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1、 項(xiàng)目商業(yè)招商租賃方案項(xiàng)目商業(yè)招商租賃方案2012-8-28沒有最好 只有更好顓橋板塊閔行區(qū)介紹：閔行區(qū)介紹：n閔行地處上海西南角。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、南匯區(qū)相接；南靠黃浦江與奉賢區(qū)相望；西與松江區(qū)、青浦區(qū)接壤；北與長(zhǎng)寧區(qū)、嘉定區(qū)毗鄰。顓橋板塊介紹：顓橋板塊介紹：n位于春申塘以南、莘奉金高速公路以西、鐵路閔吳支線以北、區(qū)界以東地區(qū)；n規(guī)劃用地面積31.5平方公里，2020年規(guī)劃常住人口60萬，城鎮(zhèn)建設(shè)用地28.7平方公里；n板塊功能定位為工業(yè)與居住。區(qū)位分析閔行位于上海西南角，顓橋板塊位于閔行區(qū)閔行位于上海西南角，顓橋板塊位于閔行區(qū)中部，板塊在閔行區(qū)的功能定位為工業(yè)與居中部，板塊在閔行區(qū)的功2、能定位為工業(yè)與居住性質(zhì)住性質(zhì)交通分析交通分析本案本案5KM5KM外環(huán)線外環(huán)線n本案位于閔行腰部位置的顓橋板本案位于閔行腰部位置的顓橋板塊，屬于外環(huán)外區(qū)域塊，屬于外環(huán)外區(qū)域n距離徐家匯約距離徐家匯約1818公里公里n距離莘莊南廣場(chǎng)約距離莘莊南廣場(chǎng)約5 5公里公里n距離開通最近的地鐵站五號(hào)線顓距離開通最近的地鐵站五號(hào)線顓橋站約橋站約1 12 20000米米本案位于顓橋中部位置，與莘莊商貿(mào)集中本案位于顓橋中部位置，與莘莊商貿(mào)集中區(qū)域有一定距離區(qū)域有一定距離莘莊南廣場(chǎng)莘莊南廣場(chǎng)類型類型樓盤樓盤戶數(shù)戶數(shù)戶數(shù)小計(jì)戶數(shù)小計(jì)別墅別墅君臨頤和花園1902452君臨天下600劍橋景苑305騰谷園50怡泰苑50櫻園3、931圣特麗墅220招商雍華府106公寓公寓君臨頤和花園8008675金都花好悅圓小區(qū)2300好世鳳凰城454君蓮新城1317銀橋花園258名門世家花園313金榜世家428招商雍華府1354項(xiàng)目周邊未來約有項(xiàng)目周邊未來約有6 6萬多的居住客戶，萬多的居住客戶，且具有一定的中高端客群基礎(chǔ)且具有一定的中高端客群基礎(chǔ)n項(xiàng)目周邊三公里范圍住宅項(xiàng)目項(xiàng)目周邊三公里范圍住宅項(xiàng)目匯總，總?cè)丝跒閰R總，總?cè)丝跒?515萬，其中別墅萬，其中別墅人口約人口約2 2萬人左右萬人左右n項(xiàng)目西南側(cè)的大鑫都居住區(qū)未項(xiàng)目西南側(cè)的大鑫都居住區(qū)未來導(dǎo)入人口來導(dǎo)入人口3 3萬，由于該區(qū)域其萬，由于該區(qū)域其商業(yè)配套欠缺，將會(huì)吸引以上部4、商業(yè)配套欠缺，將會(huì)吸引以上部分居民到本項(xiàng)目消費(fèi)分居民到本項(xiàng)目消費(fèi)項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊環(huán)境區(qū)域人口住宅分析區(qū)域人口住宅分析u經(jīng)營(yíng)狀況u由于目前該周邊商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)形成以餐飲休閑為主力業(yè)態(tài)，主要消費(fèi)時(shí)間在晚上和周末u工作日相對(duì)冷清，中午時(shí)間廣場(chǎng)停留約80-100輛中端車輛，且集中在幾家大型餐飲店消費(fèi)的居多，普通餐館上座率白天達(dá)到45%商圈消費(fèi)分析消費(fèi)人群以周邊區(qū)域居住客戶及工業(yè)園客戶占絕大比例項(xiàng)目周邊多為居住社區(qū)（都市路別墅區(qū)）及配套設(shè)施,對(duì)區(qū)域的商業(yè)有更高層次的要求。周邊商業(yè)多為沿街商業(yè)形式，滿足周邊居民日常生活周邊商業(yè)因體量較大都市路與偉都路毗鄰地鐵5號(hào)線，都市路過往車輛以私家車和公交車為主，而5、顓興路則以別墅私家車為主，直接通往滬青高速.地塊周邊居住社區(qū)較多，商業(yè)配套以滿足區(qū)域居住生活需求為主，地面交通較為便捷，隨著周邊等高端項(xiàng)目的坐落，加上本案位屬于別墅區(qū)，區(qū)域商業(yè)有向高檔次發(fā)展的需要都市路櫻園谷藤苑金 都 路貴 都 路田園公園好愛廣場(chǎng)上海射擊射箭運(yùn)動(dòng)中心派出所劍橋景苑貴都小區(qū)樂購商業(yè)街梅 州 路1-項(xiàng)目周邊商圈好愛廣場(chǎng)餐飲商戶情況商戶分類使用面積（平米）寶燕海鮮海鮮3500海燕精菜館粵菜、本幫菜14408號(hào)景觀餐廳粵菜1200小尾羊火鍋990沁雨軒海鮮660名家飯店上海本幫菜660小嘴巴海鮮海鮮500小廚川菜川菜440洲頭湘菜湘菜330本幫湘菜湘菜330恒香棧上海菜330東北菜館6、東北菜330小滬人家本幫菜330香山海鮮海鮮330望湘閣湘菜300桂菊酒家川菜220商戶分類使用面積（平米)香鄉(xiāng)村龍蝦龍蝦220韶山毛家湘菜湘菜220哈爾濱餃子餃子220揚(yáng)名四海飯莊海鮮165秦之都陜西菜150象山海鮮海鮮150日式料理料理150炭火燒酒家日式燒烤110賞湘軒菜館湘菜110沙縣館小吃110木桶飯小吃110面館小吃110黑三娘湘菜260好愛廣場(chǎng)餐飲菜系以海鮮、本幫菜、粵菜、湘菜為主，除寶燕海鮮等大型餐飲店檔次較高之外，其他多為中低端餐飲2-商圈個(gè)案分析業(yè)態(tài)商戶數(shù)量面積（平米）體量占比大型會(huì)所及賓館 6（其中會(huì)所3家）35000 53.2%餐飲341500022.8%休息餐飲5（47、家咖啡）14002.1%茶行58001.2%足浴保健1638006.7%網(wǎng)吧棋牌17（網(wǎng)吧、酒吧桌球）48007.3%零食配套22（包含寵物）33005.7%好愛廣場(chǎng)業(yè)態(tài)配比總結(jié)：目的性消費(fèi)特點(diǎn)明顯，目前主要業(yè)態(tài)為娛樂休閑及餐飲其中大中型會(huì)所和賓館超過一半體量3-商圈個(gè)案分析4-本案周邊商圈好愛廣場(chǎng)樂購都市路梅州路內(nèi)街都市路沿街商業(yè)項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)、形態(tài)商鋪形態(tài)u產(chǎn)品形式上，除好愛廣場(chǎng)為內(nèi)街形式外，多為沿街商鋪u產(chǎn)品形態(tài)上，除劍橋景苑沿街商鋪為3層到4層外，多為上下2層產(chǎn)品u產(chǎn)品尺寸上，一層開間4-4.5米，進(jìn)深10-14米商鋪業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)以零售、美容美發(fā)賓館餐飲等生活配套型商業(yè)為主，滿足周邊居民日常8、生活需求除好愛廣場(chǎng)為內(nèi)街形式外，多為上下兩層沿街商鋪，開間4-4.5米，進(jìn)深10-14米，業(yè)態(tài)為社區(qū)配套型商業(yè)為主項(xiàng)目SOWT分析SOWTsoTw劣勢(shì)u項(xiàng)目與商貿(mào)集中區(qū)域有一定距離，且南迎高價(jià)u項(xiàng)目四至別墅區(qū)，消費(fèi)習(xí)慣檔次有待提升u閔行目前的商業(yè)格局較為不成熟，項(xiàng)目與其他成熟商圈的項(xiàng)目相比沒有優(yōu)勢(shì)威脅威脅u目前區(qū)域形象一般，加上對(duì)面住宅入住率有待提高,都市路多個(gè)住宅項(xiàng)目尚未建成，難以形成高檔住宅集聚效應(yīng)u相比閔行其他區(qū)域，本項(xiàng)目人氣中心商業(yè)氛圍尚需經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)u 項(xiàng)目周邊住宅為別墅區(qū)，可以支撐一定 量體商業(yè)u 客群收入水平較高，主題商業(yè)需求旺盛u 毗鄰5號(hào)線，可樹立社區(qū)主題商業(yè)街機(jī)9、遇機(jī)遇u商業(yè)業(yè)態(tài)的合理補(bǔ)充，將使整個(gè)商業(yè)街區(qū)的市場(chǎng)預(yù)期值提升，并與樂購形成良好的業(yè)態(tài)互補(bǔ)關(guān)系，提升整體商業(yè)街的檔次及業(yè)態(tài)氛圍u由于項(xiàng)目臨近別墅區(qū)高端住宅區(qū)，緊鄰便捷的5號(hào)線，高端人群需要區(qū)域內(nèi)檔次提升初步判言：項(xiàng)目的輻射范圍還是以周邊居民和產(chǎn)業(yè)客為主，檔次上要有大的提升，本案必須借助項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)，形成主題特色，吸引目的性消費(fèi)群體u 目前閔行區(qū)的每個(gè)主要區(qū)域板塊都以擁有自己的商業(yè)中心，形態(tài)多為家庭式一站式購物中心出現(xiàn)，運(yùn)用的模式均為封閉式的購物中心，以賣場(chǎng)帶動(dòng)人流進(jìn)行消費(fèi)。u 運(yùn)營(yíng)較為成功的是莘莊南廣場(chǎng)商業(yè)板塊，其特點(diǎn)是周邊常住人口多、交通便捷并有軌道交通作為支持、且以賣場(chǎng)為主力業(yè)態(tài)來吸引周邊10、居民的商業(yè)升級(jí)需求u 本案周邊也有此類特點(diǎn)，緊鄰本案的“好愛廣場(chǎng)”是顓橋鎮(zhèn)目前已成熟的商業(yè)中心，其本身主要功能為餐飲休閑，總體來看，閔行區(qū)的區(qū)域內(nèi)商業(yè)流動(dòng)性不大，特別是零售行業(yè)，如果品牌為同一檔次，客源將采用就近原則消費(fèi)，而本區(qū)域的客源仍然占本項(xiàng)目主導(dǎo)消費(fèi)群體，由于本案處于別墅區(qū)域，客源的消費(fèi)能力已具有一定的水準(zhǔn)。本案商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié) 1、區(qū)域社區(qū)中心Mini-mall經(jīng)營(yíng)模式 沿街式的購物環(huán)境與商業(yè)空間相結(jié)合 形成生活購物、餐飲、休閑配套于一體的社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)模式的定位與創(chuàng)新2、商業(yè)模式定位、商業(yè)模式定位周邊工業(yè)園區(qū)商務(wù)消費(fèi)人群20-45歲年收入10萬元以上三口家庭周邊居民聚居在上海閔行別11、墅區(qū)、高端消費(fèi)人群商業(yè)模式的定位與創(chuàng)新3、消費(fèi)人群定位、消費(fèi)人群定位項(xiàng)目概況項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：n商業(yè)建筑面積：商業(yè)建筑面積：1111470470 平米土地平米土地n性質(zhì)：商業(yè)設(shè)施用地性質(zhì)：商業(yè)設(shè)施用地n項(xiàng)目總電量：項(xiàng)目總電量：2000KW2000KWn項(xiàng)目總天然氣量：項(xiàng)目總天然氣量：10001000立方立方n得房率：得房率：80%商業(yè)總面積商業(yè)總面積一層一層二層二層三層三層地下一層地下一層11470平方米2278平方米2404平方米1900平方米4873平方米商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 定 位樓層主題業(yè)態(tài)地下一地下一層層品質(zhì)生品質(zhì)生活活中型主力生活類賣場(chǎng)、電器、或娛樂會(huì)所、健身中型主力生活類賣場(chǎng)12、電器、或娛樂會(huì)所、健身地上三地上三層層娛樂生娛樂生活活?yuàn)蕵穭?dòng)漫、餐飲娛樂動(dòng)漫、餐飲地上二地上二層層完美生完美生活活教育文化及部分一層業(yè)態(tài)帶二層部分教育文化及部分一層業(yè)態(tài)帶二層部分咖啡或茶藝咖啡或茶藝地上一地上一層層時(shí)尚生時(shí)尚生活活SAPSAP、保健、藥店等、保健、藥店等銀行、美容、快餐等銀行、美容、快餐等咖啡、黃金珠寶、中高檔服飾專賣、數(shù)碼通訊、眼鏡、咖啡、黃金珠寶、中高檔服飾專賣、數(shù)碼通訊、眼鏡、鐘表等鐘表等1、業(yè)態(tài)布局、業(yè)態(tài)布局方案一方案一都市路偉都路商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局匯總表生活類賣場(chǎng)會(huì)所健身零售服飾 休閑餐飲列舉商家需求面積DQ,康恩都樂咖啡,永和80-250平方米生活配套列舉商家需求面積伊美娜SAP,美潔干洗店等50-150平方米列舉商家需求面積采軒、海讕之家等70-120平方米零售服飾零售服飾休閑餐飲休閑餐飲超市超市入口入口生活配套生活配套休閑服務(wù)類休閑服務(wù)類生活服務(wù)生活服務(wù)列舉商家需求面積餐飲、足浴等80-250平方米教育文化教育文化列舉商家需求面積學(xué)而思、精銳教育300-500平方米列舉商家需求面積足浴、家居零售70-120平方米生活服務(wù)生活服務(wù)教育文化教育文化休休閑閑服服務(wù)務(wù)餐飲服務(wù)餐飲服務(wù)動(dòng)漫娛樂動(dòng)漫娛樂列舉商家需求面積愛樂園、夢(mèng)宮娛樂等500-800平方米列舉商家需求面積湘王府、火鍋類800-1500平方米動(dòng)漫娛樂動(dòng)漫娛樂酒店服務(wù)酒店服務(wù)Thank you