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1、1 最好的時代，未必都擁有最好的時點。 在變革的市場中尋找項目發(fā)展的最佳空間 2 我們的視角： 站在區(qū)域發(fā)展的角度來思考城市的未來。 引言 3 大亞灣：政治上的惠州版圖，經(jīng)濟上的深圳東大亞灣：政治上的惠州版圖，經(jīng)濟上的深圳東 岸，它將比肩深圳城市綜合體。岸，它將比肩深圳城市綜合體。 我位在哪里。 引言 4 地塊之于大亞灣，地塊之于大亞灣， 猶如猶如20032003以前的寶安，璞玉仍需等待時機的雕琢以前的寶安，璞玉仍需等待時機的雕琢 引言 5 提要 項目的目標理解項目的目標理解 運營緯度運營緯度尋求最佳開發(fā)時點，實現(xiàn)利益最大化 房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向令市場環(huán)境發(fā)生變革；在變革中我們通過對市場的立體論證，2、辨析項目現(xiàn)時 開發(fā)的可行性，尋求項目發(fā)展的最佳空間實現(xiàn)項目發(fā)展利益的最大化。 位臵：大亞灣中位臵：大亞灣中 心北區(qū)心北區(qū) 物業(yè)類型：住宅物業(yè)類型：住宅 占地占地58555m58555m2 2 建面建面175665m175665m2 2 戰(zhàn)略戰(zhàn)略緯度緯度結(jié)合光耀企業(yè)戰(zhàn)略，以項目發(fā)展助推更高企業(yè)價值實現(xiàn) 結(jié)合光耀在本區(qū)域的開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種發(fā)展策略提升項目價值，形成良好的互動拉升，助推 光耀布局惠陽、大亞灣，獲取更高企業(yè)價值。 6 觀點 當前條件不充分，不建議開發(fā)當前條件不充分，不建議開發(fā) 觀點一觀點一 當前項目開發(fā)可行性當前項目開發(fā)可行性 觀點二觀點二 觀點三觀點三 觀點四觀點四 觀點五觀點五 3、供需、經(jīng)濟等六大變革帶來興奮點供需、經(jīng)濟等六大變革帶來興奮點 項目發(fā)展機會項目發(fā)展機會 20102010年是項目的開發(fā)時點年是項目的開發(fā)時點 項目開發(fā)時機項目開發(fā)時機 新都市主義主流住區(qū)，現(xiàn)代簡約風格為主新都市主義主流住區(qū)，現(xiàn)代簡約風格為主 項目定位與規(guī)劃項目定位與規(guī)劃 63.3%63.3%利潤率，高于行業(yè)平均水平，保證利益最大化利潤率，高于行業(yè)平均水平，保證利益最大化 經(jīng)濟效益評估經(jīng)濟效益評估 7 提要 政策：政策：政策轉(zhuǎn) 向及影響/市場 環(huán)境 市場：市場：競爭/走勢/ 需求/發(fā)展 項目：項目：項目綜合 特征/開發(fā)條件要 素/項目資源條件 研判/可行性 思辯思辯: :困局/借鑒/ 突破/營銷 市場變革市場變革: :交通 網(wǎng)絡/產(chǎn)業(yè)帶 動/城市化 人口遞增/土地 匱乏/價格洼 地方 變革帶來的興變革帶來的興 奮點奮點 時點分析/機 會/開發(fā)時間 建議 整體定位 主題定位 價值定位 客戶定位