u良好的休閑度假氛圍休閑度假氛圍，與外部的交通路網暢通交通路網暢通；u周邊依托城市群體有良好的休閑度假市場需求市場需求；u城市中高端“5+2”5+2”生活模式發展成熟生活模式發展成熟；u克服遠郊劣勢能力強，抗郊區化指數5。p針對本項目：針對本項目：p項目資缺乏強勢稀缺資源：項目資缺乏強勢稀缺資源：原生態7、的平地黃河濕地景觀資源并不強勢，項原生態的平地黃河濕地景觀資源并不強勢，項目需要借助整個大社區景觀塑造，再造資源；目需要借助整個大社區景觀塑造，再造資源；p本區域認知度不高：本區域認知度不高：鄭州人對此地沒有與旅游相關的區域認知；鄭州人對此地沒有與旅游相關的區域認知；p鄭州本身缺乏休閑度假產品的打造鄭州本身缺乏休閑度假產品的打造：項目初期有可能一部分高端人群被項：項目初期有可能一部分高端人群被項目優質景觀體系吸引，投資用作第二居所；有可能借助休閑度假配套的打造目優質景觀體系吸引，投資用作第二居所；有可能借助休閑度假配套的打造營造休閑度假氛圍，從而帶動本項目高端二居。營造休閑度假氛圍，從而帶動本8、項目高端二居。此模式在項目初期不能構成項目主要驅動因，但可能帶來部分為項此模式在項目初期不能構成項目主要驅動因，但可能帶來部分為項目環境和未來升值潛力投資二居而買單的購買人群。目環境和未來升值潛力投資二居而買單的購買人群。6本報告是嚴格保密的。四季花城四季花城郊區化居住模式之一郊區化居住模式之一“被動郊區化被動郊區化白領一居白領一居”u區位區位 ：在離主城區30分鐘車程的關外；u規模規模 ：總占地面積560畝，總建筑面積53.2萬平米；u背景：背景：項目所處區域的房價與主城區房價相差2000元/平方米；u關內聚集有很多來深多年的中等收入白領階層需要在深圳置業安家；u配套配套完善、高性價比、良好9、的社區文化和社區居住氛圍、產品獨特。郊區化居住模式一郊區化居住模式一p關鍵特征：關鍵特征：城市郊區化主流地帶，區域未來發展看好城市郊區化主流地帶，區域未來發展看好，便捷的公交路線使項目，便捷的公交路線使項目與主城區關系密切，上下班車程不超過與主城區關系密切，上下班車程不超過30分鐘；分鐘；1 1通過樓盤內部社區的營造，形成通過樓盤內部社區的營造，形成生活配套齊備，自成一體的生活體生活配套齊備，自成一體的生活體系；系；2 2項目所在地項目所在地周圍擁有一批產業人群聚集周圍擁有一批產業人群聚集，作為支撐項目的主體消費，作為支撐項目的主體消費群體；群體；3 3項目與主城區相似產品相比存在價差，項目與10、主城區相似產品相比存在價差，性價比高性價比高。4 47本報告是嚴格保密的。被動郊區化居住模式特征分析被動郊區化居住模式特征分析p適用條件：適用條件：適用條件適用條件u城市發展飽和，郊區化成主流；u區域房地產價格相比城區具有較大優勢；u區域認可較高的郊區化區域，并且擁有自成一體的完備的配套設施，具備與中心城區連接的公交系統；u項目周邊存在具有消費需求與消費力的白領團體；u克服遠郊劣勢能力差，抗郊區化指數2。郊區化居住模式一郊區化居住模式一p針對本項目：針對本項目：p郊區置業抗性大：郊區置業抗性大：鄭州處于郊區化置業快速發展的起步階段，普通中等收鄭州處于郊區化置業快速發展的起步階段，普通中等收入人11、群對遠郊居住抗性極大，目前鄭州北區、南區近郊正承擔這一職能；入人群對遠郊居住抗性極大，目前鄭州北區、南區近郊正承擔這一職能；p本區域完全陌生，認知度不高：本區域完全陌生，認知度不高：且沒有與城市相連公交系統，即便配置通且沒有與城市相連公交系統，即便配置通勤車輛，無車族在初期在項目區域未成熟階段來此置業的抗性大；勤車輛，無車族在初期在項目區域未成熟階段來此置業的抗性大；p項目啟動階段配套不完善：項目啟動階段配套不完善：必然降低這一置業群體對項目期望指數；必然降低這一置業群體對項目期望指數；p價格差距：價格差距：項目如僅以價格取勝必然無法形成整體檔次提升。項目如僅以價格取勝必然無法形成整體檔次提升12、。此模式目前不能構成本項目初期階段驅動因，但隨大盤開發的成熟，此模式目前不能構成本項目初期階段驅動因，但隨大盤開發的成熟，項目認可度和區域認知度提升，被動郊區化人群中的中高收入者有項目認可度和區域認知度提升，被動郊區化人群中的中高收入者有可能來此置業，將使本項目未來產品向中端差異化過渡。可能來此置業，將使本項目未來產品向中端差異化過渡。8本報告是嚴格保密的。重慶中安翡翠湖重慶中安翡翠湖郊區化居住模式之二郊區化居住模式之二“主動郊區化主動郊區化中高檔一居中高檔一居”u區位區位 ：距主城區約15公里，25分鐘車程，主城區邊緣，區域價值較好；u規模規模 ：總占地面積1500畝；u依托背景：依托背景：13、所處區域為重慶市規劃的現代農業區及綜合開發區；u資源：資源：稀缺的生態、湖景、江景、溫泉四大優勢；u定位：定位：1500畝溫泉水岸純別墅區；u客戶：客戶：有品味、有實力且希望為下一代創造良好生活環境的成功人士。郊區化居住模式一郊區化居住模式一p關鍵特征：關鍵特征：依托兩大要素：高收入人群的成長，區域環境資源較好；依托兩大要素：高收入人群的成長，區域環境資源較好；1 1項目連接主城區之間的交通路況較好；項目連接主城區之間的交通路況較好；2 2客戶通常來自在本地定居或工作的高資與高知階層，通過私家車與客戶通常來自在本地定居或工作的高資與高知階層，通過私家車與城市中心建立關系；城市中心建立關系；3 14、3面對城市茁壯成長的上流階層，強調地面對城市茁壯成長的上流階層，強調地 塊自然景觀資源與產品的品塊自然景觀資源與產品的品味，并以構建一種新的生活方式來提升項目價值。味，并以構建一種新的生活方式來提升項目價值。4 49本報告是嚴格保密的。主動郊區化居住模式特征分析主動郊區化居住模式特征分析p適用條件：適用條件：適用條件適用條件u城市人均GDP超過3000美元，高收入人群較為壯大，城市高端人群主動郊區化已經成為潮流；u與主城區相距3060分鐘車程內；u擁有具有競爭力的自然資源和完備的生活設施；u克服遠郊劣勢能力較強，抗郊區化指數4。p針對本項目：針對本項目：p中高端人群增長迅速，郊區化置業特征明顯15、：中高端人群增長迅速，郊區化置業特征明顯：隨鄭州整體經濟高速發展，隨鄭州整體經濟高速發展，人均人均GDP過過3500美元，鄭州高收入人群增長迅速，鄭州中高端置業郊區化特美元，鄭州高收入人群增長迅速，鄭州中高端置業郊區化特征明顯，這從北區大量中高端低密度物業的供應和需求增長迅速就可看出；征明顯，這從北區大量中高端低密度物業的供應和需求增長迅速就可看出；p中高端人群郊區置業抗性小：中高端人群郊區置業抗性小：本項目到市區車程本項目到市區車程20分鐘左右，有車族對距分鐘左右，有車族對距離和區域陌生的抗性小，對配套的要求僅限于社區內生活配套。離和區域陌生的抗性小，對配套的要求僅限于社區內生活配套。p區域16、原生態自然環境的打造和高性價比的超出鄭州整體產品水平的低密度區域原生態自然環境的打造和高性價比的超出鄭州整體產品水平的低密度產品將構成對此類置業人群的最大吸引。產品將構成對此類置業人群的最大吸引。p項目區域認知度和配套的缺乏，為降低這種遠郊置業抗性，使得項目區域認知度和配套的缺乏，為降低這種遠郊置業抗性，使得初期這種中高端的產品定位成為必然，采用主動郊區化的初期這種中高端的產品定位成為必然，采用主動郊區化的“中高檔中高檔一居一居”可能成為主要驅動模式；可能成為主要驅動模式；p隨著后期項目和區域影響力提升，大盤開發的成熟，產品的衍化隨著后期項目和區域影響力提升，大盤開發的成熟，產品的衍化將向兩端17、多元化發展。將向兩端多元化發展。10本報告是嚴格保密的。主題地產模式主題地產模式 教育主題、體育主題教育主題、體育主題桃源居桃源居項目背景：項目背景：城市遠郊，占地城市遠郊，占地18001800畝，本區域購買為主，自身配套缺畝，本區域購買為主，自身配套缺乏，尤其是教育配套，依靠學校，突破區域市場、突破原有乏，尤其是教育配套，依靠學校，突破區域市場、突破原有4545萬的萬的銷售量，實現一年消化銷售量，實現一年消化1515萬平，客戶主要來源項目所在區域市場；萬平，客戶主要來源項目所在區域市場；操作方法：操作方法：6060萬平米清華學校，發展商萬平米清華學校，發展商50%50%精力放在建設學校上；精18、力放在建設學校上；核心資源：核心資源：清華試驗學校。清華試驗學校。廣州奧林匹克花廣州奧林匹克花園園項目背景：項目背景：城市遠郊，占地城市遠郊，占地10001000畝，郊區化居住成為主流，華快線畝，郊區化居住成為主流，華快線建成，距市中心建成，距市中心3030分鐘，與主城區房價差分鐘，與主城區房價差20002000元，全市及珠三角地元，全市及珠三角地區中高收入階層區中高收入階層 ；核心資源：核心資源：運動會所、奧運村、高爾夫社區。運動會所、奧運村、高爾夫社區。主題地產模式主題地產模式p關鍵特征：關鍵特征：城市遠郊區域，遠離城市配套，自身配套缺乏；城市遠郊區域，遠離城市配套，自身配套缺乏；1 1區19、域價值不足以支撐郊區化進程，本區域購買力不旺盛，需要強勢區域價值不足以支撐郊區化進程，本區域購買力不旺盛，需要強勢主題帶動開發；主題帶動開發；2 2強勢主題與房地產嫁接，主題的打造成為開發中的首要工作；強勢主題與房地產嫁接，主題的打造成為開發中的首要工作；3 3項目規模超大，足以均衡大型主題配套打造所需分攤成本。項目規模超大，足以均衡大型主題配套打造所需分攤成本。4 411本報告是嚴格保密的。主題地產特征分析主題地產特征分析適用條件適用條件（克服遠郊劣勢能力不足，抗郊區化指數3）教育主題u區域認知度不高，不足以支撐郊區化進程；u區域周邊就有足夠的置業需求支撐，教育條件較差；u人們對教育重視度高20、，寄希望于下一代；體育主題u區域整體宏觀經濟發達，郊區化成為主流，有大量強有力的消費客群支持；u城市居住需求多樣化；u項目品牌、企業品牌普遍被認可。主題地產模式主題地產模式p適用條件：適用條件：p針對本項目：針對本項目：p開發商品牌影響力開發商品牌影響力將影響到項目初期普通消費者對主題配套的信心；將影響到項目初期普通消費者對主題配套的信心；p體育主題需要強大品牌和社區文化的支撐，而項目初期這些都無法支撐；體育主題需要強大品牌和社區文化的支撐，而項目初期這些都無法支撐；p郊區置業抗性大：郊區置業抗性大：沒有與城市相連公交系統，普通中等收入人群對郊區化沒有與城市相連公交系統，普通中等收入人群對郊區21、化居住抗性極大，單純一種主題根本無法成為購房者郊區化置業的驅動因素；居住抗性極大，單純一種主題根本無法成為購房者郊區化置業的驅動因素；p但完善的社區配套必然是項目初期的驅動因和賣點。但完善的社區配套必然是項目初期的驅動因和賣點。這兩種模式在項目初期不可能構成項目核心驅動因，有可能做為項這兩種模式在項目初期不可能構成項目核心驅動因，有可能做為項目主要配套增加賣點，并隨著項目的成熟，產品和客戶的多元化衍目主要配套增加賣點，并隨著項目的成熟，產品和客戶的多元化衍變，有可能成為項目的重要發力因素。變，有可能成為項目的重要發力因素。12本報告是嚴格保密的。天津萬科天津萬科“東麗湖東麗湖”陌生區域、規模超22、大、完善配套、陌生區域、規模超大、完善配套、“新市鎮新市鎮”u區位特點：區位特點：老城區與濱海新區之間的城市遠郊地帶；u規模：規模：占地4095畝；u產品：產品：中高端產品（獨棟、聯排）啟動，后期多元化發展；u配套：配套：完全以城市概念打造完善生活配套，旅游配套。u策略策略：完全的市場領導者形象，強調其城市發展方向的區位，完善配套打造新市鎮的規劃理念。新市鎮模式新市鎮模式p關鍵特征：關鍵特征：遠離城市配套，遠郊、區域陌生，自身配套極為缺乏，區域未來發遠離城市配套，遠郊、區域陌生，自身配套極為缺乏，區域未來發展被看好；展被看好；1 1規模超大，規模超大，以城市概念打造自身完備生活、商業、娛樂、旅23、游配套以城市概念打造自身完備生活、商業、娛樂、旅游配套多功能復合，完全自成一體，多功能復合，完全自成一體，可獨立于城市之外，自成一體的生活可獨立于城市之外，自成一體的生活體系，是城市功能的延伸，相比市區有一定資源優勢，并且項目與體系，是城市功能的延伸，相比市區有一定資源優勢，并且項目與主城區相似產品主城區相似產品性價比高性價比高；2 2城市的生活標準，包括水、居住、設施、文化等的城市標準城市的生活標準，包括水、居住、設施、文化等的城市標準3 313本報告是嚴格保密的。新市鎮模式特征分析新市鎮模式特征分析p適用條件：適用條件：適用條件適用條件u位置偏遠，但交通路網發達；u項目規模巨大，有一定自然24、資源，區域未來價值被認可；u依托發達城市群，周邊產業帶發展能形成項目的消費客群支持；自身能形成產業配套，創造本地就業機會，是城市功能的延伸；u克服遠郊劣勢能力強，抗郊區化指數5。p針對本項目：針對本項目：p項目遠郊、超大規模、發展方向外延、較長的成熟期等等這性質必然導致項目遠郊、超大規模、發展方向外延、較長的成熟期等等這性質必然導致本本項目未來發展必然是一個產品和客戶都在不斷發展衍變的過程；項目未來發展必然是一個產品和客戶都在不斷發展衍變的過程；p不同階段會有不同的主要驅動因素，項目本身必然是一種復合資源驅動的不同階段會有不同的主要驅動因素，項目本身必然是一種復合資源驅動的開發模式，這一開發模25、式，這一發展特征和新市鎮模式類似；發展特征和新市鎮模式類似；p但項目本身規模、素質和所依托城市都但項目本身規模、素質和所依托城市都不足以支撐項目的新市鎮模式定位不足以支撐項目的新市鎮模式定位，但是我們但是我們可借鑒新市鎮模式可借鑒新市鎮模式的居住理念、產品開發過程和打造完備配套的發的居住理念、產品開發過程和打造完備配套的發展策略。展策略。項目并不是完全的新市鎮模式，而是借鑒新市鎮模式的部分開發理項目并不是完全的新市鎮模式，而是借鑒新市鎮模式的部分開發理念和客戶衍變規律，來形成項目自身核心競爭力，可將其定位為念和客戶衍變規律，來形成項目自身核心競爭力，可將其定位為“新市鎮概念的居住社區新市鎮概念26、的居住社區”，在項目推廣上利用新市鎮概念。，在項目推廣上利用新市鎮概念。14本報告是嚴格保密的。開發模式分析總結開發模式分析總結 新市鎮模式的居住社區新市鎮模式的居住社區旅游地產模式旅游地產模式p不具備強勢稀缺資源，不能構成項目主要驅動模式；p但在項目前期，會有部分“高端二居”者業者被本項目自身景觀體系、郊區優質環境和投資價值所吸引，產生類似對休閑度假產品的需求。郊區化居住模式郊區化居住模式一：被動郊區化一：被動郊區化白領一居白領一居p項目初期無法化解中等收入人群對遠郊居住的抗拒；p隨著項目區域、知名度、影響力、配套的成熟，項目客戶和產品的衍化會向中端傾斜。郊區化居住模式郊區化居住模式二：主動27、郊區化二：主動郊區化高檔一居高檔一居p項目初期主要的驅動力因素；p中高端的有車一族，對區域陌生的抗性小，將受到本項高品質和高性價比吸引。主題地產模式主題地產模式p不能構成項目主要驅動因素，但可作為項目主要配套，制造賣點；p隨著項目影響力增加，后期有可能成為項目重要發力因素。新市鎮模式新市鎮模式p借鑒新市鎮模式的開發模式和產品、客戶衍變規律；p打造“新市鎮概念的居住社區”。15本報告是嚴格保密的。項目發展隨不同驅動因的衍變分析項目發展隨不同驅動因的衍變分析 以新市鎮模式打造配套完善的大型居住社區以新市鎮模式打造配套完善的大型居住社區項目初期：區域陌生、偏遠、影響力不足，中高端有車族置業為主項目初28、期：區域陌生、偏遠、影響力不足，中高端有車族置業為主p被項目高品質、高性價比吸引的被項目高品質、高性價比吸引的“高檔一居高檔一居”置業；置業；p有有“5+2”生活模式需求的休閑度假生活模式需求的休閑度假“高尚二居高尚二居”置業。置業。隨著區域認知度提升、項目建立自身影響力，部分向高端發展隨著區域認知度提升、項目建立自身影響力，部分向高端發展p被項目高尚氛圍、大社區高品質、知名度提升所吸引的高端人群置業；被項目高尚氛圍、大社區高品質、知名度提升所吸引的高端人群置業；p向更高端發展，完全向第一居所衍化；向更高端發展，完全向第一居所衍化；后期奠定高尚成熟大盤地位，被社區成熟氛圍吸引，向中端發展后期奠定高尚成熟大盤地位，被社區成熟氛圍吸引，向中端發展p被項目高尚氛圍、成熟社區、齊全配套所吸引的中端人群置業；被項目高尚氛圍、成熟社區、齊全配套所吸引的中端人群置業；p教育等其他配套完全成熟展示，教育等其他配套完全成熟展示，“新市鎮模式居住社區新市鎮模式居住社區”形象形成；形象形成；p向中端發展，產品形態更趨于多元化。向中端發展，產品形態更趨于多元化。16本報告是嚴格保密的。The End17