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1、董少宇：二、三董少宇：二、三線線城市商城市商業(yè)綜業(yè)綜合體合體對(duì)設(shè)計(jì)對(duì)設(shè)計(jì)的要求的要求 主持人：今天在座的來(lái)自全國(guó)各地，其中也不乏有一些來(lái)自二、三線城市的，董院長(zhǎng)對(duì)二、 三線城市也有一些研究，下面請(qǐng)蓬德建筑設(shè)計(jì)(北京)有限公司總建筑師，原中國(guó)建筑北京設(shè) 計(jì)研究院 副院長(zhǎng) 總建筑師董少宇給我們帶來(lái)精彩的演講。 董少宇：大家下午好。我的發(fā)言題目是“中國(guó)二、三線城市商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)研究”。先解 釋一下，二三線城市的定義并不準(zhǔn)確，比如說(shuō)二線城市，我們通常把各個(gè)省會(huì)城市叫做二線 城市， 但是一些不發(fā)達(dá)地區(qū)省會(huì)城市其實(shí)跟一些發(fā)達(dá)地區(qū)的四線城市都比不了。 比如說(shuō)像寧 夏銀川，雖然說(shuō)也是省會(huì)城市，但是作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展2、和總量來(lái)說(shuō)跟有的省三、四線城市還有很 大的差距。所以我想我的題目先跟大家解釋一下二、三線城市還沒(méi)有準(zhǔn)確的定位，按行政劃 分的級(jí)別有縣級(jí)市這些，也有按其他的方式。我的主要發(fā)言是限定于基本在三、四線城市， 也有二線城市設(shè)計(jì)當(dāng)中的一些情況，給大家介紹一下設(shè)計(jì)當(dāng)中遇到的一些情況和總結(jié)的數(shù) 據(jù)。 我想先說(shuō)問(wèn)題的提出，是在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)休閑旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的指導(dǎo)下， 結(jié)合這兩年我們?cè)诤颖?、?nèi)蒙、山西、遼寧、山東、湖南等地也有二線城市，三、四線城市 商業(yè)綜合體的實(shí)踐經(jīng)過(guò)不完全統(tǒng)計(jì)提出一些個(gè)人意見(jiàn)供大家討論。 有些數(shù)據(jù)在統(tǒng)計(jì)當(dāng)中比較 難得到，所以說(shuō)是不完全統(tǒng)計(jì)，供大家參考使用。 商業(yè)地產(chǎn)的概念大家都清3、楚， 為什么要把這個(gè)問(wèn)題提出來(lái)， 就是在三四線商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì) 當(dāng)中，融資的問(wèn)題比一二線城市更困難。也就是說(shuō)國(guó)際通行的商業(yè)地產(chǎn)隸屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇， 簡(jiǎn)單說(shuō)就是自持物業(yè)， 作為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)該遵循不賣(mài)的原則。 但實(shí)際上我們通過(guò)設(shè) 計(jì)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，這個(gè)問(wèn)題并不是那么簡(jiǎn)單。第二個(gè)就性質(zhì)，商業(yè)地產(chǎn)具有金融產(chǎn)品的性質(zhì)，依 靠物業(yè)升值和租金作為資本積累的途徑， 對(duì)于住宅地產(chǎn)有很大的不同， 大家做商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì) 的時(shí)候不是建筑師想怎么樣做都可以， 一定要按照資本運(yùn)營(yíng)的規(guī)律來(lái)做。 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn) 狀一方面是被片面地過(guò)度集中在以零售商業(yè)為依托的開(kāi)發(fā)建筑商。 商業(yè)建筑很容易引起大家 跟商場(chǎng)、 商店的聯(lián)系。 就我們建設(shè)部和商業(yè)建設(shè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的建議應(yīng)該歸類(lèi)于非住宅類(lèi)地產(chǎn)。 我們忽視了商業(yè)地產(chǎn)其他領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 另一方面在以零售商業(yè)為依托的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建 設(shè)中，一定程度上存在著說(shuō)唱兩張皮的現(xiàn)象。我是做實(shí)際設(shè)計(jì)的，我的