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1、文登商業項目市場調查報告暨項目產品建筑形態建議精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式項目市場分析項目市場分析項目簡析各類商業產品簡析目標客戶簡析精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式項目區位項目區位本項目位于文登市經濟開發區東南角，周邊綜合商業本項目位于文登市經濟開發區東南角，周邊綜合商業缺失，如何在這個區塊中做好商業地塊運作是個難點。缺失，如何在這個區塊中做好商業地塊運作是個難點。精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式地塊概況地塊概況地塊位置地塊位置文登市世紀大道與環山東路交叉口。項目西面為長途汽車客運站，北面為威海國際商貿城。精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式項目概況項2、目概況本地塊產品的定位是商業運作成功與否的關鍵本地塊產品的定位是商業運作成功與否的關鍵需替換文登項目規劃圖精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式在半島新經濟形式的指引下，威海制定了城市發展戰略將文登、威海對接形成“一”字形城市格局。為此威海市加快了工業園建設，并以此為依托加快市區與文登城區的對接。把文登市作為威海市的衛星城。威海總體規劃威海總體規劃精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式文登未來規劃文登未來規劃文登市的整體規劃是在遠期形文登市的整體規劃是在遠期形成成“南商北工，東文西居；三南商北工，東文西居；三位一體，成組成團位一體，成組成團”的規劃結的規劃結構。構。本案所在區塊為城市新3、經濟地本案所在區塊為城市新經濟地增長點，城市振興地中樞增長點，城市振興地中樞 。本案精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式食品食品機械機械輕紡輕紡化工化工汽車汽車產業結構產業結構產業結構產業結構 全市強化全市強化“工業立市工業立市”、“工業強市工業強市”的發展理念，以推進技術進的發展理念，以推進技術進步、調整優化結構、提高經濟效益為主攻方向，加快推進工業二次步、調整優化結構、提高經濟效益為主攻方向，加快推進工業二次創業，使工業生產保持了強勁的發展勢頭。創業，使工業生產保持了強勁的發展勢頭。精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式人口概況人口概況64000640006500065000664、000660006700067000200420042006200620082008文登人口文登人口隨著文登市整體經濟的發展，特別是旅游業的興起，隨著文登市整體經濟的發展，特別是旅游業的興起，文登市的人口將保持穩定增長的態勢。文登市的人口將保持穩定增長的態勢。20102010646032640645650000661125精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式根據威海及文登城區規劃，隨著產業發展及人口消根據威海及文登城區規劃，隨著產業發展及人口消費水平的增強，本案位于未來文登市文化商業的核費水平的增強，本案位于未來文登市文化商業的核心區，發展潛力巨大。心區，發展潛力巨大。小結小結精 耕 城5、 市 商 業 地 產 新 模 式商業市場商業市場精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式商業分布文登商業概況文登商業概況中心商圈國際商貿城商圈文登市商業分布在古城區的中心商圈以及經濟開發區東南角的義烏小商品市場。中心商圈主要以購物百貨為主，義烏商圈主要以批發為主。未來商業發展根據文登的“南商北工”及東部經濟開發區的迅猛發展，建立城市東南新城區。精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式中心商圈中心商圈1 文登購物廣場2 文登百貨大樓3 藝利達商貿城4 恒源中和購物廣場5 商業步行街6 利群酒店7 南源大廈8 大潤發12345678現有商業未來商業消費人群多為當地居民，周邊住宅人群及外地游客消6、費人群多為當地居民，周邊住宅人群及外地游客精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式文登購物廣場文登購物廣場目目前文登商業品牌結構和布局相對最前文登商業品牌結構和布局相對最為標準的百貨公司。為標準的百貨公司。鞋類鞋類:天美意、達芙妮、TATA、百麗、卡美多、百思圖、仙妮特、森達、富貴鳥、紅蜻蜓、鱷魚、金利來、花花公子等。男裝：男裝：老人頭、利郎、九牧王、羅蒙、雅戈爾、夢特嬌、金利來、polo、袋鼠、九鹿王、七匹狼、皮爾卡丹、卡迪樂等。運動：運動：安踏、匹克、雙星、，喬丹、KAPPA、紐巴倫、阿迪達斯、耐克、匡威、361。休閑：休閑：迪斯尼、駱駝、天倫天、真維斯、森馬、班尼路、美特斯邦威。扣點：7、25%返點精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式文登百貨大樓文登百貨大樓內部一樓國美電器和KFC，二樓和三樓為服飾大賣場無品牌可言。租金：2元/天（1-4樓都2元）精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式藝利達商貿城藝利達商貿城一樓主營數碼產品，該商貿城內部裝修極為簡陋，雖有一定品牌支撐但也像批發市場，均屬買斷自營方式經營。精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式恒源中和購物廣場恒源中和購物廣場 恒源廣場正門內有步行街、沿街店鋪和恒源大賣場經營慘淡。側面沿街鋪位有適量品牌。七匹狼、九牧王、勁霸男裝等。該項目內街租金0.5元/天，沿街店鋪為0.81.1元/天。精 耕 城 市 商 業 地 8、產 新 模 式百大廣場百大廣場該商場一樓為賣場部分，二樓百貨。品牌：（2樓，一樓是超市，問不到租金情況）男裝：金利來，雙星，恒源祥，杉杉，雅戈爾，基特，皮爾卡丹，紅蘋果，菲來威爾，大帝企鵝，波司登。女裝：名典屋，貓人，伊爾佩，秋水伊人，衣麗佳，華仁杰招商合作方式租金:4.1元/天精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式文錦大廈文錦大廈一樓：鞋城 二樓：男裝 三樓：女裝該商場布局為鞋服大賣場招商合作方式租金：2.28元/天（目前滿鋪。相關負責人只能說大概的租金情況，每年九月做品牌調整，具體的要等八月份在談）精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式大潤發項目大潤發項目 位于市區昆崳北路的大潤發9、商城暨潤泰國際項目由威海潤泰置業有限公司投資4億多元建設，主要包括商業和住宅兩部分。商業部分由百貨、超市、家電、美食、影院等組成；住宅部分由多層、小高層、公寓等組成。項目規劃建筑面積16.5萬平方米，分為南北兩區，其中商業建筑面積約9萬平方米，住宅建筑面積約5.6萬平方米。該項目定位為文登首席一站式大型購物中心，預計2011年6月底試營業。內街6000至7000元，外部沿街30000元左右，共700套，剩20幾套。精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式項目名稱業態檔次經營狀況文登購物廣場精品百貨，知名品牌服飾中高檔一般文登百貨大樓一樓國美電器；二、三樓服裝賣場中檔差藝利達商貿城家紡，服飾中10、低差恒源中和購物廣場沿街 知名品牌服飾一樓電器，數碼；二樓兒童樂園，超市，茶葉，圖書，皮具中檔較差商業步行街各種低檔服飾，少數品牌服飾；低檔一般中心商業分析中心商業分析精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式中心商圈租金水平中心商圈租金水平商業步行街（一層）商業步行街（一層）西段:3元/天 中段:2元/天 東段:1元/天中和購物廣場中和購物廣場沿街：1.3元/天 一層內鋪：0.8元/天 二層內鋪：0.55元/天中心城區由于步行街人流量及商業氛圍，租金水平保持在一個較高的水平精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式租金分析租金分析根據調研情況，造成中心商圈租金水平差異巨大的因素主要有以下四點11、：根據調研情況，造成中心商圈租金水平差異巨大的因素主要有以下四點：u地理位置:由于地處城市中心地帶，商業步行街及百大廣場租金能做到一個比較高的價格。而中和購物廣場較之前兩個偏離中心城區所以租金水平偏低.u建筑布局:以中和購物廣場為例,內鋪、外鋪、沿街，三層、二層、一層，租金水平呈現遞增分布。u品牌因素：以中和購物廣場為例，沿街商鋪品牌服飾能夠支撐較高租金，而內鋪無品牌零散服飾不足以支撐，所以呈現出不同的租金水平。u朝向因素：以商業步行街為例，根據朝向，人流的動線排布，租金水平由西向東逐步遞減。精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式國際商貿城國際商貿城國際商貿城文登義烏小商品批發市占地面積二12、十萬平方米，有門面式商貿攤位和出租攤位三千個。規模較大，檔次偏低，服務于周邊居民及長途汽車站旅客。精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式國際商貿城國際商貿城國際商貿城設置為A、B、C、G四個批發商貿區、E區集中式貿易區及F區的家居區，業態包括批發市場、服裝市場、建材五金、便利店、賓館、醫療中心、商務中心、理容院、桑拿洗浴中心、洗衣房、維修中心等。A A區區G G區區F F區家居區家居C C區區B B區區D D區區E E區區精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式A區外鋪建材五金0.9元/m2/天內鋪日用品0.5元/m2/天B區外鋪汽修、生產資料1.2元/m2/天內鋪日用品、鞋帽、廚具0.13、8元/m2/天C區外鋪汽修1.2元/m2/天內鋪日用品1元/m2/天D區外鋪餐飲、廚具1.3元/m2/天內鋪日用品1元/m2/天E區外鋪廚具、汽車用品、建材五金、家紡1.3元/m2/天內鋪服裝1元/m2/天F區家具-G區建材五金、燈飾0.8元/m2/天國際商貿城各片區業態及租金情況國際商貿城國際商貿城精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式商貿城西面和南面沿街商鋪為人流動線，租金呈現較高水平。而商貿城內部商鋪主要以批發為主，人流量也較小，租金水平一般。E區商鋪雖為內鋪，但卻是以服裝為主的集貿市場，且位于西大門，較容易聚集人氣，租金相對較高。小結小結精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式未14、來東部新城區未來東部新城區1236571098111.國際商貿城2.倪氏海泰大酒店3.長途汽車站4.體育場5.國際商貿中心6.文登學公園7.國際會展中心8.新一中9.博展中心10.市民文化中心11.韓國之窗國際家居建材廣場 已有 未來4精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式 倪氏海泰大酒店由倪氏海泰集團投資興建，是目前威海最大、檔次最高的，按五星級標準建造的集餐飲、客房、娛樂、健身于一體的大型綜合性酒店。酒店主樓二十六層，總建筑面積三萬八千平方米。七至二十六層為客房部分約三百間左右，平均入住率為20%。倪氏海泰大酒店倪氏海泰大酒店精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式 國際家居建材廣場15、為韓國之窗一期工程，二十五萬平方米大規模建筑，主要經營家具廚具，燈具家飾，陶瓷水暖，裝飾設計等家居建材產品。目前商家已入駐一年半左右，前三年為免租期，經營情況較為慘淡。國際家具建材市場精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式商圈單一商圈單一 主要集中在古城區業態單一業態單一 多以服飾為主，少數餐飲，其他業態缺失消費結構單一消費結構單一 休閑娛樂類消費較為貧乏全市商業市場總結全市商業市場總結精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式項目優劣勢分析項目優劣勢分析本案優勢：本案優勢：l目前文登沒有直接的綜合體競爭對手（除大潤發在建預計今年6月試營業）。相關別的商業均已服裝百貨為主，但經營的大都是檔16、次比較低且業態不全和本項目的定位區別較大。l項目靠長途汽車站且不斷有新樓盤在造或開盤周圍有足夠的潛在消費人群。況且本案處于文登的主要干道世紀大道上（環山東路交叉口），交通便捷若經營業態比較完善，還可以有效聚攏部分老城區客流。劣勢分析劣勢分析：l本案處在世紀大道上（環山東路交叉口），作為文登目前非主流商業區域（屬潛力商業區域），運作前期壓力會很大。l文登大潤發項目已到一定階段，雖說和本案不在一個區域但會對本項目造成很大壓力（大潤發預計6月試營業，與大潤發異區而峙需要相當一段時間的穩定期）。l本案項目規劃主力店相對嫌小，擔心不足以能夠帶動本案商業部分及吸引到足夠人群。精 耕 城 市 商 業 地 產17、 新 模 式新中心商圈新中心商圈 在文登市的總體規劃中，新中心區既是文登市行政辦公、商務辦公、商業、會展、旅游等公共活動的中心，又是集中體現文登現代城市風貌和形象的標志性地區。新區的建設，對于文登城市功能結構的完善優化和老城區的舊城改造具有極其重要的戰略意義。項目所在地屬于新中心區的核心地帶，周圍有大量的住宅市場，項目所在地屬于新中心區的核心地帶，周圍有大量的住宅市場，將來可以支撐起項目的商業發展，具有很大的發展潛力。將來可以支撐起項目的商業發展，具有很大的發展潛力。精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式商務人群商務人群周邊住宅人口周邊住宅人口目標消費者解析目標消費者解析精 耕 城 市 商18、 業 地 產 新 模 式市場訪談市場訪談文登市出租車司機 何先生（42歲）平時主要在老城區購物，偶爾親戚或者自己會去義烏小商品市場購置一些日常生活用品，平時生活比較規律，夜里下班之后就回到家中。文登某私營企業 王小姐（27歲）一般不在文登購物，較多去威海市區百貨商場購置物品，因為文登目前沒有特別大型的百貨大樓，種類也不夠齊全，文登休閑娛樂也比較少，晚上想玩，但但是總是那幾個地方，覺得沒什么意思。從訪談了解到，文登現有的商業無法滿足當地居民的需求，休閑娛樂業態的的缺失也導致消費力無處釋放，而本案的出現能夠改變現有的商業格局，以及未來的商業發展趨勢。精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式我們的目標客群顧客背景國內外知名企業有大量的會務商務需求厭倦了大城市的辦公樓與酒店消費需求可以調節高強度工作的放松的商務環境能體現企業形象的場所有便捷交通支撐的消費場所我們可以提供。完整的休閑娛樂配套方便的交通條件公司商務精 耕 城 市 商 業 地 產 新 模 式我們的目標客群顧客背景3口之家具備一定的消費能力，但是消費觀念較為理性平時沒有太多時間享受天倫之樂，希望可以有更多機會與家人共處消費需求可以全家一起小憩周未，享受天倫性價比高的消費場所追求一定品味和消費環境我們可以提供。家庭式酒店式公寓餐飲娛樂場所休閑酒店周邊家庭感謝您的寶貴時間