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1、飛揚(yáng)世紀(jì)物業(yè)管理方案前 言飛揚(yáng)世紀(jì)作為觀音橋小彎集住宅、商場、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。重慶市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個(gè)方面來搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主2、或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。第一部分重慶市立青物業(yè)管理有限公司簡介一、    公司簡介重慶市立青物業(yè)管理有限公司成立于2001年5月，注冊資本50萬元RMB，物管資3、質(zhì)二級。公司現(xiàn)有員工38人，高中級以上職稱5人，95%以上人員具有專業(yè)崗位資格證書。公司于2001年6月開始對嘉信御庭苑實(shí)施前期介入管理工作，于2002年6月對嘉信御庭苑實(shí)施接管驗(yàn)收并迎來第一批業(yè)主入住，因公司對整個(gè)業(yè)主入住過程進(jìn)行周密的策劃，使御庭苑1、3號樓200余戶業(yè)主順利入住。公司現(xiàn)推行質(zhì)量管理（QMS）、環(huán)境管理（EMS）、職業(yè)健康安全管理（OHSAS）一體化管理模式，預(yù)計(jì)于2002年12月通過認(rèn)證。這在重慶市物業(yè)管理行業(yè)中首屈一指，并開創(chuàng)物業(yè)管理行業(yè)的管理模式先河。二、    公司總經(jīng)理介紹公司總經(jīng)理史官民先生畢業(yè)于西安統(tǒng)計(jì)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)，是全國高校4、正規(guī)物業(yè)管理專業(yè)首批畢業(yè)生，重慶大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代管理研究生。其工作經(jīng)歷及主要工作業(yè)績?nèi)缦拢?、99年領(lǐng)導(dǎo)大坪競地城市花園創(chuàng)“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”工作，ISO9002質(zhì)量認(rèn)證工作。2、2000年開始組建重慶市銀鑫物業(yè)管理公司，并于當(dāng)年使銀鑫樓通過“重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”評比。3、2001年策劃接管加州百合園、重慶國際商會大廈，并于2001年年底領(lǐng)導(dǎo)銀鑫物業(yè)管理公司通過ISO9001：2000版質(zhì)量管理體系認(rèn)證。4、2001年指導(dǎo)重慶市同利行物業(yè)管理公司桃花源小區(qū)的創(chuàng)區(qū)、市優(yōu)工作；指導(dǎo)重慶市奧西爾物業(yè)管理有限公司新時(shí)代大廈創(chuàng)區(qū)、市優(yōu)工作；指導(dǎo)重慶遠(yuǎn)銀物業(yè)管理公司二級資質(zhì)達(dá)標(biāo)工作。5、205、02年開始組建重慶市立青物業(yè)管理有限公司，并于2002年6月策劃并領(lǐng)導(dǎo)了嘉信御庭苑的首批業(yè)主入住。三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，重慶市立青物業(yè)管理有限公司采取以下管理理念：團(tuán)隊(duì)意識和吃苦精神+個(gè)性舒張和競爭機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理1、隊(duì)意識和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。“企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。2、個(gè)性舒張和競爭機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個(gè)6、性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競爭機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。3、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對它鑒定，國際質(zhì)量管理體系（ISO9001：2000）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健7、康安全管理體系（GB/T28001-2001）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。第二部分飛揚(yáng)世紀(jì)物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案通過對“飛揚(yáng)世紀(jì)”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案：一、飛揚(yáng)世紀(jì)管理處組織構(gòu)架及各部門職責(zé)：部室主要工作職責(zé)：總經(jīng)理：1、對董事長負(fù)責(zé)；28、制定公司的經(jīng)營方針和目標(biāo)，對公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策,報(bào)董事長批準(zhǔn)后實(shí)施； 3、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理；4、主持新的經(jīng)營項(xiàng)目的開發(fā)；5、傳達(dá)并對員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境；7、對公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃；8、確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。辦公室：1、對總經(jīng)理負(fù)責(zé)；2、人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）；3、內(nèi)外進(jìn)行溝通；4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；5、后勤保障工作；6、公司庫房的管理工作。財(cái)務(wù)部：1、負(fù)責(zé)根據(jù)“管理會計(jì)”的要求按時(shí)完成各類財(cái)務(wù)分析，9、供公司決策之用；制定近、中、長期“現(xiàn)金流量平衡表”。2、負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。3、負(fù)責(zé)對外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。飛揚(yáng)世紀(jì)管理處：1、對總經(jīng)理負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的前期介入策劃、實(shí)施工作；3、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作；4、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作；5、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作；6、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。7、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類分析，并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。二、人員配備情況：1、總經(jīng)理：1人。2、辦公室：2人，其中主任1人，文員兼庫管10、1人。3、財(cái)務(wù)部：2人，其中經(jīng)理1人（兼會計(jì)）、出納1人。4、飛揚(yáng)世紀(jì)管理處：33人。其中經(jīng)理1人；工程組主管1人，土建工1人，水電工（含強(qiáng)弱電）4人，電梯工（直梯）1人，雜工1人；保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)長1人，隊(duì)員15人（三班24小時(shí)）；綠化保潔組主管1人，綠化工1人，保潔員3人；業(yè)主接待組主管1人，接待員1人、收費(fèi)1人。總計(jì)：38人三、管理目標(biāo)（一）、公司總目標(biāo)1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率95%2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減3%3、年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。（二）、目標(biāo)分解1、財(cái)務(wù)部（1）、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、財(cái)務(wù)分析覆蓋率100%2、辦公室公司各項(xiàng)行政管理11、工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%人力資源科：（1）、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%（2）、業(yè)主/租賃戶培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率80%（3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高25%（4）、員工骨干/部門負(fù)責(zé)人無序年流動率2%行政公關(guān)：（5）、內(nèi)外文件起草合格率90%（6）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率95%（7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3（8）、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿意率90%（9）、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時(shí)率100%（10）、合同評審率100%（11）、公司各類刊物,小區(qū)/大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率98%,校對差錯(cuò)率1%。后勤保障：（12）、合格供方評定率/在12、合格供方采購率95%,（13）、入庫物品檢驗(yàn)合格率100%（14）、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%（15）、庫管物品年差錯(cuò)率0.1%（16）、員工對職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率85%3、飛揚(yáng)世紀(jì)管理處業(yè)主接待組：（1）、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%（3）、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率95%（4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率80%（5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%（6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率98%,正確傳遞100%（7）、物管費(fèi)收取率90%（8）、收費(fèi)金額差錯(cuò)率1（9）、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率10013、%（10）、小區(qū)物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100%（11）、業(yè)主/租賃戶動態(tài)檔案建檔率100%（12）、圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)（受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險(xiǎn)等）、特約服務(wù)用戶滿意率85%（13）、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%（14）、小區(qū)/大廈經(jīng)營性項(xiàng)目盈利率80%（15）、業(yè)主/租賃戶對社區(qū)服務(wù)工作滿意率80%。（16）、物業(yè)管理年盈利率比上年增加10%綠化保潔組： （1）、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率95%（3）、綠化檢查合格率85%（4）、小區(qū)綠化年成活率95%保衛(wèi)隊(duì)：（1）、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)PD14、CA循環(huán)率100%（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的1%（4）、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（5）、機(jī)動車輛管理糾紛發(fā)生率1%（6）、限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%（7）、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率0.2%工程維修組：（1）、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率95%（5）、機(jī)15、電設(shè)備檢修及時(shí)率100%（6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率95%（7）、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%（8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%（9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%（10）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率100%，完好率98%四、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議；2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收；4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收；5、  &n16、bsp; 行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問題的整改、督促；6、    接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；7、    供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。（二）、業(yè)主入住管理1、    辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；2、    對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。（三）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、公共性服務(wù)公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護(hù)管理；（3）、治安管理；（4）、共用蓄水池的維護(hù)管理；（17、5）、水電管理；（6）、排污設(shè)施管理；（7）、道路維修管理；（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；（10）、車輛停放及交通秩序管理；（11）、安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費(fèi)；（13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。2、特約性服務(wù)特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)（1）、家居設(shè)施維修包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。（2）、家居清潔服務(wù)包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家居殺蟲服務(wù)包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅18、蟑等。（4）、家政服務(wù)包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。（5）、租賃服務(wù)包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。（二）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、房屋管理與維修（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。（2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。（3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。2、設(shè)備管理設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查19、閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。3、供電系統(tǒng)（1）、保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時(shí)，自備發(fā)電機(jī)送電不超過15分鐘。4、消防系統(tǒng)（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用。（2）、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。5、電梯（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。（2）、出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修。6、給排水系統(tǒng)（1）、20、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。（2）、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。（4）、遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時(shí)間停水事故。7、空調(diào)系統(tǒng)（1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。8、市政公用設(shè)施管理（1）、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運(yùn)行有序，無亂停亂放現(xiàn)象。9、綠化管理定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)21、，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。10、環(huán)境衛(wèi)生管理（1）、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。（2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。11、治安管理（1）、實(shí)行封閉式管理，并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。（2）、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。12、業(yè)戶滿意率無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達(dá)到95%以上。五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計(jì)劃根據(jù)以上要求，管理處工作人員的素質(zhì)要求相對較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展，一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠22、道廣泛引進(jìn)所需人才，另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下崗位入職條件（見附件一）和培訓(xùn)計(jì)劃（見附件二）。第三部分飛揚(yáng)世紀(jì)管理項(xiàng)目啟動所需資金情況物業(yè)管理項(xiàng)目啟動資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下：一、    人員薪金（樓宇交付日前之三個(gè)月）總經(jīng)理1名1000=1000物業(yè)經(jīng)理1名1500=1500工程主管1名1200=1200保安隊(duì)長1名1200=1200財(cái)務(wù)經(jīng)理1名800 =800行政部經(jīng)理1名800 =800技術(shù)員4名800 =3200綠化保潔主管1名800 =800附加30.70%作為津貼及福利 113223.513723.5三個(gè)月小計(jì)為4117023、.5二、員工制服（每人兩套） 11*200 2200三、    區(qū)外圍設(shè)施大垃圾桶（生活垃圾） 15個(gè) 50 =750不銹鋼垃圾筒（樓層用） 20個(gè) 80 =1600指示牌（若干） =1000大堂及車庫廣告欄/廣告牌5個(gè)500 =2500大堂用吸水/吸坐墊2張200 =400小計(jì)： 6250四、    管理處各辦公室用品及設(shè)備辦公桌椅 15套 300 =4500文件柜 7套500 =3500對講機(jī)（含備件） 10套 1200=12000電腦 2套4500=9000打印機(jī) 1臺2000=2000復(fù)印機(jī) 1臺10000 =10000傳真機(jī)24、 1臺1500=1500保險(xiǎn)箱 1個(gè)1500=1500管理公司/處用紙張/信封/名片 =5000飲水機(jī)2臺100 =200裝訂機(jī)1臺300 =300照相機(jī)1臺1000=1000管理處裝修 =60000會議室家具1套4000=4000辦公細(xì)項(xiàng)物品 =10000小計(jì)： 124500五、工程部用品1、    測試儀表 個(gè) 200萬用電表 個(gè) 500電流流量度：300A 個(gè) 800電流鉗式800A 個(gè)1500電流鉗式3000A個(gè)1500 對地阻值測試表 個(gè) 1500 絕緣值測試表（500V-1000V）個(gè)1500 溫度計(jì)：電子數(shù)字式個(gè)200 手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測試表25、 個(gè)300 手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì)個(gè)1500 電源測試電筆支20 卷尺：1M把30卷尺：5M把300 鋼尺：3M把50鋼尺：1M把300水平尺：600MM 把250角尺：300MM 把250小計(jì)：2、    安全設(shè)備高空工作安全帶：降傘式 套120050/500反光衣 件 100耳塞100DB打 500耳筒500DB 個(gè)500安全過濾口罩：100CDN 打500護(hù)眼罩：眼鏡式 個(gè)200護(hù)眼罩：全式 個(gè)500護(hù)眼罩：焊接用 個(gè)1200護(hù)鏡（焊接用1000GDA） 個(gè) 600手套：綿布 打200手套：皮革 打400鋁梯：1M 把1000鋁梯：1、5M把1500鋁梯：4M 26、把3000高空工作臺：6米全護(hù)式個(gè) 15000高壓電工全護(hù)裝 套 2500連輸工具：軸流板式車 部 200手推車 部 200小計(jì)：3、    工具木鋤 把50扳手：活動150MM 把50扳手：200MM把50扳手：300MM把100扳手：450MM把150菊花板身：3MM36MM套350組合式：4MM-45MM 套500夾具：大力鉗（平口） 把50O形夾100MM個(gè)50O形夾：150MM個(gè)50O形夾：200MM個(gè) 50O形夾：300MM個(gè) 50虎鉗150MM 個(gè) 200鋼管工具連彎頭套 1500切割工具：水管用切刀把 200鐵片用剪刀把 100界刀把 30剪刀把527、0緊急爆破工具：大手錘個(gè) 100斧頭（消防隊(duì)用）個(gè) 150鐵筆支 100壓力鉗把 800潤滑油加油槍把 2006角起子（0、5MM-16MM） 套 100管子鉗：200MM 把 50管子鉗：300MM 把 50管子鉗：450MM 把100管子鉗：600MM 把300拉釘鉗把150小計(jì)4、    手工具螺絲起子：平咀形100MM X 4MM 支30150MM X 6MM支 30200MM X 8MM 支30250MM X 8MM 支30400MM X 10MM支30十字形：100MM X 3MM 支30175MM X 4、5MM支30250MM X 6MM 支30328、50MM X 7、5MM支30電子部件專用：平咀 套40十字咀 套40平咀鉗 把30尖咀鉗 把30斜口鉗 把30專線開口鉗 把100剪線鉗 把100鯉魚鉗 把30水泵鉗 把60彈簧專用用尖咀鉗：平咀 把300弓咀 把300電線護(hù)套管鉗：100A以上把500800A以上把1500手鋸：金屬450MM 把50手鋸：150MM把30手鋸：木工600MM 把100手鋸：250MM把50手錘：電工 把50手錘：球表1KG 把50手錘：1、5KG 把50手錘 套200吊重滑輪1噸 套1500鐵鉆 個(gè)200木工專用工具 套1200泥水工專用工具套8005、    電動/機(jī)械工具29、手電鉆電池式0-12MM把 1200油壓手電鉆：小 把1500大把2500油壓式手電錘：小 把1000鋸條式切割機(jī) 把800片式切割機(jī)：小 把 1000大把1500金屬磨輪式切割機(jī)：手提小 把 1000手提大 把 1500磨輪床 部 150060A電焊機(jī) 部 2000氣焊槍：氧氣式 套 3500乾手機(jī)：小 套 1000大 套 2500高壓水槍（手提式） 套 2000高壓氣泵（手提式） 套 2000高壓吹風(fēng)扇（手提式） 部 1500高壓吸塵機(jī)（手提式） 部 1500手提射燈 支 350氣動打釘槍 把 600小計(jì)：工具共計(jì)：30000.006、    值班室/辦公室家30、具值班工作桌、椅 7套400=2800工具2桌 2張600=1200工具柜 2個(gè)1000 =2000物料架 2個(gè)1000 =2000工具箱 7個(gè)200=1400文件架 7個(gè)100=700小計(jì)：10100六、保安部用品 值班電筒（充電式）20套100=2000雨具20套80 =1600辦公桌椅9套 500=4500小計(jì)：8100啟動預(yù)算總計(jì)：222320.50元第四部分 合作方式分析根據(jù)對貴方樓盤的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談，我們認(rèn)為合作方式可采用以下三種進(jìn)行：第一種：完全托管型。該種方式操作簡便、靈活，易于劃清職責(zé)范圍。由貴方給予啟動資金和物業(yè)管理管理用房，我方獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)樓盤的前期物業(yè)管理工作。31、“飛揚(yáng)世紀(jì)”如果采用這種方式，其需啟動資金和管理用房為：啟動資金：如果按重慶市物業(yè)管理辦法的規(guī)定，啟動資金的分?jǐn)偘次迥昶骄謹(jǐn)偅状魏贤灱s為三年，那么該筆費(fèi)用為：222320.5053=133392.3元。如期滿撤場，則所購買的相關(guān)設(shè)備及工具屬物管公司所有；如不撤場，則余下金額再按所簽合同按年分?jǐn)偂９芾碛梅浚喊凑罩貞c市的一般慣例，管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開展管理和經(jīng)營所用。那么，“飛揚(yáng)世紀(jì)”的總建筑面積為38937，其2%的比例為778.74，3%的比例為1168.11。第二種：技術(shù)顧問型該種方式采取貴方建立物業(yè)管理企業(yè)，我方給予貴方技術(shù)支持和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，以促進(jìn)貴方32、的物管企業(yè)發(fā)展。該種方式我方的價(jià)格是10萬元，顧問期限兩年（以交房前三個(gè)月開始計(jì)算）。顧問內(nèi)容包括：前期介入管理策劃及實(shí)施指導(dǎo)，物業(yè)管理公司的籌建策劃及實(shí)施指導(dǎo)，人員的招聘、培訓(xùn)，物業(yè)的接管驗(yàn)收策劃及實(shí)施指導(dǎo)，業(yè)主入住的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實(shí)施指導(dǎo)。第三種：半托管半技術(shù)管理型該種方式采取一年我方完全管理，一年我方技術(shù)管理的方式。其目的在于我方通過一年的管理工作為貴方建立物管企業(yè)作好鋪墊。該種方式我方收取費(fèi)用為第一年我方派出的管理人員及相關(guān)費(fèi)用由貴方支付（標(biāo)準(zhǔn)為我公司的管理人員的一般標(biāo)準(zhǔn)），收取5萬元管理費(fèi)；第二年我方收取管理費(fèi)5萬。兩年的服務(wù)內(nèi)容為：前期介入管理，物業(yè)管理公司的籌建，人員的招聘、培訓(xùn)，物業(yè)的接管驗(yàn)收，業(yè)主入住，后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實(shí)施，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實(shí)施指導(dǎo)。