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1、萬錦城萬錦城 0909 年下半年年下半年推廣策略推廣策略 住宅住宅 策略策略背景背景： 08 年底我們低估了市場(chǎng)回暖的速度，所以在 09 年上半年中我們采用 保守的價(jià)格策略與推廣策略。順應(yīng)市場(chǎng)行情的變化，項(xiàng)目從最初的 23000 定價(jià)提升為 28000，甚至今后要向 30000 以上發(fā)展，配合項(xiàng)目 整體價(jià)格的拔高，在策略上必要對(duì)項(xiàng)目做重新梳理與形象拉升。 客群分析客群分析: : 第一部分：區(qū)域認(rèn)可第一部分：區(qū)域認(rèn)可人群人群 他們生活在項(xiàng)目本區(qū)域或區(qū)域周邊（閘北區(qū)大部分+虹口、普陀部分+ 靜安、黃浦少部分-靠近閘北區(qū)域） ， 對(duì)區(qū)域情況十分熟悉了解，因?yàn)楸旧淼纳钊驮诖颂帲跃驮搮^(qū) 域生活的2、認(rèn)同感高。 【猶豫原因】閘北區(qū)未有適合的高端項(xiàng)目 【攻擊重點(diǎn)】突出該區(qū)域最高端項(xiàng)目形象 第二部分：地段認(rèn)可第二部分：地段認(rèn)可人群人群 他們是新上海人，區(qū)域概念并非十分強(qiáng)烈，但是他們有強(qiáng)烈的市區(qū)概 念，認(rèn)定市中心不僅僅是坐享便捷的交通與生活配套，更是真正融入 一個(gè)城市的象征。 【猶豫原因】還在全市范圍內(nèi)比較 【攻擊重點(diǎn)】強(qiáng)調(diào)地段與價(jià)值 （諸如以一樣的市中心不一樣的距離，一樣的市中心不一樣的價(jià)值， 一樣的市中心不一樣的體驗(yàn)為切入， 告訴他們?nèi)f錦城項(xiàng)目物超所值的 稀缺） 競(jìng)品分析：競(jìng)品分析： 同片區(qū)中與正面競(jìng)爭(zhēng)樓盤綠洲雅賓利的 PK 品牌品牌 vsvs 品牌品牌 ： vs 上置 品牌綜合實(shí)力排名第一3、；上置旗下綠洲系列在上海小有名氣，但 開發(fā)商本身知名度不高； 萬錦城勝 地段地段 vsvs 地段地段 ： （包括交通、配套）（包括交通、配套） 萬錦城：長(zhǎng)興路永興路，略靠近人民廣場(chǎng)更靠近靜安； 雅賓利：中興路四川北路，更靠近四川北路商圈、黃浦區(qū)、陸家嘴 平手 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) vsvs 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 萬錦城：綜合社區(qū) 雅賓利：綜合社區(qū) 平手 產(chǎn)品產(chǎn)品 vsvs 產(chǎn)品產(chǎn)品 萬錦城：以市中心稀缺 90 二房為主，另有 139、113、145 三房產(chǎn) 品線較為全面； 邊套戶型南北通透、 凸前套戶型全南向設(shè)計(jì)， 高采光、 大陽臺(tái)、大飄窗，部分戶型還有空中花園，這在市中心同等價(jià)位樓盤 房型中比較罕見！ 雅賓利：前期以大戶型為主，二期有部分 60 -90 小戶型房源， 量較少，產(chǎn)品較單一，總價(jià)高，而且二期相對(duì)位置較遠(yuǎn)；全精裝修， 裝修標(biāo)準(zhǔn)號(hào)稱達(dá)到 3000-4000 元/平方米； 萬錦城勝 現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)