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1、重慶.大融城 青年主題購物公園 項目基本情況 大 融 城 總體量13萬；商業體量9萬 重慶市 江北觀音橋核心區 重慶融科光控實業發展有限公司（聯想控股&光大控股成員企業）我們遇到的困難 1 2 3 城市著名的“爛尾樓”項目，失去了應有的聚客能力。舊城改造項目，周圍商業功能不健全，設施陳舊落后。項目周邊有部分為正在經營的傳統商業不可拆除，重新改造在商業布局上難度較大。我們看到 這些物 項目未改造前 項目周邊情況 我們看到 這些人 觀音橋商圈每日近30萬的客流中有57%是本項目的目標消費客群（18歲-30歲），此類客群每年在觀音橋商圈產生48億消費額。商圈消費者構成 這個年齡段的消費者在購物方面突2、顯個性、時尚。對商品無論是在款式、色彩、還是包裝，他們永遠“我喜歡我就喜歡”的主觀認知。感官型消費 自我消費意識 開放式，超前式的消費觀念 對品牌極為挑剔、品牌忠實度高 商圈主力客層消費特征 我們的解決之道鎖定這群人“新重慶新重慶新觀音橋新觀音橋新人類”新人類”目標客群：目標客群：Y Y一代一代 集中在18-25歲左右，可放寬至16-28歲，80后；社會角色以學生和剛參加工作的職業人為主；消費觀念新，樂于嘗試新事物、新產品；對時尚資訊敏感，品牌意識強；具有較強的好奇心理、彰顯個性、沖動性消費頻率較高、消費欲望強烈；日常消費以吃喝玩樂為主。目標客戶群體特征目標客戶群體特征 蔑視傳統、藐視權威蔑視3、傳統、藐視權威現實主義的一代，靠簡單的傳統文化崇拜來打動他們的可能性是微乎其微的。個性至上個性至上得到了越來越多的機會和方式來體現和表達自己的聲音、價值，這促使他們對個性張揚的保護。講究情調、品位和生活質量講究情調、品位和生活質量“80后”群體接觸的信息空前豐富，認為生活不只是掙錢、不只是吃飽穿暖，他們更加講究品味、注重生活質量。更包容、更多元化更包容、更多元化長期浸泡在多元化的物質狀態中，對于新、奇、異的事物更為敏感，具有了更多的可塑性，更具有寬容精神。欣賞前衛、追逐時尚欣賞前衛、追逐時尚喜歡通過對前衛、時尚的追逐，來展現個性魅力，表達對現實的叛逆以及掩蓋矛盾情結和不確定性下的精神焦慮。喜歡4、炫耀個體特性及品味，而不是財富。我們的解決之道找到突破口 核心商圈的核心位置，周邊聚集的大量商業體，消費人流是現成的，問題在于如何吸引和留住人流，吸納消費如何實現差異化定位？！本項目差異化方向本項目差異化方向 客群聚焦化 80后的Y一代 聚焦時尚潮人一族 業態多元化 增加餐飲業態，豐富餐飲種類吃的天堂 增加休閑娛樂功能，使之具備年輕人歡聚功能歡聚時刻 空間娛樂化 更具沖擊力的立面與內部空間 更體貼的購物體驗；更好的購物環境 更多的聚會空間 品牌豐富化 ZARA、H&M等國際新品牌的大力引入 既有傳統百貨大眾品牌，亦有個性小眾化品牌的升級版本 部分品類的聚焦規模化 項目方向項目方向 我們的解決之5、道滿足他們 市場定位青年主題購物公園 重慶的潮流目的地重慶的潮流目的地 歡樂街市歡樂街市 潮流之源潮流之源 精化到精化到 知名時尚品牌展示體驗中心知名時尚品牌展示體驗中心 潮流文化和新文化的傳播中心潮流文化和新文化的傳播中心 多樣化、新奇特的美食中心多樣化、新奇特的美食中心 聚會交流、結朋交友的享樂中心聚會交流、結朋交友的享樂中心 創意展示和交流中心創意展示和交流中心 品位文化、追逐個性的消費中心品位文化、追逐個性的消費中心 觀音橋商圈的時尚地標觀音橋商圈的時尚地標 重慶流行商業標桿重慶流行商業標桿 全客層提供一站式全客層提供一站式 80后專屬定制式經營 重慶首座青年主題購物中心重慶首座青年主6、題購物中心 為80后消費人群提供 更多品牌 更多業態 犧牲經營面積，打造公共空間 提供更加舒適性 新穎性 多變性 方便性的空間氛圍“Y“Y一族”主題型購物中心一族”主題型購物中心 項目價值定位項目價值定位 消費者消費者 主力店主力店 商業組合商業組合 消費者溝通消費者溝通 以區域青年時尚人群為主 以潮流服飾購物、餐飲、聚會約會為核心 覆蓋商圈整個區域，輻射整個城市 以潮流服裝旗艦店、專賣店和集合店為主要零售支撐 以主題和時尚餐飲為次主力店 特色餐飲和休閑娛樂成為主要配套 功能結構的范圍：購物占45%餐飲占30%娛樂占16%配套占 9%強調時尚化、生活化的氛圍 強調時尚和休閑的消費文化 強調聚會7、交友、約會的交流特征 強調體驗和互動 我們具體操作方法我們這樣想 我們具體操作方法我們這樣做 找到突破口找到突破口 現有商圈重點商業品牌重疊嚴重 提高餐飲、娛樂以及體驗業態 品牌豐富化：中端品牌，全世界“BALENO”的集合：價位低、品牌新、時尚度高 市場現有商業供應在休閑娛樂、餐飲業態上有欠缺 我們具體操作方法我們做得更細 業態多元化：-1和6、7層餐飲娛樂導入人流，1至5層體驗式購物 吃多玩樂 創意食坊 炫酷集市 潮流旗艦 青春活力 時尚先鋒 銳舞衣魅 寫意生活 步行街廣場-1層 打望臺 飛天梯飛天梯 我們具體操作方法我們做得更精 B1:B1:建議在技術可行、成本可控的前提下開挖下沉式廣8、場建議在技術可行、成本可控的前提下開挖下沉式廣場 配飾飾品配飾飾品 運動城次主運動城次主力店力店 美食廣場美食廣場 彩妝彩妝/個人護個人護理品理品 能夠盤活-1層靠近廣場一側的商鋪，并提升租金 B1:B1:原方案原方案無下沉式廣場無下沉式廣場 運動城次主運動城次主力店力店 美食廣場美食廣場 彩妝彩妝/個人護個人護理品理品 一、室外改造一、室外改造 1.1 室外踏步：室外踏步的改造有助于人流更順暢的導入，使室外空間和室內商業空間更好的融合。改造方法：L-H軸間室外標高259.00260.40范圍，內踏步踏寬改為300mm,踏高改為140mm。1.2 1.2 打望臺：營造觀音橋商圈的獨有商業和人文9、景觀：打望臺：營造觀音橋商圈的獨有商業和人文景觀：項目及周邊缺的不是消費力和人流，而是基于此的有效群體的吸引。而獨有景觀的營造，可以有效吸引和留住人流，創造顛覆性的市場形象，從而創造本身獨具的商業競爭能力。打望臺功能包括打望、時尚表演、景觀營造、游憩及人流導向和吸引功能 F2由D-A軸間5-7軸加設交通平臺（臺面標高同F2地面標高），設立四部自動扶梯，分別為室外地面至交通平臺兩部及交通平臺至F3室外平臺兩部。F3由P-B軸向外挑出4.56.0m平臺。以上兩平臺做法由設計院確定。1.3 1.3 室外觀光梯：室外觀光梯：項目六七層休閑及餐飲娛樂業態將吸引周邊大量目的性消費人群，室外觀光梯有助于目的10、性消費群體的直接導入，形成與零售購物相互關聯和互補的雙動線，從而形成對整體商業的客流支撐。改造方法：F3F7在17軸上CB軸間加裝兩部外掛觀光梯。我們具體操作方法我們做得更準 我們具體操作方法我們做得更準 二二 、室內改造、室內改造：2.1 2.1 飛天梯：飛天梯：16層飛天梯形成針對消費群體的獨特購物體驗，增加炫動、刺激的感受，營造商業內部景觀的吸引力；同時豐富了室內人流的消費動線，將更多的消費人流引導至人流難以抵達的高層區域，帶動消費。改在方法：在K-J軸間靠K軸處從7軸起步加裝一部F1直達F6自動扶梯。2.2 2.2 三層加樓板：三層加樓板：三層圖示位置原為挑高設計，為配合打望臺景觀和功11、能，將其加裝樓板，變成打望臺景觀和功能的一部分，設置咖啡、輕餐等業態，既增加了有效商業面積，創造出整體商業的多首層概念，增強商業面積和消費吸引力、租金水平，使打望臺的功能更加豐富和實用。改造方法：F1F3，PE軸間47軸原為挑空，現加裝樓板，標高同F3原有標高。做法由設計院依據設計確定。2.3 2.3 改變原扶梯位置：改變原扶梯位置：依據項目業態特征，將原來的電梯位置做必要的改變，使人流動線更舒暢，商業街區概念更強，業態布局更合理，并增加了電梯下及中島的商業面積。改造方法：將 B1F3層 K-J軸與11-13軸間原有自動扶梯 靠J軸扶梯平行移至K軸扶梯旁。將F3-F6與K-J軸扶梯按相同方式由12、11-13軸移至7-9軸間。原有洞口鋪裝樓板。2.4 2.4 增加中庭扶梯：增加中庭扶梯：中庭部分是項目內部人流聚合和分流的最主要區域，增加扶梯使人流對項目高層和動線較深的區域形成良好的導引，從而增加購物消費的便利。在中庭天井處K軸上F1至F7原有步行梯均改為兩部自動扶梯。在B1相應位置安裝兩部自動扶梯。我們具體操作方法我們做得更準 2.5 2.5 中庭觀光梯改造：中庭觀光梯改造：有效導引和溝通目的性消費和購物消費的人流，并使有車族便利進入項目內部 中庭天井處三部觀光梯改為由F7降至B2，每層停站。2.6 2.6 中庭景觀休憩區營造：中庭景觀休憩區營造：造型和面積的變化，營造出室內空間的形態各13、異的商業空間感受，增強室內空間節奏，創造步移景異的商業空間，營造靈動的空間感受和良好購物體驗。在中庭天井1820軸PM軸間從F3F7逐層挑出弧形平臺，弧頂寬度由2m至3m逐層放寬。2.7 2.7 增加增加1F1F至至-1F1F的直達扶梯：的直達扶梯：利用直達北城天街的通道形成的項目人流，直接引導人流抵達地下一層，增加地下一層的商業人流量，弱化鋪位動線較深的影響。在F1層2729軸與NM軸間靠N軸處增加兩部自動扶梯至B1。2.8 2.8 拆除中庭拆除中庭B1B1梁柱梁柱：為使地下一層與整個商場有機融為一體并充分享受自然采光.F1中庭天井處樓板及B1梁柱宜全部拆除。主題餐飲，更多休閑娛樂，選擇的體14、驗式購物 項目成功的秘密你看到的 項目成功的秘密你看不到的 重慶大融城填補的不僅僅是重慶細分市場的空白，更是商業模型理念上的突破。強調滯留性消費，滿足80后對購物餐飲娛樂、消費環境、信息咨詢、交流溝通等多方面物質與精神需求。我們從一開始就強調與消費者之間溝通，希望能從消費者需求出發考慮每個問題。在空間設計、裝修風格、業態布局、品牌選擇上都充分以消費者為中心考慮詳盡。對現代年輕人來說，逛街的目的不再是單純為購物，豐富的社交活動也變得非常重要。融吃、喝、玩、樂、購、享于一體的現代化主題MALL，就恰恰能很好地滿足他們的需求。“大融城”在重慶首創“青年專屬的時間型消費”及“針對80后消費者定制式運營”概念，為80后青年提供集衣、食、行、娛、美、學于一體的主題生活場所。操盤手感言操盤手感言