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1、萬達商業(yè)管理有限公司萬達商業(yè)管理有限公司 2009年年2月月第一部分第一部分 商圈調(diào)研與分析商圈調(diào)研與分析 第二部分第二部分 步行街設(shè)計建議步行街設(shè)計建議 第三部分第三部分 項目管理建議項目管理建議 目目 錄錄o第一部分第一部分 商圈調(diào)研與分析商圈調(diào)研與分析萬達廣場中山路平安大街一、東購商業(yè)區(qū)調(diào)研與分析石家莊最大的石家莊最大的綜合型成熟的綜合型成熟的核心商業(yè)區(qū)核心商業(yè)區(qū)1）總體情況東購商業(yè)區(qū)代表了石家莊最完善的商業(yè)市場，其在新華集貿(mào)中心批發(fā)市場的基礎(chǔ)上形成的一個零售商業(yè)區(qū)，有“火車站”、“服裝批發(fā)市場”、“大型購物中心”三大特征。東購商業(yè)區(qū)的范圍是指中山路（東至公里街，西至中華大街）和民族路沿2、線的零售商業(yè)積聚區(qū)，包括華聯(lián)等周邊的大型商業(yè)場所。2）業(yè)態(tài)分析 東購商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)包括：東方城市購物中心、新百購物廣場、華聯(lián)商廈、王府井百貨四大購物中心和百貨業(yè)態(tài)，福興閣服裝市場、灣里廟服裝市場、太和電子城、天元名品服飾廣場、金百麗時尚廣場等眾多的專業(yè)市場或主題商場，國美電器、蘇寧電器、大中電器、康寧醫(yī)藥商場、麗華音像城和大量臨街服裝等專買店，還有肯德基、麥當勞等餐飲娛樂業(yè)態(tài)。新新 百百 廣廣 場場天天 元元 名名 品品東購商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)表東方購物中心：東方購物中心：租賃標準：租金在租賃標準：租金在120120元元-200200元元/月月/平方米平方米；物業(yè)管理物業(yè)管理費：費：2525元元/月月/平3、方米（含空平方米（含空調(diào)費、保潔等費用調(diào)費、保潔等費用,按使用面按使用面積收費）積收費）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商業(yè)名稱商業(yè)名稱規(guī)模規(guī)模檔次檔次消費群體消費群體經(jīng)營情況經(jīng)營情況百貨百貨商場商場東購東購4.54.5萬萬中檔中檔衍射石家莊，主衍射石家莊，主要集中在橋西的要集中在橋西的消費人群消費人群石市零售業(yè)龍頭石市零售業(yè)龍頭王府井百貨王府井百貨3.83.8萬萬中檔中檔白領(lǐng)、中高收入白領(lǐng)、中高收入者者引進新品牌，超前定位，進而引進新品牌，超前定位，進而水土不服水土不服新百廣場新百廣場4 4萬萬中檔中檔橋西中產(chǎn)階級消橋西中產(chǎn)階級消費群體費群體按按MALLMALL模式升級不斷改進，石模式升級不斷改進，石市排名前列市排4、名前列華聯(lián)商廈華聯(lián)商廈4 4萬萬中低中低檔檔工薪收入階層工薪收入階層經(jīng)營一般，暫時對此商圈不構(gòu)經(jīng)營一般，暫時對此商圈不構(gòu)成影響成影響主題主題商城商城天元名品天元名品4 4萬萬中檔中檔石家莊年輕時尚石家莊年輕時尚群體群體南國時尚服飾廣場，經(jīng)營情況南國時尚服飾廣場，經(jīng)營情況良好，有趕超福興閣之勢良好，有趕超福興閣之勢專業(yè)專業(yè)市場市場福星閣福星閣2 2萬萬低檔低檔低收入，及工薪低收入，及工薪階層階層一度風(fēng)靡石市，以低價取勝，一度風(fēng)靡石市，以低價取勝，而今仍有市場而今仍有市場太和電子城太和電子城4 4萬萬批發(fā)市場批發(fā)市場電子產(chǎn)品集散地電子產(chǎn)品集散地專賣專賣店店大中、國美、蘇大中、國美、蘇寧寧2 2萬萬5、電器電器知名家用電器零售商知名家用電器零售商李寧、班尼路、李寧、班尼路、以純以純各約各約100100時尚年輕群體時尚年輕群體品牌休閑服飾品牌休閑服飾配套配套商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)新華美食城新華美食城低檔低檔餐飲餐飲快速中餐消費群快速中餐消費群依托大客流量維持依托大客流量維持肯德基、必勝客肯德基、必勝客西餐西餐快速消費群體快速消費群體滿足人們時尚飲食消費滿足人們時尚飲食消費3）東購商業(yè)區(qū)人流量和整體經(jīng)營情況 東購商業(yè)區(qū)平均日人流量為25萬人，其中東購的客流量為10萬，本案所在地區(qū)人流量為東購人流量的1/3為3萬人，說明本商業(yè)區(qū)的人流量目前還大部分集中在金橋路以東，以西客流量比較少。該地區(qū)東購、天元和太6、和電子等百貨、主題商場、電子市場等新業(yè)態(tài)經(jīng)營情況良好；傳統(tǒng)新華集貿(mào)市場只有福興閣憑借位置和長期的客戶認同經(jīng)營狀況沒有明顯下滑，其它傳統(tǒng)的批發(fā)或?qū)I(yè)市場經(jīng)營正逐漸走向衰落二、北國商業(yè)區(qū)調(diào)研與分析1）總體情況 北國商業(yè)區(qū)是在老燕春酒店之后北國商城建成后開始形成起來的，是石家莊中高檔消費的商業(yè)區(qū)，其范圍主要是以北國商廈為中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影樂宮，東面一直延伸到世貿(mào)名品的區(qū)域。該商業(yè)區(qū)位于石家莊市政府各機關(guān)所在地，集中了燕春、世貿(mào)皇冠等高檔酒店，因此作為一個中高檔消費商業(yè)區(qū)尤其合適，但目前來看該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比較單一，主要市場份額還是北國商廈一支獨秀。2）業(yè)態(tài)分析北國商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)表北國先天下7、購物中心：租賃標準：租金在150-250元/月/平方米物業(yè)管理費：9元/月/平方米 (含空調(diào)費、保潔等費用，按建筑面積加公攤面積收費）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商業(yè)名稱商業(yè)名稱規(guī)模規(guī)模檔次檔次消費群體消費群體經(jīng)營情況經(jīng)營情況百貨商場百貨商場北國商城北國商城近近5 5萬萬中高檔中高檔橋東中高收入橋東中高收入北國品牌深入人心，定位明確。銷北國品牌深入人心，定位明確。銷售額屬石市百貨業(yè)之最售額屬石市百貨業(yè)之最北國先天下北國先天下4 4萬萬高檔高檔高收入群體高收入群體提升了石市形象，豐富了石市高端提升了石市形象，豐富了石市高端市場，滿足了高收入群體的需求市場，滿足了高收入群體的需求世貿(mào)名品世貿(mào)名品1 1萬萬高檔高檔高收8、入群體高收入群體世貿(mào)皇冠酒店底商，構(gòu)成高消費區(qū)，世貿(mào)皇冠酒店底商，構(gòu)成高消費區(qū)，狀況良好狀況良好專業(yè)市場專業(yè)市場長安鞋城長安鞋城1.51.5萬萬中低檔中低檔工薪消費工薪消費經(jīng)營單一，難以滿足經(jīng)營單一，難以滿足專賣店專賣店三信三信300300中檔中檔工薪，白領(lǐng)消工薪，白領(lǐng)消費費石家莊本土品牌，定位準確，有固石家莊本土品牌，定位準確，有固定的本土客戶群體定的本土客戶群體時尚一條街時尚一條街30003000低檔低檔中低收入中低收入時尚飾品及服裝，逐漸淡出市場，時尚飾品及服裝，逐漸淡出市場，缺少競爭力缺少競爭力配套商業(yè)業(yè)配套商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)影樂宮影樂宮1 1萬萬中檔中檔工薪，白領(lǐng)消工薪，白領(lǐng)消費費省會知名娛9、樂場所集散地，餐飲省會知名娛樂場所集散地，餐飲KTVKTV酒吧影院等酒吧影院等 該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)相對單一，除了兩家百貨店外，基本上就是各種專賣店和配套業(yè)態(tài)。3）商圈整體人流量情況 北國商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過測算日均人流量在10萬人，其中北國北國商城客流量為8萬人，占整體的80%，也就是說到北國商業(yè)區(qū)的客戶80%成為北國商城的客流量，這于東購的客流量只占東購商業(yè)區(qū)的50%有顯著區(qū)別。4）各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營分析百貨店：北國商城是大型中高檔大賣場，逐漸形成了集超市、電器專賣店、服裝賣場、主題商城、餐飲配套等為一體購物中心業(yè)態(tài)，更好的占領(lǐng)了本商業(yè)區(qū)的各種業(yè)態(tài)的市場，因此能夠在市場份額比較小、競爭越來越激10、烈的石家莊商業(yè)市場立于不敗之地。三利國際百貨規(guī)模小，定位成單一的高檔化妝品、服裝商場，更向一家大型品牌專賣店，加上世貿(mào)名品和北國商城的競爭，但其購物環(huán)境吸引了石家莊一批高收入人群，其經(jīng)營情況得以能夠持續(xù)維持。專賣店：北國商業(yè)區(qū)即輻射區(qū)的專賣店主要以中低檔品牌專賣為主，比如三信等服裝專賣店，其避開了北國高檔品牌的競爭，經(jīng)營情況一般。配套業(yè)態(tài)：北國商業(yè)區(qū)的配套業(yè)態(tài)很成熟，也是石家莊中高檔餐飲、娛樂的積聚區(qū)，尤其是影樂宮已經(jīng)成為石家莊最成熟的娛樂商業(yè)區(qū)，這些配套業(yè)態(tài)與北國商城形成了相輔相成的關(guān)系，經(jīng)營情況比較好。三、商業(yè)區(qū)消費需求分析購物人群劃分：購物人群劃分：1）購物人群分類（按收入）：中產(chǎn)階層（11、2000元/月以上）、工薪階層（6002000元/平方米）、低收入階層（600元/平方米以下，包括學(xué)生等年輕人群）2)居住或工作地區(qū)：橋西、橋東、郊縣購物地點購物地點選擇選擇：工薪階層及高收入的中產(chǎn)階層一般去東購、北國等大型商場和品牌專賣店購物，年輕人和低收入認士主要選擇在新華集貿(mào)、南三條等專業(yè)市場購物，購物地點選擇有一定區(qū)域性。1）東購：郊縣、橋西大部分中產(chǎn)階層、工薪階層主要選擇在東購購物，橋東工薪階層購物也經(jīng)常去東購。2）北國商城：橋東中產(chǎn)階層主要在北國商城購物，橋西少部分中產(chǎn)階層選擇在北國購物。3）福興閣、天元名品等專業(yè)市場、主題商城：年輕人、低收入人群購物經(jīng)常性的選擇。4）新百、益友、12、建華等老字號商場：擁有一批忠實的企業(yè)老職工和周邊居住區(qū)購物人群對兩大商業(yè)區(qū)對兩大商業(yè)區(qū)對比評價對比評價：1）大部分中低收入人群認為東購商業(yè)區(qū)既能逛東購，有能逛新華集貿(mào)等批發(fā)市場，偏好東購商業(yè)區(qū)，但覺得橋西餐飲、娛樂等設(shè)施不如橋東，一般餐飲、娛樂消費都在橋東。2）中高收入人群尤其是橋西消費者認為東購環(huán)境好、服務(wù)態(tài)度好、經(jīng)營管理完善、商品價格中檔實惠。3）橋東中高收入人群比較認可北國商城的商品中高檔次，人為在北國購物顯檔次和身份，但同時并不排斥東購。4）低收入和年輕消費者更認可東購商業(yè)區(qū)，這里有老牌服裝市場福興閣，還有時尚、價廉物美、環(huán)境好的天元名品。兩商業(yè)區(qū)租金水平情況區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱經(jīng)13、營品種經(jīng)營品種租金水平租金水平東購商業(yè)區(qū)東購商業(yè)區(qū)太和電子城太和電子城電子產(chǎn)品電子產(chǎn)品街鋪黃金地段街鋪黃金地段230-300230-300元元/平方米平方米福星閣福星閣服裝服裝街鋪黃金地段街鋪黃金地段210210元元/平方米平方米伊馬商城伊馬商城美發(fā)用具美發(fā)用具108108元元/平方米平方米東購底商東購底商服裝服裝230-270230-270元元/平方米平方米巴黎春天巴黎春天飾品飾品309309元元/平方米平方米新華集貿(mào)新華集貿(mào)服裝批發(fā)服裝批發(fā)批發(fā)商鋪每鋪位批發(fā)商鋪每鋪位5 5平方米，平方米，400-500400-500元元/平方米平方米天元名品天元名品時尚服飾時尚服飾180180元元/平方米14、平方米百信底商百信底商運動裝運動裝240240元元/平方米平方米金百利金百利130130元元/平方米平方米百信百信107107元元/平方米平方米北國商業(yè)區(qū)北國商業(yè)區(qū)長安鞋城長安鞋城鞋鞋138138元元/平方米平方米三信三信箱包，褲子箱包，褲子100100元元/平方米平方米西大街西大街飾品飾品210210元元/平方米平方米中山路青園街中山路青園街服裝服裝121121元元/平方米平方米青園街青園街美容街美容街105105元元/平方米平方米新天地新天地服裝服裝100100元元/平方米平方米對石家莊市商業(yè)情況總體評價 石家莊市的商業(yè)市場具有明顯的“省會經(jīng)濟”和“火車拉來的城市”兩個特征，主要表現(xiàn)在兩個15、方面，一是外縣市和本阜的集中消費帶來零售商業(yè)的繁榮，二是以南三條和新華集貿(mào)兩大傳統(tǒng)批發(fā)市場為首的批發(fā)商業(yè)的發(fā)達。從市場調(diào)研的情況看來，石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)正在逐漸衰落，但隨著當?shù)厝讼M水平的提高，零售商業(yè)卻正在蓬勃發(fā)展中，各種新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)在全國競爭環(huán)境中還剛剛開始更新，但由于批發(fā)市場繁榮的年代形成的石市人的消費習(xí)慣依然影響著新出現(xiàn)的眾多零售業(yè)態(tài)，這是石市商業(yè)市場的特殊性，不同于全國其他的城市。o第二部分第二部分 步行街設(shè)計建議步行街設(shè)計建議3.建議優(yōu)化調(diào)整扶梯的位置；步行街大中庭設(shè)置三部觀光電梯太多，建議采用減少一部,增加留下兩部承載能力的設(shè)計；西北角娛樂樓客梯位16、置在結(jié)構(gòu)內(nèi)部不方便，建議調(diào)至對外出入口附近；1.由于回遷商業(yè)產(chǎn)權(quán)獨立，且業(yè)態(tài)尚不明朗，為保證項目大商業(yè)部分整體的業(yè)態(tài)布局、品質(zhì)檔次及經(jīng)營水平的統(tǒng)一，該區(qū)域應(yīng)保持獨立封閉管理，不與大商業(yè)設(shè)置聯(lián)系的通道。2.應(yīng)盡量保證步行街大中庭的完整性，為日后該處用于會展場所提供可能，娛樂樓與步行街通道應(yīng)避免正對中庭，建議設(shè)置面向步行街通道，以減少與步行街錯時經(jīng)營、噪聲等相互干擾；超市應(yīng)獨立設(shè)置出入口，門口退還為鋪；娛樂樓北側(cè)出入口建議下移；大中庭店鋪面積大中庭店鋪面積過大；過大；百貨出入口可減少一個；百貨出入口可減少一個；步行街設(shè)計建議步行街設(shè)計建議5.鑒于各業(yè)態(tài)貨梯位置設(shè)計于同側(cè)，建議在步行街與回遷商業(yè)及百17、貨樓間增設(shè)夜間貨運通道，特別是二、三層餐飲區(qū)域營業(yè)時間較長，特別是二、三層餐飲區(qū)域營業(yè)時間較長，建議相應(yīng)的通道設(shè)計可控卷簾通道或?qū)Ｓ猛ǖ溃苑奖阃黹g停業(yè)后建議相應(yīng)的通道設(shè)計可控卷簾通道或?qū)Ｓ猛ǖ溃苑奖阃黹g停業(yè)后顧客及加班員工離開；顧客及加班員工離開；4.整個步行街三層共計五萬多平米，共設(shè)有三組6部貨梯，恐難滿足日后運營的需要，建議增設(shè)一組貨梯或在此基礎(chǔ)上增大貨梯的載重量及轎廂尺寸；另，貨梯通道應(yīng)進行優(yōu)化，盡量避免出現(xiàn)拐角；7.步行街各層與衛(wèi)生間配套的保潔儲物間，應(yīng)具有上下水功能，形成公共保潔點；步行街設(shè)計建議步行街設(shè)計建議6 6、應(yīng)保證目前商業(yè)地下平層停車位為應(yīng)保證目前商業(yè)地下平層停車位為118、0001000個的規(guī)劃。個的規(guī)劃。B2B2層約層約600 600 余個車位，僅一個出入口。建議增至余個車位，僅一個出入口。建議增至3 3個，其中至少保證一個車道個，其中至少保證一個車道可直接通往地上，高度需滿足貨運及垃圾清運的高度要求；可直接通往地上，高度需滿足貨運及垃圾清運的高度要求；o第三部分第三部分 項目管理建議項目管理建議1、鑒于項目非商業(yè)部分體量巨大，且存在多種業(yè)態(tài)，建議將項目整體按業(yè)態(tài)劃分出幾個物業(yè)管理區(qū)域或單元分區(qū)，并在辦理物管手續(xù)時，結(jié)合項目開發(fā)證件辦理的過程，向政府提出該區(qū)域劃分的要求，以保證物業(yè)順利接管及后期運行管理的穩(wěn)定；2、對于劃分出的各物業(yè)管理管理單元分區(qū)，建議應(yīng)各自19、具有獨立的進出入口（人車行分開），且各分區(qū)主出入口間不臨近或相對設(shè)置，保持各分區(qū)動線的相對獨立，以減少各區(qū)域間的相互干擾；項目管理建議項目管理建議注意3、由于回遷量相當大，建議對該區(qū)域除分區(qū)規(guī)劃外，各系統(tǒng)亦應(yīng)與其他區(qū)域獨立。加之物業(yè)費標準較低，建議可考慮將該組團獨立實施封閉管理，以減少對其他部分商品房物業(yè)費的定價和在管理上帶來的諸多干擾，以規(guī)避政策和管理風(fēng)險。6、純住宅部分的物業(yè)管理用房，應(yīng)嚴格按照石家莊地方政府規(guī)定比例單獨配置。(新建商品住宅項目應(yīng)當按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定，石房200683號)5、商業(yè)管理用房的位置應(yīng)設(shè)置于樓20、上，辦公區(qū)面積應(yīng)不低于1500（另需設(shè)置不小于600的員工餐廳），由于有保安宿舍，建議在位置布局時需充分考慮通風(fēng)和采光。（綜合體應(yīng)考慮統(tǒng)一設(shè)置）。4、關(guān)于垃圾房的建造，均設(shè)于B2層，對標高及運輸線路提出較高要求；建議位置應(yīng)與各卸貨區(qū)組合設(shè)置，且盡量靠近主通道標高最高區(qū)域；分設(shè)干、濕兩個部分，面積分別不小于60；項目管理建議項目管理建議返 回返 回960返 回返 回返 回返 回石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定 石房200683號 實施日期：2006年11月28日1、新建商品住宅項目應(yīng)當按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房：住宅小區(qū)建筑規(guī)模在5萬平方米（建筑面積，下同）以下的21、，物業(yè)管理用房面積不得少于40平方米，間數(shù)不少于2個自然間。住宅小區(qū)規(guī)模在萬平方米以上，應(yīng)當配備獨立的物業(yè)管理用房。住宅小區(qū)建筑規(guī)模在15萬平方米以上的，為了方便管理，應(yīng)當將物業(yè)管理用房設(shè)置在小區(qū)業(yè)主便于找到的位置或小區(qū)主出入口附近。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得計入物業(yè)管理用房面積；物業(yè)管理用房必須是獨用成套房屋，不得設(shè)置在地下；設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當具有獨立的使用通道。2、開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按下列標準建設(shè)物業(yè)管理用房：房屋內(nèi)墻面應(yīng)當涂刷內(nèi)墻涂料，頂棚應(yīng)當?shù)蹴敾蛲克⑼苛希孛驿佋O(shè)瓷磚，衛(wèi)生間墻地面應(yīng)當鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具；物業(yè)管理用房應(yīng)具備獨立使用條件。必須符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求，上下水、供電、供暖等應(yīng)當具備正常使用功能，并獨立計費。小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。