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1、Contents城市概況項目定位商圈分布區域概況步行街定位l鄭州市是河南省省會，位于河南省中部偏北。l總面積7446.2平方千米，其中市區面積1010.3平方千米。l2009年總人口為735.6萬人，人口密度為每平方公里988人。l2009年全年鄭州市生產總值3300億元，相比2008年的3004億元，實現12%高速增長。l2009年鄭州市社會消費品零售總額1434.8億元，比上年增長18.9。2009年人均生產總值(人均GDP)為33000元。鄭州市市區城鎮居民人均可支配收入為17417元，比上年增長9.3%，實際增長9.5%。城市概況：鄭州萬達廣場位置：鄭州萬達廣場位于中原中路與秦嶺路交叉2、路口向東500米鄭州市共有6個區（人口）：二七區（50萬）中原區（57萬）惠濟區（15萬）金水區（78萬）上街區（15萬）管城回族區（32萬）自古以來：得中原者得天下，而鄭州又是中原政治、經濟、文化的中心。鄭州，中原城市群的核心，中西部的橋頭堡，實現中西部崛起的重要城市，發展潛力巨大，其商貿業特別發達。是國務院確定的3個商貿中心試點城市之一隨著“北擴東移”城市發展政策的推行，以及越來越惡劣的交通現狀，鄭州已經從單一商業中心過度到商業中心的多元化，商業中心已越來越趨于區域化，其中占據主導地位的有二大商業中心二七商圈、花園路商圈。龍湖商圈紫荊山商圈二七及火車站商圈碧莎崗商圈大學路商圈二七商圈二七商3、圈特點：輻射全省，交通便捷；商圈成熟時尚，集中了大大小小商業項目十多個，囊括了幾乎所有零售業態；競爭激烈：商業升級導致二七商圈大換血，使得二七商圈活力空前，成為各商家的必爭之地；主流消費群體為26-35歲的年輕時尚人群，面向全客層，流動性人口為主，習慣性購物，缺乏理性，較為沖動。主力店：大上海、印象城、北京華聯火車站商圈火車站商圈特點：新興商圈，商圈較有潛力，人口密度較高。商圈主流消費群體消費能力不強。CBD商圈鄭東新區商圈特點：商圈正在建設當中，鄭東新區優惠政策吸引了。主力店：丹尼斯大學路商圈大學路商圈特點：新興商圈，商圈較有潛力，人口密度較高。商圈主流消費群體消費能力不強。花園商圈花園路商4、圈特點：商圈極具潛力，是新進入的潛在競爭對手的聚集之地，是鄭州的政治中心、金融中心，消費客層較高，購買力較強，消費者目的性強，較之二七商圈年齡層偏成熟，中高收入白領及政府公務員為主導。主力店：丹尼斯百貨、大商新瑪特、國貿360廣場、家樂福萬達廣場城市綜合體 新型商圈，主力店：萬千百貨、沃爾瑪、萬達影城、大歌星、大玩家、國美電器、小南國酒樓丹尼斯人民路店1.開業時間：1997年11月16日開業2.營業面積：地下一層，地上七層，共計八層，總建筑面積45000平方米，營業面積33500平方米客群定位：目前鄭州定位較高的百貨商場，品牌層級較好，目標客層為高級白領，城市精英，政府消費等高端消費群體，團購5、力強經營方式：扣點國貿中心（包括360廣場、大商新瑪特、家樂福、國美）1.開業時間：2010年12月開業2.營業面積：地下一層，地上七層，共計八層，總建筑面積20萬平方米，營定位：高級白領，城市精英，經營方式：大商新瑪特扣點，360廣場純租金百盛購物中心營業面積：50000平方米地下1層，地上6層客群：都市小白領 經營方式：扣點印象城1.開業時間：2009年9月25日開業2.營業面積：8萬平方米，營定位：時尚、生活、潮流，品牌層級較好，但交通不理經營方式：純租金正道1.開業時間：1999年5月開業2.營業面積：總經營面積3萬平方米，經營定位：高級白領，城市精英，經營方式：扣點，北京華聯總建筑面6、積92000平方米經營面積50000平方米共分為6層，地下1層，地上5層客層：時尚小白領 經營方式：扣點大上海城開業時間：2007年4月28日總建筑面積：3期32萬平方米，一期項目共八層：地下兩層，地上六層客群：年輕、時尚潮流一族；經營方式：租金丹尼斯花園路店2008年6月1日開業地下2層，地上16層客群定位：高級白領，城市精英，政府消費等高端消費群體，經營方式：扣點北京華聯丹尼斯百貨大上海城大商金博大INCITY Plaza二七商圈消費者特點：主流消費群體為26-35歲的年輕時尚人群 面向全客層流動性人口為主習慣性購物，缺乏理性，較為沖動二七商圈自身特點：輻射全省，交通擁擠；商圈環境較差。商7、圈成熟，時尚，集中了大大小小的商業項目十多個，囊括了幾乎所有的零售業態；競爭激烈：商業升級導致二七商圈大換血，使得二七商圈活力空前，成為各商家的必爭之地；花園路商圈自身特點：u商圈正在日趨完善，以初具規模。南端聚集了紫荊山百貨、正招商的新世界百貨和即將入駐的、銀泰百貨，北端吸引了丹尼斯、大商新瑪特、家樂福等主力商家，中間分布著相隔一兩站路的正道中環百貨和正道花園商廈。u商圈及具潛力，是新進入的潛在競爭對手的聚集之地。花園路商圈消費者特點：u消費者目的性強，較之二七商圈年齡層較大，中高收入白領及政府公務員為主導。曼哈頓廣場丹尼斯購物中心東環步行街寶龍城市廣場鄭東新區商圈自身特點：u商圈正在建設當8、中，鄭東新區優惠政策吸引了u商圈及具潛力。德化步行街銀基商貿城錦容商貿城小商品城火車站商圈自身特點：u商圈形成較早，主要以批發及專業市場為主。u商圈主流消費群體具有極高的流動性。升龍商業廣場丹尼斯超市、長城康橋大學路商圈自身特點：u新興商圈，商圈較有潛力，人口密度較高。u商圈主流消費群體消費能力不強。中原商貿城泰隆廣場大商超市丹尼斯超市碧沙崗商圈自身特點：u傳統商圈，但一之缺乏競爭力，是目前較有發展空間的商圈之一。u商圈主流消費群體消費能力良莠不齊。商圈名字商圈級別商業設施成立時間總商業面積商圈定位客流量車位數量二七商業圈大型商業體90年代末450萬以上門戶商圈60萬火車站商業圈批發城90年代9、200萬以上批發集散地80萬紫荊山商業圈大型商業體2002年150萬以上政治氣氛40萬大學路商業圈百貨2000年70萬左右高校區20萬龍湖商業圈大型商業體2007年60萬新興商圈10萬碧沙崗商業圈百貨2004年100萬以上生活集中區20萬小 結：結合對鄭州商圈現狀的闡述，目前的商業項目從商業形態上看，包括了百貨、現代購物中心、步行街、大型超市、專業零售批發市場等零售商業項目，結合目前萬達的市場定位，潛在的競爭來自于主流的百貨及購物中心大上海城1.開業時間：2007年4月28日2.總建筑面積：32萬平方米，一期項目共八層：地下兩層，地上六層3.客層定位：時尚達人，潮流一族等年輕消費群體PART210、.小結：l大上海城的地理位置較佳，是新興的大型購物中心，其業態較為齊全是鄭州首家shopping mall,可以滿足較大車流量。l但其商鋪是以售代租，不便于今后的整體發展其三四樓面臨重新招商l項目分期分區域開業，給招商造成了一定的難度，場內人流東線不是很清晰l提高整體定位，提高品牌檔次是大上海面臨的首要問題地理位置印象城印象城位于鄭州市市中心民主路與西太康路交匯處 輻射人口250 萬 34 條公交線路 總出租面積43,000平方米 超市出租面積20,000平方米 商鋪出租面積23,000平方米 100 個商鋪 沃爾瑪為主力店 約330 個汽車停車位 鄭州印象城總建筑面積超過7萬平方米，總出租面11、積為4.5萬平方米。PART2.小結：l鄭州印象城購物中心的主力租戶之一，河南省第一家位于市中心黃金地段的沃爾瑪超市。優良的品牌資源和豐富的配套設施成為一大熱點l店前屬于單行道，出行交通不是很便利，周邊環境較差影響整體形象l自持物業，統一經營管理，填補鄭州市場空白，引導新的消費模式，后期周邊環境的改善和提升，錯位經營，差異競爭.l促銷手段較為單一寶龍城市廣場1.鄭州寶龍城市廣場位于河南省鄭州市中心商業區附近的鄭東新區中心，介于CBD中央商務區與龍湖商住區之間，為鄭東新區起步區33平方公里范圍內唯一的大型商業開發項目。2.營業面積：地上三層，分AB兩個區域總建筑面積25000平方米，客群定位：高12、級白領，居民消費，政府消費等中高端消費群體PART2.小結：l寶龍城市廣場是與萬達最為相似的企業，做的是現代城市綜合體，寶龍業態齊全擁有眾多主力店，擁有中原唯一一塊真冰溜冰場l東區為新興居住區，也是政府重點發展區域，但寶龍自身宣傳力度不高，其自身的品牌沒有競爭力l寶龍自身的管理系統不是很完善，因而造成了一部分的人才流失，抑制了其快速發展l寶龍以租賃為主，但其店鋪是已出售的，不屬于持有型物業，促銷手段較為單一丹尼斯百貨（人民路店）開業時間：1997年11月16日開業營業面積：地下一層，地上七層，共計八層，總建筑面積45000平方米，營業面積33500平方米客群定位：高級白領，城市精英，政府消費等13、高端消費群體PART2.小結：l丹尼斯是較早進入鄭州的企業，在市場中占據一定的比重，業態以百貨為主搭配其他業態的多種組合可以達到互補的效應，具有一定的商業競爭力。持有型物業約占83%左右，其自有的物流系統可有效的降低物流成本l丹尼斯自身的管理系統不是很完善，因而造成了一部分的人才流失，抑制了其快速發展l其自身品牌提升速度較快，有趨勢拉大與其他商家的差距l促銷手段較為單一人民路店丹尼斯百貨（花園路店）2008年6月1日開業 地下2層，地上16層 客群定位：高級白領，城市精英，政府消費等高端消費群體PART2.小結：l丹尼斯具有較高的品牌知名度，并受北擴東移的政策帶動在花園路商圈具有較高的地位。都14、市白領成為花園路店主要的消費人群l丹尼斯自身的管理系統不是很完善，因而造成了一部分的人才流失，抑制了其快速發展；停車較為困難l品牌提成空間較大l促銷手段較為單一；國貿的存在對丹尼斯有不小的沖擊花園路店大商新瑪特（金博大店）1.1997年9月28日開業2.營業面積：50000平方米3.2007年4月，大商對原金博大內部店面，進行布局調整和部分店面的重新裝修。4.客層定位：大眾家庭消費為主要客層，逐步向都市白領、政務人士客層攀升。PART2.小結：大商集團是中國最大零售業集團之一，百貨店、大型綜合購物中心（新瑪特）、大型綜合超市及以電器、家居為代表的專業店是大商集團的四大主力業態。其在鄭州門店較多15、占據三大主要商圈，經營模式以聯營為主租賃為輔，多以百貨店出現。大商集團在鄭州群眾中認知度較高，其品牌具有競爭力，經營業績良好。金博大店大商新瑪特（國貿店）建筑面積近80000平方米，共計八層。一樓單層建筑面積8000平方米，二至八樓單層建筑面積7000平方米，整座建筑內設一個大廳，兩個小廳，使得整個商場布局更加寬敞、通透。地下10000平方米停車場，可同時容納3000輛車輛。主流客群：時尚白領，具有較強的消費能力，目的消費性強。PART2.小結：l周邊的城市白領成為消費的主力軍，便利的交通環境及較多的知名品牌使得更加聚人氣。l項目以百貨為主，生活配套設施完備，與丹尼斯百貨形成了較強的競爭國貿店16、1、鄭州大商集團在鄭州多點布局。鄭州大商百貨、鄭州百貨大樓、新瑪特購物中心、大商超市為其旗下品牌店結論：大商集團在鄭州敢于多點布局表明鄭州市場足以承載多家大型購物商場。2、本土商業搶灘鄭州。大上海城等綜合購物中心于2007年首期開業結論：鄭州的商業轉型大型的商業綜合體。3、西城區與東城區相比商業吸引力強結論：萬達廣場坐落于西區，可吸引全城消費者。4、東城區消費能力略強于西城區結論：萬達廣場需要引入新鮮的、具有吸引力的品牌，吸引西區消費者跨區購物和消費。5、鄭州消費者消費逐漸向享受型消費發展，餐飲、娛樂等成為新的消費熱點結論：鄭州市中原區場缺乏時尚餐飲、娛樂設施，無法滿足市場需求。分析總結綜合情17、況：中原區共有人口57萬，其中的碧沙崗商圈是隨著鄭州城市整體東擴后，更多承擔的是西區居民日常生活集散地的功能，沒有過多激烈的競爭。以大商、永樂電器、百信鞋業等幾個大型商場所組成的碧沙崗商圈，形成了自然的服務區域居民的商圈。中原區是鄭州市屬6區之一，位于鄭州市城區西部。轄1鎮10個街道100個社區，并有鄭州市高新技術產業開發區，面積290.1平方公里。2009年總人口59.68萬人，其中女性28.72萬人，非農業人口47.44萬人。人口密度6146人/平方公里。2009年地區生產總值204.1億元，人均生產總值3.44萬元.商業：社會消費品零售總額101.6億元，同比08年增長19.4%；批零貿18、易企業銷售額84.16億元，同比08年增長21.8%。固定資產投資占GDP比例37.5%；其中全社會固定資產投資76.58億元，同比08年增長38.8%；城鎮固定資產投資72.85億元，同比08年增長37.8%。09年末職工總人數109464人，全年職工工資總額36.26億元。農民全年總收入11523元/人，農民人均現金收入11439元/人，百貨大樓百貨大樓大商新瑪特大商新瑪特二七及火車站商圈碧沙崗商圈鄭州萬達廣場周邊主要商圈里的主要商業設施鄭州萬達廣場周邊主要商圈里的主要商業設施紫荊山商圈大學路商圈周圍環境：項目周邊行政機構眾多（中原區政府、市環保局、中原區國土局、第六設計研究所等）；學校（19、五十一中學、伏牛路小學、電器工程學校等）；市政服務機構（鄭州市中心醫院、農業中原區支行、中行伏牛路支行等）中原區為鄭州較早形成的生活居住區，其中居住人口眾多，相對的購買能力較強。小區名稱建設年代人 數人員性質價 格齒輪廠家屬院政府小區客群分析結論客群狀況：周邊客群有40%為政府機關，可輻射至全市高端人群；白領人群有10%；常駐居民也是重要的消費人群消費能力：消費能力較強消費需求：需大型餐飲和娛樂休閑，面向年輕人的時尚餐飲也有市場：周邊行政機關眾多餐飲的比重可加大消費特征：時尚消費，家庭消費為主，其余的定向消費業態搭配建議：餐飲拉動人氣，以及具有品牌號召力的品牌，娛樂為配套設施鄭州萬達項目定位娛20、樂樓超 市項目基本數據：項目基本數據：項目優劣勢分析項目優劣勢分析區位交通業態組合管理水平品牌檔次萬達廣場百貨大樓建筑新瑪特萬達廣場：紅萬達廣場：紅色色百百貨大樓：橙貨大樓：橙色色新新瑪特：紫色瑪特：紫色總體：打造鄭州最時尚、較高端的一站式購物中心成為鄭州市中原區的一大亮點。步行街業態定位配套15.97%餐飲42.25%服裝41.78%步行街一層定位名品街（特色行業為主服裝類為輔搭配少量餐飲）配套項目（餐飲、佩飾、化妝品）如西式餐飲、高檔首飾、名表、香水、眼鏡、水晶、咖啡廳、巧克力、面包坊等；名品集約店：ZARRA、H&M、C&A、BSK服飾生活館 化妝名品店：屈臣氏、絲芙蘭 時尚名表：西鐵城21、雷達、斯沃琪時尚表店 珠寶玉器：周大福、老鳳祥、謝瑞麟、周生生 皮鞋皮具：萊爾斯丹、FED、TOP、ecce、SKP、暇步士、新秀麗、皇冠箱包 婚紗攝影：巴黎春天、臺北沙羅、蒙娜麗莎 數碼店：SONY、APPLE、進口食品集約店精品男裝：杉杉、雅戈爾、金利來搭配餐飲：肯德基、麥當勞、必勝客、棒約翰、味千拉面、DQ、31種冰激凌同層主力店：萬千百貨時尚流行百貨 運動品牌集約店-迪卡儂 步行街二層定位時裝街（服裝行業為主特色類為輔搭配少量餐飲）中高、高檔以上，淑女裝、時裝，運動裝、休閑裝為主；配套項目（餐飲、佩飾、）如西式餐飲、咖啡廳、中式簡餐；淑女店：艾格、ES、艾格周末、江南布衣、自然元素、22、歌莉雅、Mindbridge、BABYFOX、太平鳥女裝、艾美麗 量販時裝：Veromoda、ONLY、Eland、Teenie Weenie、MOTIVI、淑女屋、歐時力 運動休閑：KAPPA、LINIANG、NIKE、阿迪達斯 個性服飾：GXG、Lee、李維斯、美特斯邦威、Devil nut、2%女士內衣：古今、婷美、黛安芬、愛慕AMO 美發美甲：SASA莎莎、尚品國際、莎茜美甲搭配餐飲：咖啡屋、鄉村基同層主力店：萬千百貨時尚流行百貨 國美電器 步行街三層定位時尚餐飲街（各類行業為主特色類為輔）中高、高檔以上餐飲為主如日韓料理、中式正餐、特色小吃、涮鍋；配套項目（紅薯坊）；異域餐飲：漢城燒烤、味千拉面、和綠壽司、泰式餐廳 中式正餐：湘菜館、川菜館 刷鍋：海底撈、小肥羊、涮涮吧 特色小吃：燴面、烤吧同層主力店：萬千百貨時尚流行百貨 大玩家 THANKS!