1、 項目商業招商租賃方案項目商業招商租賃方案2012-8-28沒有最好 只有更好顓橋板塊閔行區介紹：閔行區介紹：n閔行地處上海西南角。東與徐匯區、浦東新區、南匯區相接；南靠黃浦江與奉賢區相望；西與松江區、青浦區接壤；北與長寧區、嘉定區毗鄰。顓橋板塊介紹：顓橋板塊介紹：n位于春申塘以南、莘奉金高速公路以西、鐵路閔吳支線以北、區界以東地區；n規劃用地面積31.5平方公里，2020年規劃常住人口60萬，城鎮建設用地28.7平方公里；n板塊功能定位為工業與居住。區位分析閔行位于上海西南角，顓橋板塊位于閔行區閔行位于上海西南角，顓橋板塊位于閔行區中部，板塊在閔行區的功能定位為工業與居中部，板塊在閔行區的功
2、能定位為工業與居住性質住性質交通分析交通分析本案本案5KM5KM外環線外環線n本案位于閔行腰部位置的顓橋板本案位于閔行腰部位置的顓橋板塊，屬于外環外區域塊，屬于外環外區域n距離徐家匯約距離徐家匯約1818公里公里n距離莘莊南廣場約距離莘莊南廣場約5 5公里公里n距離開通最近的地鐵站五號線顓距離開通最近的地鐵站五號線顓橋站約橋站約1 12 20000米米本案位于顓橋中部位置，與莘莊商貿集中本案位于顓橋中部位置，與莘莊商貿集中區域有一定距離區域有一定距離莘莊南廣場莘莊南廣場類型類型樓盤樓盤戶數戶數戶數小計戶數小計別墅別墅君臨頤和花園1902452君臨天下600劍橋景苑305騰谷園50怡泰苑50櫻園
3、931圣特麗墅220招商雍華府106公寓公寓君臨頤和花園8008675金都花好悅圓小區2300好世鳳凰城454君蓮新城1317銀橋花園258名門世家花園313金榜世家428招商雍華府1354項目周邊未來約有項目周邊未來約有6 6萬多的居住客戶，萬多的居住客戶，且具有一定的中高端客群基礎且具有一定的中高端客群基礎n項目周邊三公里范圍住宅項目項目周邊三公里范圍住宅項目匯總，總人口為匯總，總人口為1515萬，其中別墅萬，其中別墅人口約人口約2 2萬人左右萬人左右n項目西南側的大鑫都居住區未項目西南側的大鑫都居住區未來導入人口來導入人口3 3萬，由于該區域其萬，由于該區域其商業配套欠缺，將會吸引以上部
4、商業配套欠缺，將會吸引以上部分居民到本項目消費分居民到本項目消費項目周邊環境項目周邊環境區域人口住宅分析區域人口住宅分析u經營狀況u由于目前該周邊商業項目已經形成以餐飲休閑為主力業態，主要消費時間在晚上和周末u工作日相對冷清，中午時間廣場停留約80-100輛中端車輛，且集中在幾家大型餐飲店消費的居多，普通餐館上座率白天達到45%商圈消費分析消費人群以周邊區域居住客戶及工業園客戶占絕大比例項目周邊多為居住社區（都市路別墅區）及配套設施,對區域的商業有更高層次的要求。周邊商業多為沿街商業形式，滿足周邊居民日常生活周邊商業因體量較大都市路與偉都路毗鄰地鐵5號線，都市路過往車輛以私家車和公交車為主，而
5、顓興路則以別墅私家車為主，直接通往滬青高速.地塊周邊居住社區較多，商業配套以滿足區域居住生活需求為主，地面交通較為便捷，隨著周邊等高端項目的坐落，加上本案位屬于別墅區，區域商業有向高檔次發展的需要都市路櫻園谷藤苑金 都 路貴 都 路田園公園好愛廣場上海射擊射箭運動中心派出所劍橋景苑貴都小區樂購商業街梅 州 路1-項目周邊商圈好愛廣場餐飲商戶情況商戶分類使用面積（平米）寶燕海鮮海鮮3500海燕精菜館粵菜、本幫菜14408號景觀餐廳粵菜1200小尾羊火鍋990沁雨軒海鮮660名家飯店上海本幫菜660小嘴巴海鮮海鮮500小廚川菜川菜440洲頭湘菜湘菜330本幫湘菜湘菜330恒香棧上海菜330東北菜館
6、東北菜330小滬人家本幫菜330香山海鮮海鮮330望湘閣湘菜300桂菊酒家川菜220商戶分類使用面積（平米)香鄉村龍蝦龍蝦220韶山毛家湘菜湘菜220哈爾濱餃子餃子220揚名四海飯莊海鮮165秦之都陜西菜150象山海鮮海鮮150日式料理料理150炭火燒酒家日式燒烤110賞湘軒菜館湘菜110沙縣館小吃110木桶飯小吃110面館小吃110黑三娘湘菜260好愛廣場餐飲菜系以海鮮、本幫菜、粵菜、湘菜為主，除寶燕海鮮等大型餐飲店檔次較高之外，其他多為中低端餐飲2-商圈個案分析業態商戶數量面積（平米）體量占比大型會所及賓館 6（其中會所3家）35000 53.2%餐飲341500022.8%休息餐飲5（4
7、家咖啡）14002.1%茶行58001.2%足浴保健1638006.7%網吧棋牌17（網吧、酒吧桌球）48007.3%零食配套22（包含寵物）33005.7%好愛廣場業態配比總結：目的性消費特點明顯，目前主要業態為娛樂休閑及餐飲其中大中型會所和賓館超過一半體量3-商圈個案分析4-本案周邊商圈好愛廣場樂購都市路梅州路內街都市路沿街商業項目周邊業態、形態商鋪形態u產品形式上，除好愛廣場為內街形式外，多為沿街商鋪u產品形態上，除劍橋景苑沿街商鋪為3層到4層外，多為上下2層產品u產品尺寸上，一層開間4-4.5米，進深10-14米商鋪業態業態以零售、美容美發賓館餐飲等生活配套型商業為主，滿足周邊居民日常
8、生活需求除好愛廣場為內街形式外，多為上下兩層沿街商鋪，開間4-4.5米，進深10-14米，業態為社區配套型商業為主項目SOWT分析SOWTsoTw劣勢u項目與商貿集中區域有一定距離，且南迎高價u項目四至別墅區，消費習慣檔次有待提升u閔行目前的商業格局較為不成熟，項目與其他成熟商圈的項目相比沒有優勢威脅威脅u目前區域形象一般，加上對面住宅入住率有待提高,都市路多個住宅項目尚未建成，難以形成高檔住宅集聚效應u相比閔行其他區域，本項目人氣中心商業氛圍尚需經得起時間的考驗優勢優勢u 項目周邊住宅為別墅區，可以支撐一定 量體商業u 客群收入水平較高，主題商業需求旺盛u 毗鄰5號線，可樹立社區主題商業街機
9、遇機遇u商業業態的合理補充，將使整個商業街區的市場預期值提升，并與樂購形成良好的業態互補關系，提升整體商業街的檔次及業態氛圍u由于項目臨近別墅區高端住宅區，緊鄰便捷的5號線，高端人群需要區域內檔次提升初步判言：項目的輻射范圍還是以周邊居民和產業客為主，檔次上要有大的提升，本案必須借助項目自身的優勢，形成主題特色，吸引目的性消費群體u 目前閔行區的每個主要區域板塊都以擁有自己的商業中心，形態多為家庭式一站式購物中心出現，運用的模式均為封閉式的購物中心，以賣場帶動人流進行消費。u 運營較為成功的是莘莊南廣場商業板塊，其特點是周邊常住人口多、交通便捷并有軌道交通作為支持、且以賣場為主力業態來吸引周邊
10、居民的商業升級需求u 本案周邊也有此類特點，緊鄰本案的“好愛廣場”是顓橋鎮目前已成熟的商業中心，其本身主要功能為餐飲休閑，總體來看，閔行區的區域內商業流動性不大，特別是零售行業，如果品牌為同一檔次，客源將采用就近原則消費，而本區域的客源仍然占本項目主導消費群體，由于本案處于別墅區域，客源的消費能力已具有一定的水準。本案商業市場分析總結 1、區域社區中心Mini-mall經營模式 沿街式的購物環境與商業空間相結合 形成生活購物、餐飲、休閑配套于一體的社區商業中心商業模式的定位與創新2、商業模式定位、商業模式定位周邊工業園區商務消費人群20-45歲年收入10萬元以上三口家庭周邊居民聚居在上海閔行別
11、墅區、高端消費人群商業模式的定位與創新3、消費人群定位、消費人群定位項目概況項目經濟指標：項目經濟指標：n商業建筑面積：商業建筑面積：1111470470 平米土地平米土地n性質：商業設施用地性質：商業設施用地n項目總電量：項目總電量：2000KW2000KWn項目總天然氣量：項目總天然氣量：10001000立方立方n得房率：得房率：80%商業總面積商業總面積一層一層二層二層三層三層地下一層地下一層11470平方米2278平方米2404平方米1900平方米4873平方米商 業 業 態 定 位樓層主題業態地下一地下一層層品質生品質生活活中型主力生活類賣場、電器、或娛樂會所、健身中型主力生活類賣場
12、、電器、或娛樂會所、健身地上三地上三層層娛樂生娛樂生活活娛樂動漫、餐飲娛樂動漫、餐飲地上二地上二層層完美生完美生活活教育文化及部分一層業態帶二層部分教育文化及部分一層業態帶二層部分咖啡或茶藝咖啡或茶藝地上一地上一層層時尚生時尚生活活SAPSAP、保健、藥店等、保健、藥店等銀行、美容、快餐等銀行、美容、快餐等咖啡、黃金珠寶、中高檔服飾專賣、數碼通訊、眼鏡、咖啡、黃金珠寶、中高檔服飾專賣、數碼通訊、眼鏡、鐘表等鐘表等1、業態布局、業態布局方案一方案一都市路偉都路商業項目業態布局匯總表生活類賣場會所健身零售服飾 休閑餐飲列舉商家需求面積DQ,康恩都樂咖啡,永和80-250平方米生活配套列舉商家需求面積伊美娜SAP,美潔干洗店等50-150平方米列舉商家需求面積采軒、海讕之家等70-120平方米零售服飾零售服飾休閑餐飲休閑餐飲超市超市入口入口生活配套生活配套休閑服務類休閑服務類生活服務生活服務列舉商家需求面積餐飲、足浴等80-250平方米教育文化教育文化列舉商家需求面積學而思、精銳教育300-500平方米列舉商家需求面積足浴、家居零售70-120平方米生活服務生活服務教育文化教育文化休休閑閑服服務務餐飲服務餐飲服務動漫娛樂動漫娛樂列舉商家需求面積愛樂園、夢宮娛樂等500-800平方米列舉商家需求面積湘王府、火鍋類800-1500平方米動漫娛樂動漫娛樂酒店服務酒店服務Thank you
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